楼市法律

律师余

1. 申请购买经济适用住房需要具备哪些条件？
答：申购经济适用住房必须同时具备下列条件：
（1）家庭成员至少有一个具有本市市区常住城镇居民户口（不包括学生户口）5年以上（含符合杭州市安置条件的军队人员）；
（2）已婚[含离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权]或年龄在35周岁及以上的单身无房户；
（3）申请家庭房产建筑面积小于48平方米（含）；
（4）家庭人均年收入低于市统计局每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入的60%（审核时市统计局尚未公布上年度城镇居民人均可支配收入的，按照其公布的前一年度数据确定）。

2.“学生户口”指什么？
答：“学生户口”是指在杭就读大中专院校期间办理的学校集体户口。
3.“5年”的户籍年限如何计算？
答：“5年”的户籍年限可以累加计算，但申请时必须具有本市市区常住城镇居民户口。
4.一户“申请家庭”如何确定？
答：一户“申请家庭”包括以下三种情况：
（1）一对夫妻为一户申请家庭，属同一户籍内的直系血亲可作为申请家庭成员。
（2）离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权的，视作一户申请家庭。
（3）年龄在35周岁及以上的单身无房户，也视作一户申请家庭。
5.申请人的配偶在婚前已购买经济适用住房的，是否还可以申购经济适用住房？
答：由于一户申请家庭只能购买一套经济适用住房，因此申请人不能再申购经济适用住房。
6.哪些房产要纳入申请家庭房产建筑面积核定范围？
答：申请家庭房产建筑面积核定范围：申请人及其配偶和申请家庭成员及其配偶现有和已有过的下列房产都要纳入核定范围：
（1）承租的公有住房；
（2）已购买的房改房；
（3）按政府优惠政策购买的解困房、安居房、集资合作建房、拆迁安置住房（如属货币安置未购买住房，以拆迁安置协议注明的安置面积为准）等；
（4）申请建造的批准建房，含“撤村建居”住房；
（5）通过购买、继承、赠与等方式取得的各类房产（包括住宅与非住宅）；
（6）军产房；
（7）已转让、赠与的所有房产（包括住宅与非住宅）。
7.婚姻状况变动涉及的房产怎样核定？
答：夫妻离异后，原婚姻关系存续期间购买的房改房，双方均按全部面积核定。原婚姻关系存续期间作为夫妻共同财产的商品房、二手房等非实物分房房产，也均按全部面积核定，除非当时夫妻双方即约定为按份共有，并在产权证（未确权的以公证书为准）上明确了份额的，按产权证（未确权的以公证书为准）记载的各自份额面积分别核定。原婚姻关系存续期间承租的公房，以经民政部门备案的离婚协议或判决书中明确分割的面积核定，若离婚协议或判决书中未明确的，应核定为租赁证载明一方的房产。

8.2008年申请经济适用住房的家庭人均收入上限标准是多少？
答：根据杭州市统计局公布的2007年杭州市区人均可支配收入是21689元， 今年的人均收入上限标准按照2007年人均可支配收入的60%确定，即13013元。

[ 本帖最后由 律师余 于 2008-7-14 21:53 编辑 ]

律师余

杭州市居民人均家庭收入
据杭州市城调队对市区600户居民家庭的调查资料显示，2007年市区居民人均家庭总收入24475元，比上年增长14.5％，其中人均可支配收入为21689元，增长14％，剔除价格因素实际增长10.1％。
  城镇居民人均可支配收入指城镇居民家庭人均可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除经营性支出、交纳的所得税、个人交纳的社会保障费等的收入。

hzy606

简直是太忽悠人了，狗屁经济房。

打狗棒.

基本上只有无业人员符合条件，原来还在期待的可以彻底死心了，该干什么干什么

律师余

大家别忘了，13013元是指人均家庭年收入，而不是家庭年收入。

kerity

原帖由 律师余 于 2008-6-17 20:56 发表
大家别忘了，13013元是指人均家庭年收入，而不是家庭年收入。

一定要超生，只有超生才有房子住。

zjhzli04

工资收入什么都要算,连自交的公积金和养老金也算在收收入内,而对应的申请收入要按照可支配收入的60%,不知是谁制定的,现在那怕两夫妻拿杭州市最低工资850元一个月加上养老金公积金,就超过这个收入了.

这个世界不太平

原帖由 律师余 于 2008-6-17 20:56 发表
大家别忘了，13013元是指人均家庭年收入，而不是家庭年收入。

那也是两也赚的不多。

律师余

杭州最低工资850元，是指未缴纳相关社会保险费用前的工资。实际工资要少于850元。

junlijuan

人均收入13013元怎么还买的起房子，现在物价这么高，这点收入家庭日常开支都不够，政府一边说要让老百姓买的起房，一边有出这种政策，真搞不懂。

vonbeach

这个收入准入政策是那些整天坐在办公室里喝喝茶、看看报纸，下班了吃喝应酬、喝坏了肝喝坏了胃醉死在酒桌上还要申报因公殉职的ZF官员制定的，他们怎么知道谁才是真正需要安居房的人？

cyzeng76

花牢骚的都是没有本事变通的，有“本事”变通的不管什么条件都难不住，照样享受好政策带来的好处

律师余

第一条  为减少因交通事故引起的交通堵塞，保障道路畅通，保护广大交通参与者的合法权益，倡导互谅互让的良好社会风气，根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》、《机动车交通事故责任强制保险条例》、《浙江省实施〈中华人民共和国道路交通安全法〉办法》和《交通事故处理程序规定》等法律、法规、规章，制定本规定。  
    第二条  本办法所称的机动车轻微物损交通事故，是指在本省投保机动车交通事故责任强制保险（以下简称交强险）的机动车在道路上发生的、未造成人员伤亡，仅造成自身车辆损失且损失额在3000元以下或及双方机动车财产损失各在2000元以下的交通事故。
    第三条  本办法适用于本省行政区域内发生的机动车轻微物损交通事故。
    轻微物损交通事故以外的其他道路交通事故，根据有关道路交通安全法律、法规、规章的规定处理，不适合本规定。
    第四条  发生轻微物损交通事故的，事故当事人在相互查验证件及保险凭证后，应当迅速撤离事故现场，将车辆移至附近不影响交通的地点，自行协商处理有关赔偿事宜，并立即向保险公司报告和申请定损。
    有下列情形之一的，当事人应当保护现场并立即报警，不得自行协商处理：
    （一）机动车无号牌、无检验合格标志、无交强险保险标志的；
    （二）驾驶人无有效机动车驾驶证的；
    （三）驾驶人饮酒、服用国家管制的精神药品或者麻醉药品的；
    （四）当事人不能自行移动车辆的；
    （五）碰撞建筑物、公共设施或者其他设施并造成损失的；
    （六）发现对方有故意造成交通事故或持有假牌、假证嫌疑的。
    第五条  在向保险公司电话报案后，当事人应认真填写《浙江省机动车轻微物损交通事故自行协商处理协议书》（简称《协议书》），双方各留存一份。无《协议书》的，当事人应当以文字方式如实记载交通事故发生的时间、地点、天气、当事人姓名、联系方式、机动车驾驶证号、机动车牌号，交强险的投保公司、保险单号、事故形态、碰撞部位、事故责任等内容，并共同签名。
    公安机关交通管理部门应当在交通违法处理、交通事故处理、车辆年检等窗口免费发放《协议书》。保险公司应当在投保、理赔窗口免费发放《协议书》。被保险人也可以登录浙江省保险行业协会、宁波市保险行业协会的网站，下载《协议书》。
    第六条  当事人选择自行协商处理，并及时向保险公司报告和申请定损的，保险公司应及时进行处理，核对《协议书》，核定事故损失，与当事人协商赔偿方式。交通事故当事人可选择共同将事故车辆就近驶至服务中心办理保险理赔手续，也可选择在不影响交通的地方等候保险公司勘验、定损及协商保险理赔事项。
    各地可以建立集事故车辆定损、保险理赔、事故定责等多功能于一体的保险定损理赔中心，提供轻微物损交通事故的“一站式”服务，方便群众解决轻微物损交通事故，减少群众事故处理和保险理赔的等候时间。
    第七条  轻微物损交通事故中的一方当事人有下列情形之一的，承担全部责任：
    （一）追尾的；
    （二）逆行的；
    （三）倒车的；
    （四）溜车的；
    （五）开关车门的；
    （六）违反交通信号的；
    （七）未按规定让行的。
    其他情形均视为混合过错，当事人承担同等责任，但有其他证据证明其中一方当事人无过错的除外。
    第八条  当事人自行协商处理的交通事故，事后经评估确认财产物损超过本规定第二条、第十二条限定数额，保险公司有需要的，事故当事人可持《协议书》、定损单、驾驶证、行驶证、车辆损坏部位照片以及其他它证据材料，一同到事发地公安机关交通管理部门申请事故认定。交通警察在调查、核实的基础上，按照简易程序开具《交通事故认定书》。
    事故当事人发生交通事故后未在现场报案，事后报案已无事故现场以及不能提供相关事故证据的，公安机关交通管理部门予以登记备案，不再出具交通事故认定书。
    第九条  事故一方当事人负全部责任的，双方当事人到全责方保险公司办理理赔。全责方保险公司负责双方车辆的查勘定损。
    事故双方当事人负同等责任的，双方保险公司依据保险合同约定，分别对各自承保车辆进行赔付。
    第十条  对造成轻微物损交通事故，且基本事实清楚，当事人不及时主动撤离现场的，公安机关交管部门或交通警察依法予以强制撤离，并对当事人的交通违法行为，依据道路交通安全法律、法规、规章的规定作出处理决定。
    第十一条  事故当事人故意造成交通事故或制造虚假交通事故骗取保险金，在《协议书》上填写虚假信息的，保险公司予以拒赔，并通报公安机关。对构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
    第十二条  三方以上机动车之间在道路上发生未造成人员伤亡，仅造成各方机动车损失且损失额均在2000元以下的交通事故，事故当事人可以参照本规定自行协商处理。
    第十三条  本规定由浙江省公安厅、中国保险监督管理委员会浙江监管局和中国保险监督管理委员会宁波监管局共同负责解释。
    第十四条  本规定自2008年  月  日起施行。

律师余

关于经济适用房的相关法律规定
    1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见  国发〔2007〕24号（2007年8月）
    （十一）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
    2、建设部 发展改革委 监察部 财政部 国土资源部  人民银行 税务总局
       关于印发《经济适用住房管理办法》的通知   建住房[2007]258号（2007年11月）
    第三十条　经济适用住房购房人拥有有限产权。
    购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
    购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
    上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
    3、浙江省经济适用住房管理办法 (浙江省人民政府令第191号 2005年)
        第二条　本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠条件，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
    第二十七条　经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价格上市出售。具体限制年限由市、县人民政府规定，但不得少于3年。
    出售经济适用住房应当比照届时同地段普通商品住房与经济适用住房交易时的差价，按一定比例向政府交纳土地出让金等收益。具体比例由市、县人民政府制定。
　　经济适用住房未满本条第一款规定限制年限上市出售的，有关部门不予办理房地产权属变更登记手续。
    4、杭州市区经济适用住房管理办法  杭政〔2007〕9号（2007年9月）
    三十一、经济适用住房未满限制交易年限不得交易。限制交易年限期满后，房屋所有权人可对房屋采取以下处置方式：
　　（一）经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满5年后允许上市交易；上市交易时，按照届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55％向政府交纳土地收益等价款。
　　（二）经济适用住房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。买受人无房产的，交易时可减免相关税费。
　　经济适用住房上市交易的具体办法，由市房产行政主管部门会同市价格、财政等主管部门另行制定。

拉萨白领

原帖由 律师余 于 2008-6-19 22:32 发表
杭州最低工资850元，是指未缴纳相关社会保险费用前的工资。实际工资要少于850元。

审核按你的社保缴费基数来，你怎么办？

律师余

按照相关政策解释，经济适用住房是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房，购房人拥有有限产权。
     由于经济适用住房具有保障性质，购买人拥有有限产权，因此经济适用住房上市交易时有限制交易期限，并须按一定比例交纳土地收益等价款。符合规定的进行政府回购。
     此外，经济适用住房不得出租，除购房按揭外不得抵押。

     其实，大家都明白这个道理。经济适用房是用来保障居住的，而不是投资或赢利，这与商品房有着本质的区别。某些有了经济适用房的人，整天想着如何转手交易，如何从中赚一把，这本是无可厚非。但在卖掉你手中的房子之前，还是需要认真思考一下相关的政策规定，而不是老想着政府出这样的政策是与你为难。
     
      大家可以再想想，政府有必要靠收取经济适用房的差价来谋利吗？有这个必要吗？目的无非只有一个：这是保障性住房，是保障中低收入群体的，禁止利用经济适用房来投资谋利，所以要限制交易，所以要设定成本的付出。

      唯有这样，才能在最大程度上保证经济适用房的性质不变，保证更多的人能够居者有其房。这才是一个以人为本、为民着想的负责任的政府。

散客

杭州市区经济适用住房管理办法  杭政〔2007〕9号（2007年9月）发布快一年了，经济适用住房上市交易的具体办法还制定不出来。

律师余

经济适用房由于其特殊性，关系到普通老百姓的切实利益，问题比较复杂。现在还是有很多人对杭政〔2007〕9号的规定忿忿不平。


杭州市房产管理局关于对**等信访的回复
杭房信(2007)349号

**等住户:
你们好！你们关于经济适用房的《意见书》已由市信访局转我局收悉，感谢你们对经济适用房政策的关注，现将有关情况回复如下：
一、        关于经济适用住房上市交易缴纳差价收益55%的适用范围
根据国发[2007]24号文件和省有关经济适用住房文件精神，经济适用住房是解决低收入住房困难家庭的政策性、保障性、自住性住房。因此，经济适用房上市交易应缴纳土地收益等价款。
2004年5月，国家四部委《经济适用住房管理办法》施行，对经济适用住房上市交易作出了“按照届时经济适用住房价格和同类地段商品房价格差价的一定比例交纳收益”的规定。2004年9月，我市出台了杭政[2004]9号文件，贯彻执行国家四部委文件精神，对上市交易交纳收益办法作了一致的规定。到去年，我市有部分经济适用住房已满上市交易年限，因此，我市根据国家四部委文件和杭政[2004]9号文件精神，在《杭州市区经济适用住房管理办法》（杭政[2007]9号）中规定上市交易时，按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款，明确了55%的具体交纳比例。
此外，国发[2007]24号文件第十一条规定：“经济适用住房上市交易时按照届时同地段商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款。”该文件第二十二条明确规定：“凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。”
二、        关于经济适用住房上市交易缴纳差价收益55%的确定
我市制定上市交易需按照差价的55%缴纳土地收益等价款的规定，主要是出于以下考虑，土地出让金的组成中，大市政配套费占35%，级差地租占20%，总计55%，55%的比例是综合土地收益等价款中各项因素的比例经测算确定的。
三、        关于经济适用住房的回购
根据国发[2007]24号文件规定，已购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。这样规定，主要是强调了经济适用住房的保障性和自住性，有利于建立经济适用住房制度的内循环机制，以解决更多家庭的住房困难。在购买经济适用住房时，有其他住房，但又符合经济适用住房准入条件的，购买的经济适用住房不受政府回购的影响。作出这样的规定，既符合国发[2007]24号文件精神，又考虑了我市住房保障工作的实际。目前，回购的实施细则正在拟订中。

杭州市房产管理局
二00七年十一月十六日
发：房改办、法制处

绿茶留香

人均家庭年收入13013元，按照一家三口计算，两个大人一个小孩,小孩肯定没有收入来源，两个大人就是39039每年，每个月收入3253.25元，一家三口要吃要喝，有孩子的两个大人上面还有老人要养，就这年收入水平，不用说4-5k的房价，就是2k的房价也是买不起的。
    杭州市政府的这个gp政策，我还真想看看，这些年人均收入13013元的家庭的日子是怎么过的，难度他们有国家食物补贴？！

信天游179

想知道单位集体户口，杭州人能买经济适用房吗？一个人。。。收入，年纪算达标好了:s

律师余

只要属于杭州市区常住城镇居民户口就可以的，但需要5年以上。跟是不是集体户口应该没有关系。

律师余

人们所说的“小产权房”通常指的就是“乡产权房”。“乡产权房”是指购买农民集体土地上建设的房屋，有乡镇政府颁发权属证书的房产，乡产权没有国家发的土地使用证。
     国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发〔2007〕71号）已经明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
      小产权房只要依法办理了相关审批手续，也是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。但是这样的产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因此，作为农村集体以外的公民，购买乡产权房的行为是不能为法律认可的，其行为是无效的。这种“乡产权”的集体所有制土地使用形式不具备房屋转让、买卖、收益等权利，而且不能办理房屋过户手续。
      小产权房不是真正意义上的商品房，没有三证，所以在实际操作中购房者无法使用贷款和公积金购买。如果一旦遇到国家征地拆迁，由于购房人并非合法的产权人，作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比要少很多。
      小产权房虽然价格比较低，但购买的风险也很多。在作决定之前，还是要三思而行。

AKING

LZ辛苦，信息很有用

律师余

　　（1）申请阶段
　　①领表。申请家庭领取《申请表》，如实填写，并按要求准备各项证明材料。
　　②交表。属于市房产管理部门公告受理范围的申请家庭在规定时间内将《申请表》交到社区，申请公示。
　　③公示。街道将申请家庭基本情况在社区进行公示，公示期为7天。公示期间如有举报，社区将通知被举报人提供相关证明。公示期满，社区对公示情况进行汇总，上报街道。
　　④街道确认。公示期满无异议的申请家庭，由街道在其《申请表》上确认盖章。公示有异议且已核实的，街道不予盖章确认；公示有异议但经核实举报内容不确切的，街道在其《申请表》上确认盖章，并加注举报信息，报区建设（房管）局备案。
　　（2）受理阶段
　　①区建设（房管）局受理。街道确认盖章后，将把《申请表》发还社区。申请家庭从社区取回《申请表》，并携带相关材料到区建设（房管）局申请受理。
　　②经审核，凡符合申请条件的，区建设（房管）局予以受理，并打印受理单给申请家庭；不符合申请条件的，区建设（房管）局打印退件单给申请家庭，并退回所有资料。
　　③街道上报的举报信息经核实举报内容不确切的，区建设（房管）局予以受理，打印受理单，并报市房产管理部门复审。
　　（3）核查阶段
　　①区建设（房管）局完成受理登记后将业务流转至市房产管理局审核。
　　②市房产管理部门将申请家庭信息送相关部门核查。
　　③相关部门反馈核查结果。
　　④市房产管理部门完成全部审核，生成准购证号码并打印准购证。
　　（4）选房阶段
　　①市房产管理部门公告。经区局受理、相关部门核查、市房产管理部门复审后，市房产管理部门将在《杭州日报》等媒体上公告符合条件的选房人员名单，并公告选房时间、地段等情况。
　　②选房。在公告规定期限内，入选的申请家庭持受理单等材料到选房现场换领《准购证》，并按《准购证》顺序参加选房。
　　③选房结果公示。选房结果将由市房产管理部门在《杭州日报》和“杭州市房产信息网”上公示。