对规定“卖经适房者须上缴55%收益”提出质疑

蓝跳尸

原帖由 大侠沈浪 于 2007-9-17 19:06 发表
强烈支持政府发英明决策

支持下!!!!!

丑丑激情

在整个20世纪90年代，中国是新自由主义最大的试验场，这并非耸人听闻。
这种美国色彩在很多领域有明显体现，比如中国在包括医疗卫生、社会福利、教育等等方面的产业化和各种变相的私有化，要比美国更为急进，与欧洲国家重视福利的资本主义道路更是相去甚远。曾有美国学者在看到中国的市场化进程后表示，中国在很多方面比美国更加资本主义。这种评价令人深思。

REKES

我自己是外地人，没有办法买得到杭州的经济适用房，虽然我也是一直在为杭州做贡献

现在大家肯定就是因为这个55%的比例太离谱的原因， 大家都是为了钱，就平衡点

我想出了个办法就是按照当时购买时周边同类的商品房的价格来计算，经济适用房购买的价格和政府补贴的比例来分摊收益

打个比方来说：

当时周边的商品房价格是4500/平米， 你购买的经济适用房为3000/平米， 相当于政府出资了1500元，当然这个钱政府不能白出，不然对别

人也不公平，现在涨价到了9000/平米， 比例就是3000/4500=66.7%, 1500/4500=33.3%,上缴的收益就是（9000-4500）*33.3%=1498.5/平米

收55%的话确实太坑人了

zyn0402

收55%主要目的是防止投机，最好的办法是政府回购然后以原价提供给别的更加需要房子的人，经济房不能作为你牟利的工具，更不能随意变性质，否则就算投无数个经济房也是有去无回，房产的不平衡将更加显现，因为经济房过一段时间后会变商品房（相信拥有经济房的人不会傻到不按现在市场价格卖），那对其他人会更加不公平，毕竟经济房一旦回购，政府就多了房源可以提供给后面的人，后面的人也可以增加中签机会，这样经济房越造越多，对缓解房产平衡是大有好处的

REKES

zyn0402

问题的更关键是一旦拥有这批经济房人如果利用卖出经济房的暴利重新去追逐普通的商品房，那将对推高商品房市场的价格将肯定是非常明显的，房产价格真的只会穷者无房，有房买不起的尴尬局面，政府前面苦心经营的经济房政策将会毁于一旦。增加55%收益的政策将使这批人无利可图，使前面很多冒名的投资客失去了发财的机会，减少了对普通商品房的冲击，供求关系决定市场这是永恒不变的道理，房地产的关键是增加供的结构，为不同的人提供不同的房子，而不是单纯的数量

hellen152

原帖由 zyn0402 于 2007-10-10 06:50 发表
问题的更关键是一旦拥有这批经济房人如果利用卖出经济房的暴利重新去追逐普通的商品房，那将对推高商品房市场的价格将肯定是非常明显的，房产价格真的只会穷者无房，有房买不起的尴尬局面，政府前面苦心经营的经济 ...

为了打消个别人牟利的意愿
而剥夺了大多数人的合法收益
政策合理性何在？

ygh624

最简单的办法就是把经济房都公开销售 地段都造在市中心2-3级地块，你看看房价下不下去？说白了 是GDP是房产顶着的，地方政府也怕塌啊

zyn0402

原帖由 hellen152 于 2007-10-10 22:08 发表

为了打消个别人牟利的意愿
而剥夺了大多数人的合法收益
政策合理性何在？

  如果任由经济房变商品房，那造再多的经济房都没用。因为中国房价已经不仅仅是数量的问题了而是结构的问题，政府要做的是尽量减少经济房主减少对商品房的冲击（如果任由经济房随意买卖，我敢肯定大多数人会卖出经济房冲入商品房），然后造更多的经济房解决低收入房子问题，这样可以缓解对商品房的饥渴，使房地商的“中国人多地少，所以房价不可能降下来”的缪论破产，中国房价高的根本原因是结构出现了不平衡，大家都觉得买房子的紧迫，结果不管什么层次的人都往商品房挤，现在政府有意划分房子结构层次，并有意划分界线，我们应该支持才是，至于具体操作存在的猫腻和效果如何那是另一回事。

xxm0919

坚决支持卖经适房者须上缴100%收益！！ 看看那些霸占着经济适用房却开着好车的装穷装孙子的  你什么感觉 NND 别忘了推出经济适用房原本的初衷是什么  不是给你投资的

丑丑激情

杭州市经济适用房的真相~
　　
　　
　　2007年9月杭州出台了所谓的经济适用新政策,这个政策一出台就遭到了巨大了争议,原因有三:1、申请条件之苛刻（如收入为12000以下等），表面上保护了低收入者住房，实际上扼杀了很多中收入（要知道12000收入在杭州来生存都困难）无房户的申购；2、对已有经济适用房业主在购买第二套住房时的回购，当初购房时未予公布现在却追溯以往；3、上市后政府强行分55%的问题，但当初便宜的仅区区几百元。
　　
　　
　　那么,我们先来看一些真相吧!
　　
　　一、经济适用房到底是不是微利房？经济适用房的价格到底高不高？
　　
　　 请看杭州经济适用房的一份内部资料：
　　
　　 杭州北景园经济适用房H组团项目投资分析报告
　　　　【内部资料】
　　　　
　　　　
　　　　北景园小区H组团，规划用地5公顷，75亩，容积率2，总建筑面积10万平米。
　　　　
　　　　一、成本测算（按每M2建筑面积，单位：元/ M2）
　　　　1、楼面地价： 1300
　　　　2、建安成本： 700
　　　　3、市政配套费： 45
　　　　4、高教费： 5
　　　　5、白蚁防治费： 1.6
　　　　6、人防费： 15
　　　　7、营业税： 147.5
　　　　8、利息： 66
　　　　9、组团内绿化及道路： 20
　　　　10、设计及地质堪探费： 14
　　　　11、工资办公费用及其他： 36
　　　　合计： 2350.1
　　　　
　　　　二、利润测算：
　　　　1、 多层经济适用房销售价2600元/ M2，含朝向系数，已扣除物管基金30元/ M2 （详见附件3，杭州市物价局对北景园经济适用房价格的批复）
　　　　(售价2600元—成本价2350.1)*可售面积99000 M2 =2474.01万元
　　　　
　　　　2、 组团内部车库及架空层预测利润：
　　　　①、车库：（销售价10万元—成本2万元）*110个=880万元
　　　　②、架空层：（销售价2250—成本1050）*8000 M2 =960万元
　　　　
　　　　3、 临街商业房预测利润：
　　　　（销售价6000—成本3000）*3600 M2=1080万元
　　　　
　　　　4、 允许超建筑面积3%部分的预测利润：
　　　　（销售价2600—成本1050）*99000*3%=460.35万元
　　　　
　　　　预测利润合计：2474.01+880+960+1080+460.35=5854.36万元
　　　　
　　　　三、项目资金使用及调度计划：
　　　　项目自筹资金4500万元，配套贷款8500，计13000万元。该资金主要用于支付土地款及项目前期费用。工程建安费用由建筑施工单位垫资建至2—3层，根据杭州市经济适用房有关规定及操作惯例，工程建至2-3层即可参与摇号销售。因此，启动资金13000万元完全能够确保项目顺利进行。
　　　　
　　　　资金使用：
　　　　1、 土地款： 12000万元
　　　　2、 前期费用： 842.49万元
　　　　
　　　　其中：
　　　　市政配套费： 45
　　　　高教费： 5
　　　　白蚁防治费： 1.6
　　　　人防费： 15
　　　　设计费（先付50%） 5.5
　　　　地探 3
　　　　工资及办公费用 10
　　　　 合计：85.1*99000 M2 =842.49万元
四、市场分析
　　　　杭州市经济适用房供应量远远不能满足市场需求，近几年来每年竣工量不到100万平米，扣除省市政府公务员、军转干部、市政工程折迁户安置所占面积后，实际每年公开摇号销售的经济适用房面积为40万平方米左右，总量不足5000套。目前在杭州市房改办已登记购买经济适用房尚未安置的为4万余户，此外，杭州每年有5万多人才净流入也会进一步加剧供需矛盾。杭州经济适用房目前处于绝对的卖方市场状态，本项目预计03年底可参与摇号，无市场风险，销售费用可忽略不计，04年2-3月份可签订房屋预售合同并回笼资金，05年10月份竣工。
　　　　
　　　　五、投资收益
　　　　项目总销售收入： 30472万元
　　　　税前利润： 5854万元
　　　　项目销售利润率： 19.2%
　　　　自有资金报酬率： 5854/4500=130%
　　　　
　　　　根据杭州市物价局批复文件，超过经济适用房享受面积部分按商品房价格销售，多层为3300元/ M2 ，高层为3600元/ M2 。本项目位置相对较偏，预计购买者多为普通市民，可享受经济房面积平均每户应低于70 M2，项目设计户型平均每户90 M2 ，超面积部分可多销售700元/ M2（3300-2600），可以增加利润 ：
　　　　
　　　　（99000/90）*（90-70）*（3300-2600）=1540万元
　　　　
　　　　实际销售利润率： 24.24%
　　　　实际自有资金报酬率： 164.3%
　　　　
　　　　六、结论
　　　　本项目属无风险高收益项目，杭州各家商业银行都在积极争取经济适用房的按揭业务，因此本项目的前期融资可与按揭业务挂勾，实际融资难度不大。自有资金4500万元占用期限约18个月，报酬率为164.3%，项目经济效益十分明显。实际运作该项目时，要提高工作效率，抓质量、抢时间、节成本、促效益。

jessica11

不要做空麻袋量米争利于民的事情，这是有违人间公德的，难道大家只得喝凉水。。。。。我坚信我们的zf一定会觉悟过来的，我们zf是人民的zf，该为大家当家作主，法制社会不惧强权，我们的社会绝对不是只手遮天的黑社会。这里再请扪心自问，这种不成熟的“办法”是不是合法？最终zf是不是既得利益者？天是不是又高了一尺？再次无语中。。。。。。。。。。

jessica11

与民的约定一定要遵守，“信”才能立天下，事后单方毁约，人所不齿，天厌之。

lilili1000

同意楼上，法大于一切。现在又有新情况，省里最新出台的政策与杭州市的不一致，最新政策的最大不同是新旧经济房区别对待。

boyalfa

所有都55%有劫富济贫的效用。

坚决共产

共产党万岁！坚决共产！

丑丑激情

经济适用房到底是不是微利房？经济适用房的价格到底高不高？
　　
　　 请看杭州经济适用房的一份内部资料：
　　
　　 杭州北景园经济适用房H组团项目投资分析报告
　　　　【内部资料】
　　　　
　　　　
　　　　北景园小区H组团，规划用地5公顷，75亩，容积率2，总建筑面积10万平米。
　　　　
　　　　一、成本测算（按每M2建筑面积，单位：元/ M2）
　　　　1、楼面地价： 1300
　　　　2、建安成本： 700
　　　　3、市政配套费： 45
　　　　4、高教费： 5
　　　　5、白蚁防治费： 1.6
　　　　6、人防费： 15
　　　　7、营业税： 147.5
　　　　8、利息： 66
　　　　9、组团内绿化及道路： 20
　　　　10、设计及地质堪探费： 14
　　　　11、工资办公费用及其他： 36
　　　　合计： 2350.1
　　　　
　　　　二、利润测算：
　　　　1、 多层经济适用房销售价2600元/ M2，含朝向系数，已扣除物管基金30元/ M2 （详见附件3，杭州市物价局对北景园经济适用房价格的批复）
　　　　(售价2600元—成本价2350.1)*可售面积99000 M2 =2474.01万元
　　　　
　　　　2、 组团内部车库及架空层预测利润：
　　　　①、车库：（销售价10万元—成本2万元）*110个=880万元
　　　　②、架空层：（销售价2250—成本1050）*8000 M2 =960万元
　　　　
　　　　3、 临街商业房预测利润：
　　　　（销售价6000—成本3000）*3600 M2=1080万元
　　　　
　　　　4、 允许超建筑面积3%部分的预测利润：
　　　　（销售价2600—成本1050）*99000*3%=460.35万元
　　　　
　　　　预测利润合计：2474.01+880+960+1080+460.35=5854.36万元
　　　　
　　　　三、项目资金使用及调度计划：
　　　　项目自筹资金4500万元，配套贷款8500，计13000万元。该资金主要用于支付土地款及项目前期费用。工程建安费用由建筑施工单位垫资建至2—3层，根据杭州市经济适用房有关规定及操作惯例，工程建至2-3层即可参与摇号销售。因此，启动资金13000万元完全能够确保项目顺利进行。
　　　　
　　　　资金使用：
　　　　1、 土地款： 12000万元
　　　　2、 前期费用： 842.49万元
　　　　
　　　　其中：
　　　　市政配套费： 45
　　　　高教费： 5
　　　　白蚁防治费： 1.6
　　　　人防费： 15
　　　　设计费（先付50%） 5.5
　　　　地探 3
　　　　工资及办公费用 10
　　　　 合计：85.1*99000 M2 =842.49万元
四、市场分析
　　　　杭州市经济适用房供应量远远不能满足市场需求，近几年来每年竣工量不到100万平米，扣除省市政府公务员、军转干部、市政工程折迁户安置所占面积后，实际每年公开摇号销售的经济适用房面积为40万平方米左右，总量不足5000套。目前在杭州市房改办已登记购买经济适用房尚未安置的为4万余户，此外，杭州每年有5万多人才净流入也会进一步加剧供需矛盾。杭州经济适用房目前处于绝对的卖方市场状态，本项目预计03年底可参与摇号，无市场风险，销售费用可忽略不计，04年2-3月份可签订房屋预售合同并回笼资金，05年10月份竣工。
　　　　
　　　　五、投资收益
　　　　项目总销售收入： 30472万元
　　　　税前利润： 5854万元
　　　　项目销售利润率： 19.2%
　　　　自有资金报酬率： 5854/4500=130%
　　　　
　　　　根据杭州市物价局批复文件，超过经济适用房享受面积部分按商品房价格销售，多层为3300元/ M2 ，高层为3600元/ M2 。本项目位置相对较偏，预计购买者多为普通市民，可享受经济房面积平均每户应低于70 M2，项目设计户型平均每户90 M2 ，超面积部分可多销售700元/ M2（3300-2600），可以增加利润 ：
　　　　
　　　　（99000/90）*（90-70）*（3300-2600）=1540万元
　　　　
　　　　实际销售利润率： 24.24%
　　　　实际自有资金报酬率： 164.3%
　　　　
　　　　六、结论
　　　　本项目属无风险高收益项目，杭州各家商业银行都在积极争取经济适用房的按揭业务，因此本项目的前期融资可与按揭业务挂勾，实际融资难度不大。自有资金4500万元占用期限约18个月，报酬率为164.3%，项目经济效益十分明显。实际运作该项目时，要提高工作效率，抓质量、抢时间、节成本、促效益。

yff1233

顶1111111

wamy111

拍脑袋政策
老人老办法,新人新办法

丑丑激情

ddddddddddddddddddddddddddddddddddd

寳寳の石頭

DDDD

夜凉风毒

驳回质疑,我觉得是十年来杭州市政府最英明的一个决定.

丑丑激情

ddddddddddddddddddddddddddddddddddddddd

cityvine

原帖由 zyn0402 于 2007-10-10 00:40 发表
收55%主要目的是防止投机，最好的办法是政府回购然后以原价提供给别的更加需要房子的人，经济房不能作为你牟利的工具，更不能随意变性质，否则就算投无数个经济房也是有去无回，房产的不平衡将更加显现，因为经济 ...

那几十万这么多年的银行利息谁来承担,30万按银行贷款利息我可以在市区住个这么大的房子了,还要跑这么远去干什么