论杭州楼市博弈的持久性

八千里路

2006年的杭州房地产市场充满了变数的一年，中央ZF一系列名目繁多的房地产宏观调控政策来看，给空军兄弟姐妹更多是欣喜和希望。而集美.岸上蓝山因降价销售引起的退房风潮则一度给多军朋友带来的是忧郁和焦灼。事实上2006年是高企的房价下降幅度还很有限，3000先生和空军兄弟祈愿2006年楼市大幅下跌并没有出现，对大多数的购房者而言2006年没有给他们带来太多实惠，那么，2007年杭州楼市将走向何方？杭网的口水楼市中的多军和空军论调究竟谁对谁错呢？
一种论调是杭州房价将稳步上涨。更有甚者扬言杭州房价要涨到10W/平米。而另一种论调则是杭州楼市将要快速崩盘，暴跌至3000元每平米。现在看来，空军和多军看问题的方法都是主观性的和片面性的，一句话，都不严谨。
杭州房价会稳步上涨吗？不会，过去的2006年已经证明了这种论调的荒谬性。那么，杭州的楼市在2007年一定会崩盘吗？也不会。现在地方ZF、银行和利益集团的操纵房价的能力的还很强大。杭州楼市博弈的将持续相当长的时间。
如果没有对杭州楼市没有清楚和科学的认识，多军兄弟在一次次寄希望于楼市下跌的愿望破灭之后，心理会变得脆弱，于是开始加入疯狂的购房消费。结果不仅害苦了自己和家人。同时也让房价的下跌变的遥不可期。所以，空军阵营迫切需要新的理论指导自己的购房行动。
2007年的杭州楼市是上升还是下降？现在是购房的最佳时期吗？杭州的楼市什么时候进入理性时期呢？理性的价位又是多少呢？广大人民迫切需要以上问题的答案。许多砖家学者也纷纷加入新浪网站的口水队伍，针尖对麦芒，公说公理，婆说婆理。但他们的论调有一个共同的特点：他们论据和结论他们自己也不会相信。房地产市场如此复杂多变，ZF的调控手段不断翻新。此时，任何妄言楼市升降都可能贻笑大方。我八千里路不自量力，今天就要关公门前耍大刀。欢迎多军朋友多多拍砖。我要向Hellen152女士学习，发扬“无底洞”精神，“多军朋友，向我开炮”。
杭州的楼市下跌不可避免。原因有以下4个方面：
杭州房价必跌原因1：杭州新建楼盘的总市值远远超出了杭州市民的购买能力。现在我们一起分析一下杭州的近年来商品房开发的的总面积和市值总价，当然，以上两个数据是杭州市ZF的头号机密。准确的数据我们无从知道。但可以通过互联网搜索，可以获得大致数据。
从网络搜索可知，近几年杭州市开发的商品房楼盘约605个，因时间关系，我八千里路查询了其中125个楼盘。其中6个楼盘可能因为还没有开盘，销售均价无从可知。这125个楼盘总开发面积2695.741275万平米。总市值2069.67亿元（不含6个没有单价的楼盘）。最保守的估计：杭州近年来新建商品房总市值绝不会低于5000亿元。我再来分析杭州楼市的购买力，根据杭州市统计局对外公布了有关信息。 到2005年末，杭州市市区户籍人口为387.01万人。2005年杭州城镇居民人均可支配收入1.6294万元。假定2006年杭州市区户籍人口为400万，人均可支配收入2万元。全杭州市民的年可支配收入为800亿元。天啊！全杭州人民不吃、不喝、不泡妞、不娱乐、不购买任何商品要花6年的时间来消化杭州新建的商品房。实际上每年能有1/4居民的可支配收入用于住房消费就相当高了。考虑到居民收入的增加，假定这些楼盘从2002年开始卖，也要到2020年左右才能消化掉。难怪杭州许许多多的楼盘竣工后就空关。
下表是我八千里路同学不辞辛苦从互联网搜索的房产资料。

八千里路

　        楼盘        总面积（万平米）        均价（万元）        总价（亿元）
1        金基.晓庐        30        1.08        32.40
2        瑞立.中央花城        22        0.715        15.73
3        亲亲家园三期        30        0.68        20.40
4        梦琴湾        29.9765        0.48        14.39
5        耀江.文鼎苑        60        0.8698        52.19
6        华业.南岸晶都        27        0.654        17.66
7        信步闲庭        7        0.698        4.89
8        顺发.佳境天城        39        0.63        24.57
9        风雅钱塘花园        40        0.725        29.00
10        广宇.西城年华        26        0.838        21.79
11        发展绿城.翡翠城        150        0.65        97.50
12        顺发.倾城之恋        23        0.6535        15.03
13        理想.伊萨卡        50        0.52        26.00
14        三墩颐景园        12.2277        0.714        8.73
15        旅游.红苹果        20        0.556        11.12
16        温兴风情苑        16        0.64        10.24
17        通和.戈雅公寓        40        0.62        24.80
18        野风.海天城        50        0.5        25.00
19        联合·世纪新筑        15        0.798        11.97
20        天阳美林湾        15.5        0.7        10.85
21        同人.春江时代        23        0.93        21.39
22        中誉.万豪广场        5.2        0.3888        2.02
23        威尼斯水城        25        0.55        13.75
24        绿建.北秀蓝湾        8.5        0.43        3.66
25        通策.和睦院        10        0.74        7.40
26        润和.亿城嘉园        10        0.6        6.00
27        南北.兰韵天城        12        0.64        7.68
28        东田.小城之春        4        0.4077        1.63
29        利兹.水印康庭        20        0.72        14.40
30        盛元.慧谷         22.5        0.88        19.80
31        万家花城        40        　        0.00
32        美都公寓        0.5445        0.6888        0.38
33        阳光华城        24.4        0.46        11.22
34        华立.爵士风情        12        0.46        5.52
35        万象城        80        　        60.00
36        林之语嘉园        25        0.45        11.25

八千里路

37        彩虹城        47        0.73        34.31
38        水印城        30        0.9        27.00
39        钱塘.沁园        9        0.78        7.02
40        江南豪园        24        0.7        16.80
41        新明半岛         110        0.57        62.70
42        金帝.金色钱塘        22        0.598        13.16
43        中谷.湘湖人家        40        0.48        19.20
44        新青年广场        6.1        0.9        5.49
45        六合天寓        24        0.8        19.20
46        华盛.星洲翠谷一期        11        0.388        4.27
47        同方.燕语林森        5.5        0.641        3.53
48        银马公寓        1.5        1.488        2.23
49        西子.郁金香岸        32        0.5        16.00
50        华都.兰庭国际        10        1.185        11.85
51        清源.上林湖花园        15.5        0.5        7.75
52        倚天.盛世钱塘        23.5        1.325        31.14
53        三江.鸣翠蓝湾        28        0.368        10.30
54        宋都.新城国际花园        18        1.18        21.24
55        嘉泰.馨庭        10        　        0.00
56        广源.盛世嘉园        29        0.54        15.66
57        恒逸.南岸明珠        10        0.4518        4.52
58        锦昌文华        22        0.98        21.56
59        天元2005        10        0.7        7.00
60        斯坦福2(平方)        5.7        0.465        2.65
61        江南春城.庭院深深        36        0.42        15.12
62        盛德欣苑        2.16        0.845        1.83
63        通和.都市枫林        20        0.72        14.40
64        协安.景上        8.6        0.85        7.31
65        通和.南岸花城        34        0.5        17.00
66        江南春城.竹海水韵        110        0.55        60.50
67        南都.逸天广场        17        0.87        14.79
68        钱塘.梧桐公寓        6.928875        1.16        8.04
69        观邸国际寓所        30        0.82        24.60
70        太阳国际公寓        15.87        0.9        14.28
71        东方润园        22        1.78        39.16
72        美达.浅草名苑        10        0.65        6.50
73        奥兰多小镇        16        0.518        8.29
74        西房.锦绣江南        22        0.72        15.84
75        长兴苑        0.4        0.5353        0.21
76        天元.西溪锋尚        5        0.92        4.60
77        滨江.金色海岸        22        2.63        57.86
78        君悦丽景        7        　        0.00
79        同方.超级星期天        4.8597        0.558        2.71
80        星星港湾        80        0.39        31.20
81        赞成.林风        20        1.02        20.40
82        良渚文化村.白鹭郡        92.84        0.53        49.21
83        中豪.晴园        5.5        0.936        5.15
84        枫华府第        25.5        1.3        33.15
85        滨江.金色家园        16        1.16        18.56
86        嘉联华铭座.宝善公寓        4.5        1.35        6.08
87        世纪新城        33        0.92        30.36
88        金都华府        13        1.5        19.50
89        大华.西溪        5        1.35        6.75
90        西房.云溪香山        26        0.6        15.60
91        发展.今日嘉园        5        1.2        6.00
92        锦绣钱塘        　        246万元/套        　
93        世贸丽晶城        22        1.88        41.36
94        香溢德信.银树湾        10        　        0.00
95        山河.同城印象        38        0.468        17.78
96        金泰·蓝色霞湾        7        0.7        4.90
97        华润.西子中心酒店        2.9        1.8        5.22
98        贺田.尚城        29.6591        0.78        23.13
99        金海.香滨湾        14        0.65        9.10
100        人和家园        10.7663        0.5        5.38
101        中豪.凤起广场        4.0722        1.08        4.40
102        蓝桥名苑        29        0.3        8.70
103        杭州湾.文菁苑        1.1041        0.98        1.08
104        集美.岸上蓝山        39        0.4416        17.22
105        星汇商务大厦        2        0.9        1.80
106        绿城.金桂大厦        3.4        1.258        4.28
107        临平新天地         1.5        0.5        0.75
108        杭州国际汇丰中心        　        　        0.00
109        凯恩.西湖金座        2.587        1.78        4.60
110        水岸城市花园(广厦.檀香园)        2.4011        1.7        4.08
111        华安.西溪山庄        133        0.73        97.09
112        绿城.桃花源        570栋        3000万/栋        171.00
113        广景苑        4.00        0.98        3.92
114        西子铭苑        3.5888        1.5789        5.67
115        越都商务大厦        4        1.348        5.39
116        宋都.采荷嘉业大厦        5.8728        0.9        5.29
117        百合公寓        0.951        0.838        0.80
118        田园.河畔居        3.2        0.95        3.04
119        东方金座        5        1.8112        9.06
120        水岸帝景        6.7656        1.6        10.82
121        华城.格之林        2.76        0.408        1.13
122        绿苑晨光        8.406        0.7512        6.31
123        平安居        　        2.3        0.00
124        通策.钱江时代         5        0.95        4.75
125        润和.紫庭花园        9        1.3        11.70
        总开发面积        2695.741275        总市值（亿元）        2069.67

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总开发面积        2695.741275        总市值（亿元）        2069.67
杭州房价必跌2原因2：杭州的住房购买能力已经集中释放。后继乏力。由杭州市ZF对土地的不饱和供应，造成杭州市土地成交价格的不断攀高，从很大程度上刺激了房地产开发商乃至购房者的神经，激发了开发商的积极性，动摇了购房者期待降价的心理预期，进而推动了房屋销售量和销售均价的持续增加。分析这个问题，我们从杭州的人均住房面积入手。，2003年底，杭州的人均住房面积为15.6平米；2004年底为16.6平米；而最近统计杭州住宅人均建筑面积超过24.3平方米。2年时间内杭州的人均住宅面积增加了7.7平米。2006年前11个月，杭州商品住房均价为7805.3元/平方米，同比下降0.3%，基本与2005年同期持平。到2005年末，杭州市市区户籍人口为387.01万人。简单计算一下得出：2005和2006两年内杭州人民花在住房方面的消费是2326亿人民币。全杭州市民的年可支配收入不超过800亿元。全杭州人民不吃、不喝、不泡妞、不娱乐不购买任何商品要花3年的时间才有2326亿人民币。多军朋友们，我八千里路生性愚笨，你们帮俺分析分析杭州这种疯狂的不理性购房的行为还能持续多长时间。
杭洲楼盘面必跌原因3：杭州的楼价已经接近甚至超过了欧美发达的国家。已经远远的超出了杭州人民的购买能力。这里我给两个连接。让大家了解国外真实的房价水平。
加拿大房价：http://info.1tor.com/house/saleindex.asp
日本东京的房价：http://www.sgchinese.com/wenxue/wx/161652901.htm.
我们看看世界上房价最贵的城市日本首都东京(Tokyo)，东京是一座现代化的国际城市，位于本州关东平原南端，下辖２３个特别区、２７个市、５个町、８个村以及伊豆群岛和小笠原群岛，总面积２１５５平方公里，人口约１２２９万（截至２００３年２月），是世界上人口最多的城市之一，日本的人均收入3.7万美圆，东京应该更高。东京都中央区均价:3.4万人民币/平米.。杭州是浙江省省会，全国16个副省级城市之一。杭州市总面积为16596平方公里，人口636.81万。全市辖有上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、萧山、余杭8个城区和富阳、建德、临安、桐庐、淳安5个县（市）。市区面积为3068平方公里，人口387.01万。高估杭州的人均收入2500美圆。杭州的CBD区域和西湖边的房价应该是3万人民币/平米吧。
多军朋友鼓吹杭州房价能涨到10万一平米真是天大的笑话啊。
杭洲楼盘面必跌原因4：杭州ZF的短视行为将造成杭州地产的灾难。杭州这几年造的商品房多的根本没办法消化。按说，ZF应该要紧缩地根，严格控制土地。但众所周知，杭州ZF财政是个土地财政。不卖地财政难以为及。2006年，杭州市还在不断推出新的土地。据阳光顾问统计，2006年杭州(不包括余杭萧山)共计推出住宅用地2701亩。其中，百亩以上的宝地共计604亩，
我们计算以下，2701亩市区土地将造多少平米的住宅。按容积率2.5算。2701*666*2.5。约等于450万平米的住宅。市区均价按1W/平米计算。市值450亿人民币。准备卖给谁呀？我晕并快乐着。亲爱的W书记，多造点房子，俺等着3000元一平米收购呢。
    分析到这，我亲爱的空军兄弟姐妹们千万不要天真的认为杭州的楼市将在一夜之间一泻千里。我八千里路不会犯谢国忠的错误。这个迂腐的学者把俺中国当成欧美！他太不了解中国的国情了。中国复杂着呢。我认为杭州楼市博弈将是持久性的。
让我们先分析一下：杭州楼市博弈空多双方的主体是谁。多方的主体是口水论战中的多军吗？嘿嘿！他们连毛也算不上。炒房族将在这场伟大楼市大博弈中扮演骨灰级的角色。他们是小资产阶级投机分子，他们是多方阵营中的最不稳定分子。楼市万一有个风吹草动。他们将首先抛盘逃离。从而引起杭州楼市大崩盘。ZF早就了解他们的阶级斗争的两面性。他们随时可能叛变自己的阶级，倒向无产阶级阵营。所以ZF对他们约法三章，抛盘可以，先征收5.5%的营业税，20%的个人收入所的税，1%国有土地增值税等等。小样，我看你跑！
多方阵营中还有一个不稳定队伍。小的KFS和资金有问题的KFS。在楼市大厦将倾时，他们资产阶级的本性也将暴露无疑，一定会背叛他们自己的阶级。所以ZF要调控房价。第一，先紧缩地根。小的和没有一定实力的KFS 将无法从ZF手中获得土地。本周，中央ZF又开征土地增殖税，手中有土地但没有实力的KFS也将出局。ZF怒斥他们：“滚，出局。没实力还想在地产界混”！第2：紧缩银根，让资金链有问题的KFS休克，然后由ZF出面联系有势力的KFS或财团收购。比如万科VS南都；路劲VS顺弛。。
大战在即，ZF先整顿整顿多方阵营队伍，萧反队伍中立场不坚定分子。未雨绸缪，不愧是ZF，英明。这样多方阵营的主体是谁就很清楚了。他们是ZF、银行和巨无霸型的KFS。三位一体联合作战。这其中ZF的力量最为强大，它是超级运动员，同时还是超级裁判员（可以随时修正博弈规则的裁判员）。另外提醒大家：不要忘记一个吹鼓手-霉体。不要小看他们的作用。没有他们，杭州人民怎能知道杭州土地稀缺？怎么知道杭州未来几年房价还要稳步上升？怎能知道杭州的房子在未来的几年保守的说要涨3倍，事实求实说要涨5倍？我们美丽的杭州房价赶英超美，霉体功不可没。吹鼓手们！你们辛苦了！我们杭州在房价领域用4年的时间走完了了老美200年走的路。堪称人类经济史的奇迹。W书记说：“军功彰里有你们霉体一半”。
杭州房价博弈的空军主体是谁呢？是杭网口水楼市论坛中的空军兄弟姐妹吗？是广大的无房户吗？是更多的需求改善自己住房条件的杭州市民吗？八千里路同学回答：“都不是”。

八千里路

不是的原因有两条：1杭州广大的空军兄弟姐妹没有经济实力。杭州广大的空军兄弟姐妹每年有1000亿的商品房的购买能力吗？没有。毛爷爷教导我们说：“乞丐是不能和龙王比法宝的”。2。即使广大的空军有这个能力也不能成为博弈空方主体。伟大的革命先行者孙中山先生100年前就教导我们：“中国人一盘散纱，毫无凝聚力”。如果空军有这个经济势力，那他早就不空军了。他现在应该坐在电脑前痛骂无房户了。Hellen152女士和C-4先生：八千里路同学没有说错吧？
那博弈的空军又是谁呢？哈哈哈，我就是不说，急急各位。许许多多的研究房地产的砖家学者这个问题现在也没搞灵清。ZF白养活他们了。就这水平他们还好意思在新浪地产博客上打口水战呢！
博弈的空军是谁？，回答：“博弈的空军是人类有史以来的主要的经济规律” 就是杭州ZF如何解决杭州人均可支配收入总值仅800亿元和每年消化近千亿的房子之间的矛盾。也就是庞大的住房生产能力和渺小的住房消费能力之间的矛盾。马老爷爷说过：‘生产相对过剩要发生经济危机的啊’ 让我们搬个板凳坐在旁边,拭目以待,看杭州楼市能否颠覆人类有史以来的主要的经济规律。如果2010年前，杭州楼市还没有崩盘，中国人获得诺贝尔经济学奖的这个几代人的夙愿将要实现。
从杭州楼市博弈空多双方的主体是谁，我们可以看出杭州楼市博弈将是持久性的。博弈的多军是ZF、银行和巨无霸型的KFS，他们具有主观能动性，而博弈的空军是人类有史以来的主要的经济规律它是客观规律。它只能被动的接受博弈的挑战。它对不遵循它的人们的报复要来得缓慢。但来的最无情。1929年，美国经济危机就是很好的典例。
ZF对房价的的一系列调控阻止了房价快速下降。善良的人们还天真的认为ZF调控房价是让居者有其屋，醒醒吧！中央ZF作的一系列调控政策防止房价大起是假，大落是真。给二手房交易设置障碍；减少土地的供应量；紧缩银根，减少给KFS的贷款，控制房产投资；征收土地增值税。种种调控手段那一样俺八千里同学也没有看出是降房价的意思。如果没有2005和2006年的房产调控，杭州的房价早就降下了。我们3000先生也不会从杭网口水论坛中销声匿迹。3000先生你的预言方向是正确的。房价下降是迟早的事。在下恳请先生你重出江湖。领导我们空军重振雄风。
   ZF调控房价的手段还很多。比如一帮御用文人鼓吹用物业税来代替土地出让金。还有更厉害的一招。通货膨胀。牺牲全国人民的利益来堵利益集团造成的银行巨大亏空。善良的人们要看紧自己的钱包。
青山遮不住，毕竟东流去。该来的，早晚会来。

eliteclh

这个顶一下

ok169

是原创还是ZT?

醉后的温柔

只要时间足够长，喊跌喊涨都可以~~~

塑料警察

现在也跌得狼藉

那么土地呢

我的分析就是：随着城市老龄化的加快，城市生活成本上升，加上新农村卫星城镇的快速发展


城市的住房将面临极大的过剩－－就在这几年

从现在幼儿园，小学的招生就可以知道人口走向


难道真有只涨不跌的东西吗－－－没有的


到一定时候，由于人的动物性，一定会有战争来解决所有问题的

百衲本

这位八千里路同学值得让其他空军弟兄学习！
不过要问通货膨胀之下如何看紧自己的钱包？

八千里路

原帖由 ok169 于 2007-1-20 12:00 发表
是原创还是ZT?

从17号晚上写到19号晚上2点,早上起来贴出来

八千里路

空军兄弟多多支持,本人本人3天没有学习,呕心沥血完成此文

我不是tc

原帖由 八千里路 于 2007-1-20 13:31 发表

从17号晚上写到19号晚上2点,早上起来贴出来

欢迎原创帖

至于科学性请各位同学们发表自己的看法

lyjack

顶，楼主真是强人，支持一下

原帖由 八千里路 于 2007-1-20 13:31 发表

从17号晚上写到19号晚上2点,早上起来贴出来

百衲本

LZ辛苦了，至于科学性不敢恭维。

angry_angel

强,收集的数据花费不少经历,佩服先!

hellen152

原帖由 八千里路 于 2007-1-20 11:06 发表
我再来分析杭州楼市的购买力，根据杭州市统计局对外公布了有关信息。 到2005年末，杭州市市区户籍人口为387.01万人。2005年杭州城镇居民人均可支配收入1.6294万元。假定2006年杭州市区户籍人口为400万，人均可支配收入2万元。全杭州市民的年可支配收入为800亿元。天啊！全杭州人民不吃、不喝、不泡妞、不娱乐、不购买任何商品要花6年的时间来消化杭州新建的商品房。实际上每年能有1/4居民的可支配收入用于住房消费就相当高了。考虑到居民收入的增加，假定这些楼盘从2002年开始卖，也要到2020年左右才能消化掉。

请问ＬＺ：杭州的楼市什么时候将外地买主或者外资拒之门外了？

客观的说，如果杭州市政府真定了一条：拒绝非本市户籍人购买本市商品房、二手房。杭州市的房价想不跌也不行啊。哈哈哈

[ 本帖最后由 hellen152 于 2007-1-20 14:31 编辑 ]

百衲本

原帖由 hellen152 于 2007-1-20 14:16 发表

请问ＬＺ：杭州的楼市什么时候将外地买主或者外资拒之门外了？

客观的说，如果杭州市政府真定了一条：拒绝非本市户籍人不得购买本市商品房、二手房。杭州市的房价想不跌也不行啊。哈哈哈

改正！

[ 本帖最后由 百衲本 于 2007-1-20 14:35 编辑 ]

hellen152

我改了，你也改掉吧
当心我扁你

八千里路

原帖由 hellen152 于 2007-1-20 14:16 发表

请问ＬＺ：杭州的楼市什么时候将外地买主或者外资拒之门外了？

客观的说，如果杭州市政府真定了一条：拒绝非本市户籍人购买本市商品房、二手房。杭州市的房价想不跌也不行啊。哈哈哈

你也写一篇,讨论外资和外地人购买杭州地产的能力, 欢迎

百衲本

够横的啊，花拳绣腿能扁人吗？

何飞亮

顶楼主一个：）

我不是tc

原帖由 hellen152 于 2007-1-20 14:16 发表

请问ＬＺ：杭州的楼市什么时候将外地买主或者外资拒之门外了？

客观的说，如果杭州市政府真定了一条：拒绝非本市户籍人购买本市商品房、二手房。杭州市的房价想不跌也不行啊。哈哈哈

这一点我同意,感觉现在杭州买房的相当大一部分是外地人的,毕竟杭州人有过福利分房的

百衲本

特别是本省外地人来杭购房特别多，早的时候是温州人，去年感觉是台州人多，这几天有朋友说许多丽水人在购房，我们浙江人发财了都往杭州来啊！

八千里路

原帖由 我不是tc 于 2007-1-20 15:05 发表

这一点我同意,感觉现在杭州买房的相当大一部分是外地人的,毕竟杭州人有过福利分房的

我不同意你的观点.钱江晚报曾有文章说:2006年杭州购房入户政策叫好不叫座.谁有2006年外地人在杭州购房人户的数据请贴出来.