对规定“卖经适房者须上缴55%收益”提出质疑

丑丑激情

对规定“卖经适房者须上缴55%收益”提出质疑
《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。
房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
因此对杭州市政府关于《市区经济适用住房管理办法》，规定“买经济适用房满5年允许上市交易，但收益的55%要上交政府”提法有歧义，虽然经济适用房所有权为部分所有，因此房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能也是部分的，因此政府在处理这部分产权时也只是部分，所以有关“收益的55%要上交政府”理由并不充分，缺乏法理依据，理由：
一、房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，那么经济适用房实际的占有权到底是谁？政府在实际占有权中到底占有多少比例？达到55%的占有权否？因此杭州市政府关于《市区经济适用住房管理办法》关于“收益的55%要上交政府”缺乏合理的评判标准。
二、房屋的使用权是对房屋的实际利用权力，因此经济适用房实际利用权到底是谁？政府在实际利用权中到底占有多少比例？达到55%的占有权否？因此杭州市政府关于《市区经济适用住房管理办法》关于“收益的55%要上交政府”也缺乏合理的评判标准。
三、房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益，那么各种收益是哪些？政府在经济适用房的各种收益中到底占有多少比例？达到55%的占有权否？
1、房产收益分为几种：
①土地增值收益；
a、土地稀缺造成的土地增值收益
   该收益应全额为政府所得，理由：土地为国家所有，政府作为土地的管理者占有了对土地的龚断地位，应获得土地的龚断收益，但是政府作为公共服务的管理部门象企业一样获取龚断收益应当直得商榷。
b、因商业、人气、地块成熟等原因造成的土地增值收益
   该收益应为经济适用房购买者全额所有，理由：经济适用房所建设区域基本上为当地偏远位置，而该地块在经济适用房购买者的入住下，使得该地区的商业、人气、附近地块加速成熟，为政府对该地区的土地出让造成增值效应，因此该地区的土地增值效应所带来的土地增值收益归经济适用房购买者所有。
②房产本身的自然增值（或折旧减值）；
a、        房产本身因建筑成本、工艺等原因造成的产品评估增值
            该收益应为经济适用房购买者全额所有，理由：建筑成本、工艺等原因的增加评估增值并不是政府给经济适用房购买者带来的优惠，开发商的建设的理念给经济适用房购买者带来的评估增值，而且在该房屋的购买也是购买者自行选择，因此政府无权享有房产本身因建筑成本、工艺等原因造成的产品评估增
b、        房产本身因建筑成本原因造成的产品评估减值
            该损失应为经济适用房购买者全额承担，理由就不重复述说，大家也都明白。
③其它因素造成产品的增值等；
2、计算标准的歧义，理由：
①对原超过经济适用房享受面积的部分的收益；
举例说明：
某经济适用房购买者实际能享受60平方米的优惠，而实际房产为100平方米，那么多出的40平方米（100—60=40）的面积由该购买者按当时的市场价购买，那么该购买者在出让该经济适用房时，只应交纳60平方米的土地出让金及60平方米面积的出让收益的一部分交与政府，而原以市场价购的超额面积40平方米的收益应全额归经济适用房购买者所有，并且应当免交相应面积的土地出让金。理由：因为经济适用房购买者在购买该房产时，多出的面积是按市场价取得，所以该面积的有关成本购买者已承担。
②经济适用房原本建设在偏远地区，对经济适用房购买者给当地商业、地价等增值部的计算标准
    理由已在土地增值收益中的第二条已写明，但是政府应当对经济适用房购买者给当地商业、地价等增值贡献率明确下来。
综合上述，因此杭州市政府关于《市区经济适用住房管理办法》关于“收益的55%要上交政府”缺乏合理的评判标准、并且缺乏法理依据。

laas

质疑无效

龙卷风123

这和路边摊一群人围着买东西，也冲进去买一个道理，想当初好多同事开张低收入{单位收入很高滴}证明买到经济房，现在傻眼了变成一次失败的投资,吃肉变喝汤了。

hqj1025

对规定“卖经适房者须上缴55%收益”强烈拥护！  最好上缴100%的收益！！哈哈  这样经适房不上市场，可以作为长期的稳定的出租房源，有利于控制租金的不合理上涨；有利于不合理的房产投资！投资收益率低了，就有利于房子出售价格的非理性上涨！

[ 本帖最后由 hqj1025 于 2007-9-16 16:43 编辑 ]

ahwhj

坚决支持卖经适房者须上缴55%收益！！

疯了疯了

杭州ZF是伟大的英明的!政策应该全国推广！







听说他们本经济房的范围包括：公开销售的经济房子（给低收入者），政府部分们的经济房子（给公务员），专用经济房（给军人，引进的人才,教师），单位经济房（单位造的经济房子）全部执行本政策.收益上交55%,不得扣除利息与装修费用!!







这种做法表明



1．.出本政策是为了防止富人投机,避免开BMW住经济房子！







2．他们政府部门人员及所有其它住经济房的人与人民同等的,法律面前人人平等!!!







3．本政策也不是错杀穷苦老百姓,不是不让老百姓享受经济发展物产增值带来的好处，也许当初付的人民币贬值了很多（当初的商品房约1000元，经济房800元），现在商品房子可以收益增值部分，经济房子不可以。看起来让买经济房的人（当初符合规定的人）损失了80W，100W的（按杭州现市价），这也是不得已，为了防止富人买房子啊，大家发扬爱国主义热情，为大局做出牺牲，你看政府部门的经济房子也实现同样的政策！







4．政府会感谢大家的理解和支持的，虽然不可能把你付出的利息和装修费用还给你！



5．政府感谢你为杭州做出贡献！虽然你苦苦等了好几年才拿到的经济房子，虽然当初偏远了些，你们带来了人气，也是为杭州的房价上升，特别是拍卖土地的价格上升做出了贡献！增加了政府的收入，为杭州建设提供了血液！







6．虽然说我们和政策，在一定的方面说也存在着法律的争议，那是一，当初卖你们的时候，没跟你们说明，你们是不能享受增值部分，如果出售也不能扣除利息，装修费，人民币贬值的费用！二是虽然你们是物产的所有者之一（按定义政府与个人合作的，共同拥有的物产），我们没能有时间来得及与你们商量怎么分成，也许给你们带来了损失，可是为大局着想，为你新的经济房尽快出台。还需要大家原谅！







7．晋天之下莫非王土，所以所有房子包括人都是国家的，如果需要，也可能对商品房增收50%的收益费用，这样杭州的房价就不会上涨了，符合人民安居乐业的愿望，也可以打击投机炒房！你们不要认为这是为了推高商品房的价格！





杭州政府的政策的伟大英明的，和谐杭州!!你们看看全国人民对他的欢迎程度就知道了！







因此!应该强烈建议各地向杭州政府学习，把本规定推广到北京上海广州深圳等各大城市！！

xsam

55%明显太低了点么,呵呵.

5R230

原帖由 龙卷风123 于 2007-9-16 15:52 发表
这和路边摊一群人围着买东西，也冲进去买一个道理，想当初好多同事开张低收入{单位收入很高滴}证明买到经济房，现在傻眼了变成一次失败的投资,吃肉变喝汤了。

疯了疯了

杭州的经济房政策给中央提供了个很好的方法：

对商品房交易实行上交５５％收益．

对有第二套房子的原价上交，不交者没收！

全国的房价自然会下来了，大家也不需要去买经济房了

强烈要求杭州政府把该宝贝建议，送给温总理过目，在全国所有城市所有房产中推广

丑丑激情

看了上回的回贴,深感大家心情,但是政策是要有法理依据的,不能朝令夕改,当然还要符合其它的国家法律条文,要不政策就是一家之言,有失诚信

fsfsd745

经济适用房回购政策取消顺民意而行
"经济适用住房不得直接上市，由政府回购"的说法被删除。
　　北京住房建设规划通过市政府批准。"经济适用住房不得直接上市，由政府回购"的说法被删除。拟采用"内循环" 制度的经济适用房也仅仅针对今后新建和销售的房屋。一直广受争议经适房回购政策问题可谓是尘埃落定。用一串数字来解析公众对经济适用房回购问题看法，53.75%不赞成经济适用房回购制；58.86%认为经济适用房回购制度影响了消费者利益，执行难度大；40.14%认为经济适用房回购可以避免社会住房成为牟利手段。而这个结果正与政策的出台相符。


　　很多人对经济适用房回购问题存在疑义，消费者购买经济适用房时，是以完整产权性质购买，如果改为政府回购，即变为不完整产权，显然会产生后遗效应。同时，购买当时经济适用房所处区域荒僻，价格自然跟现在无法同日而语。如果政府回购，采用的是当时购买的价格，明显违背市场经济的原则。政府回购显然也存在着诸多难以完善的地方。目前政策的明朗化正是考虑到了每一个公众的切身利益，政策的取向才更为明确，对于行业在市场中的发展才更为有利。

　

丑丑激情

同意楼上的说法,所以现在政府出台其它的政策也明显违背市场经济的原则

丑丑激情

希望贴子别沉下去了

散客

建议所有受欺诈的人挑个日子一起去市府坐坐，叫上记者，看看杭州的和谐社会怎么来的！

丑丑激情

支持

zdhjorker

觉得可以接受吧

丑丑激情

补充一点:
计算补交土地出让金的歧义
补交的土地出让金是以什么标准交纳的？是出让房产时的土地价格？还是办理土地证时的土地价格？还是经济适用房建设前的土地价格？这一点在关于《市区经济适用住房管理办法》中没有明确，但是如果交纳以什么标准呢？本人认为应当以经济适用房建设前的土地价格交纳，理由：因为政府在优惠购房者的购买价中，因当以物权转移时的价格计算，而物权转移时的土地价格是政府委托开发商承建时的土地价格计算的，如果以出让房产时的土地价格，或是办理土地证时的土地价格交纳土地出让金的话，那么在同一栋单元会有不能的土地价格，那么会造成事实的不平等，只有按在政府委托开发商承建时的土地价格计算，那么这样的土地价格才会做到公平、公正。当然如果以出让房产时的土地价格，或是办理土地证时的土地价格交纳土地出让金的话，那么，政府应当计算该地块在经济适用房购买者的入住下，使得该地区的商业、人气、附近地块加速成熟，为政府对该地区的土地出让造成增值效应的贡献率。

捂空

顶

coco303

经济房是解决住房困难的,不是给你们增值用的,反正不卖高低有什么区别呢

愿赌服输!

ddddddddddd

ahwhj

经济房是解决住房困难的,不是给你们增值用的

大侠沈浪

强烈支持政府发英明决策

捂空

楼上得的是小儿麻痹症吧,脑子不好使回家呆着

公仆的奴仆

原帖由 散客 于 2007-9-16 23:04 发表
建议所有受欺诈的人挑个日子一起去市府坐坐，叫上记者，看看杭州的和谐社会怎么来的！

记者说了,新闻不自由的,写了也不会发表的.她也只能表示同情啊

公仆的奴仆

TNND,"管制"竟然不能发,只能发"不自由"