杭州楼市的统计数

阿菲1119

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newisdn

开个话题:用现在国际流行的房价收入比及警戒线来看待我国现有房价是否合适？
这个显然是不合适的。
首先，我们是欧美发达国家吗？
第二，我们的就业率如何？我们的教育、医疗、养老保险等又如何？
第三，我们是一个石油等资源出口的能源国家？还是高新技术出口的工业国家？
第四，我们是一个靠廉价劳动力出口，靠破坏生态资源，菏泽而鱼、杀鸡取卵而发展的经济，是准备着子孙掘我们坟墓及30年后赶超美国的guojia。
总之，我们都是不符合国际流行的房价收入比的各种相关条件或者说基础，我们又怎么可以用这个方式来讨论？那只能是参考，而且这个参考，已经是很多人都是论证过，都是远远超过了发达国家的比例。

你认为按照中国的现状,我们的房价收入比应该比发达国家低?

我行我素30年

aoc，你是不是认为只有100％的确认该数字是正确的才能是正确的？
所以，你认为7097万平方米的数据是不正确？即我的推测必须是要100％的正确，才能算是推测？
你的咬问嚼字精神，确实很让我佩服的。

年份                                      住宅施工面积(万平方米)                                        住宅竣工面积(万平方米)
1990                                           128.5                                                                        62.47
1991                                           118.99                                                                      42.31
1992                                           190.55                                                                      57.36
1993                                           266.8                                                                        104.83
1994                                           352.16                                                                      123.74
1995                                           463.98                                                                      152.1
1996                                           538.5                                                                        229
1997                                           485.2                                                                        232.7
1998                                           541.41                                                                      184.18
1999                                           656.07                                                                      294.85
2000                                           617.8                                                                        269.94
2001                                           1085.3                                                                      325.64
2002                                           1335.78                                                                    404.35
2003                                           1699.61                                                                    516.33
2004                                           2453.87                                                                    528.26

以上数字都是住宅面积吧？
那么从1990年到2004年的住宅竣工面积之和是3528万平方米，没有错吧？

http://www.realestate.cei.gov.cn ... 5f11d30c693208.html
杭州市房地产开发投资过热的势头逐渐得到遏制。1~10月，杭州市房地产开发投资262.99亿元，同比增长30.2%；商品房施工面积3569.31万平方米，增长25.5%；竣工面积352.02万平方米，增长40.9%。

你认为这个3569是商品房面积，不能全部代表住宅施工面积是吧？

那么我就算截止到2004年吧。

即在2004年还没有竣工的住宅施工面积是2453.87－ 528.26＝1925.61万平方米，这个数字总正确了吧？

关于05年施工的房子也不会全部在06年竣工, 其中新开工的房子,其工期算到07年底比较合适。我想，你真的是在咬问嚼字了，我说得是如果不烂尾，肯定最终成为竣工面积，是吧？

既然你那么较真，那也行。

我先不考虑2005年，2006年的新开工住宅面积；我就考虑2004年未完工的施工面积1925万平方米。

如果按照某些人说得kfs不缺钱，那么建筑房子的周期3年，应该不会有很大的变化吧？
那么，2004年未完工的施工面积，到2007年年底，总应该全部竣工了吧？

也就是说，不考虑2005年和2006年的新开工住宅面积，到2007年年底或者说到2008年，住宅竣工面积是3528万平方米＋1925万平方米＝5453万平方米，这个数字，你认可了吧？

1990年到1998年竣工面积是1270万平方米，那也就是说从理论上1999年到2004年（截止到2008年，总应该竣工了是吧）的住宅竣工面积是5453－1270＝4183万平方米是吧？

那么2005年，2006年的新开工面积都是0吗？
如果不是0，那么即使是2006年新开工面积，在2009年总应该竣工的是吧？

也就是说，如果不考虑2005年和2006年新开工面积的住宅，不烂尾，那么到2009年就是竣工住宅面积。

关于 截止到2006年新开工面积，来预测未来楼市的竣工住宅面积，还是有待正确的数字来考证。即还需要2005年新开工住宅面积和2006年新开工住宅面积的数据。

我行我素30年

newisdn ，关于售房网的数据，你认为应该相信谁，那这个就需要你自己判断了。
我只是根据我目前的情况，来尽量准确的统计一个数字，供大家参考。
至于是你相信谁的数据，那就是见仁见智了。

象天都城的地都已经退掉了大半？这个是可靠消息吗？即有新闻媒体报道可以证实吗？你说的退掉大半是多少建筑面积呢？
反过来说，天都城的地退掉大半，意味着什么呢？是意味着房价不跌或者涨，还是意味着房价会跌？

也就是说，kfs已经预测到发拿过家会跌，所以他为了不做亏本买卖，于是就采取退地的方式？

中间有没有计算在内施工面积？关于施工面积，我想还不至于一块都是可以退的地，就算做施工面积吧？那按照你这么理解，那就没有囤积土地之说了，你说是吧？

供需是决定价格的关键,但供应到底有多少?而需求到底又是多少?我们不象美国,有专门研究和发布这些的机构,所以我才说讨论没有意义了.因为做为论据的数据全是推断出来的,而这个推断并没有把握。

如果说，已经有专门的机构和发布这些的机构，我们还有必要来到这个口水楼市来探讨楼市话题吗？我们不是直接自己看购房网就可以了？

就是因为没有这样的机构，所以我们才需要讨论，你怎么会认为没有意义呢？
难道，你认为数据是推断出来的，没有把握，就一定是不可信的吗？就一定没有参考意见吗？

那么按照你这样的理解，统计局统计的房价在涨的统计数据，他们连一个统计方式都是没有告知，我们更加没有理由相信了是吧？

也就是说，一个可以推断的数据都是无法可信；那么一个没有任何推断依据的数据，我们是不是更应该去怀疑或者是否定？


按照你的思维方式，我们不继续讨论，是意味着继续相信媒体或者zf的统计数据，还是更应该相信自己？

你是想转移话题呢？还是觉得，让你接受我的数据，你感动非常的难受，或者是不自在？

也就是说，你到底想表达一个怎么样的观点呢？
你就是想表达，我们的讨论是没有任何意义的观点，是吗？

如果你只是想表达这个观点，那么你是否觉得，我们讨论了这么长时间，我只是浪费了你的宝贵时间？
或者说，你认为你来这个口水楼市，是一个错误的选择？

你认为按照中国的现状,我们的房价收入比应该比发达国家低?？
我不明白你问这句话的意思是什么。如果单从字面上理解，我们的房价收入比应该比发达国家低。

关于收入比之说，按照国外的算法是100平方米的总房价（国外是精装修房子，而且土地是私有的；跟国内的毛胚房，土地是70年使用权是不同的）是人均年收入的10倍左右，而我们国内的总房价，按照杭州8千元计算，如果人均年收入是2万元，那也是40倍。

按照国内的现状，国外如果是10倍，那么我们国内是低于10倍，才是合理的。因为我们各种生活压力成本都要比美国高。

当然，关于以上的论点和论据，因为没有链接，所以还需要具体文章来论证。我希望大家能够帮忙提供一些相关性的文章（网址）。

关于newisdn ，你想开个新话题，我觉得这是你个人发表观点的权利和自由。
只是我觉得用新开话题来终止该讨论，是不合适的。

1、新开话题和继续讨论楼市话题是2回事，不能混为一谈。
2、关于收入比的讨论，我个人认为不合适只是我个人的观点；如果你认为是合适的，你可以开贴。即我们有共同的意见，也同样会有不同的意见，大家求同存异。你觉得呢？

我行我素30年

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至于是你相信谁的数据，那就是见仁见智了。

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反过来说，天都城的地退掉大半，意味着什么呢？是意味着房价不跌或者涨，还是意味着房价会跌？

也就是说，kfs已经预测到发拿过家会跌，所以他为了不做亏本买卖，于是就采取退地的方式？

中间有没有计算在内施工面积？关于施工面积，我想还不至于一块都是可以退的地，就算做施工面积吧？那按照你这么理解，那就没有囤积土地之说了，你说是吧？

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如果说，已经有专门的机构和发布这些的机构，我们还有必要来到这个口水楼市来探讨楼市话题吗？我们不是直接自己看购房网就可以了？

就是因为没有这样的机构，所以我们才需要讨论，你怎么会认为没有意义呢？
难道，你认为数据是推断出来的，没有把握，就一定是不可信的吗？就一定没有参考意见吗？

那么按照你这样的理解，统计局统计的房价在涨的统计数据，他们连一个统计方式都是没有告知，我们更加没有理由相信了是吧？

也就是说，一个可以推断的数据都是无法可信；那么一个没有任何推断依据的数据，我们是不是更应该去怀疑或者是否定？


按照你的思维方式，我们不继续讨论，是意味着继续相信媒体或者zf的统计数据，还是更应该相信自己？

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也就是说，你到底想表达一个怎么样的观点呢？
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如果你只是想表达这个观点，那么你是否觉得，我们讨论了这么长时间，我只是浪费了你的宝贵时间？
或者说，你认为你来这个口水楼市，是一个错误的选择？

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按照国内的现状，国外如果是10倍，那么我们国内是低于10倍，才是合理的。因为我们各种生活压力成本都要比美国高。

当然，关于以上的论点和论据，因为没有链接，所以还需要具体文章来论证。我希望大家能够帮忙提供一些相关性的文章（网址）。

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1、新开话题和继续讨论楼市话题是2回事，不能混为一谈。
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我行我素30年

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中间有没有计算在内施工面积？关于施工面积，我想还不至于一块都是可以退的地，就算做施工面积吧？那按照你这么理解，那就没有囤积土地之说了，你说是吧？

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如果说，已经有专门的机构和发布这些的机构，我们还有必要来到这个口水楼市来探讨楼市话题吗？我们不是直接自己看购房网就可以了？

就是因为没有这样的机构，所以我们才需要讨论，你怎么会认为没有意义呢？
难道，你认为数据是推断出来的，没有把握，就一定是不可信的吗？就一定没有参考意见吗？

那么按照你这样的理解，统计局统计的房价在涨的统计数据，他们连一个统计方式都是没有告知，我们更加没有理由相信了是吧？

也就是说，一个可以推断的数据都是无法可信；那么一个没有任何推断依据的数据，我们是不是更应该去怀疑或者是否定？


按照你的思维方式，我们不继续讨论，是意味着继续相信媒体或者zf的统计数据，还是更应该相信自己？

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也就是说，你到底想表达一个怎么样的观点呢？
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如果你只是想表达这个观点，那么你是否觉得，我们讨论了这么长时间，我只是浪费了你的宝贵时间？
或者说，你认为你来这个口水楼市，是一个错误的选择？

你认为按照中国的现状,我们的房价收入比应该比发达国家低?？
我不明白你问这句话的意思是什么。如果单从字面上理解，我们的房价收入比应该比发达国家低。

关于收入比之说，按照国外的算法是100平方米的总房价（国外是精装修房子，而且土地是私有的；跟国内的毛胚房，土地是70年使用权是不同的）是人均年收入的10倍左右，而我们国内的总房价，按照杭州8千元计算，如果人均年收入是2万元，那也是40倍。

按照国内的现状，国外如果是10倍，那么我们国内是低于10倍，才是合理的。因为我们各种生活压力成本都要比美国高。

当然，关于以上的论点和论据，因为没有链接，所以还需要具体文章来论证。我希望大家能够帮忙提供一些相关性的文章（网址）。

关于newisdn ，你想开个新话题，我觉得这是你个人发表观点的权利和自由。
只是我觉得用新开话题来终止该讨论，是不合适的。

1、新开话题和继续讨论楼市话题是2回事，不能混为一谈。
2、关于收入比的讨论，我个人认为不合适只是我个人的观点；如果你认为是合适的，你可以开贴。即我们有共同的意见，也同样会有不同的意见，大家求同存异。你觉得呢？

我行我素30年

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象天都城的地都已经退掉了大半？这个是可靠消息吗？即有新闻媒体报道可以证实吗？你说的退掉大半是多少建筑面积呢？
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如果说，已经有专门的机构和发布这些的机构，我们还有必要来到这个口水楼市来探讨楼市话题吗？我们不是直接自己看购房网就可以了？

就是因为没有这样的机构，所以我们才需要讨论，你怎么会认为没有意义呢？
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那么按照你这样的理解，统计局统计的房价在涨的统计数据，他们连一个统计方式都是没有告知，我们更加没有理由相信了是吧？

也就是说，一个可以推断的数据都是无法可信；那么一个没有任何推断依据的数据，我们是不是更应该去怀疑或者是否定？


按照你的思维方式，我们不继续讨论，是意味着继续相信媒体或者zf的统计数据，还是更应该相信自己？

你是想转移话题呢？还是觉得，让你接受我的数据，你感动非常的难受，或者是不自在？

也就是说，你到底想表达一个怎么样的观点呢？
你就是想表达，我们的讨论是没有任何意义的观点，是吗？

如果你只是想表达这个观点，那么你是否觉得，我们讨论了这么长时间，我只是浪费了你的宝贵时间？
或者说，你认为你来这个口水楼市，是一个错误的选择？

你认为按照中国的现状,我们的房价收入比应该比发达国家低?？
我不明白你问这句话的意思是什么。如果单从字面上理解，我们的房价收入比应该比发达国家低。

关于收入比之说，按照国外的算法是100平方米的总房价（国外是精装修房子，而且土地是私有的；跟国内的毛胚房，土地是70年使用权是不同的）是人均年收入的10倍左右，而我们国内的总房价，按照杭州8千元计算，如果人均年收入是2万元，那也是40倍。

按照国内的现状，国外如果是10倍，那么我们国内是低于10倍，才是合理的。因为我们各种生活压力成本都要比美国高。

当然，关于以上的论点和论据，因为没有链接，所以还需要具体文章来论证。我希望大家能够帮忙提供一些相关性的文章（网址）。

关于newisdn ，你想开个新话题，我觉得这是你个人发表观点的权利和自由。
只是我觉得用新开话题来终止该讨论，是不合适的。

1、新开话题和继续讨论楼市话题是2回事，不能混为一谈。
2、关于收入比的讨论，我个人认为不合适只是我个人的观点；如果你认为是合适的，你可以开贴。即我们有共同的意见，也同样会有不同的意见，大家求同存异。你觉得呢？

dayoon

原帖由 newisdn 于 2006-6-8 22:17 发表
我不想讨论这个问题是因为资料不公开,比如现有的存量房到底有多少?按照透明售房网的宗旨,只要取得预售资格的就要上网,那就只有200多万平方,但按照你的算法是有2000多万,那我们该相信谁?还有开发周期到底要多久,30 ...

并不是这个问题不重要，也不是这个问题没有答案，我的观点恰恰相反，这个问题既重要，又可解，那么我为什么反对讨论这个问题呢？
请注意我说的是反对“讨论”这个问题，这个问题应该用“计算”

我们大部分都是工科出身，解决社会问题也应该运用工程的方法求解

我们要知道需求的数据，也就是有多少个家庭要住房（不管他现在买没买房，就是剔除产权概念，就是需要住房的人有多少），这个查统计数据就行啦，我想这个谁都没有疑问。这个数据应该是大家没有争议的

然后是供应方面， 也就是杭州市有多少房子（当然是住宅）可以提供，也就是现在可以住人的有多少，07年有多少，08年有多少，我看刚才在3k 和另外几位争论的焦点就在这个地方。我看这个不应当用推算的方法。google earth 可以提供清晰的卫星图片。清晰到可以标注每个楼面，我们有点耐心的话，可以标出每个楼面的户数和面积数（插一句，我认为户数比面积数重要）。那莫这个工作量是不是像想象的那么大呢，借用一个概念叫分布式计算，把整片杭州地图分为大量的单元，每个单元相当于一个中等或者小型住宅组团的规模，把这个大图挂在网上，让大家自愿做这个填图游戏，我想不出两个月，就能产生全中国独一无二城市住宅实测图。

这个结果和具体到每个楼盘的数据都放在网上，供大家挑错，这样的结果应该没有人可以否认拉

归纳一下
1。下载杭州地图（不是地图，是照片）
2。把这张大照片分成小块并编号
3。每个人都可以认领其中一个小块，把小块填好后交上来（这块地不是卖给你哦，记得还回来）
4。每一个小块应该都有好几个人交回来答案，每一块都选出相同答案最多的作为标准答案。
5。把所有的答案添在大图上贴出来（数据标在每一栋楼上）供大家挑错。
6。合计（这一步可能有一些争议的内容，列举如下）
7。空地怎么办？这个可以一边填图一边讨论，列出一个规则，那种情况分别怎样归类都可以讨论，我想不会有大的出入的
8。举例来说，如果以一块地已经闲置了7年怎么算（纯粹是举例，瞎说的）？大家可以各说各话，口水楼市吗，要让人有机会喷口水，否则也太无趣拉
9。为避免怀疑别人的数据，每个人都可以挑头做一个这样的填图游戏，最好有10多个这样的工作同时进行才好。
10。口水楼市，留下的不应该只是口水，还应该有响当当的数据。我想这个工作不会没有人响应吧。

aoc2004I

原帖由 我行我素30年 于 2006-6-9 01:33 发表
aoc，你是不是认为只有100％的确认该数字是正确的才能是正确的？
所以，你认为7097万平方米的数据是不正确？即我的推测必须是要100％的正确，才能算是推测？
你的咬问嚼字精神，确实很让我佩服的。

年份     ...

3K, 首先这和你的推测根本没关系, 不同性质的数字不能相加和这是常识中的常识. 其次,不用佩服, 你只要做到足够的严谨就可以了, 从事IT更应该明白这个道理.

另外,在你这篇文章后面关于04年的数据偶认同.

此外,多说2句, 国外不是所有的住宅都是精装修的(米国偶去过偶客户的别墅, 问过他,买来的时候也就是个空壳, 老外很提倡DIY)而且即使是所谓的精装修也和偶们这里的精装修不完全相同(通常情况下是实用,不豪华的那种).  此外, 国外的比例也是对家庭年入的, 而不是个人人均收入.尽管土地私有,但国外有地价税.

再则说了,一个发展中国家,一个世界人口第一的国家要和发达国家比还是得承认差距. 偶觉得比较有意义的是和香港、新岛以及日本的某些城市相比。

aoc2004I

原帖由 dayoon 于 2006-6-9 02:50 发表



并不是这个问题不重要，也不是这个问题没有答案，我的观点恰恰相反，这个问题既重要，又可解，那么我为什么反对讨论这个问题呢？
请注意我说的是反对“讨论”这个问题，这个问题应该用“计算”

我们大 ...

对这句话100%赞成-----口水楼市，留下的不应该只是口水，还应该有响当当的数据。我想这个工作不会没有人响应吧。

其余内容，倾向于赞成。。。。

为啥说倾向呢， 因为这工作量实在是不小。 earth上的一小片地，足够人忙乎好几个月的了。。。。

还有一个问题是，现在地产商都是分期开发的，户型差异也很大，因此要精确的户数，除非能拿到KFS的原始设计稿。

当然，偶想只要有10来个人加入，至少能对杭州市区楼盘大致梳理一下。

brucegong

虽然看得有点头晕但还是喜欢这种讨论方式。

我行我素30年

aoc，你明白什么叫推测吗？推测就是自己首先假设一些条件，然后根据这些假设的条件，得出一个结论。
这个结论的目的不是为了真实的统计杭州楼市的住宅面积或者是住宅户数，而是为了帮助自己，对杭州楼市的供需矛盾有一个大致的了解。

关于dayoon ，认为要将杭州的具体户数统计的一清二楚，这个想法是不错。但是实施起来难度很大。

我相信很多人都是学过概率学。所以，我们需要的是一个相对正确的数字，而不是一个非常精确的数字。

否则我们提供一个非常精确的数字，我们还需要进行每户家庭的统计，即这户家庭是否已经有房，如果没有房子，他可能会买几套房子，而买房子，他又会受到什么限制，比如价格太贵，他暂时不会买，他的心理价位是多少；他可能是炒股赚钱了，他本来认为贵的房子，突然之家变得便宜了，于是就买房子了。或者是，有人要移民国外了，于是他要把住的房子卖掉了；有人从外地到杭州来工作，于是在杭州买房了。

如果我们没完没了的去搞中小学生才做的加减法，那我们还学概率学，统计学干吗呢？

如果有人不明白什么叫概率学，统计学；我想，我也没有必要非要让他们明白。
毕竟，我们做该楼市的统计，目的不是统计有多少套房子，而是要给自己一个判断房价涨跌的依据。

我想很多人也都是知道，在理论上，一套房子住一户家庭；但是在现实中，一套房子可能住2户家庭，而一户家庭也可能有2套或者3套，甚至更多的房子。

讨论是希望能够将数据更精确的统计，但不是说，凡事假设的数据，都是不正确的。
即楼市中的数据是没有绝对的对和错，只有相近于最近一个数值。

aoc总是抓住一点就是，所谓足够严谨的数据。我不明白，他是否学过概率学，统计学之类的。难道，对一个市场的预测，是简单的理解为将各个数据用加减法的算法计算？

也就是说，只要是推测的数据，就绝对的错，就觉得的不可信了？

那么aoc，你从上这个论坛开始到今天为止，你什么时候，拿出你认为足够严谨的数据？仅仅是统计局提供的涨或者不跌的统计报告吗？
那么，统计局提供的统计报告，他们是怎么统计的呢？他们是否又提供了严谨的数据？

我对你的佩服是因为你总是喜欢抓住几个你认为合理的理由，来全盘否定别人的推测。

也比如说，人不可能是十全十美吧，于是你就将这个人的几个弱点作为理由，将这个人全盘否定。
那么，你自己是十全十美吗？

从事it更明白什么道理呢？应该是条条道路通罗马吧？即，每个人都是有自己不同的计算方式，每个人都有对自己名词的定义习惯。比如有人对重量喜欢用公斤，有人喜欢用磅，而石油的计量单位习惯用桶，按照AOC，你的理解，是不是因为定义不同，你自己一时无法换算，于是就认为是错误的？
也就是说，你都是没有确定你的数字是在正确的前提下，你就对我的计算结果，认为是绝对错误？

所以，我对aoc的锲而不舍的追求，我还是佩服的。也就是说，他就是要追问到，别人都是认为我提供的数据是错误为止。至于，正确的答案么，那就没有了。

不知，我对aoc这样的理解是否正确。

如果你认为错误的话，希望你以后在和我讨论的时候，稍微引用一些大学里常见的知识，我们大家都是科班出身，想必也很多都是忘记了，正好趁这个机会，温故而知新，aoc你认为如何？


我个人认为，我提出杭州楼市的统计数，目的不是去完成一个100％正确的数字。

如果是这样，那么我们就忽略了城市是在发展中的，有房子被拆迁，有新房子竣工；人口也是不断在变化；个人买房的理由，也会因为自身经济条件的原因而发生变化。有人做生意亏钱了，于是只能卖房；有人做生意赚大钱了，于是去买房改善居住条件或者是用来投资、出租等。

如果是简单的一个村庄或者是一个楼盘，那么我们可以去精确的统计。同时，规定必须是要哪一部分人居住的前提下。


来这个论坛的人，我想，多多少少都是受过高等教育的，也应该知道推测的意义到底是在哪里；统计数据的意义是在哪里。

aoc，你认为统计数据的意义在哪里呢？


我认为，不管是通过怎么样的算法，目前能够得出的结论就是，杭州楼市是供大于求的，相对于能够承受目前杭州房价的人是很少的。

杭州售房网目前有2万多平方米的可售房，说明kfs还藏着、掖着很多的可售房（比如通过虚拟合同，囤积房子，造成可售房大幅度减少的假想；我记得有人说过，在前几年，那也只是房源吃紧，并没有售磬，既然这样，按照2006年的销售数量，以前的房子还远远没有售磬，新的房源又出现了；同时，新开工面积的房子，随着时间的推移，又拿到销售许可证，从而加入到可售房的队伍中了）。

现在房价虽然不跌，但是购房者是寥寥无几，说明一个问题就是，高房价的市场，已经脱离了购房者。

就像是一个酒店关门歇业，不代表没有人到酒店吃饭了；而是说明，这个酒店自己没有定位好。可能按照他的地段，适合高档酒楼结果他开了个普通饭店；可能适合开普通饭店结果他开了个高档酒楼。

从楼市来说，也同样的道理。本来购房者大部分人应该是3千价位的人，结果都是造了8千价位的房子。
于是想买3千价位的购房者望房兴叹；而造了8千价位的kfs又苦于找不到有钱的买家。

这就是理想和现实的差距。

我在这里关于3千的数据来源，也解释过很多次。目前还没有人，拿出他自己的严谨的数据来反驳我。总是，主观性的认为房价不会跌到3千，或者是拿3千说事，或者说，不是3千而是3千1更精确等等。

我希望喜欢反驳我的人，对你自己还是对我，都要有相同的衡量标准。即，你喜欢严谨的数据，那么你就拿出严谨的数据和计算方法等得出的结论，来证明我的数据是错误的。

再你未拿出无法证明我的数据是错误的情况下，我希望你不要过早的下结论，就说我的数据是正确的或者是错误的。




也就是说，我通过我自己的算法和推测，也通过我一点点的统计学、概率学、经济学（货币）之类的浅薄的知识，也通过广州、海南、日本等楼市泡沫的一点点了解。

综合得出一个结论就是，杭州楼市的均价将会保持在3千左右。

目前杭州楼市的房价，已经脱离了市场。即，生产商已经脱离了消费者，高估了消费者的购买力。
如果继续稳定高房价，势必会造成想买房的人买不到房子（房子太贵），卖房子的人找不到购房者（购房者太穷）。

望房兴叹的老百姓有2个选择：
1、按揭买房，开开心心做个房奴。可是想做房奴，你需要多少的首付款和工资收入才能支撑呢？
即想做个房奴，也不是一件容易的事情。
2、离开杭州或者租房，等房价跌到心理价位之后再买房。
因为不管是认为会跌，还是认为会涨；买不起房子，也只能是选择等待了。

想卖房的kfs或者投机商有2个选择：
1、等购房者有钱了再卖房，这个风险很大，即购房者什么时候会有钱呢？是2年，还是50年？等货币贬值？那么房子原来卖100万，你现在还卖100万？那你不是摆明了在做亏本买卖。等所有人都是加薪？问题是除了公务员加薪之外（公务员都是去买2千元的经济适用房了），不加薪的人反而是购买商品房的主力军。
所以，如果是贷款开发房地产或者是按揭投资买房，利息在增加，各种开支也在增加，现金越来越少，房子既不能当饭吃又不能当衣穿。那拿房子抵押贷款？一套房子不能抵押2次以上吧？

所以，除了是100％用自己现金开发楼盘或者投资炒房的人，他才等得起。
就像是广州体育中心那里有个楼盘，有很多投资者，在99年左右2万元买进，到2006年（附近楼盘，装修房子的均价只是9千元左右）还在想着房价至少会涨到2万元（即使是这样，他也是亏了6年多的利息）。
问题是，这些投资者还能等多少年才能让9千多的房价涨到2万多？而且他还是旧房，毛胚房。

2、降价销售，现金才是根本。

在购房者和卖房者之间的博弈，不是心理学的较量，而是货币单位的较量。

即市面上，总共只发行了1个货币单位，那么该货物不管该怎么去评价他的价值，货币和货物对等的关系，就是1个货币单位等价于该货物。

如果货币单位没有什么变化，房价是必定会回归到3千均价的合理价位。
我对我的预测有信心，所以我会一如既往的坚持。

你认为我说得有道理，或者说根据你自己的算法和推测，也是认为房价会跌到3千或者4千等。
你如果是买房者就房价不跌坚决不买房，如果是卖房者就赶紧卖房解套为现金。

目前所谓的现金贬值，都是针对在楼市中的购买力不断的下降，而这个下降的前提是房价在飙升。如果一旦房价跌了之后，你的现金购买力就加强，同时因为房租成本减少而增加了其他行业的利润，同时工资也会相应增加。

我始终是认为，房价跌到3千，那是利大于弊的。

当然，每个人自己的知识和观念等都有不同，你如果认为我说得没有道理，那么你可以不信，但是也请你保持一定的风度，即你可以不认同别人的观点，但是你不能阻止我发表观点的权利。当然，我也会做到这一点。

你如果你认为你的算法和推测，认为房价会涨或者不跌，那么你想反驳我的数据，就请说出你的算法和推测原理等，而不仅仅是一个结论。

我记得现在的数学考试，填空题和选择题除外，如果只有结果没有运算过程，那即使是答案正确的，也是0分。

既然是讨论，大家就要各自拿出自己的观点和算法，而不是将精力用在对我文字的咬问嚼字，或者是重复解释货币、经济学之类的。其实，我应该相信，你们比我的知识不会差到哪里去，特别是有些还是来自于名牌大学的研究生。

我非常希望，我也能够看到多方，能够尽量有理有据的阐述你的观点，从而再得出你的结论。

在此，我说明一下，如果你仅仅是反驳我，而又无法提供更好的算法和精确的数字，我有权保持我自己的观点。

我行我素30年

aoc，你明白什么叫推测吗？推测就是自己首先假设一些条件，然后根据这些假设的条件，得出一个结论。
这个结论的目的不是为了真实的统计杭州楼市的住宅面积或者是住宅户数，而是为了帮助自己，对杭州楼市的供需矛盾有一个大致的了解。

关于dayoon ，认为要将杭州的具体户数统计的一清二楚，这个想法是不错。但是实施起来难度很大。

我相信很多人都是学过概率学。所以，我们需要的是一个相对正确的数字，而不是一个非常精确的数字。

否则我们提供一个非常精确的数字，我们还需要进行每户家庭的统计，即这户家庭是否已经有房，如果没有房子，他可能会买几套房子，而买房子，他又会受到什么限制，比如价格太贵，他暂时不会买，他的心理价位是多少；他可能是炒股赚钱了，他本来认为贵的房子，突然之家变得便宜了，于是就买房子了。或者是，有人要移民国外了，于是他要把住的房子卖掉了；有人从外地到杭州来工作，于是在杭州买房了。

如果我们没完没了的去搞中小学生才做的加减法，那我们还学概率学，统计学干吗呢？

如果有人不明白什么叫概率学，统计学；我想，我也没有必要非要让他们明白。
毕竟，我们做该楼市的统计，目的不是统计有多少套房子，而是要给自己一个判断房价涨跌的依据。

我想很多人也都是知道，在理论上，一套房子住一户家庭；但是在现实中，一套房子可能住2户家庭，而一户家庭也可能有2套或者3套，甚至更多的房子。

讨论是希望能够将数据更精确的统计，但不是说，凡事假设的数据，都是不正确的。
即楼市中的数据是没有绝对的对和错，只有相近于最近一个数值。

aoc总是抓住一点就是，所谓足够严谨的数据。我不明白，他是否学过概率学，统计学之类的。难道，对一个市场的预测，是简单的理解为将各个数据用加减法的算法计算？

也就是说，只要是推测的数据，就绝对的错，就觉得的不可信了？

那么aoc，你从上这个论坛开始到今天为止，你什么时候，拿出你认为足够严谨的数据？仅仅是统计局提供的涨或者不跌的统计报告吗？
那么，统计局提供的统计报告，他们是怎么统计的呢？他们是否又提供了严谨的数据？

我对你的佩服是因为你总是喜欢抓住几个你认为合理的理由，来全盘否定别人的推测。

也比如说，人不可能是十全十美吧，于是你就将这个人的几个弱点作为理由，将这个人全盘否定。
那么，你自己是十全十美吗？

从事it更明白什么道理呢？应该是条条道路通罗马吧？即，每个人都是有自己不同的计算方式，每个人都有对自己名词的定义习惯。比如有人对重量喜欢用公斤，有人喜欢用磅，而石油的计量单位习惯用桶，按照AOC，你的理解，是不是因为定义不同，你自己一时无法换算，于是就认为是错误的？
也就是说，你都是没有确定你的数字是在正确的前提下，你就对我的计算结果，认为是绝对错误？

所以，我对aoc的锲而不舍的追求，我还是佩服的。也就是说，他就是要追问到，别人都是认为我提供的数据是错误为止。至于，正确的答案么，那就没有了。

不知，我对aoc这样的理解是否正确。

如果你认为错误的话，希望你以后在和我讨论的时候，稍微引用一些大学里常见的知识，我们大家都是科班出身，想必也很多都是忘记了，正好趁这个机会，温故而知新，aoc你认为如何？


我个人认为，我提出杭州楼市的统计数，目的不是去完成一个100％正确的数字。

如果是这样，那么我们就忽略了城市是在发展中的，有房子被拆迁，有新房子竣工；人口也是不断在变化；个人买房的理由，也会因为自身经济条件的原因而发生变化。有人做生意亏钱了，于是只能卖房；有人做生意赚大钱了，于是去买房改善居住条件或者是用来投资、出租等。

如果是简单的一个村庄或者是一个楼盘，那么我们可以去精确的统计。同时，规定必须是要哪一部分人居住的前提下。


来这个论坛的人，我想，多多少少都是受过高等教育的，也应该知道推测的意义到底是在哪里；统计数据的意义是在哪里。

aoc，你认为统计数据的意义在哪里呢？


我认为，不管是通过怎么样的算法，目前能够得出的结论就是，杭州楼市是供大于求的，相对于能够承受目前杭州房价的人是很少的。

杭州售房网目前有2万多平方米的可售房，说明kfs还藏着、掖着很多的可售房（比如通过虚拟合同，囤积房子，造成可售房大幅度减少的假想；我记得有人说过，在前几年，那也只是房源吃紧，并没有售磬，既然这样，按照2006年的销售数量，以前的房子还远远没有售磬，新的房源又出现了；同时，新开工面积的房子，随着时间的推移，又拿到销售许可证，从而加入到可售房的队伍中了）。

现在房价虽然不跌，但是购房者是寥寥无几，说明一个问题就是，高房价的市场，已经脱离了购房者。

就像是一个酒店关门歇业，不代表没有人到酒店吃饭了；而是说明，这个酒店自己没有定位好。可能按照他的地段，适合高档酒楼结果他开了个普通饭店；可能适合开普通饭店结果他开了个高档酒楼。

从楼市来说，也同样的道理。本来购房者大部分人应该是3千价位的人，结果都是造了8千价位的房子。
于是想买3千价位的购房者望房兴叹；而造了8千价位的kfs又苦于找不到有钱的买家。

这就是理想和现实的差距。

我在这里关于3千的数据来源，也解释过很多次。目前还没有人，拿出他自己的严谨的数据来反驳我。总是，主观性的认为房价不会跌到3千，或者是拿3千说事，或者说，不是3千而是3千1更精确等等。

我希望喜欢反驳我的人，对你自己还是对我，都要有相同的衡量标准。即，你喜欢严谨的数据，那么你就拿出严谨的数据和计算方法等得出的结论，来证明我的数据是错误的。

再你未拿出无法证明我的数据是错误的情况下，我希望你不要过早的下结论，就说我的数据是正确的或者是错误的。




也就是说，我通过我自己的算法和推测，也通过我一点点的统计学、概率学、经济学（货币）之类的浅薄的知识，也通过广州、海南、日本等楼市泡沫的一点点了解。

综合得出一个结论就是，杭州楼市的均价将会保持在3千左右。

目前杭州楼市的房价，已经脱离了市场。即，生产商已经脱离了消费者，高估了消费者的购买力。
如果继续稳定高房价，势必会造成想买房的人买不到房子（房子太贵），卖房子的人找不到购房者（购房者太穷）。

望房兴叹的老百姓有2个选择：
1、按揭买房，开开心心做个房奴。可是想做房奴，你需要多少的首付款和工资收入才能支撑呢？
即想做个房奴，也不是一件容易的事情。
2、离开杭州或者租房，等房价跌到心理价位之后再买房。
因为不管是认为会跌，还是认为会涨；买不起房子，也只能是选择等待了。

想卖房的kfs或者投机商有2个选择：
1、等购房者有钱了再卖房，这个风险很大，即购房者什么时候会有钱呢？是2年，还是50年？等货币贬值？那么房子原来卖100万，你现在还卖100万？那你不是摆明了在做亏本买卖。等所有人都是加薪？问题是除了公务员加薪之外（公务员都是去买2千元的经济适用房了），不加薪的人反而是购买商品房的主力军。
所以，如果是贷款开发房地产或者是按揭投资买房，利息在增加，各种开支也在增加，现金越来越少，房子既不能当饭吃又不能当衣穿。那拿房子抵押贷款？一套房子不能抵押2次以上吧？

所以，除了是100％用自己现金开发楼盘或者投资炒房的人，他才等得起。
就像是广州体育中心那里有个楼盘，有很多投资者，在99年左右2万元买进，到2006年（附近楼盘，装修房子的均价只是9千元左右）还在想着房价至少会涨到2万元（即使是这样，他也是亏了6年多的利息）。
问题是，这些投资者还能等多少年才能让9千多的房价涨到2万多？而且他还是旧房，毛胚房。

2、降价销售，现金才是根本。

在购房者和卖房者之间的博弈，不是心理学的较量，而是货币单位的较量。

即市面上，总共只发行了1个货币单位，那么该货物不管该怎么去评价他的价值，货币和货物对等的关系，就是1个货币单位等价于该货物。

如果货币单位没有什么变化，房价是必定会回归到3千均价的合理价位。
我对我的预测有信心，所以我会一如既往的坚持。

你认为我说得有道理，或者说根据你自己的算法和推测，也是认为房价会跌到3千或者4千等。
你如果是买房者就房价不跌坚决不买房，如果是卖房者就赶紧卖房解套为现金。

目前所谓的现金贬值，都是针对在楼市中的购买力不断的下降，而这个下降的前提是房价在飙升。如果一旦房价跌了之后，你的现金购买力就加强，同时因为房租成本减少而增加了其他行业的利润，同时工资也会相应增加。

我始终是认为，房价跌到3千，那是利大于弊的。

当然，每个人自己的知识和观念等都有不同，你如果认为我说得没有道理，那么你可以不信，但是也请你保持一定的风度，即你可以不认同别人的观点，但是你不能阻止我发表观点的权利。当然，我也会做到这一点。

你如果你认为你的算法和推测，认为房价会涨或者不跌，那么你想反驳我的数据，就请说出你的算法和推测原理等，而不仅仅是一个结论。

我记得现在的数学考试，填空题和选择题除外，如果只有结果没有运算过程，那即使是答案正确的，也是0分。

既然是讨论，大家就要各自拿出自己的观点和算法，而不是将精力用在对我文字的咬问嚼字，或者是重复解释货币、经济学之类的。其实，我应该相信，你们比我的知识不会差到哪里去，特别是有些还是来自于名牌大学的研究生。

我非常希望，我也能够看到多方，能够尽量有理有据的阐述你的观点，从而再得出你的结论。

在此，我说明一下，如果你仅仅是反驳我，而又无法提供更好的算法和精确的数字，我有权保持我自己的观点。

aoc2004I

这个帖子是不是有毛病了, 看得见回复,但看不到回复内容.

夜凉时节

好好的。

newisdn

关于天都城的问题,我是有确切的消息的,我有1个同学在浙投负责广厦的融资,一个朋友是做地基工程,从他们2个我都得到了这个消息,所以绝对是真的.退掉的原因是因为原来宣传的地铁结果不经过那里,所以销售不好.广厦的资金链基本断裂,无力进行后期的开发.所以不得不退地.远项目6579亩,建筑面积400万,退掉地的至少为4000亩.

newisdn

如果说，已经有专门的机构和发布这些的机构，我们还有必要来到这个口水楼市来探讨楼市话题吗？我们不是直接自己看购房网就可以了？

就是因为没有这样的机构，所以我们才需要讨论，你怎么会认为没有意义呢？
难道，你认为数据是推断出来的，没有把握，就一定是不可信的吗？就一定没有参考意见吗？

那么按照你这样的理解，统计局统计的房价在涨的统计数据，他们连一个统计方式都是没有告知，我们更加没有理由相信了是吧？

也就是说，一个可以推断的数据都是无法可信；那么一个没有任何推断依据的数据，我们是不是更应该去怀疑或者是否定？


我们没有专业那么多的人力物力,所以我们不可能象机构那样得到比较精确的数字,而统计部门的数字,可能是造假,也可能是他们觉得没必要告诉大家是怎么的统计方法,这样的官僚思想在现在是很正常的(我可没说对).但是我们不能因为他只是没公布统计的方法就说他肯定是假的,那样,在我们国家假的就太多了.连国防,外交,大的工程都可以说是假的了.

newisdn

也就是说，你到底想表达一个怎么样的观点呢？
你就是想表达，我们的讨论是没有任何意义的观点，是吗？

如果你只是想表达这个观点，那么你是否觉得，我们讨论了这么长时间，我只是浪费了你的宝贵时间？
或者说，你认为你来这个口水楼市，是一个错误的选择？

我只是想说建立在不确定的论据上得到的论点是无法证实对错的.而你也太激动了点(或者是想象力太丰富了点)竟然能引申到我来这个论坛的对错问题上.
另外,说实话,找数据在网上真的很难,我最早的那些数据花了我1个多小时才找了那么点有用的,你都是在用我们的数据,或者是自己的推测,说实话,我累了,你不找是不累的.

[ 本帖最后由 newisdn 于 2006-6-9 16:54 编辑 ]

laocai123

原帖由 aoc2004I 于 2006-6-9 11:41 发表
这个帖子是不是有毛病了, 看得见回复,但看不到回复内容.

可能是你的电脑有问题，你重起下你的电脑试试

newisdn

你认为按照中国的现状,我们的房价收入比应该比发达国家低?？
我不明白你问这句话的意思是什么。如果单从字面上理解，我们的房价收入比应该比发达国家低。

关于收入比之说，按照国外的算法是100平方米的总房价（国外是精装修房子，而且土地是私有的；跟国内的毛胚房，土地是70年使用权是不同的）是人均年收入的10倍左右，而我们国内的总房价，按照杭州8千元计算，如果人均年收入是2万元，那也是40倍。

按照国内的现状，国外如果是10倍，那么我们国内是低于10倍，才是合理的。因为我们各种生活压力成本都要比美国高。

当然，关于以上的论点和论据，因为没有链接，所以还需要具体文章来论证。我希望大家能够帮忙提供一些相关性的文章（网址）。


30年,说真的,看了这么久,,我对你个人在经济上的知识程度真的一直无法恭维,不说你犯的一些小错误(比如房价收入比是用的户均收入,而不是个人收入.比如国外的这个比例基本是在5-6左右.)只说你的一个根本性的认识错误:在一个新兴的发展中国家,在一个基尼指数高的国家,在一个有着买房买地来传家的传统消费心理的国家,房价收入比肯定是应该比现有发达国家高的.

[ 本帖最后由 newisdn 于 2006-6-9 17:02 编辑 ]

newisdn

aoc总是抓住一点就是，所谓足够严谨的数据。我不明白，他是否学过概率学，统计学之类的。难道，对一个市场的预测，是简单的理解为将各个数据用加减法的算法计算？

也就是说，只要是推测的数据，就绝对的错，就觉得的不可信了？

30,不是说推测的数据是绝对的错,而是推测的数据得出的结论是无法证明对错的而已.
另外,您的7000万的数据被反复证明是错后(好象您也没承认自己错了).那我们当然可以认为您在错误的数据(7000万,这个您还不承认是错误的吗?)上得到的结论是错误的.

dayoon

原帖由 我行我素30年 于 2006-6-9 11:40 发表
aoc，你明白什么叫推测吗？推测就是自己首先假设一些条件，然后根据这些假设的条件，得出一个结论。
这个结论的目的不是为了真实的统计杭州楼市的住宅面积或者是住宅户数，而是为了帮助自己，对杭州楼市的供需矛 ...

原帖由 我行我素30年 于 2006-6-9 11:35 发表
aoc，你明白什么叫推测吗？推测就是自己首先假设一些条件，然后根据这些假设的条件，得出一个结论。
这个结论的目的不是为了真实的统计杭州楼市的住宅面积或者是住宅户数，而是为了帮助自己，对杭州楼市的供需矛 ...

可以得到准确数据，偏偏要追求统计的模糊的数据，模糊也就算了，连数据的来源都得不到公认，那推算出的结论只有自己相信（论坛上好几次有人说人们只相信自己愿意相信的事情）

我的原则是，能用加法就不用乘法，能用四则运算乘法，就不用列方程式，能用自己的眼睛看出来的就不用网上查的数据。

我们学会很多复杂的方法，并不是为了把简单的事情变复杂，而是为了把复杂的事情变得简单。关键是结果。

让我在总结一下，在网上有n多的机构发表了n乘以m个统计数据，L个人可以可以选取其中自己喜欢的数据得出L乘以M乘以N个结论。可是事实只有一个。

我在我的帖子里说得很清楚，我们只要楼面的数据和需房户的数据，至于其中的产权归属我们不必关心。

按照抽屉理论有M个抽屉，同时有N个苹果，每个苹果需要一个抽屉来装，至于哪一个抽屉属于哪一个抽屉（产权）和这个问题无关。如果M远大于N 那就是共给过剩，如果M约等于N ,就是供应不足，房价还要上涨，就这么简单

newisdn

那你认为人均多少平方以上是供给过剩?

二黑

文字太多看着头晕~~还有30 你怎么老是重复发贴？电脑有问题？

aoc2004I

原帖由 我行我素30年 于 2006-6-9 11:40 发表
aoc，你明白什么叫推测吗？推测就是自己首先假设一些条件，然后根据这些假设的条件，得出一个结论。
这个结论的目的不是为了真实的统计杭州楼市的住宅面积或者是住宅户数，而是为了帮助自己，对杭州楼市的供需矛 ...

杭州售房网目前有2万多平方米的可售房，说明kfs还藏着、掖着很多的可售房.....

呵呵, 一个连不同性质的数字不能相加和这个数学中最最基本的概念都搞不清楚的3K, 和偶讨论概率论?统计学??  呵呵....是不是稍微滑稽了一点.

在求证一个复杂数学模型的时候,需要假设一些条件,这是为了简化. 但不同性质(注意不是你所说的定义不同)的数字不能相加和根本不是虾米假设, 那是常识! 用不到虾米概率论和统计学的. 3K,你就不用拿这些来唬人了....而且偶敢说你根本没搞清楚概率论是研究虾米的.

国家统计局做出的统计,肯定遵循了一定的统计学规律, 有很多,比如人均可支配收入等(记得3K你当时也发了类似的议论),如何统计在网站上都能找到.有些, 政府可能没有说明,但并不影响其权威性-----至少比你空口无凭的议论要可信得多.

至于偶有没有拿出数据驳倒过你-----aoc，让我跟你说歪理，我是说不过你的，这个是我必须要承认的 别忘了,这是3K你当时的原话.另外, 偶从不记得在数据上你有任何胜过偶的机会过.

此外,3K,偶真的发现你喜欢闭门造车,如果不是自说自话的话,虾米"杭州售房网目前有2万多平方米的可售房，说明kfs还藏着、掖着很多的可售房" ----难道你不会去稍微查下再发议论的吗?? 偶只稍微统计了下: 透明售房网上未包括余杭、萧山、经济适用房等， 可售房面积就有269万方，真不知道你个2万方是怎么来的？？！http://www.hzfc.gov.cn/hzfccs/spf/

偶不想说服你, 偶只想让旁人看清楚,到底是哪方的论述更科学.