楼市法律

律师余

　　  房屋转让后没有办理过户手续，卖房人又将房屋抵押给银行。近日，江苏省泰州市海陵区人民法院作出判决，认定房屋买卖协议有效，并驳回原告买房人要求办理房屋过户手续的诉讼请求。
  　　原告严某与被告沈某于2003年5月1日签订房屋买卖协议，约定被告将位于某花园的一处房屋卖给原告，房屋总价款为16.4万元。协议签订后，原告付清全部房款，被告亦将房屋交原告居住。2006年9月22日，被告沈某为他人的45万元借款提供抵押担保，将包括涉诉房屋在内的两处房屋抵押给第三人某银行泰州分行，并办理了房产及土地的抵押登记手续。后因他人未履行还款义务，第三人起诉并就达成的民事调解书申请强制执行。今年5月6日严某涉讼，要求法院确认房屋买卖协议有效，并判令被告沈某协助办理房屋过户手续。

  　　在审理过程中，原告严某声明愿意在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押的法律责任。但第三人不同意办理房屋过户手续。

  　　法院审理后认为，原、被告双方的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，原告按协议付清房款，被告将房屋交原告居住并使用至今，房屋买卖协议应为有效，对原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。原告关于被告协助办理过户手续的诉讼请求，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，第三人的担保物权有效并有优先于原告基于合同产生的债权的效力。原告虽表示在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押给第三人的担保责任，但第三人作为抵押权人不同意转让抵押财产。故原告要求办理过户手续的诉讼请求，法院不予支持。

  

法官说法

  　　本案的焦点在于该房屋的过户手续能否办理。该房屋买卖协议虽然有效，但是由于没有办理过户手续，不能产生物权变动的法律效力。银行作为第三人根据被告提交的房屋所有权证及土地使用权证，有理由相信被告即是房屋的所有权人，而与被告设立了担保物权，并办理了抵押登记。该担保物权是有效的，并有优先于原告基于合同产生的债权的效力。

  　　根据物权法第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。

madsun

2 个人 无房， 可以享受多少面积的优惠

律师余

你要买的是经济适用房吗。
    经济适用住房保障面积标准是指可以享受经济适用住房价格的建筑面积，在具体计算时须扣除申请家庭原有的房产面积。保障面积标准以60平方米为基本标准，但是对于申请家庭人口在4人及以上的多人口家庭，保障面积标准为80平方米。经济适用住房保障面积标准除适用于多层住宅外，对于高层和小高层住宅也同样适用。

律师余

　　因为租房产生纠纷，业主王女士把曾租住过其房屋的赵小姐个人信息公布到社区网上，并在网上悬赏1000元寻找赵小姐的下落。9月18日，北京市昌平区人民法院一审驳回原告赵小姐的诉讼请求。
  　　不久前，天通苑社区论坛中出现了一篇《誓与天通苑骗子斗争到底》的文章，该文作者自称王女士。该文称，赵小姐在租住了她的房子后，双方因租金问题产生分歧。其间，赵小姐几次采用欺骗手段拒不支付房租，到后来甚至连手机都关停了。王女士悬赏1000元寻找赵小姐的下落。该文公布了赵小姐的真实姓名和手机号码。

  　　这个悬赏1000元的“人肉搜索”帖子很快在天通苑社区论坛引起反响，有网友跟帖提供线索称赵小姐是做化妆品生意的，并抨击赵小姐的行为。

  　　赵小姐看到了该帖子后感到很气愤，称双方产生纠纷事出有因，是房东王女士不守信用。赵小姐说，双方在2007年签租房协议时，王女士说周末偶尔回来住，她才以1200元的价格租了王女士的一个居室。没想到王女士一家每周末都回来住，洗澡、做饭、洗衣服的水电费和燃气费全是她出。在这期间，赵小姐的妹妹来北京，在客厅住了几个月。妹妹搬离时，王女士要求赵小姐按以前说的每月500元的价格支付其妹妹的房租。赵小姐认为，在天通苑，1700元完全可以租到不错的两居室，王女士的做法不尽情理。

  　　赵小姐认为，双方因房租产生误会，王女士不应当以这种方式解决问题。王女士的行为给她的工作和名誉带来了极大的影响，应赔偿她1万元，恢复名誉、消除影响、赔礼道歉。在法庭上，王女士否认出现在网络上的帖子是她写的。

    据了解，赵小姐起诉后，王女士曾在跟帖中就泄露他人隐私一事向赵小姐道歉，并删除了涉嫌侵权的文章。

  　　法院认为，在赵小姐提交的网页复印件中，既不能反映发帖人为王女士，亦不能反映王女士有公布其姓名、电话及家庭住址的行为。根据庭审证据，王女士确实与赵小姐存在着房租的纠纷，因此帖子中关于上述情况的叙述并不属于捏造事实、宣扬隐私的情形。且上述帖子所发表的评论是针对房租事项做出，而非对赵小姐所经营的化妆品品质做出，因而亦不能判定帖子的发表与导致赵小姐经营损失之间存在因果关系。

  　　据此，法院判决驳回了赵小姐的诉讼请求。

律师余

　　  近日，新疆维吾尔自治区皮山县人民法院审结一起财产损害赔偿案，判决由被告皮山县某热力有限公司赔偿业主的摩托车被盗损失4200元。
  　　法院审理查明，被告皮山县某热力有限公司从2007年2月初开始，在原告金某居住的小区从事物业管理服务，并收取物业管理费用。2007年7月15日晚，原告金某将一辆白色无牌照摩托车停放在其居住的5号楼2单元楼下。第二天上午金某发现摩托车被盗。被盗摩托车价值6500元。金某多次找被告协商赔偿事宜，均遭被告拒绝。

  　　法院另查明，皮山县某热力有限公司没有物业管理服务企业的资质。

  　　法院审理认为，被告向居住在该小区的原告及其他住户提供了物业管理服务，并按照规定标准收取了管理费，原、被告间已事实存在了物业管理服务关系。被告在不具有物业管理服务企业资质的情况下，从事物业管理业务，违反了国家对物业管理服务企业资质的管理规定，对原告的摩托车被盗应在其过错范围内承担赔偿责任。原告在明知被告的物业管理不规范，安全防范措施不到位的情况下，随意将摩托车停放楼下，对摩托车的被盗亦应承担相应责任。故作出上述判决。

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看看这个经济适用房的标准就生气。。。。。。。

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而实际上,申请到经济适用房的都是烟草公司,交警大队之类的员工.试问他们的收入会少于人均家庭年收入13013元??要是真的人均家庭年收入13013元,人都要饿死了,还买什么经济适用房?

律师余

昆明9月24日电  云南省龙陵县人民法院今天依法对一起土地使用权转让合同纠纷案作出宣判，判决被告黄加快与被告徐新海、徐新富买卖土地的协议无效。
    2004年4月，该县龙新乡龙新村黄连沟村民小组村民黄加快将承包的2亩稻田以6000元价格卖给同一村民小组的徐新海、徐新富，并订立买卖协议。今年7月28日，黄连沟村民小组将黄加快、徐新海、徐新富告上法庭。

    法院审理认为，公民依法享有对集体所有土地承包经营权，但不得未经集体三分之二村民同意擅自进行买卖或流转，被告黄加快未经集体同意擅自将所承包的稻田卖给徐新海、徐新富属无效行为，遂作出上述判决。

律师余

　　业主入住小区后，被供电部门告知，小区内供电工程存在安全隐患，需改造合格后方可接管，遂将开发商告上了法院。近日，安徽省明光市人民法院对这起商品房销售合同纠纷案进行一审宣判，判决开发商在九十日内将小区二区主电缆进行改造，将原50mm2铝芯电缆更换成95mm2铜芯电缆。
  　　法院审理查明，原告丁某等115户在购买雅桂园小区商品房时，与开发商签订了商品房买卖合同，约定购房款含水电开户费，交房时水通电通。然而，被告开发商却将小区用电开户以雅桂园房地产公司名义在供电部门立户，供电部门每月抄总电表，而不是向原告每户抄表收费。2007年12月6日，供电部门向小区发出紧急通知称，鉴于目前用电无人管理的现状，经对小区用电设施实地勘察，小区部分低压工程存在安全隐患，且未经供电部门勘察、设计、施工和验收，需将原50mm2铝芯电缆更换成95mm2铜芯电缆，对其进行改造合格后方可接管。原告认为，被告未按合同约定为原告办理用电开户，要求被告按合同约定为原告办理用电开户，一户一表，并承担小区供电设施不合格存在安全隐患的责任。

  　　庭审中，被告开发商辩称，从业主住进小区时起，就为所有业主办了用电开户，且为一户一表。

  　　法院审理认为，尽管被告雅桂园房地产开发有限公司在向原告交付房屋时，形式上为每户安装了一个电表通了电，但这只是开发商向买受人交房的基本条件，并不是合同约定的以及按通常认为的用电开户，一户一表，被告的解释不符合常理。由于在审理过程中，原告已自行办理了用电开户，一户一表。法院遂作出如上判决。

律师余

开发商给业主1份承诺书，把楼顶无证的两间夹层(实属违章建筑)约定4年后售给业主，可后来又没有兑现承诺，将该夹层移作他用。为此，业主将开发商告上法庭。今天，浙江省台州市黄岩区人民法院对这起商品房预售合同纠纷案作出一审判决，解除被告佳悦公司出具给王某等6原告的承诺书，并赔偿原告违约损失1.92万元。
  　　2002年2月25日，佳悦公司出具给王某为代表的6原告1份承诺书。该承诺书载明：在佳悦大厦变电房顶上三层楼夹层两间，合计128平方米，4年内不得出租转让，4年使用期满，售给王某，价格每平方米按1000元计算，其中南面变电房顶上三层楼夹层有房产权证，仅限公司自用，不得借给他人使用。2002年5月1日至2006年5月1日期满后可以继续使用，付给租金。

  　　上述承诺书出具后，王某等6原告于次日向佳悦公司购买佳悦大厦三层楼全部层面，分别签订商品房买卖合同，将承诺书附在6份合同后面并有佳悦公司的印章作骑缝章。2004年9月16日，佳悦公司未经王某等6原告同意，将南面三层楼夹层40.56平方米移交给业主委员会作物业用房。4年期满后，王某等6原告与佳悦公司交涉，要求佳悦公司按承诺书履行无果后诉至法院。

  　　王某等6原告在向法院申请鉴定评估的同时，又委托某会计事务所进行评估。6原告认为，佳悦公司在承诺到期后，多次以种种理由推脱，未按约转让房屋，故请求判令解除2002年2月25日其与佳悦公司的承诺书，并要求佳悦公司赔偿其房屋差价24.2万元及评估费2000元。

  　　佳悦公司则辩称，王某等6原告要求其赔偿损失不成立，违约赔偿必须以合法的承诺书为前提条件，而承诺书中所称的佳悦大厦变电房顶上三层夹层两间128平方米无房产证、土地证，未经规划同意，属违章建筑，不得进行市场交易，此承诺书是无效的，故应按过错的责任进行赔偿。6原告向法院提出评估的同时又向其他评估机构提出评估的行为无效，造成的费用6原告自负。要求驳回6原告的诉讼请求。

  　　法院查明，佳悦大厦变电房顶上北面三层楼夹层一间没房产证、土地证。

（林  静）


法规链接

  　　合同法第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


法官说法

双方均有过错判合理赔偿

  　　主审法官认为，佳悦公司将变电房顶上三层楼的夹层两间出售给王某等6原告，当时双方对南面的三层楼夹层的意思表示真实，其效力应予认定。对北面的三层楼夹层，双方是明知没有产权证，按规定没有产权证不能进行交易，其效力不予认定。对承诺书有效部分的约定，双方应依约履行。

  　　佳悦公司将承诺给6原告南面三层楼夹层移交给业主委员会，导致承诺书中双方约定的目的无法实现，甚至在争议发生时主张佳悦公司出具的承诺书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。佳悦公司的违约行为导致守约方丧失购买的机会，使合同的根本目的不能实现，佳悦公司也承认双方现已无法按照承诺书的约定继续履行北面三层楼夹层没有产权证不得进行交易，因此，佳悦公司出具给6原告的承诺书应予解除，佳悦公司应当承担相应的违约责任。承诺书与买卖合同存在法律性质上的差异，考虑本案的实际情况，酌情由佳悦公司赔偿6原告1.92万元，6原告要求佳悦公司按照市场价赔偿其经济损失及承担评估费，但6原告也明知承诺书中的房屋是夹层，未经规划立项，接受该买卖也有过错，6原告主张赔偿金额的合理部分法院予以支持。故依法作出以上判决。

HGT2017

经济适用房是政府照顾低收入人群，但有些经济房并不是真正的低收入人群在买，这些人买了此房再出租，而像我们这种条件上不上，下不下，又买不起商品房的人群最吃亏。政府不公平！！！

律师余

政府推出经济适用房的初衷是保障城市低收入人群的住房需求，但政策的执行在现实生活中会大打折扣。中国所谓的法治国家，任重道远。

律师余

　　业主陈女士将开发商及物业公司告上法院，要求支付车库出租收益。今天下午，北京市朝阳区人民法院一审判决驳回陈女士的诉讼请求。
  　　陈女士和北京金致达房地产开发有限公司（以下简称金致达公司）签订商品房买卖合同，购买了该公司出售的、位于朝阳区广顺南大街嘉润花园的一套房屋。合同约定，C座楼下一层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层为公摊面积。2003年1月，陈女士入住后发现金致达公司将地下一层、二层用于车库向业主出售或出租，月租金是400元。2007年11月，北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司（以下简称鑫鼎物业公司）开始作为物业公司管理小区，并与金致达公司一起收取租金。陈女士就公摊面积作车库的问题与物业及开发商协商，但未能达成一致意见，故诉至法院。

  　　庭审中，金致达公司辩称，C座地下室并未占用业主的公摊面积。地下一层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层各个设备占用的是公摊面积，但并不是指地下一层均为公摊面积，而且经有关机构审核，其公司已取得车库的所有权，有权进行处分。鑫鼎物业公司辩称，其公司接受金致达公司委托从事物业管理。物业管理公约中明确了公摊面积不含车位。

  　　法院认为，2002年8月7日，金致达公司取得了小区车库的所有权证，2003年金致达公司开始将车位出租。2007年11月，金致达公司委托北京盛昌鑫鼎物业管理有限公司管理车位出租事宜。金致达公司是小区车库的所有权人，享有对车位进行出租、收益的权利。陈女士提交的现有证据，无法证明车库占用其公摊面积。故陈女士的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

律师余

　　日前,中国社会科学院经济学部赴美考察团发布报告称,不能过度依赖房地产业拉动经济增长。过去那种高度依赖房地产业拉动经济增长的做法,可能扭曲地方政府在经济发展中的作用,扭曲经济增长的拉动因素,降低经济整体竞争力,甚至诱发社会矛盾。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇指出,有些地方税收中房地产所占的比重高达40%~50%。“但土地是有限的。这将会导致地方财政收入具有不可持续性,另外对高房价也有推动力。”

　　新华网

　　上海：展期看房送音响

　　本次假日楼市人气明显较今年前几次房展旺了不少。但从开发商和代理机构的反馈来看,似乎还是看的多,买的少。

　　为了促销,松江的一个楼盘打出了“看房送音响”的广告,只要房展期间去看房,就能获赠一套飞利浦的电脑音响。新闻晨报

　　广州：低价排队 高价无人问

　　广州楼市的表现可谓“冰火两重天”。在花都,祈福辉煌台以3500元/平方米的起价入市,出现了买楼者连夜排队挤爆销售中心和样板房的火热场面,成交火爆。但是在荔湾、越秀以及白云等中心区域,由于新推盘不多,多数楼盘价格也处于高位,且优惠幅度不大而人气冷清。

律师余

何女士家的房门与邻居家房门相距很近，多年来相安无事。自从今年5月邻居家装上向外开的防盗门后，何女士进出家门时都可能因邻居家突然开门而被撞到。何女士建议对方更换防盗门或将门改为向里开，但遭到对方拒绝。后经多方调解无效后，何女士将邻居诉至法院要求更改防盗门方向。日前，北京市海淀区人民法院审结了此案，一审判决被告邵先生将他家的房门改装为向内开启方式。
  　　原告何女士诉称，她与邵先生是邻居，两户房门紧邻，成90度角。今年5月，邵先生对房屋进行装修，拆除原有老式防盗门和内木门，安装成外开全封闭防盗门，且私自将门外挪7厘米左右。她及其家人在进出家门时，邵先生如果开门，就会撞到正在出门的人身上，造成身体伤害。与邵先生多次沟通未果后，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令邵先生重新设计房门，将房门改为内开式，停止对何女士正常生活出行造成的侵害，赔偿由于本案给原告造成的误工费、交通费等损失。

  　　法庭上，被告邵先生辩称，装修后他家门的位置是根据原来防盗门的位置安装的。且他家装有门镜，如果何女士出门，他们会从门镜中看到，因此邵先生认为侵害的情况不可能发生。何女士说邵先生家的防盗门往外挪了7厘米，他不认同，何女士也没有证据证明此事。且法律并未明文规定防盗门不能向外开。因此不同意何女士的诉讼请求。

  　　法院审理后认为，何女士和邵先生作为不动产相邻权人，在使用相邻不动产时应当承担相应的注意义务。邵先生将他家的房门改为外开式封闭防盗门，在两间房屋的房门成90度夹角的情况下，确实会对何女士出行造成妨碍，也存在导致何女士人身损害的危险。上述妨碍及危险并不能通过邵先生开门时的注意而得到有效的排除或完全避免，故邵先生应当采取将其房门改为内开式的方式以排除上述对相邻不动产权利人造成的妨碍及危险。双方房门客观上存在相距过近的问题，因此相邻各方更应加强注意义务，不能因国家法律法规未禁止房门外开而得以免除。据此，法院作出上述判决。

律师余

7月23日，山东省烟台市芝罘区人民法院宣判一起物业保安脱岗致房客被人砍伤而引发的人身伤害赔偿案件，法院最终判决行凶人赔偿受害人医疗费、误工费等损失之外，判决物业管理公司承担补充赔偿民事责任。
  　　外来务工人员李奇因为怀疑妻子与张国良有染，于2006年4月30日晚上纠集两名男青年持铁锨、砍刀赶到烟台某物业管理公司张国良宿舍内将其砍伤，法医鉴定构成轻伤。2007年4月13日晚上，李奇又闯入张国良妹妹家中，见张国良9岁的外甥女独自在家睡觉，遂强行带到出租房内，采取殴打、语言威胁等手段将其奸淫。2007年11月，法院以强奸罪、故意伤害罪合并判处李奇有期徒刑八年。事后，张国良将物业公司告上法庭，要求赔偿医疗费、误工费等损失共计1.2万余元。诉讼中，法院依法追加李奇为被告。

  　　庭审中，法院查明张国良系来烟台的务工人员，2006年3月起租住烟台某物业管理公司管理的宿舍楼中的一个床位，每月租金50元。物业管理公司在宿舍楼设有门卫，24小时值班。张国良被伤害当晚，门卫脱岗。物业管理公司审理中辩称，公司与张国良只是房屋租赁关系，其不属于从事住宿经营活动的法人组织，不承担人身安全保障义务。张国良所受伤害完全系李奇造成，与物业公司无关，因此请求法院驳回张国良的诉讼请求。李奇则以张国良有过错为由拒绝赔偿。



法官说法

安保不力理应担责

  　　本案宣判后，主审法官对判决理由予以了解答。

  　　主审法官认为，公民的生命健康权受法律保护，因侵权行为造成公民身体受到伤害的，侵权人应承担赔偿责任。本案中，李奇因故意伤害张国良身体，除已承担刑事责任外，尚应承担赔偿张国良经济损失的民事责任。李奇以张国良有过错为由拒绝赔偿，其辩解理由于法无据，法院不予采纳。

  　　至于物业管理公司所涉责任，根据其制定的《租户须知》，物业公司对公寓楼提供安保服务，因此，其对外出租房间的行为，不同于一般意义上的出租房屋行为，法院认定其实际上系从事住宿经营活动。作为从事住宿经营活动的法人，未尽合理的安全保障义务，致使房客遭受人身损害，理应承担相应赔偿责任。但是，鉴于张国良所受伤害系李奇直接所致，故法院认定物业公司只须承担相应的补充赔偿责任。

  　　因此，主审法官说，李奇逾期不能偿付上述费用时，物业管理公司应该支付。物业管理公司支付上述费用后，可以向李奇追偿。

律师余

　　 一业主在承租使用小区车位三年后，被物业公司要求购买车位，于是业主以物业公司强行变卖车位属违法为由将物业公司及其上级单位某开发公司一同告上法庭，要求确认自己对车位的承租权和使用权。天津市河西区人民法院日前对此案作出一审判决，驳回了该业主的诉讼请求。
  　　市民李某于2002年在某住宅小区购买了一套商品房。据李某称，2004年4月，自己与负责小区物业的物业公司签订了一份《车位租赁协议》，承租了一个车位，后来一直使用了近3年。2006年下半年，物业公司的上级单位某开发公司突然要求自己购买车位的所有权，而且物业公司还以此为由停止与自己续签《车位租赁协议》。李某认为，诉争车位属于小区的公共配套设施，被告公司对该车位没有取得有关部门颁发的权属证明，其强行变卖车位属违法行为。为此，李某诉至法院，要求确认自己对车位的承租权和使用权。

  　　对此，被告开发公司表示，公司与李某签订的《天津市商品房买卖合同》中没有对诉争车位的归属作出约定，诉争车位所属车库面积并没有列入公摊面积，其所有权应归公司所有，其有权出售或是出租。如今李某与被告物业公司签订的《车位租赁协议》早已过期，双方并没有续约，并且公司已经取得了诉争车位所在车库的所有权证，因此不同意业主李某的诉讼请求。被告物业公司也表示，李某租用的车位租期已满，其无权继续使用。

  　　法院经审理认为，被告开发公司和物业公司作为诉争车库的所有人，通过出售的方式约定车位的归属，符合法律相关规定。原告与被告未就续租问题达成一致，因此原告要求确认其对诉争车位继续享有承租、使用权的主张，法院不予支持。

律师余

杭政函〔2008〕211号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　为贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开发建设，促进我市房地产市场健康稳定发展，结合我市实际，提出如下意见：
　　一、进一步创造良好的住房消费环境
　　（一）调整购房入户政策。购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。购房者为非杭州市区户籍人员（不含境外人员），在上城区内购买单套住房（含存量房）总价达100万元以上（含100万元），或在下城、西湖、江干、拱墅区内购买单套住房（含存量房）总价达80万元以上（含80万元）的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理 1户（夫妻以及未成年子女）杭州市区户籍。具体操作办法参照《杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于外地人在杭购房入户试点办法的通知》（杭政办〔2006〕6号）规定执行。杭州经济开发区、杭州高新开发区（滨江）、钱江新城的购房入户政策仍按原政策执行。
　　（二）放宽住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元；住房公积金贷款最长期限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁。
　　降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30%降低至20%；职工首套贷款购买的商品房，人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准的，可按相应额度申请第二套住房公积金贷款。
　　允许杭州区、县（市）异地办理住房公积金贷款手续。鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住住房。
　　（三）实行购买商品房契税、印花税补贴。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对个人购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区内普通商品房的，在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴。
　　（四）实行存量房交易税收补贴。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内买卖个人普通住房的，买卖双方（均为个人）缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴。
　　（五）简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。
　　（六）明确界定购买第二套住房的对象。对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。
　　（七）暂停征收房产登记等相关收费。自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内普通商品住房和普通存量住房的购房者，全额暂停征收其房产登记费、房产交易手续费、权属调查费3项行政事业性收费。
　　二、鼓励推行房屋拆迁货币化安置
　　（八）鼓励拆迁房货币化安置。在项目建设、征地拆迁中，鼓励实行货币化安置，节约拆迁安置房建设用地。对原规划用于安置房建设的土地调整为公开出让土地的，其出让收入扣除规定的费用、资金后，返还各做地主体，用于拆迁安置土地的开发和基础设施建设等。
　　（九）加大政府购买力度。市级各部门、各城区做地主体，可根据需要，在价格合理的基础上，按照公开、公平、公正的原则，经市财政部门同意后，通过政府采购的方式，购买中低价位的商品住房，以增加拆迁安置房房源。
　　三、进一步优化房地产业投资发展环境
　　（十）对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。
　　（十一）调整房地产抵押权登记办法。房地产项目领取《商品房预售证》，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。
　　（十二）适度调整出让价款支付期限。对自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间已公开出让的房地产经营性用地，且受让人已按《国有建设用地使用权出让合同书》（以下简称《出让合同》）的约定足额支付首期出让价款（包括定金）的，由受让人提出书面申请，经批准办理相关手续后，可调整《出让合同》约定的余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息免交滞纳金，每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月。
　　（十三）放宽建设项目开、竣工期限。对自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间已公开出让的经营性用地，且《出让合同》约定须在2009年7月31日前开工建设的，在受让人支付总地价款的70%后，可办理交地手续，相关部门凭国有建设用地批准文件，先行开展各项前期准备工作并动工建设，待受让人按批准的时限付清全部出让价款后，再行办理土地使用权登记手续；对按期动工确有困难的，由受让人提出书面申请，经批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。
　　（十四）放宽新出让地块地价款支付期限和比例。对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在12个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月;允许自《出让合同》签订之日起10日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%。
　　（十五）缓缴房屋物业维修基金和人防易地建设费。领取《商品房预售证》时预收的房屋物业维修基金，延至办理房屋初始登记时收取。人防易地建设费推迟至办理《商品房预售证》时收取。
　　（十六)提高政府服务水平。市级各职能部门及城区政府要营造良好的发展环境，加强与企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务，提高效率，减少审批环节，缩短审批时限。同时，要认真执行《杭州市人民政府关于暂停征收152项行政事业性收费的通知》（杭政函〔2008〕184号）精神，确保涉及房地产的12个暂停征收项目落实到位[其中房管部门2项：城市房屋拆迁管理费、房屋所有权证书工本费；国土资源部门7项：征（土）地管理费、征地不可预见费、土地登记证书工本费（三资企业）、土地登记证书工本费（普通个人）、土地登记证书工本费（普通单位）、土地登记特制证书工本费（单位）、土地登记特制证书工本费（个人）；建设部门2项：工程定额测定费、工程质量监督费；人防部门1项：工程质量监督费]。
　　（十七）加大支持和监管力度。各金融机构、各房地产企业要加大对住房公积金贷款的支持力度。对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业，有关职能部门将对其通报批评，必要时依法进行查处。
　　（十八）鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。
　　四、营造房地产业发展的良好社会氛围
　　（十九）建立房地产市场分析机制。市实施“居者有其屋”工程领导小组应不定期召集成员单位及相关部门分析当前房地产形势，及时准确地发布房地产市场动态信息，以维护房地产市场稳定。
　　（二十）建立沟通协调机制。通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的困难，为企业的进一步发展提供金融支持。鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，有效支持房地产业健康发展。
　　（二十一）建立突发事件预案机制。制订针对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件的应急处置预案，同时建立完善突发事件处理机制。
　　（二十二）充分发挥行业协会作用。积极引导和帮助企业提高企业竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。
　　（二十三）加强房地产市场管理。加强房地产市场价格秩序管理，严肃查处开发企业虚假广告等行为。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为将予以严肃处理。加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。
　　（二十四）加强舆论宣传引导。加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。
　　如上级有新政策出台，按新政策执行。
　　萧山区、余杭区可参照执行。


二○○八年十月十四日

律师余

　　房屋买卖交易三个月后，买家以面积有误为由要求返还多付的房款。10月15日，上海市奉贤区法院一审判决驳回原告的诉讼请求。

  　　2008年3月15日，范先生与杨女士签订了一份房屋买卖协议，约定购买杨女士坐落于奉贤区的一套商品房，房屋总价为392500元，面积为78.8平方米。4月22日，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》，并经上海房地产交易中心办理了房屋过户手续，范先生按约付清了全部房款。此后，范先生意外发现，合同载明的面积为76.17平方米，比协议面积少了2.63平方米,遂找杨女士协商，要求其退回多付的房款13099.93元，但遭到对方回绝。为此，范先生向法院起诉，请求判令杨女士返还房款差额13099.93元。

  　　法院审理后认为，本案中并无证据证明杨女士存在刻意隐瞒房屋真实面积的情形。另外，范先生若对房屋的价款持有异议，在过户之前仍可通过适当形式阻止权利交付，但范先生并没有提出异议。法院遂作出上述判决。

律师余

因认为房屋中介未经允许将自己的两居室房屋擅自改造成五居室，并将厨房改做卧室对外出租，存有安全隐患，房主梁女士将中介公司告上法庭。今天，北京市朝阳区人民法院判决解除双方签订的代理合同，同时判令中介公司返还佣金2420元，驳回原告其他诉讼请求。
  　　原告梁女士称，今年3月4日，其与北京市中天置地房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定将其位于西单附近的一套两居室房屋委托给该公司代为出租。该公司在受托期间，擅自对房屋结构进行改造，将厨房改造为卧室对外出租，并在客厅内打了两个隔断，将房屋出租给5户房客。梁女士认为，被告擅自改变房屋用途，其行为造成了极大的安全隐患。此外，多户人家同时居住也给邻居的生活造成了一定的干扰。被告的行为已违反了合同的约定，故要求解除与中介公司之间的合同，并要求给付物业费655.70元。同时梁女士也表示由于担心出租房屋的安全隐患，给她带来极大的精神压力，故索赔精神损失费6000元。

  　　被告中介公司表示，双方曾就在房间内打隔断一事有所约定，只是未明确怎么打隔断、打几个隔断，对梁女士所指出的将厨房作为卧室出租的问题，中介公司则表示该公司已停止了上述行为，厨房已经不再作为卧室对外出租了。

  　　法院经审理查明，今年3月4日，梁女士将房屋委托中介公司出租，出租代理期限为一年。合同约定中介公司可以对房屋进行维护、装修、隔断，但不得损坏房屋主体结构，同时约定如果中介公司擅自改变房屋用途，梁女士有权单方解除合同。

  　　法院认为，中介公司未经梁女士同意，擅自将厨房变为居室对外出租的行为改变了厨房的用途，造成了严重的安全隐患，违反了合同的约定，梁女士因此享有合同约定的解除权。同时，法院指出，因中介公司违约导致代理合同一年的代理期限尚未届满而提前解除，因此中介公司应适当返还部分佣金。法院遂依法作出上述判决。

律师余

2008年10月23日 16:37  中国网

“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的
国新办于2008年10月22日下午举行新闻背景吹风会，请中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文介绍中共中央关于推进农村改革开放有关情况 ，并回答记者提问。
中央电视台记者在发布会上问，农村“小产权房”的问题比较突出，这次《决定》中或者说中央有没有这方面新的政策？如果有的话，怎么样加以解决？
陈锡文回答说，关于“小产权房”的问题，并没有列入这次会议正式讨论的内容，因为之前有关部门已经对它进行调查研究和制定解决的办法。
他说，我想有几个原则是清楚的，“小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。因此，违法批准建设“小产权房”，违法开工建设“小产权房”的人，是要承担法律责任的。但是，很多消费者购买的时候不可能对国家的法律有这么多的了解，觉得便宜就买了。
那么怎么样才能让他们在这种非法交易中形成的权利合法化，这是有关部门正在研究的具体措施。但是明确一条，“小产权房”绝对不允许再搞，这个是清楚的。

律师余

　　10月20日，河南省鹤壁市山城区人民法院一审以违约情节轻微为由，判决驳回原告琚某要求解除其与被告姜某之间的房屋买卖合同的诉讼请求。

  　　2007年9月，琚某与姜某签订房屋买卖协议，约定由琚某将其所有的一套临街商住楼房转让给姜某，转让价款为15.65万元，被告首付5.65万元，余款10万元于次年9月一次付清。合同签订后，琚某依约将房屋交付给了姜某，姜某则向琚某支付了首期购房款。今年9月双方约定的付款期限届满，姜某与琚某协商能否将合同续期一年，琚某当时未明确表态，姜某也没有支付剩余房款。9月10日，姜某见续期无望，表示要支付剩余购房款，但琚某拒绝接受。9月17日，琚某起诉到法院，要求解除房屋买卖协议。

  　　法院审理后认为，被告的违约行为是一个情节轻微的迟延履行行为，并未导致原告合同目的的落空，原告的诉讼请求不应予以支持。

律师余

房产中介声称决不降价，可所购商品房签约刚刚10天即降价14.7万元，业主为此将开发商告到法院索要差价。10月24日，北京市朝阳区人民法院以开发商不存在欺诈行为为由，判决驳回了业主要求赔偿差价的诉讼请求。
  　　今年5月10日，涂某与北京方恒置业股份有限公司签订商品房预售合同，购买了东恒时代家园三期的一套房屋，套内建筑面积76.67平方米，总价176万余元。签订合同之前，涂某就听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销，担心购房后房屋贬值，为此向销售人员询问相关情况。当时，销售人员表示，即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型，涂某看中的朝南两居户型绝对不会降价，并一再催促涂某签订合同。出于对销售人员的信任，涂某签订了购房合同。

  　　不料，购房协议刚刚签订了10天，也即5月19日，涂某获悉开发商对除了南向三居以外的所有户型进行了降价销售，而且与涂某所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房降幅达14.7万元之多。

  　　涂某认为，销售人员向其隐瞒与订立合同有关的重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失，因此诉至法院，要求将合同中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并将贷款金额由60万元变更为45.2万余元。

  　　庭审中，为了证明销售人员曾作出过不降价的承诺，涂某提交了事后与销售主管和置业顾问商谈差价补偿的录音证据。该录音显示，销售人员确曾对涂某表示过不会降价，当涂某询问销售人员是否说过房屋不会降价时，对方回答“这是我的失误”、“这种情况还是第一次遇见”，销售人员同时表示“开发商拿这个房型做促销我确实很意外”，至于其对于房价的预测，销售人员表示自己“没有那么高的远见”。

  　　方恒公司辩称涉案房产由北京均一行房地产经纪有限责任公司代理销售，该公司销售人员只有接待客户提供服务的权限，对于房屋售价没有决策权，对涉案房产即将作出的降价策略也不知情，因此其在不知情的情况下作出的不降价表述不构成隐瞒或欺诈。同时，销售人员关于房屋不会降价的表述只是其个人对价格的预测，不能代表方恒公司的意思。此外，方恒公司表示，房屋降价是正常的市场风险，涂某应有所预见并承担风险。


判决摘要

降价表述仅系预测事先不知不算欺诈

  　　对于涂某提交的录音证据，法院认为从录音中涉及人员的身份、特征、谈话内容与合同内容吻合以及销售人员的自认，可以判定录音是涂某与销售人员谈话的内容，同时录音证据的取得也不违反法律的禁止性规定，故法院认为该录音证据可以作为认定案件事实的证据。

  　　但是，法院认为尽管该录音中显示销售人员确曾表示房屋不会降价，但是该表述只是对于未来事实的预测，不是对客观事实的陈述和合同条款的商讨，且该内容亦未写入销售合同。同时，法院认为销售人员并非开发商市场营销的决策人员，其对房屋是否会降价的预测也不能代表开发商的价格决策行为。另外，录音中销售人员的表述也显示，销售人员在向涂某售楼时并不知道将来肯定会降价，因此其在不知情的情况下作出的预测不能认定为欺诈。

  　　因此，法院对涂某以欺诈为由要求变更合同的请求不予支持，最终判决驳回了涂某的全部诉讼请求。

律师余

　河南省洛阳市中级人民法院对一起房屋买卖纠纷案件作出终审判决：驳回开发商的上诉，维持涧西区人民法院判令其返还购房者房款本金39万余元并另行赔偿39万余元的一审判决。
  　　王女士是一名公司白领，事业有成，2005年夏天经过精挑细选后相中了洛阳市繁华路段一套面积147平方米、总价款39万余元的商品房。与开发商签订商品房预订合同后，王女士先是预交了5000元定金，随后又于当年9月依约一次性交清房款。开发商出具了收据后，告诉王女士2006年10月底前就可以搬进新房。

  　　不料，交房日期到了以后，王女士怎么也要不到房子，直到2007年7月，开发商不但没有跟她签订正式的商品房买卖合同，竟然又以44万元的价格将王女士订购的房子卖给了他人，该价格高出王女士预订价近5万元。

  　　王女士非常气愤，以合同欺诈为由将开发商起诉到洛阳市涧西区人民法院，请求法院解除双方的商品房预订合同，判决开发商返还其已经支付的39万余元房款，并另行赔偿39万余元赔偿金。

  　　庭审中，开发商辩称王女士违约在先，其交纳购房定金后本应和房地产公司协商房屋交付条件、时间、违约责任等事项，但是王女士在接到签订合同的电话后，故意不到公司销售现场签订正式合同，因此违约责任应由其自行承担，开发商也就有权按照约定将房屋卖给第三人。另外，既然双方没有签订正式合同，开发商也就不存在所谓的合同欺诈事宜，况且该公司在本起房屋买卖中也没有什么过错，因此按照相关规定，该公司只需将王女士的购房款退还即可，王女士的双倍索赔请求根本没有什么依据。

  　　涧西法院一审判决开发商双倍赔偿王女士的损失之后，开发商提起上诉。


法官说法

预订合同已生效 一方毁约法不容

  　　终审宣判后，涧西法院负责审理本案的胡晓光法官对判决理由予以了解答。

  　　胡晓光认为，2005年7月，王女士与开发商在平等自愿的基础上签订了商品房预订合同，该合同包含了买卖合同应当具备的当事人的资料和房屋、数量、价款、履行地点和方式等内容，具备了买卖合同应具备的基本要件，已经形成了具有实质内容的商品房买卖合同，因此该预定合同合法有效，应受法律保护。

  　　预订合同签订后，王女士按照约定全额交纳了购房款，履行了商品房买受人的义务，开发商亦接受了王女士的购房款并出具专用收据，表明开发商亦确认了王女士的行为。2006年10月31日，房屋交付使用时间到期后，开发商不仅没有将王女士预订的商品房交付，反而在没有告知王女士的情况下私自将已订购商品房另行出售，并办理了所有权证书，因此而侵害了王女士的合法权益。

  　　为此，王女士要求解除其与开发商之间的房屋预订合同，返还房款，并要求开发商承担已付房款一倍赔偿责任的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，法院应予以支持。



“一女二嫁”有原因 惩罚性赔偿是利器

  　　近些年来，房地产市场“一女二嫁”现象屡屡发生，而究其根源不外乎三点原因，一是某些开发商缺乏基本商德，在房地产开发行业也没有长远打算，往往以一女二嫁方式损人利己；二是开发商与买房人存在明显的信息不对称现象，给开发商实施欺诈行为创造了条件；三是房地产市场持续火爆，房价持续上涨，对开发商毁约制造了不少的诱惑。

  　　为此，2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这一司法解释的出台，成为解决一房二卖类争议的利器。

  　　实质上，上述司法解释的精神实质与消费者权益保护法第四十九条如出一辙，本质上都是一种惩罚性赔偿措施，其宗旨都是制裁和遏制恶意毁约、摒弃诚实信用原则、损害市场交易安全等行为，促进社会诚信制度的确立。

  　　本案判决，无疑是上述立法精神的具体体现。

前程

按三口之家计算：
一年的收入<13013×3=39,039，
一套经济适用房按80平(必需要>48平)按3000元/平计算
80*3000=240,000，还要装修，总共要300,000，

不知这么低的收入用什么买？

全家人除了吃饭就别花钱，全额付也得存20年，
如果贷款，首付三成，加装修得存8、9年，贷款得继续还20年，
就说这30年不能有任何非份之想，就别提拉动内需了。
30年后孩子又一辈，重复上一个循环，
穷人永远穷下去，永世不得翻身