楼市法律

律师余

　　2007年8月，范某与陆某签订房产转让合同，以13.8万元的价格购买了陆某的一套房屋。范某支付了13万元房款，拿到房屋钥匙和产权证书后搬住其中。事后，范某发现陆某不但下落不明，而且还因借款纠纷被人告到法院，名下房产为此被查封保全。为此，范某提起诉讼，请求解除查封，判令陆某办理过户手续。

  　　法院审理后认为，不动产买卖的完成标志是办理过户手续，在范、陆二人没有依法办理过户手续的情况下，范、陆二人的房产转让合同，不能对抗法院的依法查封行为。本案中，范某只能另案向陆某追究违约责任，请求返还房款并赔偿损失。

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　　2008年6月，苑某购买了威海市古陌路一处二手房屋。今年2月，苑某偶然发现供热公司多收了供暖费428.80元。经了解，苑某得知该费用系原房主所欠，但供热公司却在2008年收取供暖费时私自将该笔欠款计入自己户中。苑某认为，428.8元的供暖费是原房主所欠，理应原房主交纳，自己没有为原房主补交的义务。但是，供热公司却以“收取供暖费只看屋不看人”为由，拒绝返还。

  　　案件审理中，法院积极组织调解，最终使得被告威海市热电厂与原告苑某自愿达成了调解协议。供热公司主动向一名用户返还了错收的400多元供暖费。

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  　　2007年，杨女士买了一套住房，考虑到离上班地点较远，交房后一直未入住。开发商聘请的物业公司多次通知她补交物业费未果，遂将其诉至法院。

  　　法院审理认为，物业服务费是公共性服务收费，诸如保安、清洁、绿化、公共部位和公共设施的维修等费用，都是为整个楼宇、整个小区服务的，即使某位购房人没有居住，他的房产也享受到了这些服务而带来的保值和增值，房主理当为这些保值和增值承担相应的费用。
    判决被告杨某补交一年的物业服务费及违约金共计193.80元。

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近日，关于二套房贷重新收紧的消息四起。有媒体报道称，银监会近日下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(以下简称通知)。

　　据报道，该通知重申要严格遵守二套房贷原有的政策，明确要求各银行严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，要求不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

　　昨日，记者走访北京多家商业银行发现，大部分银行仍按照首付4成、利率下调30%左右的二套房贷执行标准操作，更有某些城市商业银行达到首付40%，利率6折优惠的还款标准。

　　某股份制商业银行信贷部客户经理表示，该行对于二套房贷业务的操作，执行首付四成、利率7折的贷款标准，同时，也会按照客户还贷记录是否良好，并根据客户职业衡量个人资质确定二套房贷的实际操作。

　　“我们会针对不同客户的资信情况灵活掌握。”某银行业内人士称，目前北京各家商业银行所执行的贷款标准相差并不大，各银行根据购房具体情况确定二套房贷标准，首先购房面积不超140平方米，还要根据所购房不同地理位置相对应的购房总价款来确定。

　　华夏银行北京分行行长符盛丰在接受记者采访时称，分行暂未接到具体通知，要等到总行针对通知的条款制定相关措施后再下发到分行，这期间需要一段时间。同时，记者向北京多家商业银行零售业务部的工作人员求证，他们对于是否接到该通知未明确表态，并表示目前还是遵循之前的政策标准。

　　今年以来，在楼市快速升温，银行信贷机构和开发商在暗中实行自己私下制定的“优惠政策”，办理第二套乃至第三套房贷仍可以打7折已成银行房贷的“潜规则”。

　　某地方银监局官员称，银监会重申二套房按揭贷款的审查和发放，是从银行信贷资产的安全考虑，主要是规避银行的信贷风险，避免违约率上升以及按揭资产、房产过多的问题。

正版小肉

上有政策，下有对策