楼市法律

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经济适用房的价格相对于商品房来说，应该是低很多了。但对许多低收入家庭来说，如果觉得购买经济适用房压力太重，也可以考虑廉租住房。

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成都一当事人田某在2002年从公司购得一套经济适用房，但至今尚未取得房屋产权证，2004年其通过中介公司将房屋出卖多年后又反悔，并以未依法登记领取权属证书的房屋不得转让为依据要求法院认定其所签订的房屋买卖合同无效。近日，该案在四川省成都市中级人民法院终审结案，法院二审维持了一审驳回田某诉请的判决，其要求认定房屋买卖合同为无效合同的诉请未得到支持。
  　　2004年7月，田某与买主李某及一中介公司签订购房合同约定，李某购买田某市内建筑面积188平方米的住房一套，价款35.3万元，买方应在约定期限内支付首付款12万元，卖方则同时将房屋以现状交付买方，并待卖方取得房屋产权证后，由中介公司协助买方办理公积金贷款并支付购房尾款，买方在支付首付款后即可开始对房屋装修、居住，中介费和产权过户费由买方承担，并对违约金等相关事项进行约定。当月16日，李某将其市内一套80多平方米房屋出卖后，在当日向田某支付了首付款12万元，田某则将房屋交给了李某，李对房屋进行装修后，居住至今。

  　　法院同时查明，上述房屋系田某于2002年9月从其单位处购买的经济适用房，且其已向公司付清全部购房款，但至今尚未取得房屋产权证，其同公司签订的购房合同已交与中介公司保管。

  　　法院认为，本案房屋购房合同系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益。一审法院根据相关法律法规规定，并结合审理查明的案件事实及有效证据，认定涉案购房合同有效是正确的，故法院二审对此予以确认。


没有产权证转让房屋不必然导致合同无效

  　　审理此案的杨桓法官说，该案的争议焦点是田某与买方及中介公司所签购房合同的效力问题。

  　　杨桓说，我国实行不动产权属登记制度，但一般而言，转让未依法登记领取权属证书的房屋，并不必然导致转让合同无效，只有转让始终不能取得权属登记的房地产，如未经审批的违法建筑，或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的，才应当认定转让合同为无效合同。

  　　首先，在本案中，购房合同是田某与买方自愿签订的，该合同明确约定了买卖双方各自的权利义务，卖房人不但按照约定收取了部分购房款，而且还向买房人交付了房屋，买房人在支付了部分购房款后，实际接受房屋并进行装修入住多年，已形成长期占有、使用的事实。

  　　其次，城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。这个规定主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。

  　　而且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案中，田某根据其与单位签订的购房合同，实际取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的。

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安徽省宣城市中级人民法院审结一起因租赁房发生火灾引起的民事赔偿纠纷案，终审维持一审判决，判令被告钟某和黄某按相应比例分别赔偿原告李某的财产损失30.8万余元和7.7万余元。
  　　法院审理查明，原告李某经营家用电器，被告钟某经营家具，两人分别租用被告黄某所有的相邻两间仓库摆放家用电器和家具。2006年4月12日，钟某的仓库内突然发生火灾，火势迅速蔓延，导致李某仓库内的家用电器和钟某仓库内的家具被烧毁。

  　　经消防部门现场勘验，钟某仓库内闸刀位置，发现带有明显电熔痕的铝线和由铜丝取代保险丝的闸刀，认定火灾起火部位是钟某所租用仓库的西北角，火灾原因是该场所电线短路造成。经评估，该起火灾造成原告经济损失人民币385607元。为此，原告提起民事诉讼，要求两被告钟某、黄某连带赔偿损失。

  　　法院审理认为，承租人在租赁房屋时，应对租赁物妥善管理、使用，同时应尽善良注意义务，及时检修电路，以避免自己的财产和他人财产的损害。房屋使用人钟某用铜丝替换了保险丝，使保险丝无法起保护作用，以致漏电保护器不能发挥作用，其是导致电线短路引起火灾的主要原因，应对原告的财产受损承担主要赔偿责任。房屋所有权人在租赁房屋时，其租赁物有瑕疵，存在消防隐患，是导致电线短路引起火灾的次要原因，应对原告财产受损承担次要赔偿责任。被告黄某与钟某并没有共同侵权的意思表示，无意思联络的共同侵权，应各自根据原因力大小承担相应的责任。故对原告要求两被告承担赔偿责任的诉讼请求予以支持；要求两被告承担连带责任的请求不予支持。据此，一审法院按各承担80%和20%的主次责任作出上述判决。

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2008年11月14日02:30  京华时报
　　本报讯（记者翟烜 实习生王远志）由于农村土地仍不能流转，小产权房一直被视为非法，已售小产权房的出路因此为各界所关心。国土资源部副部长鹿心社昨天表示，严禁发展小产权房的政策将更严，但将采取有针对性的措施，化解历史上已形成的小产权房问题。

　　小产权房化解办法正在研究

　　鹿心社是在昨天接受中国政府网专访时作上述表态的。当天他重申了小产权房不受法律保护，并将严禁小产权房进一步发展的政策。

　　据鹿心社介绍，所谓的小产权房就是在农民集体所有的土地上建设的商品房。

　　他说，农民集体所有的土地一直都是由国家进行总量控制的，即便是农民也不能随意建设住房。按照我国现行的相关规定，只有国家为了公共利益的需要，才可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。化解已经形成的小产权房，至少需要补交所占土地的地价。

　　据介绍，有关解决已形成的小产权房问题的办法已在研究当中。

　　将为拉动内需提供用地保障

　　针对国家扩大内需的部署，国土资源部也将做出相应保障和服务。鹿心社表示，因中央决定拉动内需而上的项目，将加快土地利用总体规划修编，做出用地的统筹安排，并且在严格程序的同时，简化有关手续，提高效率，加快用地的预审、审批，为这些拉动内需的项目及时提供土地。另外，他们将对今年的用地计划做出适当调整，保障中央确定的拉动内需项目的用地指标，对明年的用地计划会同发展改革委进行研究，做出科学合理的用地计划，保障明年的用地。

　　正制定“土地流转”配套政策

　　针对有关“土地流转”的政策，鹿心社透露，目前已制定出了一些基本原则和基本要求，但是真正操作还需要制定具体的配套措施。现在国土资源部和有关方面都在抓紧制定具体细则办法，年底有望陆续出台。

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王先生购买住宅后，房地产公司却没能按约为王先生办理房屋产权证，近日，上海市松江区人民法院判决上海某房地产公司支付王先生违约金36.7万余元。
  　　家住上海市的王先生于2004年5月，在郊区购买了一套多层住宅，并与上海某房地产公司签订了商品房预售合同。合同约定，房产公司向王先生出售位于上海市郊区某花园302号房屋，房屋总价款为162万余元；合同还约定，房产公司应于2005年1月前交付房屋，承诺在2005年6月20日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证即大产权证，如到时不能取得产权证，王先生有权单方面解除合同。合同又约定，房产公司如未在合同约定期限内将房屋交付原告，应当向王先生支付已付房款的日万分之三标准的违约金，自合同约定的最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止。

  　　合同签订后，王先生按约支付了全部房款，但房产公司一直未能按期办理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续，因此王先生迟迟拿不到房屋。直到2007年5月，房产公司在没有办理房地产权证的情况下，将房屋交给了王先生。由于交房时间拖了两年多，故王先生在今年6月向法院提起诉讼，要求按每天486元的标准，向原告支付自2005年2月至2007年4月起至符合交房条件之日止的违约金36万余元。

  　　房地产公司认为，由于所争房屋横跨两块不同地块，因房地产有关管理部门原因，致使系争房屋无法办理产权证。买卖合同的目的已不能实现，目前也无法办理房屋小产权证，预售合同实际也就无法履行，应予解除，被告愿意赔偿原告解除合同后的相应损失。但合同解除后，也就不存在逾期交房违约金的问题，据此，被告请求驳回原告对其违约金的诉讼请求。

  　　法院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。双方当事人在合同中约定被告应当在2005年1月前将符合交付条件的房屋交付原告，嗣后被告虽然向原告交付了房屋，但被告至今未取得新建住宅交付使用许可证，也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，故被告交付的房屋不符合交房条件，被告已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。被告提供的目前无法办理大产权证的证明，并不能成为免除其向原告承担违约责任的理由，其仍应按合同的约定向被告承担逾期交房违约金。现原告要求其承担2005年2月后逾期交房违约金的诉请，于法有据，应予支持。因此，法院作出上述判决。

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2008年11月17日 21:20  中国新闻网


　　中新社北京十一月十七日电 (记者 阮煜琳) 全国城镇储户最新问卷调查表明，未来三个月打算买房的居民人数占比分别比上季和上年同期下降一点八个和二点八个百分点，创调查以来的新低。

　　中国人民银行十七日发布的《二○○八年第三季度中国货币政策执行报告》显示，今年第三季度，房地产市场继续调整，商品房成交量大幅减少，房价开始下降。商业性房地产贷款增速明显放缓。

　　数据显示，前三个季度，全国商品房销售面积四亿平方米，同比下降百分之十四点九，比上年同期回落四十七个百分点。商品房销售额为一点六万亿元，同比下降百分之十五，比上年同期回落六十点五点五个百分点。其中，北京、上海、深圳、广州住宅销售面积同比分别下降百分之五十五点八、四十一点一、百分之四十六点二和二十五点九。

　　报告分析，住宅交易量下降的主要原因，一是前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求；二是经济形势面临较大不确定性、股市大幅下跌等因素使购房人对房价和收入的预期发生转变，市场观望气氛浓厚。

　　报告指出，房地产等领域面临回调压力，可能影响诸多行业。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要执行和完善促进合理住房消费的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。

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2008年11月21日 07:09  中国证券报-中证网
　　针对政府将投入9000亿元加大保障性住房建设的计划，SOHO中国董事长潘石屹表示，这使得普通住宅面临巨大的降价压力。

　　他认为，目前住宅市场将出现巨大变化，这个变化主要是来自于政府大量保障性住房的供应，不能适应目前市场变化的开发商将被淘汰。9000亿元的投入意味着700万套保障房，这对于市场来说是巨大的供应。市场供求关系平衡会被打破，这会在普通住宅的房价上反映出来。

　　他表示，未来普通住宅市场将基本被保障房占领，仅存的普通住宅在成本方面又无法与保障房竞争。从现在开始，北京的普通住宅，尤其是地理位置、档次与保障房相近的普通住宅将面临着巨大降价压力，“降价到什么程度？略比周边保障房高一点”。

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99%买经济适用房的不符合标准，你去经济适用房小区看看多少车子啊！！！

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市民张女士通过房产中介的居间介绍，购买了一幢别墅，而房产中介承诺为张女士拿到房产证的期限却迟了一个月，为此，被张女士推上了被告席。近日，上海市南汇区人民法院对这起居间合同纠纷案作出一审判决，被告上海某房产中介公司应给付原告张女士违约金人民币40万元。
  　　2007年9月1日，原告作为买受人，通过被告的居间介绍，与案外人赵某签订了上海西郊庄园一幢花园别墅的房地产买卖合同，总价款为人民币1570万元，并约定在一个月内办理好交付手续，在同年10月15日之前办理房地产过户手续。被告并承诺签约当日起三个月内拿到房产证，否则承担房价款20%的赔偿金。签约后，原告向被告支付了佣金12万余元及首付房款480万元。然而，到同年11月底，被告承诺的拿证期限届满，原告却未拿到房产证。

  　　同年12月18日，被告致函原告称，由于其合作的银行无法贷款70%的房贷，通知原告须付10%的现金房款148万元。次日，原告即将该款汇入卖方指定的银行账号，买卖双方房产交接并去办理了房地产交易登记。今年1月4日，原告终于取得了房产证，然而，距被告承诺的期限迟了一个多月。

  　　原告诉称，被告作为专业的房屋中介机构收取了自己的中介费，并指定自己在其合作的银行办理贷款，然而，被告未尽责提供服务，显已违约，故请求判令其按房价款20%支付赔偿金人民币314万元。

  　　被告辩称，原告因其个人原因导致贷款未能及时办理，并使房屋交易迟延。自己作为居间人没有任何损害原告的行为，故不同意原告的诉求。如法院认为其应承担违约责任，要求调整双方约定的过高赔偿金，请求法院减少至所收佣金的50％。

  　　法院审理后认为，被告未积极地履行其作为居间人的合同义务，是导致原告延期取得房产证的主要原因。同时，其对原告作出的承诺与其促成本次交易合同目的也是相一致的，对此应承担相应违约责任。双方约定的赔偿金，是被告为促成交易成功而为此作出的担保，属违约金的法律性质，故被告应当支付原告相应违约金。现根据本案的实际情况，原告主张的违约金314万元明显过高，全部由被告承担显失公平，且被告也提出了减少请求，故违约金的具体数额由法院根据公平原则予以酌定。据此，法院作出上述判决。

琴的乱弹

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杭州网新楼市频道维权说法栏目
如有相关问题，可直接在栏目内提问，24小时回复。

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近日，安徽省阜阳市中级人民法院审结一起非法改变土地用途引发的纠纷案，终审判令撤销房屋买卖合同，由被告房地产开发公司双倍退赔购房款项。

  　　原告李三石与被告房地产开发公司于2007年1月签订商品房买卖合同，购买被告商品房一套。后原告按合同约定支付了首付款。同年12月24日，被告公司发函给原告，告知将合同约定的土地使用权年限由原约定的70年变更为40年。由于被告公司预售给原告的房屋，系其将《建设工程规划许可证》审批为商业性用房的土地，擅自改变规划建起的住宅，今年1月，当地房地产管理部门依法撤销了该地块商品房预售许可证。李三石向法院提起诉讼，要求撤销双方签订的房屋买卖合同，由被告返还已付购房款，并承担一倍购房款的赔偿责任。

  　　一审法院判决撤销双方签订的商品房买卖合同，返还原告已付购房款及利息，并承担原告已付购房款一倍的赔偿责任。被告公司不服，以规划的改变是行政管理关系，未影响原告合同目的实现为理由提起上诉。终审法院驳回上诉，维持一审判决。

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　　近日，重庆市武隆县人民法院审结一起建筑施工排除妨碍纠纷案，被告郑蓉、陈世琴等以原告重庆市中大建筑集团公司施工项目影响其住所采光为由阻止施工前后近3个月，法院裁决被告赔偿原告损失12万元。
  　　法院查明，今年4月，原告中大集团公司承建武隆县南城中央广场的一期工程。6月2日，原告中大集团公司开挖靠梓桐大桥一侧的沉井时，大桥南侧隆城大厦的住户，被告郑蓉、陈世琴等人以中央广场建成后将会影响其通风、采光、通行等理由阻止施工，并要求原告必须在双方谈好后才能继续施工。6月27日，武隆县规划管理局对丰茂大厦、隆城大厦部分住户反映的通风、采光及车道通行问题进行了回复，对中央广场的规划作了适度调整，增设两处采光通风天井，并增设了车行通道，以方便丰茂大厦、隆城大厦相关住户的车辆通行和居民进出。之后，原告组织人员继续开挖沉井时，被告郑蓉等人仍继续去阻止施工。双方多次协商无果，原告于8月26日以郑蓉等为被告起诉至法院，要求其停止对工程施工的侵害，并赔偿损失12万元。被告郑蓉等在审理中提出反诉，要求原告中大集团公司停止施工并赔偿经济损失。

  　　法院认为，原告施工的中央广场建成后是否会对被告造成影响以及影响到底有多大，只有等该广场实际建成后才能确定，现在无法判断。法律只保护现实的和确定的损害，对于今后可能发生的损害以及不能确定的损害，法律不予预先保护。中大集团公司的合法施工权应受法律保护。因此，郑蓉、陈世琴等人阻止施工的行为构成民事侵权，应当承担民事责任，遂依法作出以上判决。

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经济适用房其实就是公务员的福利房,我们老百姓就没份的,老百姓申请到跟中奖一样幸运.

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　　近日，广东省珠海市斗门区人民法院一审判决被告恩平市某建筑工程有限公司、斗门区某房地产有限公司连带赔偿52名业主各项损失共计35万余元。

  　　2000年至2003年期间，原告梁某等52人先后购买了位于斗门区井岸镇、被告斗门区某房地产有限公司开发的某花园B3栋商品房。2004年10月8日，两被告签订建筑工程施工合同，约定由被告恩平某建筑工程有限公司承建该花园A5栋商品房的土建工程。

  　　建筑公司在进行A5栋土建工程过程中，在靠近隔壁B3栋临近处进行静压压桩施工时，未按相关操作规程做好挖减震沟等工作，导致隔壁的B3栋52名原告的住宅及商铺在2004年11月2日前后均出现墙体开裂、室内装修裂开、墙体漏水和渗水等现象。因双方一直未能就维修和赔偿问题达成协议，该楼52名业主将施工方和开发商共同推上法庭，要求赔偿。

  　　法院审理后认为，建筑公司在进行静压桩施工前未对施工可能影响的建筑物进行详细调查，在进行静压桩施工时也未按照相关操作规程进行，有明显过错，可以认定建筑公司是该侵权行为的直接实施者。房地产公司未能积极监督施工方按规程进行压桩，也未协同施工方调查所开发房产的周边环境，进行施工前后对比的工作，应承担连带责任。房地产公司承担责任后，可向建筑公司追偿。

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装修公司违规施工   房主撤约索赔获得支持


    　2007年9月25日，装修公司与房主签订装修合同，约定由承揽公司以全包方式承接房东在上海市三门路一套房屋的装修工程，总价款5万元；工期自2007年9月24日开工，至2007年11月25日竣工；因装修公司原因造成工程逾期交付的，每逾期一天赔偿50元。合同签订后，装修公司进场施工，房主支付工程款4万元。在施工过程中，装修公司因未通知房主验收材料和隐蔽工程双方产生矛盾。2007年11月20日，装修公司撤离施工现场。

  　　诉讼期间，经房主申请，法院委托工程造价咨询公司对上述系争房屋内装修公司已施工的工程价格进行审价。该公司经审核后，确认装修公司已施工工程造价为3.3万余元。

  　　审理中，房主声称，系争房屋经有关部门对施工工程进行审价后，自己为了减少损失，已于今年4月对房屋重新开始装修。由于装修公司逾期竣工，其以每月3000元的价格在外租房居住。为此，房主希望法院计算租金损失时，考虑其另行装修所需的合理期限，将租金损失截止日期计算至今年5月。

  　　装修公司虽然经法庭合法传唤，但没有提供任何理由而拒绝到庭参加诉讼。

  　　法院审理后认为，被告在施工过程中，未严格按照合同约定履行合同义务，且在工程未完工的情况下擅自退场，造成逾期竣工及系争房屋长期空置，原告据此要求解除合同，并要求被告给付逾期竣工违约金并无不当。被告已施工工程经审计价格为3.3万余元，原告据此要求被告退还多收取的工程款6000余元亦属合理。关于原告主张的在外租房损失，原告已提出证据证明其在外租房居住，该损失被告理应赔偿，至于赔偿的标准，法院根据本案案情并结合市场行情予以酌定。

  　　为此，法院作出判决：装修公司赔偿逾期竣工违约金6700元、返还多收款6000余元并赔偿房主在外租房损失。

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恋爱期间共同购婚房，双方分手后引发纠纷。
　　王先生与孙小姐原系恋爱关系，张女士系孙小姐之母亲。2006年11月，王先生与孙小姐共同购买房屋一套，房价为55万元。支付的房款中：5万元定金由孙小姐支付，11万元由王先生向他人借款，35万元由王先生向银行贷款，余款4万元由两人共同承担，并办理了两人共有该房的权证。次年1月，王先生向张女士借款12万元，归还了前期买房借款10万元。房屋装修后，王先生与孙小姐、张女士共同入住。不久，双方发生矛盾，女方搬出房屋在外居住。

  　　2007年5月中旬，双方和好，孙小姐母女又回来居住。同年7月，王先生与孙小姐母女签订一份房地产买卖合同，约定由王先生将房屋产权的1％转让给张女士，48％的产权转让给孙小姐，但未支付对价。从而使该房产权登记在三人名下，其中王先生享有1%的产权，孙小姐享有98％的产权，张女士享有1％的产权。8月，王先生以银行转账形式归还张女士借款10万元。不久，因双方再次发生矛盾，孙小姐与张女士相继搬出房屋，恋爱关系就此破裂。

  　　王先生诉称，对于系争房屋，2007年7月，因孙小姐母女提出将系争房屋产权重新分配登记，为表示和好诚意，遂与对方签订房地产买卖合同一份，约定由自己将系争房屋产权所属50％中的1％产权转让给张女士，48％的产权转让给孙小姐，但对方并未支付对价。现虽房产权证上其只占有1％的产权，但事实上房款、装修款均系自己支付，借款10万元亦由自己归还。故起诉要求系争房屋归己所有，由孙小姐与张女士协助将该房的权证办理在自己名下。

  　　孙小姐与张女士辩称，系争房屋房款除35万元由王先生向银行借款外，其余款项均由她们支付，共同办理房地产买卖合同的原因就是按照双方出资情况才办理的。故反诉要求判令房屋归己所有，由王先生协助将该房权证办理在她们名下，由王先生迁出该房，自己同意归还房屋贷款、支付王先生房款1万元。

  　　法院审理后认为，本案系争房屋属王先生与孙小姐为结婚而共同购买。虽该房屋权证登记的王先生份额为1％、孙小姐份额为98％、张女士份额为1％，但上述登记份额并未体现双方出资状况。现王先生与孙小姐恋爱关系破裂，保持房屋共有状态显然不切实际。因此，根据公平原则并本着双方对房屋的出资额及其他客观情况，对系争房屋进行合理分割。双方现均主张系争房屋归己所有，法院考虑到该房屋有银行抵押贷款，贷款人又是王先生，且王先生现居住此房屋，故将房屋所有权判归王先生所有，由王先生给付孙小姐房屋及装修的差额款为妥。
    法院对此作出一审判决，认为男方虽只占婚房1%的权证份额，但根据公平原则及双方对房屋的实际出资额等情况，确定房屋归男方王先生所有，房贷由其负责归还；由孙小姐、张女士协助将房屋权证办理在王先生名下；由王先生支付孙小姐房屋及装修补偿款15万元、归还张女士借款2万元。

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　　小区共用的污水管道堵塞，污水外溢，二楼住户铺设的地板全部毁损。
  　　9月1日夜间，王唯铭突然接到租户张文的电话，称其位于嘉定区双河路437弄二楼的一套房屋厨房水管往外冒污水。第二天一早，王唯铭赶来后发现，是厨房间的一根2至6楼共用的污水管里的废水冒溢所致。王唯铭认为共用管道的维修费用应由业主的维修资金支付，便向同楼号的业主征询意见，由小区业委会主任张莉来查看现场。9月3日，王唯铭向物业报修。13日，物业购买材料后进行污水管改道并在18日完工。后因地板、房租等损失的赔偿问题王唯铭与物业起了纷争。

  　　法院审理后认为，物业受托对小区进行物业管理服务，理应按约全面履行其物业管理职能，对共用管道进行预防性疏通，共用管道发生堵塞溢水时，物业更应及时采取补救措施，而被告在9月3日接到报修后，直至9月13日才进行维修，被告前期怠于行使预防职责，管道堵塞后又迟延履行维修义务，导致损害发生，应当赔偿原告的损失。
    法院判决物业赔偿二楼业主房屋租金收入、排水人工费、地板损失等全损共计近3000元。

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国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

　　会议研究确定了以下政策措施。

    (一)加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

    (二)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

    (三)引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。

律师余

王某在县城一黄金地带购买了一套面积为203平方米的复式楼商品房。在准备装修时找到一家室内设计公司做了一个大概的面积测算，测算后发现面积不足203平方米。然后又找县房管局测绘中心来进行测算，经测量实际面积为173平方米，误差达30平方米。按1平方米售价为1500元计算，相差30平方米，开发商多收了4.5万元房款。于是王某找到开发商要求退款并双倍赔偿损失，开发商只同意退还多收的房款，不同意双倍赔偿损失。

     王某购买的商品房面积比实际面积缩水30平方米，误差已经超过了3%，根据上述规定，可以选择解除合同并要求返还已付的购房款及利息，如果你不要求退房，可以要求开发商返还面积误差比在3%以内部分的房价款及利息，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还。如果协商不成，可以通过诉讼的方式来解决。
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

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二、进一步鼓励普通商品住房消费
（四）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
（五）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
以上政策暂定执行至2009年12月31日。

二○○八年十二月二十日

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2008年12月25日、26日，上海地产富豪周小弟案在上海市第一中级人民法院开庭审理。

　　周小弟，原上海新世纪懿德房产公司董事长，被指控涉嫌“故意伤害罪”和“挪用资金罪”。其旗下的“上海新世纪懿德房产公司”则被控“非法倒卖土地使用权罪”和“对非国家工作人员行贿罪”。

“倒卖土地使用权罪”之辨

　　在庭审中，控方提交的书证即多达几十本，辩方对这些书证的真实性全无异议，但是，就如何给这些书证定性，双方展开了激烈辩论。

　　其中，就新世纪懿德公司和西子、阳光等下家公司之间到底是合作开发还是买卖土地，控辩双方观点截然相反。

　　在新世纪懿德和西子公司之间，前后签订协议多达5份之多，名称从合作协议到股权转让协议不一而足。

　　在控方看来，这些协议的核心有二：一是以每亩65万元将土地转让给西子公司；二是西子国内公司独自承担经营风险，享受经营收益，故此合作开发为假，倒卖土地为实。

　　但在辩方看来，新世纪懿德和西子公司共同成立了项目公司，在项目公司里，周小弟占股5%，并当选第一任董事长和法定代表人，并且约定，西子公司支付的前期土地开发费用支付到双方共管账号，故此，周小弟对项目公司既拥有股权，也拥有共管账号，故不可视为倒卖土地的行为，而是合作开发的行为。

　　事实上，以转让项目公司股权的方式转让土地使用权，在我国房地产二级市场上，是最常见的两种方式之一。房地产交易有两种形式，一种是在建工程转让，一种是项目公司股权转让，在建工程转让，如果是单个小区开发，必须完成小区总投资量的25%以上，如果是成片开发，要形成工业用地条件，具体说来就是三通一平或者七通一平。

　　“项目公司股权转让，没有以上两个限制条件，项目公司股权转让的方式不变更土地使用权人，只变更项目公司的股东，故也不要求出让方已取得土地使用权证，所以实践中股权转让的方式更多见。”资深房地产律师、上海原本律师事务所汪巍律师表示。

　　以项目公司股权转让的方式出让土地，目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量的实践存在。如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩克利斯之剑。

　　疑点

　　在这2536亩土地长达7年的多次转手过程中，新世纪懿德公司和阳光公司曾因为合作分歧诉诸法庭，后在上海市高院的主持之下达成调解协议。

　　2001年，懿德公司与阳光公司签订协议，约定懿德公司将三林懿德地块中的2036亩土地转让给阳光公司独立开发之后，双方合作不畅，阳光公司在支付了3.3亿元的开发费用后，没有支付后续费用，双方为此诉诸法庭。

　　后在上海市高院的主持下，双方达成调解协议：由上海市环境集团接盘。上海市环境集团以110万/亩的价格获得500亩土地的开发权，这5.5亿的价款中，3.3亿用于归还阳光已支付的开发费。若环境集团不能支付5.5亿价款，则阳光和新世纪懿德的合作开发协议继续有效。

　　但一个疑问是：如果新世纪懿德和阳光之间的协议有效，那么周小弟的行为就合法，因为无效合同不允许调解；如果新世纪懿德和阳光之间的协议无效，那么高院的调解就难以理解。

　　在此案中，另一个关键点是“非法倒卖土地使用权罪”要求以盈利为目的，在一组倒卖关系中必有买卖双方，那么，是买卖双方只要有盈利都构成犯罪还是只有其中卖方抑或买方构成犯罪？

　　三林懿德地块7年间倒手多次，从上海县房地产总公司——新世纪懿德公司——西子、欣荣、阳光公司——环境集团，每次倒卖价格均节节攀升，但在本案中，目前只有新世纪懿德公司被诉单位犯罪。

　　最新的情况是，2008年5月30日，上海房地局发文将三林懿德地块142.4万平方米(约2136亩)的土地使用权收回，据记者了解，目前该地块已经重新纳入浦东新区土地储备中心。

　　上海市房地局文件显示：根据相关法律，原上海县房地产总公司与上海新世纪创业(集团)有限公司、上海中星(集团)有限公司签订的共同开发懿德居住区协议，以及收取土地款系转让划拨土地使用权的行为，除上海新世纪懿德公司已办理出让手续的22.58万平方米(约338.7亩)外，均属非法行为。

　　法律界人士表示，既然上海县房地产总公司的出让行为非法，那么，此后的一系列转手行为还将产生大量纠纷。

律师余

所谓存量房贷,就是指2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍。加上去年9月份以来连续5次降息，对于优质房贷客户而言，今年起5年以上住房商业贷款最优惠利率可由去年的6.6555%下调为4.158%。

　　根据有关人士测算,房贷利率下限从原来基准利率的0.85倍扩大至0.7倍之后，以20年期50万元等额本息房贷为例，客户将能够节省近6万元的利息。

　　有关人士提醒，上述优惠政策均是针对住房商业贷款而言，对公积金贷款没有影响。也就是说，5年以上个人住房公积金贷款利率仍为3.87%。

律师余

自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

律师余

　　本案原、被告系同村人，被告权某曾在该村1组建楼房一幢及厨房一间。该楼房于1999年取得了房屋所有权证书，证书中登记的所有权人为权某。2005年10月初，刘某与权某就买卖上述房产一事进行了协商，双方口头约定了该房屋价款等事项。同年10月14日上午，权某、刘某请本村村委会主任薛某执笔书写售房协议书。薛某执笔写好售房协议书主文后，刘某、权某先后在协议书上签名，康某在该协议书的见证人一栏内签名，薛某在该协议书的在场人一栏内签名。当日下午，刘某给付权某购房款48000元，权某连同先前给付的定金在内，当场出具一份收条，收条的内容为：收到刘某购房款伍万元整。当天下午，权某将所出售的楼房和厨房的钥匙交给了刘某。此后，刘某一家搬进该房屋居住至今。2007年12月25日，刘某向法院起诉，要求权某协助其办理房产过户登记手续。

  　　被告权某辩称，当初实际谈定的购房总价款为10万元，合同上只写了5万元，其真正目的是为了刘某减少契税。双方曾口头约定尚欠的购房款5万元于两年后给付，但刘某至今未给付，现要求刘某付清尚欠的5万元。对于权某陈述的上述情况及要求，刘某予以否认，权某遂提出反诉。

  　　法院审理后认为，刘某与权某购房协议依法成立。刘某作为房屋的买受人在取得房屋后有权要求出卖人权某协助其办理房屋产权过户登记，故刘某要求权某协助过户的诉讼请求，于法有据，予以支持。通过庭审举证、质证、认证可查明双方当事人口头约定的房屋价款为10万元，为了“减轻”刘某办理房屋产权证的负担，在书面协议上只将房屋价款写为5万元并约定交房当日付清，同时口头约定另5万元在两年后给付。现刘某已给付5万元，尚欠5万元，依法应当给付。

  　　一审判决后，原告刘某不服，提出上诉。法院终审判决一起房屋买卖合同纠纷案，法院判决被告（反诉原告）权某协助原告（反诉被告）刘某办理房屋产权过户登记手续，刘某给付权某购房款50000元。

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　　某网　郑杉杉：您14号接受媒体采访时表示，北京五环以内商品房价格有可能跌至8000元以内。之后，您又很快做出了澄清。这到底是怎么回事？您能解释一下吗？
　　潘石屹：房价的问题只要提起它永远都是热点问题。1月14号我接受一家媒体记者的采访，又谈到了房价，其实确切地说是北京的住宅价格，通过我们2005年对北京房地产市场的分析来看，笼统地谈房价即平均房价是没有意义的，北京最便宜的房子每平方米3千多元，最贵的房子高达5万多元每平方米，所以在谈房价的时候一定要考虑价格区间、房子的档次、地理位置等等。从北京住宅的总体房价来看，我认为2009年下降的压力很大，原因有三条：
　　第一，北京的住宅没有卖出去的房子积压量很大，我看到有关资料的数据显示是2550万平方米。
　　第二，政府在未来两年会大量推出保障性住房，即廉租屋、经济适用房和限价房。这对中低档次住宅的价格会造成很大的压力。
　　第三，全球经济形势不好，在金融危机的冲击下，许多家庭的消费变得更加慎重起来。在做购房这样大额的支出前一定会非常慎重。
　　记者问我北京的房价有没有可能降到每平米8千元到1万元。我说有可能，但区域一定是五环之外。这位记者说，五环之外交通不方便。我说随着北京地铁、城铁及高速公路的修通，五换之外的交通并不见得不方便。
　　但我看到媒体上把我说的五环之外写成五环之内。一字之差，意思全变了。特借此机会予以澄清。