楼市法律

律师余

2006年8月，北京丰台一小区业主委员会与一家物业服务公司签订服务合同，约定委托该服务公司对小区提供物业服务，委托管理期限为1年，期满前3个月，双方再协商续签事宜。在一年的合同期内，小区的业主一致要求解聘物业公司。2006年12月8日，小区业主大会决议聘用另一家物业公司作为小区的物业服务公司。

  　　2007年6月28日，业主委员会在小区张贴书面通知，限原物业公司于7月18日前撤离小区，完成交接，但物业公司仍占着物业用房，不肯退出小区。

  　　北京市丰台区人民法院审理后认为，在物业管理合同履行过程中，小区业主委员会已经通过合法程序选聘了新的物业公司，明确表示不再继续与原物业公司续签合同。小区业主委员会也已按照物业服务合同约定，履行了不再续签合同的通知义务，原物业公司应限期撤出。

律师余

　　本应在2月1日起享受7折优惠的工行存量房贷客户，却在昨日失望而归——工行新政策未能如期实施。

　　昨日，网友kevin_wang77在网上发帖表示，自己给工行西站支行打电话询问关于工行存量贷款七折优惠利率的实施事情，却获悉工行并未就其存量房贷进行调整。对于未调整的原因，该网友表示，该支行工作人员说上月的确接到过从2月1日起统一实行七折优惠的通知，不过，过了几天，就又接到通知说，暂时不执行这个规定，以前的说法全部取消。

　　工行为何没有如期给存量房贷客户7折优惠？工行总行的相关人士表示，未能如期执行是由于前期有些准备工作还未完成。而工行客服工作人员则表示，工行对符合条件的客户会给予优惠，但目前具体的执行时间还未确定，工行会在确定时间后给客户电话通知。
       2009年02月02日 03:31  中国新闻网

coy新520

“我说今天要下雨，不想出来，他就打我，我都84岁了呀。”老人的哭声引来了路人的围观，她说，孙子每月用光退休金后，就让自己到街上乞讨。“他整天打电子游戏，一千多的退休金，几天就用完了。”
“寒风这么冷，你真忍心这样做吗？如果你奶奶走了，你一定会后悔，9岁到现在，她是唯一一个陪你走过的亲人。”这是女孩何维写在日志中的一句话，她说最想对唐明说，善待亲人，否则一旦哪天失去了就追悔莫及。
如果有机会，我也想对唐明说一句：在这个寒冷的冬天，请你珍惜家人这份爱。
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律师余

　《第一财经日报》昨日从重庆市有关方面获得证实，该市相关部门昨日收到国务院下发的一份紧急通知，该通知要求重庆市暂停正在拟订执行细则的“购房退个税”政策。

　　在国内多个房地产热点城市官员陆续表态“不托市”的背景下，重庆的这一新闻，似表明“救楼市”风向正在发生微妙的改变。

　　1月中旬，在参加上海市“两会”时，上海市委书记俞正声曾明确认为房价“不能再涨了”，并且上海未来没有拯救房市的打算。而在此前，北京市市长郭金龙、广州市市长张广宁、深圳市市长许宗衡，也纷纷表示过类似态度。

　　消息人士昨日对本报记者称，该紧急通知于昨日上午送达重庆市有关部门，通知叫停“购房退个税”政策的原因是，该操作的“性质无法界定”，问题在“合规还是不合规”上，相关操作需要等待进一步认定。

　　2008年12月5日，重庆市常务副市长黄奇帆在该市“2008年第四季度市情报告会”上首次公开提及，为了稳定房地产市场，重庆市将出台新政策，对购买第一套自住商品房的市民，将返还此前所缴纳的个人所得税。

　　重庆市政府2008年12月18日出台的《关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较快发展的意见》第七条为“刺激房产消费”，“从2008年12月1日起，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分。”

　　2009年1月11日，黄奇帆在参加该市人大代表垫江代表团的分组审议时透露，目前该市购房退个税的政策框架已经出台。当天，该市财政局官员对当地媒体称，正在会同税务、银行等部门制定具体实施细则，春节前后将进入实际操作阶段。

　　当地媒体1月12日曾援引重庆市财政局官员提供的信息称，凡在2008年12月1日起购买首套住房的购房者，均可以享受这一政策，具体享受比例为40%。

　　重庆市《关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较快发展的意见》中，有关“刺激房产消费”的主要措施，除购房退个税外，还有“支持区县政府以团购方式集中购买普通商品房安置(拆迁户)”等。2008年，重庆市曾提出动用60亿元财政资金购买商品房安置拆迁户。

　　“我们也注意到，国内一些专家近来对购房退个税的做法提出了质疑。他们认为，购房退个税并不能遏制房市转冷的趋势。此外，每月缴纳个税特别是1000元以上个税的群体实际上是富裕阶层，该政策有‘劫贫济富’的嫌疑。”重庆市一位政府部门工作人员昨日对“叫停”一事评价说。

　　交易数据显示，实际上重庆市的一手楼价基本未降，部分区域还有所上涨。昨日，重庆市北部新区房价套内月成交均价每平方米仍高达7696.49元，渝中区为6827.52元，这一价格与去年同期相比上升了20%～30%。

　　“成交量剧减是事实，价格畸形上涨也是事实，从全国的房地产市场来看，现在普遍存在的问题是，开发商在竭力维持暴利，通过收买媒体及国内一些所谓的专家影响舆论，并动用各种资源影响政府决策。这实际上是一种‘要挟’。”重庆市社科院研究员李勇对本报记者表示，而要使房市转热，最可取的途径莫过于房地产商主动降价，以适应市场需求。

律师余

　　武泉于2003年1月被全椒县地方税务局任命为征收管理分局科员。2005年12月22日，武泉以其妻杨花名字与方圆全椒分公司签订了价值15.6万余元的购房确认书，次日交款10万元。2006年11月后，武泉负责方圆全椒分公司的征税工作。2007年5月31日，武泉从县地税大厅开了张5.6万余元维修费的税务发票，交到方圆全椒分公司。方圆全椒分公司将该发票在公司作支出报销，报销款即冲作武泉的购房余款。2007年6月1日武泉与方圆全椒分公司以12.7万余元的价款签订了购房合同，并由方圆全椒分公司为被告人办理了房产证。

  　　法院认为，被告人武泉身为国家工作人员，利用职务上的便利，以明显低于市场的价格向请托人购买房屋，差额达5.6万余元，并为他人谋取利益，其行为构成受贿罪。鉴于被告人归案后检举他人犯罪,经查证属实，具有立功表现，积极退出了全部赃款，认罪态度好，确有悔罪表现，遂作出判决。
     一审判处被告武泉有期徒刑三年，缓刑四年，并处没收财产4万元，违法所得5.6万余元予以追缴上缴国库。

律师余

2009年02月10日 01:16  中国证券网
　　

　　万科曾以9.5折的元宵节特卖开启了去年的楼市降价潮，而其今年利用元宵节促销的楼盘也不少。在业内看来，更多开发商会在未来一段时间加入降价阵营。

　　昨日万科公布了今年首月销售数据，其销售面积和销售金额均同比增长，业内认为这与万科“坚持”降价促销不无关系。数据显示，万科1月份的销售均价为每平方米7657.44元，而2008年12月份的单位均价则为8078.67元。

　　昨日是元宵佳节，万科继续打着自己的促销牌。其中，深圳万科在2月7至9日元宵节期间整合旗下六个在售项目推出“金牛拜年”活动，内容包括购房可在正常优惠之外再享受额外1万元现金优惠等；上海万科则在1月28日至2月9日推出“丰礼迎春”活动，对几乎所有在售项目进行让利，内容包括抽现金券、免八项费用等。

　　虽然今年的优惠幅度不如去年，但万科降得更早、时段更长。业内认为，这是因为去年的经历已证明率先降价的万科做出了一个正确的选择，目前来看，万科今年将继续高举降价旗帜，坚决通过下调房价去赢取市场竞争优势。

　　不过，更为市场关心的是，接下来楼市促销大军是否还会壮大。易居中国分析师薛建雄告诉记者，一方面，春节以来已经有一些滞销楼盘不断加入降价促销的行列，如元宵期间，上海楼市内除了万科，绿地、合生、保利等房企也采取了优惠措施；但另一方面，促销的都是一些老盘，整体上开发商还没有普遍展开大的营销动作，如上周上海楼市无一商品住宅房源上市，4年来首现“零供应周”，春节以来也仅有2个郊区别墅楼盘推出新房源，表明眼下开发商不敢贸然入市。据一些市场人士表示，不少开发商的市场部等正在准备着新一年的市场营销策略，其中所包含的降价动作也可能幅度非常大。

　　“春节以来的楼市走势并未因此前政府出台的一些刺激政策而改变。‘两会’即将召开，也将带来一定时期的市场真空期。期间，开发商和购房者都会继续观望，因为市场想看看‘两会’会不会给出些新信息，未来有没有进一步出台新政的可能性。”房地产分析师陈真诚解释，“而我们认为刺激房地产的政策已经出得差不多了，进一步出台新政的空间已经不大。因此，‘两会’后可能有更多的开发商放弃观望而加大降价促销的力度，更多地区、更多楼盘可能加入到降价阵营。”

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　　业主缪某与被告小区物业公司签订为期3年前期物业管理服务协议。2008年8月30日，缪某夫妇报警称，当天下午16时至晚上21时，其夫妻两人离家期间，其小区住宅被盗，丢失笔记本电脑、数码相机各一部，现金700余元。缪某认为，物业公司不能提供案发时段的监控录像，其财物被盗与物管的管理不到位、工作失职有必然关系，故诉请物业公司赔偿其因盗窃所造成的直接经济损失1.31万元。另查明，双方在物管协议中约定，被告维护公共秩序，包括安全巡视、门岗执勤等。被告维护小区内公共安全的主要措施有：保安安全巡视，门岗执勤、录像监控设备。而在案发后，被告却不能提供被盗时段的监控录像。

  　　法院审理后认为，被告在原告家中被盗的时段，无法提供监控录像证明其完全履行了保安义务，其服务确有瑕疵。但原告对其损失却无法举出充分的证据予以证明，案件又未侦破，因此赔偿金额无法确认，故对原告的讼请无法支持。
      法院判决依法驳回业主缪某的诉请。

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　　杨某在南汇区周浦镇的一处空置房产，从2004年12月起，一直委托中介公司的刘某将该房出租。期间，有部分租房合同是刘某代签，杨某亦予认可。去年9月，一房客不再租房后，杨某曾到刘某处拿钥匙到房中察看，认为房客在使用后存在一些问题，就让刘某帮助处理。不久，客户冯某接受了刘某推荐的杨某的房屋。冯某在简单装修后，即搬入该房。事后，杨某却认为其未委托刘某出租房屋，引起纠纷而诉至法院，请求判令刘某、冯某归还房屋并恢复原样，支付使用费，赔付搬家费、误工费、交通费等共计1.2万元。
      法院作出一审判决，房客冯某从出租房内迁出，支付房东杨某房屋使用费4000元；中介人刘某赔偿杨某经济损失1000元。

律师余

　　2006年10月至2007年12月，姚某未经有关部门批准，以武汉市蔡甸区某工程公司的名义，在蔡甸区某街从事旧城改造项目。因蔡甸区某工程公司不同意姚某挂靠经营，且拆迁户要求查看审批手续，姚某便伪造了《企业法人营业执照》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》等证件，以虚构的“武汉隆兴建筑集团开发有限公司”的名义，进行拆迁和房地产项目开发及销售建成的房屋，并持上述伪造证件与银行办理期房贷款抵押事宜，期房购买户据此获取抵押贷款共计120余万元，用来支付购房款。姚某获得该房地产项目销售款合计395万余元。去年11月，区法院作出一审判决。姚某不服，提出上诉。

  　　市法院审理后认为，姚某违反国家土地、建筑、城市规划及房地产管理法规，伪造国家机关印章、证件，违法从事房地产开发，严重扰乱房地产市场秩序，情节特别严重，其行为已构成伪造国家机关证件、印章罪和非法经营罪，应以非法经营罪追究其刑事责任。原判认定事实清楚，证据确实充分，定罪准确，故作出裁定。被告人姚某犯非法经营罪，判处有期徒刑六年，并处没收财产30万元。

律师余

　　

  　　2006年9月12日，原告武某和被告开封市雄鹰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，武某购买被告在本市金阳小区2号楼三楼住宅商品房屋一套，房屋总价款190210元。双方签订商品房买卖合同时，2号楼东邻楼房规划为二层。武某于2007年9月入住。被告于2007年10月在武某所购房屋楼前东邻原二层楼基础上加盖三层即楼房共五层（楼高相当于2号楼五层多不到六层），武某认为，被告加盖的房屋影响了其房屋的通风及采光。即诉至法院，要求被告赔偿损失30000元。

  　　法院审理后认为，被告在与原告房屋相邻楼房加盖楼层，而所加盖楼层在原、被告签订购房合同时并未在规划范围之内，侵害了原告的采光通风权，并且这种侵害是长期的，故对原告要求被告承担侵害赔偿责任的请求，酌定按28000元予以支持。
     判决被告雄鹰房地产开发有限公司赔偿原告武某损失28000元。

律师余

　　法院经审理查明，2007年9月，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告按套内面积计算以每平方米10084.77元向被告购买了其开发的位于佛山市季华路的一处商品房。该房套内面积136.57平方米，房屋总价137万余元。合同约定：计价面积（即套内面积）与产权登记面积若有差异，以产权登记面积为准，差异值为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。签约后，原告依约支付房款。收楼后，原告发现，涉讼房屋套内面积缩水，遂以被告存在面积欺诈为由向法院起诉，要求双倍赔偿房款差额。

  　　另查明，在原、被告签约前，即2007年2月，房产测绘部门已向被告出具有关涉案房屋所在楼宇的测绘报告书，其中载明涉案房屋的建筑面积167.39平方米，套内面积136.11平方米。该测绘面积与合同约定的相差0.46平方米。

  　　庭审中，被告辩称，该面积误差在合同约定的±0.6％免责范围以内，故原告无权要求任何补偿。

  　　法院审理认为，被告在签订合同时已经明知合同约定的面积比实际面积大，但却隐瞒该面积差异不告知原告，并为达到多收原告购房款的目的而在合同中约定该面积差异的数值无需补偿，使原告在知悉面积差异后不能通过合同的面积误差处理约定追回多交的购房款，其主观上欺瞒原告的故意是比较明显的。根据规定，被告故意隐瞒房屋的真实面积并诱使原告错误地多交购房款，其行为已经构成欺诈，被告作为开发商欺诈经营应双倍赔偿原告面积差额款。
      作出一审判决，判决被告佛山市某房产投资有限公司双倍赔偿原告李某房屋面积差额部分的房价款共计9278元。


法官提醒


“面积欺诈”不离四招

  　　审理该案的王志钊法官说，法院在审理“面积欺诈”案件中发现，开发商的欺诈手段主要有四招：一是套内面积隐晦不提，偷换概念糊弄购房者；二是虚增面积多收房款，合同约定误差不退；三是面积涨水补收房款，引你上钩迫你就范；四是附赠面积难获产权，不受保护埋下隐患。法官提醒消费者在签订合同时要求开发商在合同中明确约定套内面积和分摊面积，避免只约定建筑面积所造成的套内面积缩水难以获得有效维权的情形；遇到开发商额外赠送面积的情形，要求以书面的形式确定赠与关系，以备在赠送面积不能办理产权登记时能有充分的合同救济途径。

律师余

　　
  　　２００４年，翠鸿房地产公司与一家装修公司订立《购房协议》，约定该装修公司向翠鸿公司购买两单元房屋。同年６月间，装修工程公司出具证明，确认将上述两单元房屋中的一幢产权登记为林女士，并由林女士向翠鸿公司支付购房款２６．９万元。同年７月，林女士支付了购房款。

  　　其后，翠鸿公司又与另一购房者签订商品房买卖合同，将林女士购买的该处房产再次转让。该购房者支付购房款后，房地产开发商交付房屋并协助其办理了产权证。在多次要求房产公司交房遭到拒绝后，林女士向法院提起诉讼。
     法院判决， 福建翠鸿房地产有限公司“一房二卖”，导致先签订商品房买卖合同的林女士无法取得房屋所有权，构成欺诈，依法被判处向林女士返还购房款２６．９万元，并支付原购房款一倍的赔偿金，共计５３．８万元。

Hellx

律师余

东方网3月23日消息：据东方早报报道，早报记者昨日获悉，已列入今年立法计划的《土地管理法》第二次修订工作正在进行。据悉，目前该二次修订的草案已由国土资源部下发至各个地方国土资源部门。

　　草案新增49处内容，涉及农用地流转，土地权利等，其中一条明确住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。

　　此前国土资源部内部起草的《土地管理法》草案，明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期，删除“无偿”二字，被认为是预留更多的操作空间。

　　非住宅用地有偿续期

　　《土地管理法》的修订在十届人大期间就已经被列入“一类立法”范畴。

　　厦门市国土资源与房产管理局的网站显示，已经下发的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)新增了多项土地管理基本制度。其中在《征求意见稿》中的第103条，单独列了一段表示住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。

　　“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。”一位长期从事土地制度研究的专家对《中国经营报》表示，他认为，如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”作为表述，“就可以是无偿，也可以是有偿，这样就有了回旋的空间，按照届时的情况管理，实际上把这个权力交给了政府。”他还说，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”——因为全国的地价不同。

　　另外，《征求意见稿》还明确了非住宅用地将采用有偿方式续期，并且要求提前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的以外，应当予以批准。不过，对于政府因社会公共利益收回的土地，将采用无偿的方式，至于地上物以及设施则按照评估的价格进行赔偿。

　　小产权房未获合法地位

　　在《征求意见稿》“建设用地”一章第90条中，规定了宅基地使用权人经本集体组织同意，在保障基本居住的前提下，可以将其宅基地向符合宅基地申请条件的人转让、赠与或出租。但意见稿规定农村宅基地只能在集体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不在适用范围内，集体建设用地的流转和抵押亦受到一定程度限制。这意味着小产权房未获得合法地位。

　　另外，《征求意见稿》第一次明确提出，土地权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，在对原有土地权利界定的基础上，《征求意见稿》第十条提出，土地权利包括国家土地所有权、集体土地所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、农用地使用权、宅基地使用权、地役权、土地抵押权等。

　　这一“确权”表述是与此前出台的《物权法》的衔接。土地承包经营30年期限的表述以及土地承包经营者调整权利的程序性限制已经被删除，取而代之的是“土地承包关系保持稳定并长久不变。农民的土地承包经营权受法律保护。”

　　据了解，《征求意见稿》将形成《土地管理法》的基本框架。国土资源部官员透露，将尽快上报全国人大法工委，预计上半年审议工作可能会积极开展。

律师余

3月28日，《证券日报》记者应邀参加了，由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”峰会。

　　就目前房市现状及末来走向，各方阐所欲言。现本报将部份发言整理出来，以便让读者了解房地产公司高层对目前房市的看法。

　　万科总裁郁亮：

　　我们在部分城市、部分市场出现了回暖迹象，和中央采取的优惠政策分不开的，也与地产商采取的政策分不开，未来会怎么样还要继续观察。现在并不是所有城市、所有市场都出现回暖的现象，目前只是低总价、低单价刚性需求的房子成交比较活跃。

　　通常成交比较活跃的地区和该地区房价调整的幅度有关联。所以回暖持续多长时间，会如何演变，还需要进一步观察。”

　　金地集团(10.56,-0.31,-2.85%)总裁张华纲：

　　目前交易量的增长是刚性需求的爆发。但是目前市场的提价幅度都不大，只是一些技术性的调整，例如把之前的折扣调整一下。但是这些调整很可能会造成消费者的恐慌心理。至于说房市是否真正回暖，还需要观察。刚性需求的爆发也是需要再观察的，而且全国市场的具体情况也不太一样。”

　　新景祥投资总裁秦刚：

　　虽然成交量大，但不能称之为‘回暖’，因为市场的回暖的判断因素有很多，交易量只是其中一个方面。至于房价的高低，目前高位运行的也有，但是大部分已经是到最低点了，不会再有什么下降的空间。对于房产商降价可能小，新增需求不确定的情况下，秦刚表示：“很有可能出现‘僵持’的局面。

　　新景祥总裁秦刚表示：“现在政府给与了我们很多优惠的政策，特别是银行，所以我们的压力没有那么大了。”

　　上置集团副总裁张宏飞：

　　可以说回暖是局部现象，就拿我们公司来说，上海的楼盘情况就会好些，但是沈阳表现的就比较缓慢。我们公司对往后的发展也很谨慎，对于楼盘的建设也会更加‘精挑细选’。

木木小子

原帖由 信天游179 于 2008-7-5 14:43 发表
想知道单位集体户口，杭州人能买经济适用房吗？一个人。。。收入，年纪算达标好了:s

一个人买经济适用房，年龄要达到35岁 未婚

木木小子

有很多失利，还不错

律师余

职工参加集资合作建房，产权将按照经济适用房管理。北京市建设委员会、北京市人民政府住房制度改革办公室等联合发布通知，明确了关于职工参加集资合作建房超标面积部分缴纳地价款等有关问题。
　　通知明确，北京市将严格集资合作建房遗留项目管理，参加集资合作建房的职工必须限定在无房和住房未达标职工。住房未达标职工参加集资合作建房时，须按评估的经济适用住房价格，退出已享受政府优惠政策的现住房。同时，职工参加集资合作建房必须符合规定的面积标准。规定面积标准内的部分，按照建造成本价缴纳集资款；超标面积的部分，按市场评估价缴纳集资款。
　　职工参加集资合作建房超过规定面积的，集资合作建房单位须在办理立契过户手续前，到房地产管理部门按集资建房建造成本价的10%缴纳地价款。职工参加集资合作建房产权按照经济适用房管理，超标部分面积在产权证附件注记。
　　职工参加集资合作建房再上市出售时，按集资合作建房建造成本价缴纳集资款的面积部分，按经济适用房产权管理住房有关上市出售政策执行，超标面积部分按商品住房上市出售政策执行。
　　集资合作建房单位收取的集资建房款，必须在市住房资金管理中心专户存储，专项使用。

律师余

2009年04月09日 07:17  中国证券报-中证网
　　　　据中国证券报记者了解，目前北京市二套房贷政策已有所松动，商业银行除严格执行二套房贷首付比例四成不变外，房贷利率在原执行贷款基准利率1.1倍的标准上有所降低。

　　消息人士透露，3月31日监管部门召开会议，向各主要商业银行口头规范北京市二套房住房标准，重申各商业银行须严格执行二套房贷首付比例，但对二套房贷利率给予了“松绑”，要求商业银行二套房贷利率不得低于首套房贷优惠利率这一政策“底线”。

　　在会议上，监管部门负责人要求，各商业银行要严格执行去年12月20日国务院办公厅印发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，继续加大对普通自住房和改善性住房的信贷支持力度，对首次购买普通住房的购房者和人均住房面积低于北京市人均住房面积的购房者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　会议还进一步厘清了改善型住房概念，即根据北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米为限来认定改善型住房需求。

　　现在北京地区多数商业银行对二套住房贷款利率按照基准利率的0.8倍或0.9倍执行，具体下浮程度由商业银行根据借款人的信用和所购买的住房类型以及借款人的能力，合理评估风险后确定。个别商业银行为照顾某些优质客户，将二套房贷利率按基准利率下浮29%执行，和首套住房的7折优惠利率几无差别。

律师余

2009年04月11日 02:04  京华时报
　  今后对于购买非改善型住房的贷款人，商业银行将严格执行二套房贷首付比例四成，但在贷款利率上由各银行在基准利率基础上根据风险自定。记者昨天从多家商业银行获悉，北京银监局日前召集各银行，对北京地区二套房贷政策进行规范。

　　对于非改善型二套房，银监局重申各商业银行要严格执行四成首付比例。无论首套房贷款是否结清，若不是购买改善型普通自住房，一律视同为二套房。同时，贷款利率获得“松绑”，购买非改善型住房的贷款人，虽然贷款首付比例至少四成，但是房贷利率不再要求上浮10%，而由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

　　一位银行人士指出，在银行审核二套房业务过程中，银行会根据借款人的信用和所购住房类型及还款能力，评估风险后确定利率。

　　记者昨天通过各家银行客服电话了解到，部分银行已调整了二套房执行政策，虽然首付比例不变，但利率呈“松动”迹象。华夏银行(10.60,0.13,1.24%)客服人员表示，自2月23日起，该行调整二套房贷的相关政策，二套房首付严格按照40%的标准，贷款利率原则上不得低于央行同期同档公布利率的0.85倍。交行客服人员称，对于居民购买的二套(含二套)以上的住房，贷款利率最低至央行公布的同期同档利率的0.8倍，贵宾客户可最低至0.75倍。

　　根据此前出台的二套房政策，对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。但因没有统一的规定，各家银行在执行时没有明确的改善型住房参照标准，优惠政策难以落实。

　　交行相关负责人透露，北京市统计局发布的2007年北京人均住宅建筑面积为27.07平方米。目前北京市各银行在执行改善型住房政策时，按照这一标准执行。招行有关负责人表示，该标准的来源并非北京市银监局，是一个参考。由于监管部门并无相关规定的实施细则，各分行在操作中有一定的灵活性。

律师余

　　被告人张正涛系一家房屋中介公司员工。从2006年开始，张正涛先后编造可以购买到经济适用房的谎言，骗得多人的信任，收受19名被害人现金125.25万元，赃款均被其挥霍。

  　　法院认为，被告人张正涛以非法占有为目的，用虚构事实的方法骗取他人财物，数额特别巨大，其行为已分别构成诈骗罪。鉴于张正涛能自愿认罪，如实供述犯罪事实，酌情予以从轻处罚。判处被告人张正涛有期徒刑十四年。

律师余

2009年05月22日 03:08  第一财经日报
　　
　　对于一直成谜的房地产开发项目费用的支出结构，国家统计局已经下发通知，将通过一场针对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成专项调查予以摸底。

　　国家统计局下属的《中国信息报》本周一发布的消息称，本次调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业以及其2008年1月1日到2009年4月30日有销售活动的商品住宅楼盘项目。

　　知情人士对记者表示，在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。

　　他透露，此次调查由国家统计局各调查总队为主负责组织实施，按照国家统计局的安排，在5月中旬布置该项任务后，各地调查总队需要在6月15日前报送调查资料，由于本次调查只安排了不到一个月的时间，时间紧、难度大，所以国家统计局还在通知中特别要求各调查总队要高度重视，精心组织。

　　长期以来，关于中国房地产价格高企的种种争端往往在房地产开发的成本上形成纠结，因为成本无法厘清，房地产定价是否合理也就无从判断。但似乎除了房地产开发商自身，没有人知道房地产开发的真实成本。而且一旦谈到成本问题，房地产开发商们总是默契地对此讳莫如深。

　　2005年，福州市的物价部门曾经尝试对该市市区商品房社会平均成本的测算，当时统计的房地产开发商的利润率平均为50%，最低的为20%，最高的为90%，其中地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。

　　此项结果通过媒体向外发布后，关于房地产暴利论和偷漏税的指责似乎立即找到了佐证。但不少房地产商其后通过各种途径争辩说，在税收之外，房地产的真实成本实际受到在税收之外的各项政府行政事业收费的较大影响，政府才是房地产的真正受益方。

　　针对上述问题，此次国家统计局对此有着较为全面的安排。在此项调查中，国家统计局就要求各地在报送企业调查数据的同时，还要将2008年被调查城市财政收入、土地出让收入、房地产税费情况表一并上报。

　　2008年起，房地产价格逐步回落、开发商经营受阻后，对房地产开发成本构成的模糊认识正向着对房地产商不利的方向发展。因为，没有对房地产开发项目真实成本的摸底，既无从了解房地产行业在经济增速下滑后实际“受灾”情况，也无法了解既有的房地产刺激政策的见效程度以便对症下药。

　　即便对于经济学家来说，面目模糊的房地产领域也难以判断。在刚刚结束的上海陆家嘴(24.85,0.34,1.39%)金融论坛上，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆和独立经济学家谢国忠就曾对房地产存在较大泡沫分别发表了否定和赞成两种观点，也就带来了两种不同的政策建议。

　　国务院发展研究中心副主任刘世锦上月也曾辩证地说，房地产对拉动内需至关重要，但保房地产行业不等于保高房价。而其他经济学家所认同的U形、V形或L形的经济复苏道路也往往是以房地产能否复苏或在什么时候复苏作为关键点。

　　进入4月后，中国的经济增长还是靠国内需求在独撑，摸底房地产状况对于下一步的政策设置已显重要。

　　“实际上，国家统计局在通知中已经写明，调查的目的是通过调查商品房开发土地费用、建造费用、管理费用、各种税费以及构成情况，全面了解房地产企业和房地产市场运行情况，为宏观调控提供真实准确的统计信息和决策参考。”该人士表示。

律师余

　　　杨先生是中关村街道科源社区居民，居住在北京大学正在建设的六栋留学生宿舍楼南侧几十米处。几年来工地野蛮施工，噪声不断，经过三方协商（北大、工地、居民），施工方承诺发放扰民费560元，但至今未付，杨先生遂起诉请求法院判令建筑公司给付560元扰民费并承担诉讼费。

  　　被告建筑公司辩称，杨先生的住房距离公司的施工现场有几十米远，公司的施工噪声对其有一定的影响。2008年8月，公司曾经承诺给甲4、5号楼等居民补偿560元扰民费。原定在2008年8月25日之前发放，但是后来因为公司出现了人员变动等原因，只给部分居民发放了噪音补偿款。现公司同意按照当初的承诺给付扰民费，但具体支付日期无法确定。

  　　法院认为，建筑公司认可其施工造成扰民的事实并已经承诺支付经济补偿，其应当依约履行义务，故法院依法判决建筑公司支付杨先生补偿款560元。

律师余

问：当前，因“住改商”引发的纠纷比较多，司法解释对物权法第七十七条作出了怎样的解释性规定？

  　　答：物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。对该条的理解主要有三个问题需要解决：一是如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么；二是有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；三是如何确定有利害关系业主的范围。

  　　按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。据此，物权法第七十七条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。

    物权法施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了物权法第七十七条的立法目的，针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。司法解释综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。此外，实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。