购买二手房省钱心得

阿飘

房子是大宗商品，总价本身就贵，买卖所牵涉的税费也动辄成千上万。这个买卖过程中，如果考虑周全，有不少地方可以省下不少钱呢，呵呵。以下建议适合普通网友，老鸟除外。

时机篇：
首先当然是介入买卖的时机，时机介入得当，怎么买都能得到不错的回报。自住的话房产增值想想也高兴啊，呵呵；这个介入时机见仁见智，我不提供任何意见；

房源篇：
了解并拥有大量的、充分的二手房源，这个在目前的世道下是非常必要的。由于目前二手房不象前几年那样紧俏，因此房源还是相当多的。打个不很恰当的比方，现在几乎每幢楼都会有某一套房是在挂牌卖的！有了充裕的房源资料，才可能做到心中有数并选择到相对便宜的房子。二手房的房价由于房东心理预期不同，挂牌价相差是非常大的。前段时间有网友咨询混堂弄那边的沿街房子75方卖80万可以还多少，我的建议是：不考虑装修的话，至少还10万。因为那边的房子就有挂9000不到的，条件差的不多的，有套59方挂51万的甚至格局更好一些。

看房篇：
不辞辛苦的看房子是购房的重要环节，多看看不会错。由于我们一般会找些单价相对比较低的房子来看，因此很可能此类房子会有一定缺陷：走破？临街？光线不好？物管不到位？一楼？顶楼？看房前先向中介问清楚。哪些是能够接受的，哪些是自己根本不能考虑的。问好了情况那就开始看房子吧。不管是否看到自己中意的房子，建议至少看5套房子以上再做决定。
一般来说，在充分考虑了房子所在地价格之后，因各种原因房东想尽快脱手的，房子价格一般能还一些。而那些不急着卖房的房东，不但挂价会比较高，而且还价余地也很小。建议回避此类房东，特别是还在租的房子，有些事情更要事先讲清楚。

费用节省篇：
房子看好了，准备买了吗？那除了所谓的营业税、个税之外，还有哪些费用呢？我们来分析一下，并针对性的提出意见：
1 中介费用：中介这里看房得到的房子，费用会比较高，一般50万的房子也在1万以上。自己配对成交的则一般以3000作为收费标准，大公司。小公司2000也会做，但可靠性是要打折扣的。我们不鼓励跳单，但鼓励和中介商讨中介费用。这里有个疑问，为什么同样的后续服务，收费会相差3、4倍以上呢？仅仅是房源资源和带领看房就应该差这么多吗？中介的这个不合理的现象客观造就了大量的跳单；
2 契税：1。5%。印花税一点点、房改房土地占用税、这些费用谁都一样，想这里省钱是门都没有的；
3 评估费用：这里花头大着呢。评估费用标准现在是以价格的0。42%在收的，由于现在是净价交易居多，因此双方评估费都是买家在出的，即0。42*2=0。84，房价100万的话收费8400。在这里一般的中介公司会给你6折的优惠，你心动了吗？别！直接找评估公司去吧，3折拿下！按照注意，一般抵押评估是需要2级资质的；
将房价评估做低然后私下付部分房款的做法是不可取的。一方面是农税那边的问题，另一方面万一以后要卖，差价个税会更多一些；
4 贷款保险：很多网友有公积金贷款，利息省不少呢。公积金贷款要做保险的。保险也可以自己做哦！现在市面行情是6折50万贷款可以省毛估估1400左右！
其他商业贷款现在都是有打折的，深发展银行则有双周供等业务。这些就不多说了。


以上分析及心得希望对大家有所帮助和启示。

阿飘

这类原创好贴怎么没有人跟？嘿嘿。

醉后的温柔

省钱就不省力了，看自己的时间成本~

阿飘

原帖由 醉后的温柔 于 2006-9-15 15:12 发表
省钱就不省力了，看自己的时间成本~

不会哦。评估、保险都是几个电话的事情。

看房子只好多跑，这个没办法。

19风平79浪静

帮你顶顶啊

基度山伯爵

LZ你自己去评估3折能拿下，什么公司，我还没听说过啊

阿飘

3折的公司相当的多。多问问。

ctby

不错 这样的帖子要多发的啊

ctby

不错 这样的帖子要多发的啊

基度山伯爵

飘哥杭州就那么几家评估公司，我还没听说过个人去做评估3折能拿下的，除非你的房子值一千万，否则基本做梦

花落的声音

公积金贷款的保险，50W的房子，需要交多少钱啊，自己做的话怎么做？哪里做？大概多少钱？

光明好牛

支持楼主的～

【凝】

看来飘哥刚刚买好了一套2手房~~

hellen152

我要说的有以下几点，主要是对于楼猪的“跳单省钱”谬论的。
首先，作为一个有优良素质的中国公民。是不可能有跳单的念头的，经纪人风里来雨里去的，日晒雨淋地带你去看房子，你却因为几毛钱的诱惑，去背判曾经的约定（中介带人看房前一般要得你的委托，有书面委托），这与小偷、骗子有什么不同？
其次，杭州的中介费率因为指导部门核定的缘故，已经是很低的。业内人士或者相关行业人士都应该知道，国际国内的佣金标准是多少，现在杭州的100万房子，双方收取的佣金还不到2%。
再次，自行配对的概念被一些驱逐眼前利益的中介从业人员和一些爱贪小便宜的购房人曲解。自行配对故名思义是你自己找的上下家，类似与“自己找配偶”，而不是通过中介找到了对方，一转身，就踢开中介，标榜“我们不是通过介绍认识的，属于自行配对”，找到另外一家在此之前没有付出任何人力、物力的中介公司办理过户。部分中介公司因为缺乏行业自律，报着“不就是签个合同，办个三证，不赚白不赚”的心态，欣然接受此任务。
我不是一名中介，或者说我曾经是一名中介，我知道，出现上述情况的原因，有中介的原因：不完善委托程序，对跳单控制不严，不能很好运用法律武器维护自己的利益。也有委托人（一般是买房的）的原因：没有诚信意识，没有健全的“荣辱观”。就象小偷以偷钱为自己事业一样。
另外，评估机构因为缺乏行业自律和他律，确实存在一些目前业务量低下的公司，用低价竞争来取胜。但是你如果要按揭或者存量房抵押的话，恐怕低价竞争的公司就爱莫能助了。还有一些不道德的评估机构，用客户给的指导价来出评估报告——目的是赚你的钱。等到银行、农税认为价格太高或者太低，呵呵，要委托别的评估机构再评一次，那你就出双份评估费吧，只可惜，第二 次不是3折能够拿下的。

[ 本帖最后由 hellen152 于 2006-9-16 18:24 编辑 ]

hellen152

原帖由 阿飘 于 2006-9-15 15:34 发表


不会哦。评估、保险都是几个电话的事情。

看房子只好多跑，这个没办法。

你联系的都是垃圾公司

阿飘

原帖由 hellen152 于 2006-9-16 18:22 发表
我要说的有以下几点，主要是对于楼猪的“跳单省钱”谬论的。
首先，作为一个有优良素质的中国公民。是不可能有跳单的念头的，经纪人风里来雨里去的，日晒雨淋地带你去看房子，你却因为几毛钱的诱惑，去背判曾经的 ...

你说的有一定道理的。但我也不是鼓励跳单。我在买房子的过程中发现一个问题 ，那就是相比后续的一些手续来说，前面的看房的时间和精力与收费部分并不能成正比的。一套房子付中介费的是1万3，如果是自行配对那就是3000。这都是大公司的报价，小公司2000也愿意做。1万3的收费和3000的收费，在后续服务内容上是完全一样的，那么，之前的几次看房能值1万吗？

我没有说中介费用过高。我只是说，这个收费体制有很大的弊端。中介的盈利模式问题很大。只是房源资源就多收费这么多是非常不保险的。我打个比方，如果有一个非常好的网上自由交易平台成熟之后，房源却不掌握在你们手里之后，杭州的这些中介将死的很难看。因为后续的麻烦的手续收费便宜的很。这个是很简单的道理。

我也知道现在的中介的日子并不好过，但这是因为什么？所有中介从业人员应该好好的想一想。

至于你说的这些公司都是垃圾公司，那我只能表示遗憾。我觉得，只要他们能把我的事情办好，他们就是优秀的公司。评估公司也会告诉我，成交价格太低，评估价格比较高一些。这些我都能理解并充分尊重。所以农税啊银行啊都没有问题。对不起，这次你一定失望了。至于打折的保险公司，那都是国家办的。银行相信国家，所以他们也相信我。

[ 本帖最后由 阿飘 于 2006-9-16 22:11 编辑 ]

阿飘

原帖由 【凝】 于 2006-9-16 14:21 发表
看来飘哥刚刚买好了一套2手房~~

是。我的价格还是比较低的，地段也好，而且内部改造余地大。虽然是旧房子但我满意。

阿飘

原帖由 花落的声音 于 2006-9-16 12:40 发表
公积金贷款的保险，50W的房子，需要交多少钱啊，自己做的话怎么做？哪里做？大概多少钱？

要看年限的。我贷了34万15年，保险费用2650，打了6折是1600。这样推算你应该3800左右，打6折之后可以便宜1500（具体你可以咨询一下）。

能便宜1500不好吗？就是一个电话的事情啊，呵呵。

阿飘

原帖由 基度山伯爵 于 2006-9-16 10:28 发表
飘哥杭州就那么几家评估公司，我还没听说过个人去做评估3折能拿下的，除非你的房子值一千万，否则基本做梦

我这次做的是35折。但是我是人家介绍的，中间被抽了佣金的，后来聊天时谈起，我一个朋友就是3折拿下的，他直接找的评估公司。

一般中介会给你6折，碰到很好的会给你5折。你如果不放心，那就交给中介做掉也可以的。你要求5折肯定没问题的，他们是评估公司常客客，5折也肯定还是有钱赚的。

醉后的温柔

一次性付款，不按揭的话是不是就不需要评估了？

阿飘

原帖由 醉后的温柔 于 2006-9-16 21:59 发表
一次性付款，不按揭的话是不是就不需要评估了？

评估分2部分，一式2份是给农税做的，作为契税缴纳依据。必须。另外一式2份是抵押用的，一次性付就不用。

hellen152

原帖由 阿飘 于 2006-9-16 21:19 发表


你说的有一定道理的。但我也不是鼓励跳单。我在买房子的过程中发现一个问题 ，那就是相比后续的一些手续来说，前面的看房的时间和精力并不能成正比的。一套房子付中介费的是1万3，如果是自行配对那就是3000。 ...

中介的工作不光是带客户看房子，还有可行性研究、价格谈判，签约引导（促成）等等。
顺便告诉你，我拿套房子去中介公司带办三证，只要300——400元。
办证费就值这个价格，那些拿2000-3000去委托中介办理工作的人还是亏了。
不过我不会跳单。
我在今年5月在一家小中介公司看中一套房子，房东在看房的时候就与我交换了名片，经纪人只带我看了这一套房子。但是我没有跳单，我付了全佣。我为人处事的原则：诚信。我做中介的时候，客户50万的钱因为不能交到对公司的帐户，第二天要出差，把钱直接打到我的个人帐户上。试问，这不就是因为我的诚信吗？
至于你说的一个网络平台，房子不是包包，衣服，买房是一种复杂的购买行为。需要专业人员的分析和指导，前几年，买个公墓还能赚钱，现在不同了。不论是买房自主还是买写字楼出租或者是买商铺自营。都需要有专业的人员给你提供类似可行性研究的方案和建议。
当然，每个人都是专业人员另当别论，中介也就不用开了。

阿飘

现在的中介有这个方案和建议可以提供吗？有也有 的。他们会不断的“建议”：这个房子不错的，这个价格比较实惠的，现在这个时机是空挡。我接触过不少中介了，可能我比较倒霉，没有碰到象你这样有专业水准的中介。但接触下来看，基本上水平也就这么样了。虽然他们是专业人员，但表现出来的水准绝对比我要差----当然，这其实他们只是不愿意表现或者心思不在这方面而已。

crimson

也要看的啦，没有什么挖掘潜力的客户谁都没什么耐心的，再加上跳单的，整天想着怎么打折的，中介业务员也很难过呢，收入又不高的，

mingway

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