杭州楼市的统计数

我行我素30年

我们经常看到人居展或者房交会的可售房数量，销售数量，预定数量；还有售房网的销售数量，预定数量。
同时，我们也经常听到对购房需求的统计，参加房交会的人数等等。

但是，我们是否看到过统计局，对整个杭州楼市的确切统计。

1、房改房之前，杭州有多少套房改房（老房子，这些老房子，即使是有人置换房屋而新增楼市需求，但是同时会增加二手房供应量。即一户家庭，买了一趟新房，同时他也要出售一套旧房）。

2、房改房之后到2006年5月份，杭州总共有多少套可售房数量（包括已经出售的、期房、空置房等）投入楼市，总之是，kfs总共在这几年开发了多少套房子？

3、已经出售的房子是多少？这个已经出售的房子在可售房数量的比例是多少？

4、在已经出售的房子中，又有多少房子是投资炒房的，占已经出售的房子是多少？即，我们知道真正购房自住的房子，在可售房数量的比例是多少；反之，我们也知道，市场上将有多少套房子是还没有被真正需求的。

5、根据以上的统计数量，那么我们是否可以知道，现在楼市中有多少新房待售，有多少二手房待售，而又有多少房子将会投入市场？

我想，如果统计局认认真真的统计出这个数据，我们就真正的知道，现在杭州的楼市，到底是供大于求，还是供不应求了。

这次，我将5月份的房交会做了比较，可售房是3万套左右，销售数量是2千套左右。即还有2万8千套未售出。

aoc提供的数据是2004年秋季人居展，有2万套左右房子可售，销售数量是2千套左右。即还有1万8千套未售出。

那么在2005年的房交会呢？2005年4月的人居展呢？

那么多年的人居展和房交会，市场上总共投入多少套房子呢（当然有可能同个楼盘参加2次或者以上的房交会，但是目前我们了解到的情况是，好像一个楼盘只参加一次房交会或者人居展）？又售出多少套房子呢？

当然，房子在人居展或者房交会之外，售房网也在统计销售数量，那么总共统计有多少套是售出了呢？

即，我们知道了房子的总数，减去购房自住的数量，我们就知道楼市中还有多少房子了。

如果我们知道楼市中只剩下100套房子，而买房的人有200个人，那么是供不应求。当然，如果200个人，只有20个人买的起高价房，那么即使只剩下100套房子可售，但是，kfs还会库存80套房子。因为，有180个人是买不起房子的。

当然如果200个人中，有100人以上是买的起高价房，那么房价就会供不应求，从而使房价上涨。
等等。

当然，购房者的真正需求，即有多少人会买房是很难统计的，因为有本地人会买房，也有外地人来杭州的，，而买房者中有人是买的起高价房，又有人买不起高价房，这个数字很难统计。

但是房子是固定的，统计不难吧？

所以，我们整天在争论房价会跌的趋势。同时aoc、高歌等人是主涨的，也是认为统计局是可信的。

那么，是否能够麻烦你们，给一个房子的综合统计数量？

让我们知道，杭州现在有多少房子（可以根据杭州的居住人口，大致估算楼市的大致需求量）已经投入楼市，又有多少房子未售出，又有多少二手房，又有多少未来的房子？

aoc2004

第一, 很多数据网上都查得到, 比如2005年的销售
"回顾2005年，杭州楼市可以说经历了不少风雨，但销售依然强劲的楼盘不在少数，滨江区块和下沙板块的销售成绩在2005年的销售排行中无疑是最具亮点的。批准预售商品房面积916.51万平方米，其中批准预售商品住宅745.97万平方米。完成商品房预售面积609.77万平方米，其中商品住宅预售506.72万平方米。 二手住房成交194.4万平方米。1-12月商品住宅预售平均价格6167.4元/平方米。二手住房平均价格6429.1元/平方米。"

很多数据能找到,但并不代表于所有的数字都能找到,3K,你若对哪方面的数据感兴趣, 先要养成自己动手的习惯,而不是在这里轻松地提问, 偶们没有义务来扫盲.

既然是辩论, 坐享其成可不行.

第二, 偶和高歌是稳定派,不是主涨派, 这两组汉字之间的区别,偶想偶不用再阐述了吧.

我行我素30年

aoc，你不是很喜欢拿官方数字的吗？

为什么这次就不敢了呢？反而说我是坐享其成了呢？

你是不是怕拿出所有的数据之后，你自己都是无法自圆其说了？

商品房预售面积，是不是意味着，客户是随时可以取消购房意向的？也就是说，这个数字kfs自己也可以编造的？

那我说说我个人的一些见解吧，
从1999年开始到2006年，平均每年1千万平方米的商品房住宅面积，不过分的吧？

7年时间是7千万平方米的商品房是吧？平均120平方米吧，大约是60万套房子是吧？

购房自住的10％差不多了吧？剩下还有约50万套房子，可能是囤积或者库存，也有可能是二手房是吧？

既然是囤积的，二手房的，终究还是要投放市场吧？

市场上有50万套房子在等着出售，而每年又会新增大约10万套房子，那么在杭州每天要怎么样的销售形势才能消耗掉那么多的老房子，同时在消化新开发的房子？

同时，在杭州是不是每个杭州人都一定要买房呢？那些房改房的居民呢？如果他们换房之后，是不是又会增加新的二手房数量？

在那么大的房子供应上，我们购房者还担心买不到房子吗？

kfs，投机商可以囤积一段时间房子不出售，但是每个kfs，每个投机商都能够囤积2年吗？甚至更长时间吗？

我相信，随着时间的推移，不断的会出现kfs、投机商出于资金压力而率先减少利润而降价销售的。

所以，我们有理由相信，不管kfs、投机商有多少理由，我们只要坚持不买房，他们就会不得不降价销售。

听说枫华府第是销售形势非常好，可是自从那几天的井喷销售形势之外，他们还有往日的辉煌吗？他们现在是每天销售一套房子呢？还是每个月销售一套房子呢？

还有在井喷日期，又有多少楼盘是以0销售而收场的？

我建议大家也不要关注所有的楼盘，只要关注几个你想购买的楼盘（新楼盘或者二手房楼盘），这样你就知道，真实的销售情况是怎么样了？

如果房子在投机商手上，你也千万别着急，他最终还是要卖给你的。

就像是你去鱼的批发市场，鱼贩子买光了所有的鱼，但是，你根本不需要担心买不到鱼，除非那个鱼贩子宁可鱼全死光，他也不卖了。

aoc2004

原帖由 我行我素30年 于 2006-5-30 23:24 发表
aoc，你不是很喜欢拿官方数字的吗？

为什么这次就不敢了呢？反而说我是坐享其成了呢？

你是不是怕拿出所有的数据之后，你自己都是无法自圆其说了？

商品房预售面积，是不是意味着，客户是随时可以取消购 ...

活活,不敢?

看清楚偶前面说的没??-----"很多数据能找到,但并不代表于所有的数字都能找到,3K,你若对哪方面的数据感兴趣, 先要养成自己动手的习惯,而不是在这里轻松地提问, 偶们没有义务来扫盲."

这里偶就问你一点, "购房自住的10％差不多了吧？" 这句话的出处何在? 不要告诉偶们又是你臆想的产物哦

我行我素30年

关于杭州楼市的统计数，我相信会有人在我的启发下，开始关注他自己有意向的楼盘。

高歌

原帖由 我行我素30年 于 2006-6-1 01:55 发表
关于杭州楼市的统计数，我相信会有人在我的启发下，开始关注他自己有意向的楼盘。

在你的启发下?你是谁?难道是上帝,还是安拉?记得以前也有人说过同样类型的话没记错的话是李某某说的!

recoba121

原帖由 高歌 于 2006-6-1 06:17 发表



在你的启发下?你是谁?难道是上帝,还是安拉?记得以前也有人说过同样类型的话没记错的话是李某某说的!

你这个所谓的“高智商”每次除了说这样的话，你还会说什么？自己不感觉无聊吗？

大二

看仔细

我行我素30年

高歌，我说的是，有人在我的启发下，而不是指所有人在我的启发下。

难道只有上帝或者安拉才能启发别人吗？

那么老师教学生的时候，是算启发？还是？或者说，是所有的老师，都是没有启发过学生任何一点道理或者常识之类的？

高歌，我对于你的人品，我是不屑一顾。

杭州西湖人代

原帖由 aoc2004 于 2006-5-28 15:15 发表
第一, 很多数据网上都查得到, 比如2005年的销售
"回顾2005年，杭州楼市可以说经历了不少风雨，但销售依然强劲的楼盘不在少数，滨江区块和下沙板块的销售成绩在2005年的销售排行中无疑是最具亮点的。批准预售 ...

偶和高歌是稳定派,不是主涨派, 这两组汉字之间的区别,偶想偶不用再阐述了吧.

这帽子你戴定了，谁叫你把人从3K逼成50%呢

打倒奸商

奇怪,
为什么这几天打压措施下来,
广东这边效果那么好,
杭州还能免疫,
看来杭州是太发达了!

杭州西湖人代

原帖由 高歌 于 2006-6-1 06:17 发表



在你的启发下?你是谁?难道是上帝,还是安拉?记得以前也有人说过同样类型的话没记错的话是李某某说的!

有人说自己是尼采尼采说自己是太阳:#

午夜狂奔

我一同学他名下有9套房子
有好几套是空在那里的
我问他为什么不租掉或卖掉
他说：我又不缺这几个钱

aoc2004

原帖由 newisdn 于 2006-6-1 20:41 发表



30k,这次您说的太离谱了,所谓的"预售"概念您都不清楚吗?预售指的是房子在交付前的销售,而不是意向中的销售,在杭州,90%以上的新房都是预售,所以现在形势不好的情况下,才有人说,现房越来越多了.
另 ...

那些数据偶早就给3K过，在这个帖子里http://bbs.hangzhou.com.cn/viewt ... BC%D6%DD&page=1

http://www.hzstats.gov.cn/webapp/tjnj/nj2005/6/nj_.htm 这里有杭州市区（包括所有城镇）到04年的所有数据。

不过，有用么？ 呵呵。 有人连定金都不明白啊。。。

[ 本帖最后由 aoc2004 于 2006-6-1 20:56 编辑 ]

aoc2004

原帖由 newisdn 于 2006-6-1 21:29 发表
那么多年的人居展和房交会，市场上总共投入多少套房子呢（当然有可能同个楼盘参加2次或者以上的房交会，但是目前我们了解到的情况是，好像一个楼盘只参加一次房交会或者人居展）？又售出多少套房子呢？

这点是 ...

翡翠至少参加了3次了. 还有亲亲家园等等

我行我素30年

首先，我非常感谢newisdn 给我提供这么多参考数据。对于在楼市中的一些词语的误解及错误，我表示道歉。

我是房地产外行，所以也出现了很多常识性错误。为此，我有一些疑问，需要请教：
1、预售指的是房子在交付前的销售。那么期房应该是属于房子在交付前的销售，是吧？也就是说，期房是2006年销售，而交付是在2008年，这样理解没有错吧？那么期房，算是预售？还是算正式销售？抑或是其他？

2、关于商品房竣工面积有1000万，那么请问竣工面积、施工面积、预售面积是不是等同的？也就是说，2006年卖的期房，它是在2008年竣工的（假设竣工面积是100平方），而在2006年，这个期房的竣工面积是0，对吧？
也就是说，竣工面积没有达到1千万，是不是可以销售期房1千万？
就比如一家工厂，日产量是1，但是，如果可以订单方式销售，那该工厂，是不是可以在月初就实现销售30，而到月底最终交付30？

http://www.realestate.cei.gov.cn ... 5f11d30c693208.html
2005年1-10月杭州市房产投资增速放缓
在2005年1-10月，商品房施工面积3569.31万平方米，增长25.5%；竣工面积352.02万平方米，增长40.9%。
按照这句话的理解，我是不是可以推算，2004年的施工面积约2843万平方米？
即，2004年和2005年，总共施工面积约6412万平方米，对吧？
按照杭州可以出售期房的市场情况，施工面积6千多万平方米，是不是可以认为在杭州的市场上有6千多万平方米的商品房？（只是，这个商品房，可能是竣工，也可能还未竣工，但是这个6千万的数字，总是不会蒸发掉的吧？）

那么2年时间，就6千多万的施工面积，在7年时间，总共有7千万的施工面积，不会很离谱吧？
也就是说，市场上将有7千万的商品房面积，应该是没有错吧？
或者说，这些房子都是没有竣工，但是，2年左右的时间，这7千万的商品房面积，应该是不会错吧？

当然，我没有把那个7千万的面积使用一个专业化名词，造成了误解，也希望大家原谅。

我个人认为，在可以预售期房的情况下，竣工面积和可售面积应该不是等同的。除非是只能卖现房，那就是只能是竣工了多少面积，才能销售多少面积。否则可售面积是可以包括今天竣工的面积和明天竣工的面积。

newisdn ，你觉得我这样分析，有点道理吗？

http://www.hftogo.com/home/showarticle.asp?articleid=333
2003年新供地用于房地产开发5535亩，约369万平方米，那么按照容积率2，这样算是否可以？那么2003年，是否可以预售面积约740万平方米的商品房？（如果我的说法有错，欢迎指正）

当然，我直接把施工面积和土地面积直接算作商品房面积，也不是特别科学；所以我也只是一个大致的估算。
当然下面的数据是：
竣工面积（万M2）                    488                              242

其中：  住宅                             366.97                          180

批准预售面积（万M2）          683.46                         429.42

其中：住宅                               547.84                         355.28

从这个数据看出，是不是竣工面积和预售面积有差距？当然和施工面积的差距更大。
即在2004年，预售面积是683万平方米是在2004年销售的，而这个683万平方米的竣工面积是在2006年体现的？而竣工面积488万平方米，是不是可以理解为在2002年销售的期房？

3、关于有88.5%的居民家庭拥有自己的住房，比2000年提高27.5个百分点。
这个数字的统计，我记得以前就说过，好像是统计局调查600户家庭做出的结论。

4、04年杭州市非农业户口人数为282.58万人,人均20.7平方米,考虑到05年人口会略微增加,那全市区城镇住房面积为6000万平方米左右。
那么按照住房面积需求是6千万平方米是吧？而按照施工面积来计算，是不是有7千万平方米的商品房？

我们是不是可以理解，施工面积，最终结果就是竣工面积？无非就是在2006年，可能还没有达到7千万的竣工面积。那么到2008年呢？

也就是说，需求是6千万平方米，而在2008年的时候，竣工面积是7千万平方米。

我们是不是可以简单的理解为，杭州楼市是供大于求了？

5、一个楼盘只参加一次，我想在当年楼市销售形势那么好的情况下，会有2次参展吗？如果一个楼盘参展2次，你觉得是不是让人购房者认为，这个楼盘销售形势不好，所以上次房交会没有卖掉，这次又拿出来卖了？你觉得kfs会这么做吗？

当然，你说得2次或者更多次参展，是不是应该理解为，同个楼盘的第一期项目，第二期项目，第三期项目？（关于项目分期销售，我在此前没有具体说明，为此表示歉意）。

6、已售房改房近34万套,而且买了新房而不卖房改房用来出租的也很多,或者有出售,但买家用来出租的也不少。

从出租这里看，我们是否可以理解，在有房子可租的情况下，是不是暂时缓冲了买房者的需求？或者是充抵了一部分人的购房需求？也就是说，有人本来买房再结婚的，但是考虑租房更符合自身的情况，所以改买房为租房，这样就减少了购房需求，对吧？

7、“十五”时期我市个人购买商品房面积达2557万平方米，占总房屋销售面积的93.9%。
这句话，是否没有回答可售房面积？总房屋销售面积是不是应该理解为商品房和经济适用房的之和？

按照预计市场上有7千万平方米的可售房面积，而个人购买商品房只是2557万平方米，那么未售出（已经得到销售许可证和未得到销售许可证之和）的商品房面积约4千万平方米。

也就是说，目前在杭州，应该是约有4千万平方米的市场供应量，当然这个包括已经拿到销售许可证的未销售的房源是    20069套 共2731073平方米；还有约1千万平方米的商品房是还没有拿到销售许可证的。

我这样的分析，是否有点道理？

8、关于投机炒房的面积，应该是属于个人购买商品房2557万平方米，对吧？也就是说，在2557万平方米中，统计局是否可以大致估算有多少人在炒房？即可以通过小区物业公司的入住登记情况，大致估算空房面积？也可以通过水电费使用情况大致估算空房面积？

我想，作为一个统计部门，如果这样的统计就是银河系统计局也无法知道，那么我们是不是低估了统计局的能力？


关于我上述的分析和理解，欢迎大家指正和批评。

我行我素30年

也就是说，目前在杭州，应该是约有4千万平方米的市场供应量，当然这个包括已经拿到销售许可证的未销售的房源是    20069套 共2731073平方米；还有约1千万平方米的商品房是还没有拿到销售许可证的。


应该是约有3千万平方的商品房还没有拿到销售许可证（当然，这个数字，可能含有经济适用房面积，营业用房面积）

puma168

原帖由 杭州西湖人代 于 2006-6-1 20:45 发表

偶和高歌是稳定派,不是主涨派, 这两组汉字之间的区别,偶想偶不用再阐述了吧.

这帽子你戴定了，谁叫你把人从3K逼成50%呢

是的，我也认为是稳定，不会大跌的，看看中央的政策，标题都是稳定房价过快上涨，是稳定不是跌。

渲染灰烬

这个aoc2004情绪为什么如此激动，他怎么了，不小心做了房奴？还是那里的托？实在是个谜。

我行我素30年

newisdn ，关于你对我语气温和，态度理智之类的评价，我也不想再做任何的解释。同时，对你说的“真是对你又好气又好笑,说真的,你经常犯一些很很低级的错误”，我表示非常的遗憾。
我希望以后就事论事，别再涉及你个人对我的某些评价。
我个人的原则就是，如果你能够通过非常严谨的数字，来证明你的数字是正确的，那么你可以对我评价说我不懂之类的。否则，大家都是外行，就没有必要相互批评说不懂。只能说，你的算法有错误，然后你说出你的算法。
这样，大家站在公正的立场上，对楼市有一个更全面，更细致的分析和了解。
难道，你认为你所说的，就全部正确了吗？同时，你是否有选择性的回避我的问题？或者说，你是否在认真的将各个数据进行统计和分析？
你认为我不不懂房地产，而你也比较懂房地产是吧？
那么你认为我的7千万数据肯定是错误的，你是否能够将你的知识展现一下，大家共同统计和分析，即这个施工面积，预售面积，竣工面积等数值，比较精确的数字应该是多少？
也就是说，你很轻松的否定了我的7千万数据，而你又说不出一个更好的数据，难道这就是你比我更懂房地产的数据？
关于施工面积有重复性，难道你就那么肯定的认为我事先没有考虑到？你是否逐字逐句的在看我的帖子？也就是说，我的7千万是大概怎么推算出来的？
关于这个帖子，我总共花了2个多小时的时间，才写好的。你是否在否定我的错误之后，阐述你正确的意见？

关于一些问题，我再更细致的分析一下：
1、关于施工面积，新开工面积，竣工面积，住房面积之间的一些数字关系。
指标名称                              市区                      其中六城区（不包括萧山、余杭）
房地产开发投资（亿元） 281.05                           171.87
其中：                                  住宅 216.01                    134.11
施工面积（万M2）              2833                               1684
其中：住宅                           2209.21                          1328
新开工面积（万M2）                882                             511
其中：                                        住宅 706                     429
竣工面积（万M2）                    488                              242
其中：  住宅                             366.97                          180
批准预售面积（万M2）          683.46                         429.42
其中：住宅                               547.84                         355.28
从这个表中，有一些数值之间的定义我也不是特别清楚（我也不至于要去学习房地产吧？），即施工面积，新开工面积，竣工面积，批准批准预售面积是如何定义的。即各个面积之间是包含关系，还是不包含关系。
按照我的理解，施工面积和竣工面积是独立的。
然后按照你3年的建设期，那么2001年新开工的面积，在2004年应该是竣工了吧？在2004年的施工面积，是包括2002年，2003年，2004年开工的面积，对吧？
也就是说从新开工的面积，进行平均方式是不是这样理解2209.21 ÷3＝700万平方米？跟2004年的新开工面积706万平方米，是不是差不多？
从1999年开始到2006年，7年时间，有建筑面积700×7＝4900万平方米是吧？
这个数值不包括98年之前施工的面积，更不包括房改房，也不包括2007年的施工面积是吧？
也就是说，施工面积，我预测7千万是错误的，那么5千万平方米，应该是有点道理了吧？
从另外一个算法，2004年竣工面积是367万平方米，这个是2001年的新开工面积，是吧？按照一个递增比例，比如20％的增长率，99年，2000年，新开工的面积各约254万平方米、300万平方米。
那么从99年到2001年，约有900万平方米，然后加上2004年的施工面积（2002年到2004年）2209.21万平方米，约3千万平方米，是吧？
2005年，2006年，每年都是新开工700万平方米，应该是只多不少吧？
那么总数应该是4千500万平方米的施工面积，这样算，应该不会有错吧？
那么按照保守的估计，到2006年，我们按照4千万平方米来估算居住房面积（不管是否预售，还是竣工，只要是不烂尾，这些房子迟早都是会竣工交付，并投入使用的是吧？）总应该是只多不少吧？
看2005年的一个统计数字，商品房施工面积3569.31万平方米。那么这个数字应该是2003年，2004年，2005年新开工面积的数字之和吧？（2002年新开工面积，在2005年应该算是竣工面积吧）。也就是说从99年到2002年，算1千万的新开工面积，没有问题吧？2006年新开工面积500万平方米，应该是没有问题吧？
那么99年到2006年，总共新开工面积5千万平方米，这个数字可信吗？
关于杭州全部的城镇住宅面积才6000万，这个应该是包括余杭和萧山的是吧？而且这个数字是总共需求是6千万，对吧？即需求的住房面积，应该是包括房改房，99年前的房子，及以后造好的房子或者正在建造的房子。
04年杭州市非农业户口人数为282.58万人，那么原有50万人在99年之前已经有住房，应该是没有异议吧？
人均20.7平方米来计算，即已经有1千万平方米的老房子（99年之前的房子），对吧？
也就是说，我预计是在99年之前，有200多万人是没有房子住的前提下，有新增住房需求是5千万。

我这样的分析，应该是没有错误吧？

我想在99年之前，杭州不会是没有房改房，或者是在98年竣工或者施工的房子吧？（刚才，我只是计算，从99年新开工面积，建造的房子；即99年，2000年竣工的房子，都是在98年前开工的）
也就是说，从一一对应的需求量（200多万人的数字，杭州基本上是一个外来人口城市了），从99年到2006年，人均20.7平方米的住房面积，应该是供需矛盾是平衡的。
可是，2007年，2008年就不建造房子了吗？杭州在99年之前，就只有50万人是有住房的吗？
关于建筑面积是否超过需求面积，从理论上讲，是完全正常的。也就是说，市场必须要有个冗余度，按照国外的计算方式是10％的空余，即100套房子，约10套房子是属于出租、投资之类，而不纯粹是购房自住的。
同时，kfs如果乐观的估计市场需求，同样也会盲目的扩大楼盘开发量，造成市场超过饱和状态。
要知道，杭州最近几年的投资炒房是非常火爆，也就是说炒房的人非常多，这样表面上的刚性需求（买房自住的人买不起房子，所以这个需求量永远存在，而房子卖掉，只是卖给投机商；所以kfs会根据这个需求量来计划未来的楼盘开发，如果投机商将二手房投入市场，那么肯定会改变购房需求的数量；即kfs以前的客户，突然之间变成了竞争对手，就像是楼市中，突然之间冒出了几个楼盘）。

我行我素30年

2、关于抽查的数字，我不明白市政府在这个论坛的定位和只是玩笑，不知道是什么含义？
而且那个所谓的统计数字，并不是谁在论坛上发表的，而是在新闻网站上的。具体网址链接，我记得有个网友发过该贴的地址。

3、关于6千万是否需求，这个确实是值得探讨。即，这个6千万到底是已经竣工所有的住房面积，还是根据人口数量，人均住房面积所推算出来的一个具体数值。
04年杭州市非农业户口人数为282.58万人,人均20.7平方米,考虑到05年人口会略微增加,那全市区城镇住房面积为6000万平方米左右.
如果6千万是04年已经竣工所有的住房面积，那么我是否可以理解，在2006年全市城市人口为300万，在04年竣工的所有住房面积是6千万（包括房改房，04年前竣工的商品房，经济适用房等）。
刚才说到的2005年的施工面积是3500万平方米，这个数值跟6千万是累加关系吧？再加上05年的竣工面积352.02万平方米。然后加上06年估计的500万新开工面积。
那么是不是在杭州截止到06年，不再有新开工住宅项目，就有1亿多平方米的住房面积。如果按照100平方米的单套房子计算，应该有100万套房子。
如果按照3口之家，300万人口即100户家庭，那么在供需上是否平衡？
如果说，6千万平方米中，是有旧房，需要拆迁的，如果拆迁不是为了造公园等公共设施或者是建造营业用房，即拆迁之后还是制造居民房，那么从理论上讲，应该是只多不少的？
但是不管怎么说，300万的人口，和99年到2006年总共开工面积的5千万，和99年之前的房改房和商品房是有联系的。
即300万人口中，按照3口之间计算，是有100万户家庭；5千万的开工面积，如果按照100平方米的房子，那么就是50万套房子。如果99年之前的房子，已经解决了50万户家庭的住房，即50％人口的住房；那么市场正好是供需平衡。
也就是说，即使是杭州从99年开始才建设新城市，300万都是外来人口，总共需求是1亿平方米的住房面积，即还有5千万的需求。
可是，现实不应该这样吧？

4、平时不参加房交会房子就一售而空,还参加什么呀？那么这句话，就更体现了，以前的房交会，一个楼盘（分一期、二期之类的）肯定是不会重复了对吧？
那么是不是从2005年秋季房交会销售量只有10％的结局开始，以后的房交会会有各个楼盘重复在房交会上亮相？当然，如果大家知道施工总面积（即如果不烂尾，即是竣工面积，可售房面积），房交会的数字就不准确了。因为一方面，平时售磬的房子没有到房交会展示，而到房交会上展示的楼盘有重复计算可售房数量。

5、如果认为7千万的数字是错误的，就全盘否定其他的数字是错误的，这样是一个严谨的科学吗？

6、我说的是大致可以推算一个空关房，总不能因为你有一套空关房，就认为这个推算就完全是错误的吧？
如果按照你这么理解，是不是必须要每套房子，都是要确认核实过，才能认为这个数字是正确的？
我想对于某些数字来说，正确的，也只是一个相对值而已。
就像圆周率，你说3.14这个数值是正确的，还是错误的？
综上所述，我大致推算的5千万平方米的住房施工总面积总不会错了吧？也就是说，只要不烂尾，就是5千万平方米的竣工面积，是可售房面积。
十五”时期我市个人购买商品房面积达2557万平方米。
那么按照这个数字来理解，是不是还有50％左右的住房面积（这个面积包括可预售面积，及未取得预售资格而已经施工的面积，即未来的竣工总面积，未来的可售房总面积；该面积不包含闲置土地，即未开工面积，也不包括zf计划继续出售的土地之后的未来可售房面积），是不是应该没有偏差？
已经拿到销售许可证的未销售的房源是    20069套 共2731073平方米。
按照这个数字，我们推算是还有2千万平方米的房子是没有拿到预售许可证的，或者是kfs在囤房的。
也就是说，楼市中还有这么大的一个一手房市场供应量，再加上二手房市场。
从购房者角度来说，你还怕买不到房子吗？
当然，如果出现烂尾楼现象，那市场供应情况又完全改变了。

我个人认为，真理是越变越明的。

也就是说，一旦我们大致统计出杭州可售房的面积，市场需求情况，我们就大致可以推算出杭州楼市的供需情况。
根据供需情况，我们再结合杭州楼市的人均年收入，我们就可以大致估算出，价格大致在多少价位是一个合理价位。
我个人的看法是，均价在3千左右。
你们也可以根据对杭州楼市的施工面积，新开工面积，竣工面积，可售房面积，土地供应面积（容积率换算）等大致估算杭州楼市的整个住房面积情况；然后你自己估算杭州的人口情况，计算冗余度（即出租、跟父母分开居住而提前购买的房子，还有出售的投资房子等非直接性购房自住因素）。
然后根据根据人均的年收入情况，大致可以估算出，如果所有人买房，总共有多少资金可以承受这个楼市。
即我的计算方式是人均年收入1万元×10年×300万人口＝3千亿元，即300万人，不吃不喝10年，拿出人均的年收入1万元，总共可以承受3千亿的资金。
即3千亿的资金买下1亿平方米的房子，那么单价在3千元。
当然，年收入1万元是偏低的，同时年收入也是在增加的；反过来说，按揭买房，还是有利息因素存在，同时10年不吃不喝的买房比例也是高的。
即，我的是一个普通人的简单算法，请懂得房地产的专家，对我的各个数字再进行更严谨的剖析。
如果按照目前的行情，杭州的均价是6千（事实上是超过6千），那么一亿平方米的房子，需要6千亿资金。
即300万人口，如果按照年收入1万元计算，那么就要不吃不喝20年，刚刚是差不多一个人一辈子的工作时间。
如果是按照2万元的年收入，也要不吃不喝10年，同时，购房者是要一次性付款，不能有按揭的利息支出。
如果均价涨到1万元呢？那人均年收入应该是多少呢？
如果这个市场没有投机商的资金出现，那么6千亿的资金是无法支撑杭州楼市的。即，如果杭州楼市有3千亿的投资资金出现，那么购房者的资金就只需要3千亿。
也就是说，当投资资金出现在楼市的时候，房价就水涨船高了。
当然，如果投资资金，全部撤离楼市之后呢？也就是说，投资资金是不可能永远积累在楼市中，他需要的是赚钱或者说赢利，那么必须要套现，才能实现真正意义上的赢利。
就像当年的股市，当庄家将股票价格全面拉高之后，如果庄家不套现，那么股价是不会跌得那么惨。最主要原因就是庄家套现，造成股市中的资金量严重短缺，从而是股票单价急速下跌。
所以，杭州楼市，如果炒房的投资商，永远不套现，即投资商手中的房子，永远不投入到二手房市场，即投资商将楼盘消费了。那么整个楼市的供需矛盾，或者说资金需求量自然就少了，即，房价单价是不会跌的。
当然，我这个假设是建立在所有人都是在均价6千元买进。
更严谨的说，应该是现在还有多少二手房和一手房在市场上供应；同时购房者的实际需求人数。
那么我们就可以知道，总共目前杭州楼市应该有多少的资金量，比如还有100万人没有买房。
那么资金量将是10年不吃不喝，1万元的人均年收入，就是1千亿资金。
如果按照我刚才说得，总共是5千万的可售房数量，已经售出2500万（全部算是购房自住，如果是投资的二手房也不投入二手房市场交易），即还有2500万未售出。
那么1千亿的资金，除以2千500万平方米的可售房面积，单价应该是在4千元。
即，按照货币来衡量2006年，此时此刻的楼市价值，评价单价是4千元。
当然，如果考虑各种其他的因素，比如按揭利息，房屋装修、个人对价格方面的浮动考虑（比如人均年收入之外，每户家庭，都能从父母那里拿出10万元或者更多的资金），那么就会因为资金量的不稳定变化（父母的钱，增加了资金量；但是按揭利息是减少资金量）。
按照我个人对楼市的理解，也根据对楼市的一些预测，我认为我的3千理论是有一定根据的。
如果大家不认可，我也非常想听听大家的意见，你们认为房价在多少价格是合理的？
即，符合货币单位衡量价值（价格体现）。

我行我素30年

我根据我自己的一些愚见，通过自己非房地产专业，也非统计局人员的实际调查；对杭州楼市的平均房价做了简单的预测。

我对我自己的预测就是，杭州均价在3千元是一个合理价位。

如果，在这里的兄弟姐妹有兴趣，我希望你在提出批评之后，也发表你的高见，即，根据你的经济学、逻辑学、统计学等非房地产专业的知识，探讨一下杭州楼市，你认为均价多少是合理的。

如果你是稳定派或者主涨派，那么你是否也能够简单的阐述你个人的一些观点。

比如，通过货币量，人均收入状况，市场承受能力，投资炒作，外来资金，按揭贷款等各种综合因素，此时的房价是否能够长期稳定（即稳定几年），依据是在哪里？

如果仅仅是因为zf、kfs是不会降价，而不综合考虑市场因素，即有价无市的楼市，是否还能长久稳定或者涨？

当然地价贵所以房价贵，还有成本贵等各种成本高的理由，造成成本过高，是否违背了货币规律？

即货币单位的数量变化是否应该符合商品规律。

或者说，用增产不增收的例子，更容易理解货币与商品之间的关系？

大家在闲暇之余，到该论坛来炫耀财富或者是发发牢骚或者是自我标榜等等；那么我们是否可以本着就是来讨论楼市的原则，集思广益，更全面的分析楼市中的各种数据。

将施工面积，竣工面积，可售房面积，空关率，人口数量，住房需求量，资金量，货币与商品关系，等等。

我个人认为，按照2006年的货币政策，人均收入状况，楼市供应量，住房需求量等各种综合因素，合理的价位是3千元（该均价，是一个大约的数值），但是根据市场的各种不可控因素，预计是在2千元到4千元上下波动。

如果按照2006年的房地产均价6600元的现状，那么房价打5折，或者是房价下跌50％之后，楼市将走向稳定发展期。即，房价基本上是随着货币政策的变化而发生上下波动。

就像是汇率一样，会有上下波动。当然因为有波动，所以有炒汇投资商（有赚钱的，也有赔钱的）

我行我素30年

我码了那么多字，花了我将近4个小时的时间，谢谢newisdn 能够认真的和我探讨。当然，对于你把各个名词之间的数据，相互串联，我不知道是我没有解释清楚，还是你没有仔细看或者是没有看懂。

1、关于你说的十五期间不可能竣工了5000万，我没有说在十五期间竣工5千万；而是说从99年到2006年，总共有5千万的施工面积。即，这些施工面积，如果不会烂尾，是不是最终将会是成为竣工面积？
所以，我不知道你是否仔细看了我的推理，还是你没有很好理解我说得5千万指的是未来的竣工面积综合（即现在已经竣工的，将来已经竣工的，但是到了一个时间，比如2008年年底，所有的施工面积都是竣工了），和你说的十五期间竣工了5千万之间，你是怎么联系在一起的。是不是你想跟我说，截止到2006年为止的竣工面积？那么在2007年竣工，2008年竣工面积的楼盘，是不是已经在如火如荼的销售了？
所以，我们说施工面积的时候，是对竣工面积的一个整体预测。而你说的竣工面积，是一个已经成为事实的面积。这2个数字是不一样的。如果按照你这样理解，在2007年，2008年还有新开工面积；或者说，也有可能会有烂尾楼等各种不可控因素。

2、竣工面积和施工面积是2个概念，即竣工面积不应该属于施工面积，施工面积不一定就是可售房面积，竣工面积肯定是可售房面积，但是可售房面积不一定就是竣工面积。
但是，施工面积，只要不烂尾，肯定就是竣工面积。你说得竣工面积，指的是，目前楼市中的现房（暂时这么理解）。那么我说得施工面积，如果5千万都是在2006年施工面积，那么在2009年，应该都是竣工面积。

关于施工面积，2005年的施工面积（该帖子中已经有数据），就是3500万，也就是说，2005年在统计施工面积的时候，不管是怎么统计，也不会是将同一个楼盘的施工面积计算2次吧？也就是说2005年的施工面积，应该是包括了2003年，2004年，2005年新开工面积的总和，是吧？
也就是你说的那个：历年的施工面积不能简单累加这个基本常识，不知道是在说我不懂呢，还是在说2005年3500万的施工面积统计有错误？

也就是说，你把竣工面积的数字计算，和我说的施工面积（未来的竣工面积）计算方式又怎么会认同？即，比如我用的计量单位是平方米，你用的计量单位是亩，这2个数值的阿拉伯数字又怎么会相同？

3、把原来的6千万作为总需求，这个我在当初确实是不能简单的理解；但是，房子消费和大米消费是不一样的，大米吃掉了就没有了，就是说大米1斤大米，你只能消费1天；但是房子消费，1套房子可以持续消费70年，这个是2种概念。
如果你认为这个6千万，和供需关系中的需求没有任何关系。那我就不知道该怎么跟你解释了（可能是我知识水平有限，也可能是大家都是外行）。也就是说，目前市场上，已经有6千万平方米的住房面积，不可能到明年就拆掉吧？即使是拆掉了，如果继续建房，那么是不是还是会有相同的建筑面积？
也就是说，这个6千万，肯定是解决了300万人中，一部分人的居住面积。也可以这么理解，现在杭州应该没有人是住在大街上吧？就是说，有人在租房，比如3个人合租一套房子，最后这3个人如果都要自己住一套房子的话，那么应该增加2套房子的供应量。

4、如果你说我对总需求的假设不科学，那么300万人口，如果是按照2口之家计算，那么就是150户家庭（我想不会是一个人就要住一套房子吧？），如果是按照3口之家，是100万户，那么我按照最大值来估算一户家庭拥有100平方的房子，这个平均值应该是可以了吧？
也就是说整个市场的总需求量是1亿5千万平方米是吧？那么，如果是3口之家推算呢？那就是1亿平方米的总需求。

5、关于10％的冗余度，我表述有错误，应该是空置房在10％是一个合理的数值，但是在现实中有可能是空置房是0，也有可能是超过10％，即10％只是一个认为合理的空置率。
就比如企业生产产品，有损耗，比如10％是合理的损耗；但是有些企业损耗是5％，也有企业损耗是15％。即，预期和现实，肯定是有个差距的。再说，我们只是一个很简单的预测。
而你说得70％自住房，那个是不包括经济适用房和廉租房吧？
也就是说，在住宅房中，我们应该是包括经济适用房和廉租房的，只是现在经济适用房和廉租房太少，商品房的比重非常大，即只要是有住房的人，就首先是要成为自住房的人。

当然，如果一定要按照70％的方式来计算，那么我们就不能用简单的推算方式。而是首先要统计300人口中，总共应该有多少个家庭，然后按照一户家庭一套房子来推算住房套数，然后按照住房的面积大小来逐个进行计算。

那如果这样做，我们就不是在口水楼市探讨了，而是到统计局去做统计了。

6、我说得5千万，有2个算法，1个是以2004年作为基数进行推算；另外一个数字就是在2005年的基础上计算的，1月到10月，商品房施工面积3569.31万平方米，增长25.5%；竣工面积352.02万平方米，增长40.9%。
那么我就从2000年到2005年来计算吧，按照3年时间施工期计算，3500万的面积应该是2003年，2004年，2005年的所有新开工面积总和吧？
而竣工面积350万，是2002年的新开工面积是吧？那么2001年的新开工面积，预计300万，不为过吧？
那么总计5年时间的总计施工面积是4150万，对吧？
如果算上06年的500万，算上99年200万，2000年250万，总共约5千万。
如果06年的开工面积是0，我想这个数字应该很快就会揭晓。那么就是约4千6百万。
即，减去十五期间购买的面积，99年前买走的期房200万,06年1-4月销售面积为155万，那剩下1千7百万是吧？
那么

刚才我计算的5千万都是按照新开工面积来计算的总和，即99年之前，新开工的面积是不计算在99年到2006年的总施工面积的。

也就是说，99年前买走的期房是200万，可以肯定的是，新开工面积之和（新开工面积，不代表能够预售），肯定是超过可售房面积，如果是100％销售，那么买走的期房200万，就算是99年之前的新开工面积。

这样，从理论上说，我的1700万，要再加上200万。即1900万。

所以你说的1千3百万是在2006年的新开工面积是0，99年之前的新开工面积被计算在99年到2006年的新开工面积之内。（我并没有你理解的那样，将每年的施工面积直接累加，要不，2004年是2千多万，2005年是3千多万，2年就是5千多万的施工面积了，我是按照每年的新开工面积来进行计算总共施工面积的，所以请你不要误解）。

所以，即使是从你说的1千3百万的需求量来说，那杭州楼市也是一个非常大的供应量。

毕竟，在2006年，2007年，2008年。。。不会都是新开工面积都是0吧？

当然，我所作的推算，从严格意义上来说，不能说是一个正确的数字。
不过，你在指出我的数据有不正确之时，是否只考虑了应该减少的面积，而忘记了应该增加的面积？

即kfs是一边在造房子，一边在卖房子。

对于供需矛盾来说，就是要尽量最精确的算出供应量和需求量到底是多少。（当然这个数字不可能是100％的精确，因为不可控的因素很多，而且基数那么大，相差1％的误差，就是一个楼盘的供需矛盾了）

当然为了相对更精确的算出供需矛盾。
市场供应或者是市场已经存在的楼市状况
1、目前杭州市区省市两级已售房改房近34万套，那么我是否可以理解为，34万套房改房可以解决300万人口（两口之家是150万户家庭）的34户家庭的住房问题？
按照十五期间2500万平方米的售房面积，如果是100平方的房子，那也就是说25万套房子？

如果按照6千万的住房面积来理解，每套房子是100平方米，就是60万套房子

当然，这样的理解也可以是，300万人，暂时都是挤在60万套房子中。如果是按照两口之间的发展，那应该是考虑新增90万套新房；如果是按照3口之家，那是需要新增40万套房子。

当然，3口之家和2口之家，这样产生的数字偏差太大。

最好是有杭州市区人口的家庭数量。即已经有房的家庭数量是多少。当然这个估计是很难。
可能从人口的年龄分配来推测更好。即哪些人会是三口之家，哪些人又是两口之家。

2、关于房改房之后的商品房和经济适用房情况，
我写一个计算方式：
施工面积＝每年新开工面积之和
施工面积＝未来的竣工面积＝每年的竣工面积之和
施工面积＝未来的可售房面积＝每年的可售房面积之和＝每年的可售期房面积

即，每年新开工面积，如果我们可以查询到，那么我们就能够知道，可售房面积之和了。

销售面积＝每年的期房销售面积＋每年的现房销售面积。
未售房面积＝待售面积（即已经取得销售许可证，但是未售出的房子）＋未取得预售许可证面积

那么我们最终可以得出目前楼市中未售房面积。

我根据我目前的估算，是2千万平方米的未售房面积，按照100平方，就是20万套房子，是目前购房上2万套的可售房数量的10倍。

也就是说，从目前售房网的情况看，已经感觉到销售市场是很疲软；但是，当大家知道市场上还有20万套一手房待售，大家的心情还会急着买房吗？

也就是说，kfs都是不急，我们购房者急啥？

如果在2006年及以后还有房地产开发，即新开工面积，那么市场上的可售房面积将更多。

newisdn ，我也是说了很多我的分析和预测；那么你有空的时候，是否也给大家说说你的具体分析和预测？

或者说，你将各个面积的定义更细化，同时将他们之间的关系，说得更加合理一些？

深海的鱼2

然后根据根据人均的年收入情况，大致可以估算出，如果所有人买房，总共有多少资金可以承受这个楼市。
即我的计算方式是人均年收入1万元×10年×300万人口＝3千亿元，即300万人，不吃不喝10年，拿出人均的年收入1万元，总共可以承受3千亿的资金。
即3千亿的资金买下1亿平方米的房子，那么单价在3千元。
当然，年收入1万元是偏低的，同时年收入也是在增加的；反过来说，按揭买房，还是有利息因素存在，同时10年不吃不喝的买房比例也是高的。
即，我的是一个普通人的简单算法，请懂得房地产的专家，对我的各个数字再进行更严谨的剖析。
如果按照目前的行情，杭州的均价是6千（事实上是超过6千），那么一亿平方米的房子，需要6千亿资金。
即300万人口，如果按照年收入1万元计算，那么就要不吃不喝20年，刚刚是差不多一个人一辈子的工作时间。
如果是按照2万元的年收入，也要不吃不喝10年，同时，购房者是要一次性付款，不能有按揭的利息支出。
如果均价涨到1万元呢？那人均年收入应该是多少呢？
如果这个市场没有投机商的资金出现，那么6千亿的资金是无法支撑杭州楼市的。即，如果杭州楼市有3千亿的投资资金出现，那么购房者的资金就只需要3千亿。

你算的太低了，有钱的人多啊，而且还有以租养房等等手段的，在杭州，银行存款过百万的人有多少呢？那些人都有几套房呢？

goodswells

只要数据一出，价格绝对是降。但关键是数据你拿不到，拿到的都是假的！