楼市法律

律师余

国土资发〔2008〕146号
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）：
　　为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》，依法保护宅基地使用权人的合法权益，加强宅基地管理，促进社会主义新农村建设，部决定在当前宅基地使用权登记发证工作的基础上，进一步加大工作力度，力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。现将有关事项通知如下：
　　一、提高认识，加强宣传
　　宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。各级国土资源行政主管部门要站在贯彻落实科学发展观，切实保护广大农民群众合法权益的高度，充分认识加快宅基地使用权登记发证工作的重要意义。采取多种形式，加大宣传和工作力度，争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，增强各级国土资源管理部门登记发证工作的紧迫感，集中力量，克服困难，确保宅基地使用权登记发证工作如期完成。
　　二、认真部署，狠抓落实
　　宅基地使用权登记工作政策性强、涉及面广，各级国土资源行政主管部门要积极争取地方政府及相关部门的重视和支持，切实加强对本地区宅基地使用权登记工作的组织领导，把宅基地使用权登记工作作为当前一项重要工作，认真部署落实。要按照2009年底前基本完成全国宅基地使用权登记工作的要求，结合本地区实际情况，制定工作计划，明确工作目标和任务，层层落实责任制。
　　要采取有效措施，加快推进宅基地使用权登记发证工作。有条件的地区应将宅基地使用权的调查纳入到第二次全国土地调查工作中，查清宅基地的权属、界址和面积，为宅基地使用权登记发证提供地籍调查成果。对宅基地权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。对新申请宅基地的，当事人在办理宅基地用地审批的同时申请土地登记，国土资源行政主管部门要做到即批即办，在住宅建成并实地检查合格后，报人民政府核发土地权利证书。对已有的宅基地，要充分利用已有宅基地权属来源材料，加快办理登记发证。
　　要充分发挥宅基地使用权登记结果在国土资源管理中的基础作用。在征地拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿。开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作，必须首先完成宅基地使用权登记发证工作。
　　要切实转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，积极为农民群众办理登记提供热情周到的服务。要充分发挥乡镇基层国土资源管理部门在宅基地使用权登记中的服务和保障作用，有条件的地区，可在乡镇国土资源管理所设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理宅基地使用权登记。要将宅基地使用权证书发放到农户手中，严禁以统一保管等各种名义扣留、延缓发放土地权利证书。要结合土地登记规范化建设，加强宅基地使用权登记发证资料的管理，保证宅基地使用权登记资料的全面、完整和规范。要严格执行宅基地使用权登记收费标准，不得通过宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。
　　请各省级国土资源行政主管部门于2008年底前将本地区宅基地使用权登记发证工作的部署和开展情况报部。部将组织人员对各地宅基地使用权登记发证情况进行检查。宅基地使用权登记发证完成情况将作为国土资源管理特别是地籍管理考核的一项重要依据。
　　三、明确政策，依法登记
　　各地应严格依照法律、法规和政策规定，切实解决宅基地使用权登记发证工作中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口。
　　（一）严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。
　　（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。
　　（三）严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省（区、市）规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：
　　1．1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。
　　2．1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。
　　3．1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国土资源部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年七月八日

短道1008

1【如果我父母有房子56米，我没有房子，我结婚了，那我父母还可以作为我们家庭成员申请经济适用房吗？符合政策吗
2【如果我父母的房子被拆迁了，我和我老婆作为成员之一，享受了拆迁补偿，又要了拆迁补偿的房子，哪我和我老婆还可以申请经济适用房吗？

[ 本帖最后由 短道1008 于 2008-7-30 14:52 编辑 ]

律师余

1、申请经济适用房的一个条件是：申请家庭房产建筑面积小于48平方米（含）。如果你把你父母也作为家庭成员申请，你说还符合条件吗？肯定不符合了。

    2、享受了拆迁补偿的房子，如果家庭面积还是少于48平方，同时也符合申请经济适用房的其他条件，是可以申请的。

律师余

财综[2008]47 号

国务院各部委、各直属机构，各省、自治区、直辖市财政厅（局）、发展改革委、物价局，新疆生产建设兵团财务局、发展改革委：
　　为鼓励自主创业和自谋职业，进一步促进失业人员再就业工作，根据《残疾人就业条例》（国务院令第488号）、《国务院关于做好促进就业工作的通知》（国发[2008]5号）、《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》（国发[2005]3号）、《中共中央办公厅国务院办公厅关于引导和鼓励高校毕业生面向基层就业的意见》（中办发[2005]18号）、《国务院办公厅转发民政部等部门关于扶持城镇退役士兵自谋职业优惠政策意见的通知》（国办发[2004]10号）的有关规定，经国务院批准，现将对从事个体经营的有关人员实行收费优惠政策等问题通知如下：
　　一、登记失业人员、残疾人、退役士兵以及毕业2年以内的普通高校毕业生，凡从事个体经营（除建筑业、娱乐业以及销售不动产、转让土地使用权、广告业、房屋中介、桑拿、按摩、网吧、氧吧等，下同）的，自其在工商部门首次注册登记之日起3年内免收管理类、登记类和证照类等有关行政事业性收费。
　　二、上述免交的收费项目具体包括：
　　（一）工商部门收取的个体工商户注册登记费（包括开业登记、变更登记、补换营业执照及营业执照副本）、个体工商户管理费、集贸市场管理费、经济合同鉴证费、经济合同示范文本工本费；
　　（二）税务部门收取的税务登记证工本费；
　　（三）卫生部门收取的行政执法卫生监测费、卫生质量检验费、预防性体检费、卫生许可证工本费；
　　（四）民政部门收取的民办非企业单位登记费（含证书费）；
　　（五）人力资源和社会保障部门（原劳动保障部门）收取的职业资格证书工本费；
　　（六）国务院以及财政部、发展改革委批准设立的涉及个体经营的其他登记类、证照类和管理类等行政事业性收费。
　　（七）各省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门按照管理权限批准设立的涉及个体经营的登记类、证照类和管理类等有关行政事业性收费项目。
　　三、财政部门应统筹安排相关部门的经费预算，以保证其正常履行职责。
　　四、各省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门应制定本行政区域内支持就业工作减免行政事业性收费的具体政策措施，并报财政部、发展改革委备案。
　　五、各省、自治区、直辖市财政、价格主管部门要通过多种新闻媒体，向社会公布支持就业工作免收的各项行政事业性收费项目，使登记失业人员、残疾人、退役士兵、符合条件的普通高校毕业生等充分了解和享受有关收费优惠政策。
　　六、工商、税务、卫生、民政、人力资源和社会保障等各有关部门应督促本系统内相关收费单位认真落实上述收费优惠有关规定，加强对相关人员享受优惠政策的登记备案管理，确保符合条件的人员享受自主创业收费优惠政策。
　　七、各省、自治区、直辖市财政、价格主管部门要加强对上述收费优惠政策执行情况的监督检查，切实保障政策落实到位。对不按规定落实收费优惠政策的部门和单位，要按照相关法律、行政法规规定予以严肃处理。
　　八、本通知自发布之日起实施。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 二○○八年七月八日

律师余

建质[2008]133号

各省、自治区建设厅，直辖市建委（房管局）：
近年来，随着我国经济快速发展和人民生活水平的提高，住宅装饰装修市场规模不断扩大，在增加就业、带动经济发展、改善人居条件等方面发挥了重要作用。但是，在住宅装饰装修过程中，一些用户违反国家法律法规，擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构等情况时有发生，给人民生命和财产安全带来很大隐患。为进一步加强住宅装饰装修管理，切实保障住宅质量安全和使用寿命，现将有关事项通知如下：

　　一、提高思想认识，加强组织领导
　　住宅装饰装修与人民群众的生活和安全息息相关，由装饰装修引发的结构安全问题时有发生，特别是在汶川地震遭受破坏的建筑中尤为突出，这直接关系到人民生命财产安全，也关系到社会稳定和社会主义和谐社会的构建。各级建设主管部门要从落实科学发展观的高度，进一步转变思想，提高认识，增强做好装饰装修管理工作的责任感和紧迫感，切实把这项工作摆到重要议事日程上来。要根据本地区实际，以治理野蛮装修、防止破坏房屋结构为重点，不断健全工作机制，创新工作方法，改进工作作风，加强领导，明确责任，狠抓落实，着力把好住宅装饰装修安全关。

　　二、严格管理制度，落实相关责任
　　各级建设主管部门要根据国务院《建设工程质量管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）等有关规定，进一步完善本地区住宅装饰装修管理制度，落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。要加快建立装修企业信用管理制度，严格对装修人和装修企业违法违规行为的处罚。要坚持完善装修开工申报制度，装饰装修企业要严格执行《住宅装饰装修工程施工规范》（GB5037-2001）,确保装修质量。要采取切实有效措施，充分调动物业服务企业等住宅管理单位、居委会和住宅使用者参与监督的积极性，逐步形成各方力量共同参与、相互配合的联合监督机制。

　　三、切实加强监管，确保质量安全
　　各级建设主管部门要会同有关部门，切实加强住宅装饰装修过程中的监督巡查，发现未经批准擅自开工、不按装修方案施工或破坏房屋结构行为的，责令立即整改。物业服务企业等住宅管理单位应按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，进一步强化竣工验收环节的管理，发现影响结构质量安全的问题，应要求装修人和装修企业改正，并报政府主管部门处理。建设主管部门要健全装修投诉举报机制，对住宅装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故和质量缺陷，必须依法认真调查，立即责令纠正，严肃处理。

　　四、完善扶持政策，推广全装修房
　　各地要继续贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发〔1999〕72号）和《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。

　　五、强化宣传培训，营造良好环境
　　各地要充分发挥宣传舆论的导向作用，利用网络、电视、广播、报纸和杂志等宣传手段，采用板报标语、宣传图册等群众喜闻乐见、易于接受的宣传形式，大力宣传装修过程中私拆滥改的危害，普及住宅装饰装修基本知识，增强广大业主维护自身权益的法律意识和质量安全意识，树立文明装修、合理使用的思想。要针对物业服务企业等住宅管理单位和装修企业，有组织地开展相关培训，提高他们的质量意识和技术水平。要在建筑装饰装修行业积极开展创优评先活动，加强行业自律，建设诚信体系，营造人人重视安全、人人保障安全的良好执、守法环境。

中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇〇八年七月二十九日

律师余

案例：乙先生与甲公司签订了《商品房购销合同》，购买甲公司开发的商品房一套，房价总款为50万元。合同约定如乙方未按期交付房款则按应付款的0.5%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。后乙先生因生意上资金周转原因逾期40天才向甲公司付款，甲公司要求乙先生支付违约金，乙先生认为过高，拒绝支付。

      分析：违约金纠纷是商品房买卖过程中最常见的纠纷之一。按目前房地产市场情况来看，逾期付款按每天0.5%支付违约金的约定比较普遍。许多购房者没有意识到“责任重大”，认为拖几天也没有什么关系。本案例中，按照双方约定，乙先生应当承担的违约金为10万元，这的确不是一个小数字。

    在一般情况下，买卖双方当事人就违约金数额或违约金计算方法有约定的，应当从其约定。在商品房买卖合同纠纷中，乙先生也不是没有要求适当减少的权利，根据法律规定，本案中乙先生有权要求减少违约金。但必须注意的是，要求减少有严格的限制条件，即“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。对干大多数购房者来说，买房是一生当中的大事，因此，购房者在签订商品房买卖合同之前，甚至在交纳定金之前，一定要考虑清楚自己的资金是否充足。若购房资金准备不充足，购房者易自陷被动。

律师余

案例：张某与开发商签订了房屋买卖合同，所购买的房屋已经到了交房日期，但由于土地使用权存在争议，房屋至今还没有开始建盖，交房自然还要漫长的等侍。

    分析：购买的房屋已经到了交房日期却还没有开始建盖，开发商违约情形已经非常明显，购房者完全可以请求解除合同，也就是通常所说的“退房”。同时，购房者还可以请求开发商承担违约金，若违约金不足以弥补实际损失，还可以要求开发商补足。根据《合同法》第九干四条的规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，购房者请求解除合同的，法院应予支持，但《商品房购销合同》另有约定的除外。

律师余

案例：王某与开发商约定用按揭贷款的方式支付购房款，并将按揭有关资料全部交给了开发商，首付款已经付清。后来银行对于王某按揭资料的审查严重拖延，银行首付款比例在期间大幅上调。房漏偏遇连阴雨，恰好在此期间王某工作单位发生重大变故，王某收入失去了保障，银行审查后认为不能发放货款。王某无其他解决办法，于是向开发商提出后续房款无力支付，要求退房并退还首付款。

   分析：笔者认为本案属于法律规定的“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形，应当符合行使合同解除权的条件，王某应当有权行使合同解除权。但需要注意的是，王某在行使合同解除权时要向开发商发出书面通知，明确表示解除合同，并且将书面通知交开发商签收。

律师余

案例：某开发商在销售楼盘时，在售楼广告和楼书均表示其开发的小区有不小于5000平方米的花园绿地，许多购房者为此怦然心动，但此承诺并未作为合同条款写入与购房者签订的《商品房购销合同》中。房屋交付时购房者发现小区的实际绿地远远不足5000平方米，因此要求开发商承担违约责任。

    分析：此案中开发商在广告中承诺的“小区内有不小于5000平方米的花园绿地”，是其就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的允诺，不仅具体确定，而且对商品房买卖合同的订立有重大影响，符合有关法律关于“应当视为要约”的规定，应视为合同内容，开发商因此要受到该承诺的约束，如不能兑现广告中的承诺，则开发商应向购房者承担相应责任。

律师余

案例：2003年11月，张女士预购了一套价值32万元的商品房，合同约定：以建筑面积计价销售，预售的建筑面积100平方米，其中套内建筑面积85平方米；如产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，张女士有权退房。2004年9月，张女士在验收新房时发现，开发商提供的产权登记部门的实测建筑面积与合同约定的建筑面积基本一致，但是套内建筑面积却比合同约定减少了5%，这意味着张女士的新房实际可以使用的面积“缩水”了，但公摊面积却“涨水”了，这不明摆着吃亏了吗？于是张女士向开发商提出退房要求，但开发商却认为，合同约定的面积确认及差异处理标准为房屋的建筑面积而非套内建筑面积，张女士新房的实测建筑面积与合同约定建筑面积误差未超过3%，符合合同约定，开发商未违约，故不同意张女士退房。

    分析：根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商销售商品房时可按套计价销售，也可以按建筑面积或套内建筑面积计价销售。建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，购买商品房的业主对套内建筑面积享有独立的产权。业主与开发商签订合同时，除了需要对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式进行约定外，还应详细约定建筑面积不变而套内面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式，并约定相关违约责任。这样，才可能减少自己在购房时的法律风险。

律师余

案例：王先生在参加房交会期间看中了一套建筑面积为236平方米的住宅。售楼小姐告知他这一期住宅正在施工阶段，属于期房。王先生想了解期房进行销售需要满足什么条件。

    分析：对期房销售又称之为“商品房预售”。我国对商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，这是商品房预售的法定凭证，未取得《商品房预售许可证》的不得进行任何形式的预售活动。开发商在预售时，应当按规定取得《商品房预售许可证》，并在售楼部公示国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证（一般称其为“五证”）等资料，增强透明度，树立自己的企业形象。简言之，“五证齐全”的商品房方可预售。

律师余

案例：2004年12月，在某地发生了一起28户业主集体起诉开发商的案件，其理由为开发商于2003年7月1日交房，但业主却于2004年11月到12月之间才拿到房产证。业主们认为开发商逾期一年交付房产证，所以要求开发商依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第十八条承担违约责任。那么，购房者与开发商签仃《商品房购销合同》，如果双方对于产权登记没有特别约定，那么房产证是不是应该由开发商办理？

    分析：在许多人看来，房产证办不下来肯定应当由开发商负责，因为房屋是开发商盖的。这种观点几乎成为共识。但是，笔者认为，在商品房购销合同中，）房地产开发企业作为出卖人，其法律义务是协助买卖人办理房产证。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”可见，商品房的办证义务人为购房者自己，而房地产开发企业的义务是协助办理，其协助义务的具体内容是在房屋交付后60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。在最高院解释公布后，该解释对有关办证义务的要求在与我国相关法律、法规在衔接上存在着差距和矛盾，在对司法解释的理解上房地产开发企业与购买人之间容易发生争议。因此，在房地产开发企业与购买人之间的合同约定就显得尤为重要。

    在上述案例中，法院判决理由及结果如下：“原告所提交的《房屋所有权登记申请书》，不能证明被告在办理房屋权属证书过程中有过错，及其原告在此过程中有何损失。被告提交的证据以及房地产管理处情况说明，能证明其在办理原告住房的房屋权属证书过程中，无过错责任，本院予以采信。因此，原告对其所主张的逾期交付房屋权属证书违约赔偿的诉讼请求，本院不予支持。”本案原、被告双方均服判，该判决已经生效。

律师余

http://bj.house.sina.com.cn  2008年09月03日08:16  新京报

本报讯 (记者吕佳瑜 通讯员石岩)因第二套住房首付比例提高而无力购房，杜女士将开发商告上了法庭，要求解除购房合同，并退还已交购房款和印花税15.8万余元。近日，朝阳法院一审驳回了杜女士的诉求。这是二套房贷款政策出台后，本市首起相关退房案。

购房者：贷款政策变化无力购房
2007年11月7日，她与北京中联置地房地产开发有限公司签订合同，约定购买朝阳区管庄乡远洋一方嘉园某套房屋。合同签订后，杜女士支付了15.8万余元房款。根据合同约定，在杜女士未能获得银行贷款的情况下，应一次性支付房款，否则视为逾期付款。
2007年12月5日，国家出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，其中规定以借款人家庭为单位认定房贷次数。因杜女士和丈夫之前均曾贷款购房，因此贷款政策的变化导致其无力购买此套房屋。
杜女士表示，她购房时符合国家的相关贷款政策，其无法预料贷款政策的变化。应认定其购房合同中关于贷不下来款也要一次性支付房款的约定为无效条款。

开发商：购房时即应晓政策变化
北京中联置地房地产开发有限公司则认为，2007年9月27日国家针对购买第二套住房出台了相关规定，而双方签订购房合同是在2007年11月，因此，对于房贷政策的变化杜女士在购房时即知晓，同时，根据该公司从银行查询的个人信用报告，杜女士及其丈夫在之前均曾贷款购房，因此12月出台的关于第二套住房以家庭为单位认定的规定对杜女士并不产生影响。因此杜女士应按照合同约定，在未能获得银行贷款的情况下，一次性支付房款。

法院：原告夫妻已购过4套房
法院经审理查明，杜女士在购买此套房屋之前，曾利用商业贷款购买过一套房屋，其丈夫也买过三套房屋。
据此法院认为，杜女士虽称贷款政策变化导致其无法获得银行贷款，无力继续履行合同，但相关贷款政策在双方签订合同之前就已经出台，此后的补充关于第二套住房以家庭为单位认定的《补充通知》对杜女士并不产生直接影响，因此，驳回了杜女士的诉讼请求。

律师余

案例：曾先生2005年6月在北市区买了一套房屋，住进去不久就发现房屋内墙面涂料大面积脱落。现曾先生咨询，遇到这种情况该怎么办呢？可以要求退房吗？

    分析：商品房的建筑质量问题错综复杂，既有可能是勘察、设计方面的原因导致的，亦有可能是施工方面的原因造成的，而且很多隐蔽工程在商品房建好后已被隐蔽，无法通过肉眼观察。

    那么，质量问题出现后应该怎么办呢？我国法律除了要求房地产开发商在交付商品房给购房人使用前，必须对商品房进行验收，非经验收合格的商品房不得交付使用外，还规定开发商不能因交付给购房人的商品房是经验收合格的，就可以免除其质量责任。所以，对商品房交付使用后出现的质量问题，购房人可以通过多种途径得到救济：如要求开发商承担保修责任，对于因质量问题给购房人造成损失的，可以要求开发商承担损害赔偿责任等。但是，要求退房的权利只能在商品房主体结构不合格或者商品房存在质量问题严重影响购房人正常居住使用的情况下行使。

律师余

案例：2005年10月，罗女士购买了一套商品房，在签订《商品房购销合同》时，还专门与开发商签了一份《补充协议》。由于当时楼盘正在热销，罗女士签约心切，没有细看就按照开发商的要求在《商品房购销合同》以及《补充协议》上都签了字。到了接房之时，罗女士发现房屋和自己原来的想象差距甚远，于是就找开发商理论。开发商工作人员则拿出《补充协议》说，这些存在的问题以及解决办法都是你同意了的，我们并没有违约。
     分析：《补充协议》是开发商与购房人就《商品房购销合同》中未尽事宜进行补充而制定的条款，是一种选择性的条款。
    在现实生活中，许多开发商开发的楼盘卖点很多，广告做得好，促销手法也很老练。尤其在开盘时均有较大的价格优惠。有些购房人在购买时明明对《补充协议》的条款不满意，但还是闭着眼睛签了字。
    其实，连合同都不看就签字无异于赌博，赌开发商的信誉和良心，赌房价之坚挺和上涨，赌自己之福气和运道。
    在此，笔者只是想提醒大家，买房是一辈子的大事，签合同又是买房中的大事，切不可等闲视之。

律师余

案例：2005年6月，王某与某房地产公司（以下简称“甲公司”）签订房屋订购书，对房屋情况、合同价款等作了明确规定，同时约定在签订预订协议之日支付购房定金1万元，在预订书签订之日起10日内前来签订《商品房购销合同》。若超过约定期限双方未签订《商品房购销合同》的，则定金不予退还。但预订书对付款方式，交房时间等内容未作约定。王交付了定金后，要求以按揭方式付款，首付不能超过30%，甲公司称如以按揭方式付款，必须首付四成方可以办理银行按揭，并且甲公司规定的交房时间在王某婚期之后5日，王某购房结婚的计划也无法实现。2005年9月，王某起诉到法院，要求甲公司返还1万元定金。而甲公司则认为，按照预订协议，他们有权不予返还定金。最终法院判决支持了王某的请求。

    分析：定金是我国《担保法》规定的债权担保的一种形式，本案例中，双方约定的定金为立约定金，其作用是保证主合同的签订，法律后果为当其所担保的订约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚。

    本案中，王某与甲公司签订的预订书中未就价款支付方式、交房时间等合同条款作出约定。其后双方也在该期限内就签约事宜进行了谈判，只是由于双方对合同价款的支付方式、交房时间等最终未能达成一致，从而导致了无法签订《商品房购销合同》。这种情况下，应该说双方对于未能订立《商品房购销合同》都不存在过错。根据最高院司法解释第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责干当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案属于“不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，因此，本案法院判决支持了王某的请求。

律师余

　　2008年9月8日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院一审判决被告张志将涉案房屋产权归还原告张丽。

  　　原告张丽与被告张志系姐弟关系。2000年7月，原告与被告签订协议书，约定原告借给被告一套住房；原告缴纳房屋一切款项，被告对房屋只有居住权，没有任何产权；原告以被告名义办理房产证，被告不能以任何理由出租、转让房屋。随后，原告以被告名义与乌鲁木齐市裕峰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于乌鲁木齐市北京南路的一套房屋，并按约定交付了房款。2004年1月，被告取得上述房屋产权证书，上面载明房屋所有权人为被告。事后，原告要求被告办理过户手续时，被告以房屋系其所有为由拒绝办理，原告为此起诉到法院。

  　　法院审理后认为，原、被告所签协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，故涉案协议书合法有效。原告已按约定履行了出资义务，依据约定，被告应将房屋产权归还原告。

律师余

　　近日，河南省林州市人民法院一审判决被告牛某在判决生效后立即返还其代耕的原告魏某的承包土地0.4亩。

  　　魏某原系林州市陵阳镇人，后因工作变动将户口迁出，其妻的户口为农业户口，户籍地仍然留在当地。1998年，魏某代其妻与所在村村委会签订了土地承包合同，合同承包期为30年。2002年，魏某外出务工，委托村委会介绍本村村民牛某代为耕种部分承包地。今年春，魏某返回村中居住，要求牛某返还承包地未果，遂诉至法院，请求依法判定被告退还承包地。被告牛某认为原告户口系非农户口，其本身没有耕地，不具备原告的主体资格，要求驳回原告的诉讼请求。

  　　法院认为，魏某之妻依法享有承包土地的权利，实践中，农村土地承包是以户为单位进行的，魏某作为户主，亦为土地承包经营权证记载的权利人，也是土地承包合同订立的当事人，具备本案原告诉讼主体资格。

律师余

　　  区女士在三星级宾馆预订了一间标准客房，不料付房款时被告知未预订成功，为此，区女士将旅店诉至法院要求索赔损失。日前，北京市海淀区人民法院审结了此案。
  　　2008年2月6日，原告区女士受朋友之托在中农公司所属三星级宾馆预订了标准客房一间。当时双方约定每天房费按298元结算，入住日期为2008年8月16日至24日，并要求原告付100元订房押金以保证住房，其余房款入住时再付。5月6日，区女士带着房款准备提前付费，此时，中农公司明确告知原告，客房已全部包出去了，其无法继续履行合同。故诉至法院，要求判令中农公司赔偿原告的住房损失10064元，并双倍返还定金200元。

  　　庭审中，被告中农公司称，区女士当时预订了客房，但有旅行社包了一个月的客房，公司不可能因为原告一个人就将房间空着。5月6日公司通知区女士房间订不成了，合同无法继续履行。公司同意双倍返还定金，但不同意赔偿经济损失。

  　　法院审理后认为，双方签订的客房预订合同合法有效，均应严格按照合同全面履行义务。在合同履行过程中，中农公司明确表示不能继续履行合同，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给区女士造成的经济损失。区女士提前数月预订客房，既是为了到时有客房保障，也是考虑到奥运会期间客房价格上涨的因素。北京地区奥运会期间三星级宾馆的价格为1600元左右，区女士不可能以298元的价格享受到相应的客房住宿，中间的差价应当由中农公司负责赔偿。最后，法院判令中农公司赔偿原告损失10064元，并双倍返还定金。

鸢尾

晕，晚上看个个要困不着的。。。。

律师余

9月16日下午，浙江省温州市鹿城区人民法院对温州世贸大厦36名住户集体状告世贸房地产开发有限公司（以下简称开发公司）案作出一审判决，确认购房户与开发公司签订的房屋预订意向书合法有效，判令开发公司与购房户签订商品房买卖合同，房屋建筑面积、单价以意向书约定为准。
  　　温州世贸中心大厦，设计高达68层，广告语称“新温州坐标，新财富焦点”，被称为温州第一高楼。　2003年5月，不少购房户与温州世贸房地产开发有限公司，以每平方米1.2万元的均价，签订了房屋预订意向书。5年过去，世贸大厦的单价已飙升至每平方米3万多元，多数购房户也因坐拥世贸大厦三、四百平方米面积导致身价升至千万元。去年11月，开发商向原告发出缴款告知书，要求住户缴纳房款，并签订商品房买卖合同，付款比例为58%。并说明该大厦写字楼原意向交房条件为毛坯房，开发商还要求预约购房户在签订商品房买卖合同前，应先签订写字楼委托《精装修施工合同》，精装修的单价为每平方米2980元。

  　　部分预约购房户不同意开发公司提出的要求，遂向房管部门投诉。后经协商，预约购房人同意统一精装修，具体事宜在签订买卖合同后另定。

  　　今年1月31日，开发商要求预约购房人来签订商品房买卖合同，办理缴款手续。不过，部分预约购房人发现房屋面积比意向书约定面积减少很多，价格却增加了每平方米1475元的“设备款”。

  　　部分预约购房人不满开发商擅自变更意向书约定的内容。双方因协商未成，诉至法院。

庭审焦点:意向书是一种什么合同

  　　预约购房户认为，签订的意向书已具备商品房买卖合同的主要条款，合法有效，应当履行。开发商单方减少面积，提高单价，属违约行为，应按意向书的约定履行。

  　　开发商称，意向书是出卖人与买受人为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同，不具有作为商品房买卖合同必须具备的主要条款。且意向书关于房屋基本状况和价款等约定也是不完全的。当事人无权请求法院强制履行。

  　　法院认为，意向书并未违反有关规定，应认定为合法有效的商品房买卖预约合同。与商品房买卖合同的本约合同，两者没有本质的区别，其中不同之处在于商品房预约合同为无名合同，商品房预售本约合同为有名合同，对开发商而言，前者履行的是缔约义务，后者履行的是合同标的物的交付义务。

房屋单价是否包括设备款

  　　预约购房户说，从来没听说过，买房子还要承担中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用的，这显然不合理。

  　　开发商认为，每平方米1475元的“设备款”不能混同为房屋单价，以此称提高房屋单价，是不对的。双方的意向书只确定了预订房屋的意向，双方均未对中央空调、智能化系统和电气安装到户等设施进行约定。因此，根据当时的房地产市场情况，双方预约的也只是毛坯房的单价。

  　　法院认为，作为新温州坐标的标志性建筑，除精装修或其他另有约定外，无论是按照建筑行业的通常理解，还是房地产交易的习惯做法，其单价均应包括中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用之内。被告方未征得原告同意在双方约定的单价外以“设备款”名义加价，属擅自变更房屋单价，有违诚信原则。

  　　房屋面积减少、方位变更是否属违约

  　　预约购房人说，开发公司单方减少房屋面积，属违约行为。

  　　开发公司解释称，房屋面积不存在缩水，意向书已注明“上述房屋预订意向书面积仅作为参考，最终以温州市房管局房产测绘队预售测绘面积结果为准”的内容。现房屋预售测绘面积已明确，双方本应按约定即“预售测绘面积”来签订买卖合同。即便是正式的商品房买卖合同，参照有关规定，也允许绝对值在3%以内（含3%）的误差。

  　　法院认为，开发商于2008年出具的房屋建筑面积预测重测成果书与原设计图不符，从而导致意向书约定的房屋面积被减少、方位发生变更，已构成违约行为。双方应根据意向书正文部分已确定的相关面积履行签订商品房预售合同的义务。至于交付使用并办理物权手续的最终房屋面积，应按照《商品房销售管理办法》的规定，以法定测绘面积为准。如有误差，按照有关司法解释处理，其他因方位、份额变动造成损失的，可根据合同法的规定承担损害赔偿的违约责任。

吃饭了没？

收入是指税前还是税后？

公积金算不算在收入内？

律师余

公积金一般在实发工资前就由单位统一扣缴了。
公积金不属于工资收入，但是员工的社会保险福利。

律师余

　　据新华社北京９月１６日电  今年３３岁的山东省济南市人李峥以能为他人办理经济适用房行骗，日前被北京市第一中级人民法院终审判处有期徒刑十五年。
    北京太田体育文化交流有限公司法定代表人李峥在２００６年３月至２００７年５月间，以能够帮助办理天通苑小区经济适用房房号为名，先后骗取焦某、杨某等３８人共计人民币２２５．１万元，赃款均被挥霍。

    据了解，很多上当受骗的人是经过多层介绍才与李峥认识的。据被害人高某陈述：２００６年１１月，他接到同学范某的电话，说自己的朋友李峥能搞到经济适用房的房号，问高某要不要，每个８万元，先交５万元，事成之后再交３万元。此后，高某在李峥开的一家台球厅内给付李峥５万元定金，李峥出具欠条一张，并表示如果搞不到房号退钱。但李峥事没办成，钱也没退，后来就找不到人了。

  　　在收取所谓办房号用的钱款时，李峥都以买卖经济适用房的房号是违法为由，给交款人打了借款条。２００７年７月２日，公安机关将李峥抓获。

    一审法院经审理，以诈骗罪判处被告人李峥有期徒刑十五年，李峥不服提出上诉，理由是自己帮助对方办事，没有非法占有财物的主观故意，没有诈骗。

    对于李峥否认诈骗的辩解，北京市一中院认为，在案证据已印证经济适用房归政府统一调配，由政府给购买人排序购房。李峥却以能够帮助办理该房号并出具借条等手段，大肆骗取他人巨额钱款拒不归还，其非法占有财物的主观故意明显，符合法律规定诈骗罪的构成要件。

律师余

　　8月22日，安徽省淮南市田家庵区人民法院对一起太阳能底座砸伤人案进行了一审宣判，被告淮南市裕安物业管理有限责任公司因没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，被法院判决赔偿原告赵某、李某医疗费等各项损失9827元；24户业主不承担赔偿责任。

  　　2007年7月28日晚7时左右，安徽省淮南市出现强雷暴雨，并伴有瞬间大风天气。原告赵某、李某途经该市裕安小区5号楼楼下时，被楼顶坠下的一废弃太阳能热水器底座砸伤，后被送往医院救治。今年3月24日，两原告将淮南市裕安物业管理有限责任公司和5号楼的24户业主告上法庭，要求各被告赔偿医疗费等损失11646.6元。

  　　法院审理后认为，被告物业公司没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，依法应对原告赵某、李某所受到的人身损害承担赔偿责任。由于原告没有证据证明该楼全体住户具有共同实施危险行为的意思联络并实际实施了共同危险行为，故原告诉请24户业主共同承担责任与法不符，不予支持。据此，法院作出上述判决。