杭州楼市的统计数

newisdn

30年,我真是对你又好气又好笑,说真的,你经常犯一些很很低级的错误,我虽然不是做房地产的,我是做涤纶销售的,但也能很明白的说出为什么施工面积有那么多.施工面积,指的应该是那些领了施工许可证而还没竣工的部分,那么一个项目施工了3年(从预售到交付3年很正常吧),那么他在这3年中都被统计为施工面积,那怎么能简单的把历年的施工面积相加呢?中间有重复的呀.那些数据里不是还有新开工面积吗?其实根据这个数据才可以大致估算出2-3年后的供应量.所以你那个7千万是肯定错误的,别忘记我另外提供的数字,杭州全部的城镇住宅面积才6000万.

newisdn

原帖由 我行我素30年 于 2006-6-2 01:16 发表
首先，我非常感谢newisdn 给我提供这么多参考数据。对于在楼市中的一些词语的误解及错误，我表示道歉。

我是房地产外行，所以也出现了很多常识性错误。为此，我有一些疑问，需要请教：
1、预售指的是房子在交 ...

关于你的疑问
1 在杭州,预售和正式销售应该差不多,因为签了预售合同,就要付款和开始还按揭了
2 竣工面积和可销售面积是2个没有关系的数字. 看上边我的帖子,7千万绝对是错误的.03年拿的地,03年是不可能预售的,预售是要达到一定条件的,具体条件网上应该很容易查到,我依稀记得是高层要地下结构完成,多层要完成地面1楼(不一定正确)而且地放1年再开始开发很正常.

[ 本帖最后由 newisdn 于 2006-6-2 10:09 编辑 ]

newisdn

原帖由 我行我素30年 于 2006-6-2 01:16 发表
首先，我非常感谢newisdn 给我提供这么多参考数据。对于在楼市中的一些词语的误解及错误，我表示道歉。

我是房地产外行，所以也出现了很多常识性错误。为此，我有一些疑问，需要请教：
1、预售指的是房子在交 ...

3,所有的抽查都有个西格马值,不知道这个抽查的是多少.不过这个人均面积和拥有自有房屋好象是利空数据,按照杭州市政府在这个论坛的定位,这个数据应该不会是偏低,呵呵,只是玩笑.
4,施工面积,最终会转化为竣工面积,只要不烂尾,但是注意,不是某年的竣工面积,而是3年左右的竣工面积.(假设开发周期为3年),另外,这个6千万怎么也不能看成是需求呀,这其中还有民国的房子呢,这个是已经造好的房子,和什么需求好象浑身不搭噶.那个7千万本身也是错误的数据,所以虽然我不能确定你供大于求的结论是对是错,但用这样的方式来论证就是完全错误的了.
5 销售再好,也不可能在一次房交会上卖完,在前几年,其实参加房交会更多的是考虑品牌形象,是来展示企业的.平时不参加房交会房子就一售而空,还参加什么呀.
6,租房是会影响需求,不过那些老公房的出租应该影响不大,在那些老公房里租房子的,买房意愿都不大(不能再说下去了,不然也会和夜凉一个下场,顺便声援下夜凉,那些说他歧视的人真是无理取闹)
7,根据前几年的市场,是不是基本可以说,没有什么房子是变成现房了还没卖掉的?那另外,你说的7千万本身就是错误,所以,你的分析是错误的.
8,通过你的方法,能大致算出空关房的面积,但空关房不等于是炒房客.我还有一套空关房,不过是为父母退休后准备的.

puma168

原帖由 杭州西湖人代 于 2006-6-1 20:45 发表

偶和高歌是稳定派,不是主涨派, 这两组汉字之间的区别,偶想偶不用再阐述了吧.

这帽子你戴定了，谁叫你把人从3K逼成50%呢

是的，我也认为是稳定，不会大跌的，看看中央的政策，标题都是稳定房价过快上涨，是稳定不是跌。

newisdn

现在的30是变了,语气温和了,态度也理智了,这样才能真正的讨论问题撒.不过建议30年应该补补房地产的基本常识,支持现在的30年.

渲染灰烬

这个aoc2004情绪为什么如此激动，他怎么了，不小心做了房奴？还是那里的托？实在是个谜。

我行我素30年

newisdn ，关于你对我语气温和，态度理智之类的评价，我也不想再做任何的解释。同时，对你说的“真是对你又好气又好笑,说真的,你经常犯一些很很低级的错误”，我表示非常的遗憾。
我希望以后就事论事，别再涉及你个人对我的某些评价。
我个人的原则就是，如果你能够通过非常严谨的数字，来证明你的数字是正确的，那么你可以对我评价说我不懂之类的。否则，大家都是外行，就没有必要相互批评说不懂。只能说，你的算法有错误，然后你说出你的算法。
这样，大家站在公正的立场上，对楼市有一个更全面，更细致的分析和了解。
难道，你认为你所说的，就全部正确了吗？同时，你是否有选择性的回避我的问题？或者说，你是否在认真的将各个数据进行统计和分析？
你认为我不不懂房地产，而你也比较懂房地产是吧？
那么你认为我的7千万数据肯定是错误的，你是否能够将你的知识展现一下，大家共同统计和分析，即这个施工面积，预售面积，竣工面积等数值，比较精确的数字应该是多少？
也就是说，你很轻松的否定了我的7千万数据，而你又说不出一个更好的数据，难道这就是你比我更懂房地产的数据？
关于施工面积有重复性，难道你就那么肯定的认为我事先没有考虑到？你是否逐字逐句的在看我的帖子？也就是说，我的7千万是大概怎么推算出来的？
关于这个帖子，我总共花了2个多小时的时间，才写好的。你是否在否定我的错误之后，阐述你正确的意见？

关于一些问题，我再更细致的分析一下：
1、关于施工面积，新开工面积，竣工面积，住房面积之间的一些数字关系。
指标名称                              市区                      其中六城区（不包括萧山、余杭）
房地产开发投资（亿元） 281.05                           171.87
其中：                                  住宅 216.01                    134.11
施工面积（万M2）              2833                               1684
其中：住宅                           2209.21                          1328
新开工面积（万M2）                882                             511
其中：                                        住宅 706                     429
竣工面积（万M2）                    488                              242
其中：  住宅                             366.97                          180
批准预售面积（万M2）          683.46                         429.42
其中：住宅                               547.84                         355.28
从这个表中，有一些数值之间的定义我也不是特别清楚（我也不至于要去学习房地产吧？），即施工面积，新开工面积，竣工面积，批准批准预售面积是如何定义的。即各个面积之间是包含关系，还是不包含关系。
按照我的理解，施工面积和竣工面积是独立的。
然后按照你3年的建设期，那么2001年新开工的面积，在2004年应该是竣工了吧？在2004年的施工面积，是包括2002年，2003年，2004年开工的面积，对吧？
也就是说从新开工的面积，进行平均方式是不是这样理解2209.21 ÷3＝700万平方米？跟2004年的新开工面积706万平方米，是不是差不多？
从1999年开始到2006年，7年时间，有建筑面积700×7＝4900万平方米是吧？
这个数值不包括98年之前施工的面积，更不包括房改房，也不包括2007年的施工面积是吧？
也就是说，施工面积，我预测7千万是错误的，那么5千万平方米，应该是有点道理了吧？
从另外一个算法，2004年竣工面积是367万平方米，这个是2001年的新开工面积，是吧？按照一个递增比例，比如20％的增长率，99年，2000年，新开工的面积各约254万平方米、300万平方米。
那么从99年到2001年，约有900万平方米，然后加上2004年的施工面积（2002年到2004年）2209.21万平方米，约3千万平方米，是吧？
2005年，2006年，每年都是新开工700万平方米，应该是只多不少吧？
那么总数应该是4千500万平方米的施工面积，这样算，应该不会有错吧？
那么按照保守的估计，到2006年，我们按照4千万平方米来估算居住房面积（不管是否预售，还是竣工，只要是不烂尾，这些房子迟早都是会竣工交付，并投入使用的是吧？）总应该是只多不少吧？
看2005年的一个统计数字，商品房施工面积3569.31万平方米。那么这个数字应该是2003年，2004年，2005年新开工面积的数字之和吧？（2002年新开工面积，在2005年应该算是竣工面积吧）。也就是说从99年到2002年，算1千万的新开工面积，没有问题吧？2006年新开工面积500万平方米，应该是没有问题吧？
那么99年到2006年，总共新开工面积5千万平方米，这个数字可信吗？
关于杭州全部的城镇住宅面积才6000万，这个应该是包括余杭和萧山的是吧？而且这个数字是总共需求是6千万，对吧？即需求的住房面积，应该是包括房改房，99年前的房子，及以后造好的房子或者正在建造的房子。
04年杭州市非农业户口人数为282.58万人，那么原有50万人在99年之前已经有住房，应该是没有异议吧？
人均20.7平方米来计算，即已经有1千万平方米的老房子（99年之前的房子），对吧？
也就是说，我预计是在99年之前，有200多万人是没有房子住的前提下，有新增住房需求是5千万。

我这样的分析，应该是没有错误吧？

我想在99年之前，杭州不会是没有房改房，或者是在98年竣工或者施工的房子吧？（刚才，我只是计算，从99年新开工面积，建造的房子；即99年，2000年竣工的房子，都是在98年前开工的）
也就是说，从一一对应的需求量（200多万人的数字，杭州基本上是一个外来人口城市了），从99年到2006年，人均20.7平方米的住房面积，应该是供需矛盾是平衡的。
可是，2007年，2008年就不建造房子了吗？杭州在99年之前，就只有50万人是有住房的吗？
关于建筑面积是否超过需求面积，从理论上讲，是完全正常的。也就是说，市场必须要有个冗余度，按照国外的计算方式是10％的空余，即100套房子，约10套房子是属于出租、投资之类，而不纯粹是购房自住的。
同时，kfs如果乐观的估计市场需求，同样也会盲目的扩大楼盘开发量，造成市场超过饱和状态。
要知道，杭州最近几年的投资炒房是非常火爆，也就是说炒房的人非常多，这样表面上的刚性需求（买房自住的人买不起房子，所以这个需求量永远存在，而房子卖掉，只是卖给投机商；所以kfs会根据这个需求量来计划未来的楼盘开发，如果投机商将二手房投入市场，那么肯定会改变购房需求的数量；即kfs以前的客户，突然之间变成了竞争对手，就像是楼市中，突然之间冒出了几个楼盘）。

我行我素30年

2、关于抽查的数字，我不明白市政府在这个论坛的定位和只是玩笑，不知道是什么含义？
而且那个所谓的统计数字，并不是谁在论坛上发表的，而是在新闻网站上的。具体网址链接，我记得有个网友发过该贴的地址。

3、关于6千万是否需求，这个确实是值得探讨。即，这个6千万到底是已经竣工所有的住房面积，还是根据人口数量，人均住房面积所推算出来的一个具体数值。
04年杭州市非农业户口人数为282.58万人,人均20.7平方米,考虑到05年人口会略微增加,那全市区城镇住房面积为6000万平方米左右.
如果6千万是04年已经竣工所有的住房面积，那么我是否可以理解，在2006年全市城市人口为300万，在04年竣工的所有住房面积是6千万（包括房改房，04年前竣工的商品房，经济适用房等）。
刚才说到的2005年的施工面积是3500万平方米，这个数值跟6千万是累加关系吧？再加上05年的竣工面积352.02万平方米。然后加上06年估计的500万新开工面积。
那么是不是在杭州截止到06年，不再有新开工住宅项目，就有1亿多平方米的住房面积。如果按照100平方米的单套房子计算，应该有100万套房子。
如果按照3口之家，300万人口即100户家庭，那么在供需上是否平衡？
如果说，6千万平方米中，是有旧房，需要拆迁的，如果拆迁不是为了造公园等公共设施或者是建造营业用房，即拆迁之后还是制造居民房，那么从理论上讲，应该是只多不少的？
但是不管怎么说，300万的人口，和99年到2006年总共开工面积的5千万，和99年之前的房改房和商品房是有联系的。
即300万人口中，按照3口之间计算，是有100万户家庭；5千万的开工面积，如果按照100平方米的房子，那么就是50万套房子。如果99年之前的房子，已经解决了50万户家庭的住房，即50％人口的住房；那么市场正好是供需平衡。
也就是说，即使是杭州从99年开始才建设新城市，300万都是外来人口，总共需求是1亿平方米的住房面积，即还有5千万的需求。
可是，现实不应该这样吧？

4、平时不参加房交会房子就一售而空,还参加什么呀？那么这句话，就更体现了，以前的房交会，一个楼盘（分一期、二期之类的）肯定是不会重复了对吧？
那么是不是从2005年秋季房交会销售量只有10％的结局开始，以后的房交会会有各个楼盘重复在房交会上亮相？当然，如果大家知道施工总面积（即如果不烂尾，即是竣工面积，可售房面积），房交会的数字就不准确了。因为一方面，平时售磬的房子没有到房交会展示，而到房交会上展示的楼盘有重复计算可售房数量。

5、如果认为7千万的数字是错误的，就全盘否定其他的数字是错误的，这样是一个严谨的科学吗？

6、我说的是大致可以推算一个空关房，总不能因为你有一套空关房，就认为这个推算就完全是错误的吧？
如果按照你这么理解，是不是必须要每套房子，都是要确认核实过，才能认为这个数字是正确的？
我想对于某些数字来说，正确的，也只是一个相对值而已。
就像圆周率，你说3.14这个数值是正确的，还是错误的？
综上所述，我大致推算的5千万平方米的住房施工总面积总不会错了吧？也就是说，只要不烂尾，就是5千万平方米的竣工面积，是可售房面积。
十五”时期我市个人购买商品房面积达2557万平方米。
那么按照这个数字来理解，是不是还有50％左右的住房面积（这个面积包括可预售面积，及未取得预售资格而已经施工的面积，即未来的竣工总面积，未来的可售房总面积；该面积不包含闲置土地，即未开工面积，也不包括zf计划继续出售的土地之后的未来可售房面积），是不是应该没有偏差？
已经拿到销售许可证的未销售的房源是    20069套 共2731073平方米。
按照这个数字，我们推算是还有2千万平方米的房子是没有拿到预售许可证的，或者是kfs在囤房的。
也就是说，楼市中还有这么大的一个一手房市场供应量，再加上二手房市场。
从购房者角度来说，你还怕买不到房子吗？
当然，如果出现烂尾楼现象，那市场供应情况又完全改变了。

我个人认为，真理是越变越明的。

也就是说，一旦我们大致统计出杭州可售房的面积，市场需求情况，我们就大致可以推算出杭州楼市的供需情况。
根据供需情况，我们再结合杭州楼市的人均年收入，我们就可以大致估算出，价格大致在多少价位是一个合理价位。
我个人的看法是，均价在3千左右。
你们也可以根据对杭州楼市的施工面积，新开工面积，竣工面积，可售房面积，土地供应面积（容积率换算）等大致估算杭州楼市的整个住房面积情况；然后你自己估算杭州的人口情况，计算冗余度（即出租、跟父母分开居住而提前购买的房子，还有出售的投资房子等非直接性购房自住因素）。
然后根据根据人均的年收入情况，大致可以估算出，如果所有人买房，总共有多少资金可以承受这个楼市。
即我的计算方式是人均年收入1万元×10年×300万人口＝3千亿元，即300万人，不吃不喝10年，拿出人均的年收入1万元，总共可以承受3千亿的资金。
即3千亿的资金买下1亿平方米的房子，那么单价在3千元。
当然，年收入1万元是偏低的，同时年收入也是在增加的；反过来说，按揭买房，还是有利息因素存在，同时10年不吃不喝的买房比例也是高的。
即，我的是一个普通人的简单算法，请懂得房地产的专家，对我的各个数字再进行更严谨的剖析。
如果按照目前的行情，杭州的均价是6千（事实上是超过6千），那么一亿平方米的房子，需要6千亿资金。
即300万人口，如果按照年收入1万元计算，那么就要不吃不喝20年，刚刚是差不多一个人一辈子的工作时间。
如果是按照2万元的年收入，也要不吃不喝10年，同时，购房者是要一次性付款，不能有按揭的利息支出。
如果均价涨到1万元呢？那人均年收入应该是多少呢？
如果这个市场没有投机商的资金出现，那么6千亿的资金是无法支撑杭州楼市的。即，如果杭州楼市有3千亿的投资资金出现，那么购房者的资金就只需要3千亿。
也就是说，当投资资金出现在楼市的时候，房价就水涨船高了。
当然，如果投资资金，全部撤离楼市之后呢？也就是说，投资资金是不可能永远积累在楼市中，他需要的是赚钱或者说赢利，那么必须要套现，才能实现真正意义上的赢利。
就像当年的股市，当庄家将股票价格全面拉高之后，如果庄家不套现，那么股价是不会跌得那么惨。最主要原因就是庄家套现，造成股市中的资金量严重短缺，从而是股票单价急速下跌。
所以，杭州楼市，如果炒房的投资商，永远不套现，即投资商手中的房子，永远不投入到二手房市场，即投资商将楼盘消费了。那么整个楼市的供需矛盾，或者说资金需求量自然就少了，即，房价单价是不会跌的。
当然，我这个假设是建立在所有人都是在均价6千元买进。
更严谨的说，应该是现在还有多少二手房和一手房在市场上供应；同时购房者的实际需求人数。
那么我们就可以知道，总共目前杭州楼市应该有多少的资金量，比如还有100万人没有买房。
那么资金量将是10年不吃不喝，1万元的人均年收入，就是1千亿资金。
如果按照我刚才说得，总共是5千万的可售房数量，已经售出2500万（全部算是购房自住，如果是投资的二手房也不投入二手房市场交易），即还有2500万未售出。
那么1千亿的资金，除以2千500万平方米的可售房面积，单价应该是在4千元。
即，按照货币来衡量2006年，此时此刻的楼市价值，评价单价是4千元。
当然，如果考虑各种其他的因素，比如按揭利息，房屋装修、个人对价格方面的浮动考虑（比如人均年收入之外，每户家庭，都能从父母那里拿出10万元或者更多的资金），那么就会因为资金量的不稳定变化（父母的钱，增加了资金量；但是按揭利息是减少资金量）。
按照我个人对楼市的理解，也根据对楼市的一些预测，我认为我的3千理论是有一定根据的。
如果大家不认可，我也非常想听听大家的意见，你们认为房价在多少价格是合理的？
即，符合货币单位衡量价值（价格体现）。

我行我素30年

我根据我自己的一些愚见，通过自己非房地产专业，也非统计局人员的实际调查；对杭州楼市的平均房价做了简单的预测。

我对我自己的预测就是，杭州均价在3千元是一个合理价位。

如果，在这里的兄弟姐妹有兴趣，我希望你在提出批评之后，也发表你的高见，即，根据你的经济学、逻辑学、统计学等非房地产专业的知识，探讨一下杭州楼市，你认为均价多少是合理的。

如果你是稳定派或者主涨派，那么你是否也能够简单的阐述你个人的一些观点。

比如，通过货币量，人均收入状况，市场承受能力，投资炒作，外来资金，按揭贷款等各种综合因素，此时的房价是否能够长期稳定（即稳定几年），依据是在哪里？

如果仅仅是因为zf、kfs是不会降价，而不综合考虑市场因素，即有价无市的楼市，是否还能长久稳定或者涨？

当然地价贵所以房价贵，还有成本贵等各种成本高的理由，造成成本过高，是否违背了货币规律？

即货币单位的数量变化是否应该符合商品规律。

或者说，用增产不增收的例子，更容易理解货币与商品之间的关系？

大家在闲暇之余，到该论坛来炫耀财富或者是发发牢骚或者是自我标榜等等；那么我们是否可以本着就是来讨论楼市的原则，集思广益，更全面的分析楼市中的各种数据。

将施工面积，竣工面积，可售房面积，空关率，人口数量，住房需求量，资金量，货币与商品关系，等等。

我个人认为，按照2006年的货币政策，人均收入状况，楼市供应量，住房需求量等各种综合因素，合理的价位是3千元（该均价，是一个大约的数值），但是根据市场的各种不可控因素，预计是在2千元到4千元上下波动。

如果按照2006年的房地产均价6600元的现状，那么房价打5折，或者是房价下跌50％之后，楼市将走向稳定发展期。即，房价基本上是随着货币政策的变化而发生上下波动。

就像是汇率一样，会有上下波动。当然因为有波动，所以有炒汇投资商（有赚钱的，也有赔钱的）

newisdn

下午还有事情,先简单的说说吧,有空了再查查资料,
1,十五期间不可能竣工了5000万,因为那意味着平均每年1000万的竣工,而04年才竣工了366万(包括萧山余杭),所以这个数字和实际会差异很大
2,我也不懂房地产,但历年的施工面积不能简单累加这个基本常识我知道,就象我们厂的期末库存不能历年累加一个道理.
3,99-06年有4900万我也不能认同,在04年才竣工了366万,而从新开工面积看,06-07年才能达到700万,所以这7年不能用700万作为平均数来乘以7.从数据上看3200万应该是最大值(360*5+700*2)(我讨论的是竣工面积)
4,把6000万做为总需求也没有道理,这个应该看做是过去满足需求的完成数,和供需关系中的需求没，有任何关系,就比如,你一天要吃1斤米,这个是需求数,但你在过去30年中已经吃下去了xxx数量的米没有任何关系,还有个简单的道理,这6000万如果是需求数,那已经得到了满足,是不是意味着现在的杭州对住宅已经没有任何的需求了?
5,"04年杭州市非农业户口人数为282.58万人，那么原有50万人在99年之前已经有住房，应该是没有异议吧？
人均20.7平方米来计算，即已经有1千万平方米的老房子（99年之前的房子），对吧？
也就是说，我预计是在99年之前，有200多万人是没有房子住的前提下，有新增住房需求是5千万。"
关于这个,你可以查下,99年前的人均住房,简单减下就可以了,至于用50万*20.7,我看不出有任何理论依据,这50万是你的假设.而且注意,这个你所谓的需求应该和上面我说的一样,是被满足的需求,被满足的需求和总需求是2个不同意义的数据,总需求是多少不能这个方法来计算.
6,"关于建筑面积是否超过需求面积，从理论上讲，是完全正常的。也就是说，市场必须要有个冗余度，按照国外的计算方式是10％的空余，即100套房子，约10套房子是属于出租、投资之类，而不纯粹是购房自住的。'
我不知道你这个数字是怎么来的?有连接吗?我只知道国外出售的基本是现房,这个10%应该是指在销售过程中的在途房(不知道专业名词是什么,套用一个工业上的名词),而且国外出租的比例比10%也绝对要高很多,记得一个数据是美国自有住房只有70%左右(不准确,不过网络上可以查到准确数字)
7,对于你的第六点,拿5年的销售量和7年的施工面积比是不是也不是严谨的科学态度,至少还要加上05,06年吧,另外,你说的5000万中应该还要扣除99年前已经买走的量吧?所以就算5000万是正确的数字,那到现在为止,没被买走和正在施工还不能卖的房子我个人估计在1300万左右,(05,06每年500万多吗?99年前买走的期房200万,06年1-4月销售面积为155万),这1300万和你说的2500万应该不是小小的差别吧?

[ 本帖最后由 newisdn 于 2006-6-4 15:19 编辑 ]

newisdn

刚查了下,十五指的是01-05年,而99-06年现在是7年半了.所以有些数字不准确,不过大体意思应该是这样.

我行我素30年

我码了那么多字，花了我将近4个小时的时间，谢谢newisdn 能够认真的和我探讨。当然，对于你把各个名词之间的数据，相互串联，我不知道是我没有解释清楚，还是你没有仔细看或者是没有看懂。

1、关于你说的十五期间不可能竣工了5000万，我没有说在十五期间竣工5千万；而是说从99年到2006年，总共有5千万的施工面积。即，这些施工面积，如果不会烂尾，是不是最终将会是成为竣工面积？
所以，我不知道你是否仔细看了我的推理，还是你没有很好理解我说得5千万指的是未来的竣工面积综合（即现在已经竣工的，将来已经竣工的，但是到了一个时间，比如2008年年底，所有的施工面积都是竣工了），和你说的十五期间竣工了5千万之间，你是怎么联系在一起的。是不是你想跟我说，截止到2006年为止的竣工面积？那么在2007年竣工，2008年竣工面积的楼盘，是不是已经在如火如荼的销售了？
所以，我们说施工面积的时候，是对竣工面积的一个整体预测。而你说的竣工面积，是一个已经成为事实的面积。这2个数字是不一样的。如果按照你这样理解，在2007年，2008年还有新开工面积；或者说，也有可能会有烂尾楼等各种不可控因素。

2、竣工面积和施工面积是2个概念，即竣工面积不应该属于施工面积，施工面积不一定就是可售房面积，竣工面积肯定是可售房面积，但是可售房面积不一定就是竣工面积。
但是，施工面积，只要不烂尾，肯定就是竣工面积。你说得竣工面积，指的是，目前楼市中的现房（暂时这么理解）。那么我说得施工面积，如果5千万都是在2006年施工面积，那么在2009年，应该都是竣工面积。

关于施工面积，2005年的施工面积（该帖子中已经有数据），就是3500万，也就是说，2005年在统计施工面积的时候，不管是怎么统计，也不会是将同一个楼盘的施工面积计算2次吧？也就是说2005年的施工面积，应该是包括了2003年，2004年，2005年新开工面积的总和，是吧？
也就是你说的那个：历年的施工面积不能简单累加这个基本常识，不知道是在说我不懂呢，还是在说2005年3500万的施工面积统计有错误？

也就是说，你把竣工面积的数字计算，和我说的施工面积（未来的竣工面积）计算方式又怎么会认同？即，比如我用的计量单位是平方米，你用的计量单位是亩，这2个数值的阿拉伯数字又怎么会相同？

3、把原来的6千万作为总需求，这个我在当初确实是不能简单的理解；但是，房子消费和大米消费是不一样的，大米吃掉了就没有了，就是说大米1斤大米，你只能消费1天；但是房子消费，1套房子可以持续消费70年，这个是2种概念。
如果你认为这个6千万，和供需关系中的需求没有任何关系。那我就不知道该怎么跟你解释了（可能是我知识水平有限，也可能是大家都是外行）。也就是说，目前市场上，已经有6千万平方米的住房面积，不可能到明年就拆掉吧？即使是拆掉了，如果继续建房，那么是不是还是会有相同的建筑面积？
也就是说，这个6千万，肯定是解决了300万人中，一部分人的居住面积。也可以这么理解，现在杭州应该没有人是住在大街上吧？就是说，有人在租房，比如3个人合租一套房子，最后这3个人如果都要自己住一套房子的话，那么应该增加2套房子的供应量。

4、如果你说我对总需求的假设不科学，那么300万人口，如果是按照2口之家计算，那么就是150户家庭（我想不会是一个人就要住一套房子吧？），如果是按照3口之家，是100万户，那么我按照最大值来估算一户家庭拥有100平方的房子，这个平均值应该是可以了吧？
也就是说整个市场的总需求量是1亿5千万平方米是吧？那么，如果是3口之家推算呢？那就是1亿平方米的总需求。

5、关于10％的冗余度，我表述有错误，应该是空置房在10％是一个合理的数值，但是在现实中有可能是空置房是0，也有可能是超过10％，即10％只是一个认为合理的空置率。
就比如企业生产产品，有损耗，比如10％是合理的损耗；但是有些企业损耗是5％，也有企业损耗是15％。即，预期和现实，肯定是有个差距的。再说，我们只是一个很简单的预测。
而你说得70％自住房，那个是不包括经济适用房和廉租房吧？
也就是说，在住宅房中，我们应该是包括经济适用房和廉租房的，只是现在经济适用房和廉租房太少，商品房的比重非常大，即只要是有住房的人，就首先是要成为自住房的人。

当然，如果一定要按照70％的方式来计算，那么我们就不能用简单的推算方式。而是首先要统计300人口中，总共应该有多少个家庭，然后按照一户家庭一套房子来推算住房套数，然后按照住房的面积大小来逐个进行计算。

那如果这样做，我们就不是在口水楼市探讨了，而是到统计局去做统计了。

6、我说得5千万，有2个算法，1个是以2004年作为基数进行推算；另外一个数字就是在2005年的基础上计算的，1月到10月，商品房施工面积3569.31万平方米，增长25.5%；竣工面积352.02万平方米，增长40.9%。
那么我就从2000年到2005年来计算吧，按照3年时间施工期计算，3500万的面积应该是2003年，2004年，2005年的所有新开工面积总和吧？
而竣工面积350万，是2002年的新开工面积是吧？那么2001年的新开工面积，预计300万，不为过吧？
那么总计5年时间的总计施工面积是4150万，对吧？
如果算上06年的500万，算上99年200万，2000年250万，总共约5千万。
如果06年的开工面积是0，我想这个数字应该很快就会揭晓。那么就是约4千6百万。
即，减去十五期间购买的面积，99年前买走的期房200万,06年1-4月销售面积为155万，那剩下1千7百万是吧？
那么

刚才我计算的5千万都是按照新开工面积来计算的总和，即99年之前，新开工的面积是不计算在99年到2006年的总施工面积的。

也就是说，99年前买走的期房是200万，可以肯定的是，新开工面积之和（新开工面积，不代表能够预售），肯定是超过可售房面积，如果是100％销售，那么买走的期房200万，就算是99年之前的新开工面积。

这样，从理论上说，我的1700万，要再加上200万。即1900万。

所以你说的1千3百万是在2006年的新开工面积是0，99年之前的新开工面积被计算在99年到2006年的新开工面积之内。（我并没有你理解的那样，将每年的施工面积直接累加，要不，2004年是2千多万，2005年是3千多万，2年就是5千多万的施工面积了，我是按照每年的新开工面积来进行计算总共施工面积的，所以请你不要误解）。

所以，即使是从你说的1千3百万的需求量来说，那杭州楼市也是一个非常大的供应量。

毕竟，在2006年，2007年，2008年。。。不会都是新开工面积都是0吧？

当然，我所作的推算，从严格意义上来说，不能说是一个正确的数字。
不过，你在指出我的数据有不正确之时，是否只考虑了应该减少的面积，而忘记了应该增加的面积？

即kfs是一边在造房子，一边在卖房子。

对于供需矛盾来说，就是要尽量最精确的算出供应量和需求量到底是多少。（当然这个数字不可能是100％的精确，因为不可控的因素很多，而且基数那么大，相差1％的误差，就是一个楼盘的供需矛盾了）

当然为了相对更精确的算出供需矛盾。
市场供应或者是市场已经存在的楼市状况
1、目前杭州市区省市两级已售房改房近34万套，那么我是否可以理解为，34万套房改房可以解决300万人口（两口之家是150万户家庭）的34户家庭的住房问题？
按照十五期间2500万平方米的售房面积，如果是100平方的房子，那也就是说25万套房子？

如果按照6千万的住房面积来理解，每套房子是100平方米，就是60万套房子

当然，这样的理解也可以是，300万人，暂时都是挤在60万套房子中。如果是按照两口之间的发展，那应该是考虑新增90万套新房；如果是按照3口之家，那是需要新增40万套房子。

当然，3口之家和2口之家，这样产生的数字偏差太大。

最好是有杭州市区人口的家庭数量。即已经有房的家庭数量是多少。当然这个估计是很难。
可能从人口的年龄分配来推测更好。即哪些人会是三口之家，哪些人又是两口之家。

2、关于房改房之后的商品房和经济适用房情况，
我写一个计算方式：
施工面积＝每年新开工面积之和
施工面积＝未来的竣工面积＝每年的竣工面积之和
施工面积＝未来的可售房面积＝每年的可售房面积之和＝每年的可售期房面积

即，每年新开工面积，如果我们可以查询到，那么我们就能够知道，可售房面积之和了。

销售面积＝每年的期房销售面积＋每年的现房销售面积。
未售房面积＝待售面积（即已经取得销售许可证，但是未售出的房子）＋未取得预售许可证面积

那么我们最终可以得出目前楼市中未售房面积。

我根据我目前的估算，是2千万平方米的未售房面积，按照100平方，就是20万套房子，是目前购房上2万套的可售房数量的10倍。

也就是说，从目前售房网的情况看，已经感觉到销售市场是很疲软；但是，当大家知道市场上还有20万套一手房待售，大家的心情还会急着买房吗？

也就是说，kfs都是不急，我们购房者急啥？

如果在2006年及以后还有房地产开发，即新开工面积，那么市场上的可售房面积将更多。

newisdn ，我也是说了很多我的分析和预测；那么你有空的时候，是否也给大家说说你的具体分析和预测？

或者说，你将各个面积的定义更细化，同时将他们之间的关系，说得更加合理一些？

深海的鱼2

然后根据根据人均的年收入情况，大致可以估算出，如果所有人买房，总共有多少资金可以承受这个楼市。
即我的计算方式是人均年收入1万元×10年×300万人口＝3千亿元，即300万人，不吃不喝10年，拿出人均的年收入1万元，总共可以承受3千亿的资金。
即3千亿的资金买下1亿平方米的房子，那么单价在3千元。
当然，年收入1万元是偏低的，同时年收入也是在增加的；反过来说，按揭买房，还是有利息因素存在，同时10年不吃不喝的买房比例也是高的。
即，我的是一个普通人的简单算法，请懂得房地产的专家，对我的各个数字再进行更严谨的剖析。
如果按照目前的行情，杭州的均价是6千（事实上是超过6千），那么一亿平方米的房子，需要6千亿资金。
即300万人口，如果按照年收入1万元计算，那么就要不吃不喝20年，刚刚是差不多一个人一辈子的工作时间。
如果是按照2万元的年收入，也要不吃不喝10年，同时，购房者是要一次性付款，不能有按揭的利息支出。
如果均价涨到1万元呢？那人均年收入应该是多少呢？
如果这个市场没有投机商的资金出现，那么6千亿的资金是无法支撑杭州楼市的。即，如果杭州楼市有3千亿的投资资金出现，那么购房者的资金就只需要3千亿。

你算的太低了，有钱的人多啊，而且还有以租养房等等手段的，在杭州，银行存款过百万的人有多少呢？那些人都有几套房呢？

goodswells

只要数据一出，价格绝对是降。但关键是数据你拿不到，拿到的都是假的！

我行我素30年

对于深海的鱼2 的回复，我不知该怎么来回答；只能说一句，绿城、坤和等房地产公司的老板更有钱呢，人家都是开发好几个楼盘，他们何止几百万的存款？何止几套房？

关于数据是拿不到？拿到的都是假的？此言差已。

有些原始数据，还是能够找到的，比如土地拍卖的土地面积数据，可以根据容积率大致估算每年的新开工面积。

还有每年的新开工面积，建筑面积，竣工面积等，都是可以查询的。

只是，大家要知道，销售面积，可售房面积，预售面积，期房面积等，和新开工面积，建筑面积，竣工面积不完全是等同的；

同时，和已售房面积，未售房面积也不是等同的。

也就是说，我们可以从他们假的数据中来推算真的数据在哪里；

抑或是，用他们的假数据首先否定他们对涨的统计报告或者是舆论宣传。

总之，我们首先要明白，通过我们各种数据的计算，判断目前舆论说房价在涨，那只是价格上涨，并不是实际交易上涨；就像，股市中的庄家在操控股价一样，一旦被人揭穿阴谋，庄家就会血本无归；原因就是，在股价拉到最高的时候，股票全部在庄家自己手上，没有人接盘了。

楼市也是一样，现在房价已经被kfs、投机商们拉高，但是，现在房子还是在他们手中，并没有接盘。

楼市中，你在最高位买进，有找不到接盘的人，意味着你就要大亏本了；那么楼市呢？

其次，在我们认为房价会跌的时候，下一步，我们就要分析，房价应该跌到多少，我们买房者买进才不会吃亏呢？

也就是说，我们应该认为什么价位是最低价位，我们买房是最佳时机？

那么，我们就要通过自己收集的数据，进行一些推算。当然，这个数据，即使是统计局，也不会有一个精确度100％的数字。

所以，只要是我们的预测精确度在80％，那么你在你预测出的数据上下浮动，就可以买房了。

goodswells ，我不知道，你说拿到的数据是假的，此言何意？是否你能够给大家说说？

总之，我根据我自身的知识水平，我认为2006年房价的基础上，下降50％；或者说，均价从6千，跌到3千；这就是一个合理的价位，大家可以在这个价位的上下浮动，购房。


当然，最近又听到一些zf说房价涨了之类的话，这个是正常的。
如果房价真的在涨，他们就没有必要那么着急的出来托市。

总之，你们看到zf、kfs的忽悠，你们就应该看到，房价下跌的信号。

因为现在卖房的人，是犹如热锅上的蚂蚁，急得团团转啊。

newisdn

说真的,我国的市场真的不透明,查找些数据很难,连杭州历年的各种房地产数据也很难找全,所以再讨论这个话题已经没什么意义了,大家都是建立在自己的推断上面.30,我们还是换个角度来继续讨论吧,很喜欢这样的讨论.
我来开个话题:用现在国际流行的房价收入比及警戒线来看待我国现有房价是否合适".
30同意的话我就新开贴来讨论.

雨颀

不是很合适

aoc2004I

根据定义:

房屋施工面积: 是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

房屋竣工面积： 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

注意,本期竣工面积依然包含在当期房屋施工面积之中. 因此, 不象3K说的那样"施工面积和竣工面积是独立的"----- 而是当期房屋施工面积 包括了 当期竣工面积。 3K的公式 ：施工面积＝每年新开工面积之和；施工面积＝未来的竣工面积＝每年的竣工面积之和；施工面积＝未来的可售房面积＝每年的可售房面积之和＝每年的可售期房面积    完全不能成立

杭州市区历年施工面积和竣工面积(截止2004年)具体见下表:

主要年份市区固定资产投资房屋建筑面积及造价

年份                                      住宅施工面积(万平方米)                                        住宅竣工面积(万平方米)
1990                                           128.5                                                                        62.47
1991                                           118.99                                                                      42.31
1992                                           190.55                                                                      57.36
1993                                           266.8                                                                        104.83
1994                                           352.16                                                                      123.74
1995                                           463.98                                                                      152.1
1996                                           538.5                                                                        229
1997                                           485.2                                                                        232.7
1998                                           541.41                                                                      184.18
1999                                           656.07                                                                      294.85
2000                                           617.8                                                                        269.94
2001                                           1085.3                                                                      325.64
2002                                           1335.78                                                                    404.35
2003                                           1699.61                                                                    516.33
2004                                           2453.87                                                                    528.26

注: 2003年以前全部城镇及以上投资，不包括农村集体及私人投资。从2003年开始为全部限额以上投资口径（即计划总投资在500万元及以上的投资项目）。

从定义来看, 当期施工面积=本期新开工面积+上年开发跨入本期继续施工的房屋面积+上期已停建在本期复工的房屋面积+本期竣工+本期施工后又停建缓建的房屋面积. ----可以这么说， 施工面积是ALL IN。

[ 本帖最后由 aoc2004I 于 2006-6-5 15:58 编辑 ]

aoc2004I

顶上来

我行我素30年

newisdn ，你怎么会认为讨论这个话题是没有什么意义呢？
我们是建立在我们自己的推断上，这个也是正常的；毕竟，我们没有正确的统计数据，我们只能自己去推断统计了。

而且，我们通过不完整的数据，就推断杭州楼市已经是供大于求，已经可以预测房价会跌到3千；如果，我们有更精确的数据，那我们是不是可以不用”预测“这个词，而是用”肯定“这个词？

如果我们坚持：我国的市场真的不透明；那么zf、媒体总是说房价会涨，房价在涨，等等；我们还有什么理由可以相信呢？

一个统计数据都是无法让人可以推断或者论证，那么我们又何必相信？或者说，我们在看到错误的算法，是不是就可以预测到，结论肯定是错误的？

也就是说，市场为什么会不透明？那是因为他们在说谎（房价涨是在说谎），所以不敢将真实的数据公布与众。

换个角度来继续讨论吧,很喜欢这样的讨论？
这个讨论，都是没有总结出一个结论，就半途而废？就换个角度讨论了？
也就是说，我的推论到底是有道理呢？还是没道理？抑或是，你的推理是有道理的？

总之，我对统计数的观点，就是既然还没有得出一个满意的答案，那就要继续；否则，做任何事情，都是半途而废，那我们又怎么有机会走到终点？

newisdn ，你说呢？


开个话题:用现在国际流行的房价收入比及警戒线来看待我国现有房价是否合适？
这个显然是不合适的。
首先，我们是欧美发达国家吗？
第二，我们的就业率如何？我们的教育、医疗、养老保险等又如何？
第三，我们是一个石油等资源出口的能源国家？还是高新技术出口的工业国家？
第四，我们是一个靠廉价劳动力出口，靠破坏生态资源，菏泽而鱼、杀鸡取卵而发展的经济，是准备着子孙掘我们坟墓及30年后赶超美国的guojia。
总之，我们都是不符合国际流行的房价收入比的各种相关条件或者说基础，我们又怎么可以用这个方式来讨论？那只能是参考，而且这个参考，已经是很多人都是论证过，都是远远超过了发达国家的比例。

也就是说，如果认为房价是合理的，那么我们现在就是赶超欧美国家了；如果认为收入水平是合理的，那么我们还不如非洲贫穷的国家。

newisdn ，如果你愿意继续来讨论这个话题，我非常欢迎。如果在这个讨论还没有结束之时，你想换个话题，我也尊重你的自由和权利。

aoc2004I ，关于你对施工面积和竣工面积的定义，我非常感谢。

不过，对于你的”完全不能成立“之结论，我认为此言差已。

因为你对我所定义的施工面积也没有完全理解；就比如，我先假设a＝b，然后再去计算c。

当然，有了你这个正确的定义，我也需要重新改正我的假设和定义，及计算公式。

2005年的一个统计数字，商品房施工面积3569.31万平方米。这个数字应该是当期施工面积=本期新开工面积+上年开发跨入本期继续施工的房屋面积+上期已停建在本期复工的房屋面积+本期竣工+本期施工后又停建缓建的房屋面积，对吧？

那么从1990年到2004年的竣工面积之和，与2005年的施工面积是独立的，是吧？

那么在2005年，历年的竣工面积（1990年到2004年）是3528万平方米，加上2005年的施工面积3569万平方米，总和是7097万平方米；如果2005年的施工面积没有烂尾，最终全部竣工，那么，总共竣工面积是不是应该7097万平方米？

也就是说，如果2006年的新开工面积是0，我们能够看到的是，杭州从1990年开始建造的房子，总共将有7097万平方米，是吧？

我想1990年建造的房子，应该不会在最近几年就拆迁吧？

在1990年之前的老房子，也应该是不少吧？


非常感谢aoc2004I ，给我提供了数据，使我计算出即使2006年开工面积是0，那么杭州的市场上，1990年之后竣工的房屋面积有7097万平方米（1990年到1998年竣工面积是1270万平方米），比我粗布推测1999年到2006年，杭州市场最终将有5千万平方米房屋面积，高出约800万平方米。

aoc2004I ，对于从1990年开始截止到2005年12月底，杭州总共竣工面积和施工面积之和是7097万平方米，这个数字，你认为是正确的吗？

aoc2004I

当然不正确.

从1990年到2004年的竣工面积之和，与2005年的施工面积是独立的, 这个概念是对的.

但不能用商品房的数字来代替住宅.住宅施工的面积要远小于商品房的施工面积.

比如: 2004年, 全市商品房施工面积是 4740.42万平, 但住宅施工面积只有2453.87万平.

偶还没找到2005年的杭州市区住宅施工面积.

另外,05年施工的房子也不会全部在06年竣工, 其中新开工的房子,其工期算到07年底比较合适.

斑竹和昏官一样

没有GCD就没有新中国!
一有GCD人民就没法活!

新加坡

30年水平还是8错的

newisdn

我不想讨论这个问题是因为资料不公开,比如现有的存量房到底有多少?按照透明售房网的宗旨,只要取得预售资格的就要上网,那就只有200多万平方,但按照你的算法是有2000多万,那我们该相信谁?还有开发周期到底要多久,3000多万的施工面积分摊到3年也是个惊人的数字,但是,象天都城的地都已经退掉了大半,那中间有没有计算在内施工面积?按照30年的理论,供需是决定价格的关键,但供应到底有多少?而需求到底又是多少?我们不象美国,有专门研究和发布这些的机构,所以我才说讨论没有意义了.因为做为论据的数据全是推断出来的,而这个推断并没有把握.

阿菲1119

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