闲林的过去即将过去，下沙的未来即将到来

hujing001 · 发表于 2006-10-6 16:57

对杭州房产研究比较深的人一般不会对整个杭州房价的走势发表意见，因为杭州房产板块作用是明显的。但是宏观调控两年，有一点结果是肯定的，就是市中心房价是抗跌的，部分新房反而是升的，文教区两年来开的世纪新城，枫华府第，梧桐公寓，银马，不都是在宏观调控下从8000到14000的轨迹吗？
为什么？房价的涨跌主要还是看配套，市中心房价抗跌，主要是从购房者下单时即可看到2年后入住的配套，所以即使高价也抗跌。
那为什么滨江，闲林，下沙同期房价不同幅度的下调呢？宏观调控减缓了ZF土地拍卖的速度，减缓了配套完善的时间，最鲜明的例子是地铁一号线从08年推迟到2011年了，而且迟迟未能开工，2011年能否开通？悬。没钱什么都无法实现，两年配套变5年，近期规划变远期
对配套的预期支撑了房价，入住时配套完善了，房价就上去了，配套拖延，房价就滞胀或则跌。闲林3年前规划不错，因当年余杭区便宜卖地，ZF手中到手的钱不多，在房价上看是低的，在ZF眼中看是不愿意多投入配套的。但拖到现在02省道年底开通，标准是双向8车道（文一西路是6车道），高教路明年上半年开通。路一开通，公交就上了，部分人入住了，有人入住了，超市开业了，菜场开业了。滚动发展，只能如此。
下沙的物美超市，里面的商户都在艰难支撑，一个商户，是不愿意放弃过年的生意的，零售业，有时过年那个月带来的利润是全年的1/3强，为什么？房租人工开支每个月都一样，生意却是平时是4-5倍，利润自然在这个月产生，可是下沙，到了过年，竟然是空城，难以忍受。
还有地铁，遥遥无期，没人敢保证何时开通，没有地铁，下沙难以承受主城区每天上下班客流。地铁迟一天开工，下沙多一天阵痛。
所以我说房价之争，主要是配套之争，配套完善前夕是入市的最好时机，闲林过去一年多的经历可能是下沙即将发生的事。
而脱离配套的说房价下跌30%，简直是痴人说梦

hujing001 · 发表于 2006-10-6 17:10

正是郊区房配套不完善，购房者不愿意住到郊区去，购房者买市中心房，才造成市区房的抗跌甚至升值性
如果郊区配套逐步完善，郊区房的升值潜力远大于市区房
99年房价三墩1100，湖畔花园2850，沈塘桥华龙温泉公寓4750（此三处我自己或同学买的）
2006年三墩7000，湖畔花园1万，沈塘桥最多1.1万

工程下载 · 发表于 2006-10-6 17:17

当市区和郊区的价差超过配套差别的时候呢？

如果房价是微调赞同你的观点，如果郊区房价迅速下跌价差超过配套的不完善，那么市区被带动同时下跌也是必然的。

这个差别，简单一点，可以用一部车价来比喻，有了车之后生活半径会大大的增加，也会大大改善生活质量，这个是可以和配套的不完善相抵的。

hellen152 · 发表于 2006-10-6 17:41

房价大盘是不可能跌的

醉后的温柔 · 发表于 2006-10-6 17:57

下沙的人口基础要比闲林好的多

hujing001 · 发表于 2006-10-6 18:00

原帖由 工程下载 于 2006-10-6 17:17 发表
当市区和郊区的价差超过配套差别的时候呢？

如果房价是微调赞同你的观点，如果郊区房价迅速下跌价差超过配套的不完善，那么市区被带动同时下跌也是必然的。

这个差别，简单一点，可以用一部车价来比喻，有了 ...

你是否看到一个现象，老余杭的房价在今年初前也经过调整，具体多少未关注，不过现在同城印象的房价都涨到近4500了，而且是小高层，关键就是文一西路的贯通
还有三墩，亲亲家园部分其实不能算三墩了，行政上可能划归良诸了，但是三墩车管所旁文翠苑跌了吗？
城西文教区两年来的开盘，世纪新城，枫华府第，梧桐公寓，银马，不都是从8000涨到1.4万吗？哪里被拉低了？配套不只是单个楼盘价差那么简单的，路好，地铁建好是对整个地块的利好，一定是政府投入的。
郊区房价下跌价差超过配套的不完善这个问题，只能说一般老百姓购房的预见性较差，喜欢直观，所谓不确定性，这就是机会，投机主要是预见以后。天亮之时，房价就稳了

hujing001 · 发表于 2006-10-6 18:03

原帖由 醉后的温柔 于 2006-10-6 17:57 发表
下沙的人口基础要比闲林好的多

人口素质？人口基数？太笼统

醉后的温柔 · 发表于 2006-10-6 18:12

原帖由 hujing001 于 2006-10-6 18:03 发表

人口素质？人口基数？太笼统

现在在下沙购房的大部分是在下沙一些外资企业打工的小年轻和在下沙大学里教书的年轻教师，这些都是实实在在的需求，以自住为主，投资只占小部分，而当时闲林的购房者都是在房产大热的时候的投机客居多，捞一把就走的人居多，而一旦政府抛弃的闲林，闲林的配套陷入了僵局，因此才有目前的困局。

下沙和闲林虽然在离市中心距离上有可比之处，但是在政府配套、扶持力度、人口基础、发展前景、购房人群等方面都不可同日而语。

工程下载 · 发表于 2006-10-6 18:21

原帖由 hujing001 于 2006-10-6 18:00 发表

你是否看到一个现象，老余杭的房价在今年初前也经过调整，具体多少未关注，不过现在同城印象的房价都涨到近4500了，而且是小高层，关键就是文一西路的贯通
还有三墩，亲亲家园部分其实不能算三墩了，行政 ...

房价没跌当然你说的对了，我也赞同

问题是，如果你所说的配套不好的区块大跌了呢，比如闲林均价3000，你认为你说的这些区域还会从8000涨到1w4？
你说的从8000涨到1w4的同时，闲林等地也在涨的

hujing001 · 发表于 2006-10-6 18:27

我朋友在康师傅做，后来出来了，他老婆还在里面做会计，他不会去下沙住，因为不可能全家移民下沙，满足了一个人，小孩呢？其他人呢？交通只靠杭海路和德胜快速路是不现实的，上下班都在一个时间，年轻人可以，但不能代表主体。
原来大批在城西蒋村一带住的只能继续往西，跨城？不现实。我一直住在翠苑，我选择三墩或则闲林。再说下沙梦琴湾中间楼层的房价也要5600左右了，起价低的1-3层伊莎卡低于江堤，高层的1-3层的房率低，物管费高，纯属垃圾房。下沙中心区房价也要6000了吧。
至于配套，真不要指望ZF的，没钱什么都别说，地铁08年推迟到2011年为什么？地卖不出去啊。现在ZF即希望用建设九堡，把市区，九堡，下沙连通来拯救下沙，不过九堡房价也在6000左右，时间呢？交通将来只会更拥挤

hujing001 · 发表于 2006-10-6 18:28

原帖由 工程下载 于 2006-10-6 18:21 发表

房价没跌当然你说的对了，我也赞同

问题是，如果你所说的配套不好的区块大跌了呢，比如闲林均价3000，你认为你说的这些区域还会从8000涨到1w4？
你说的从8000涨到1w4的同时，闲林等地也在涨的

老兄，闲林一年来是跌的啊，15%是客观的

hujing001 · 发表于 2006-10-6 18:30

岸上蓝山两年前靠02省道房那时是3800一楼，我妈妈的朋友买的，一年前是4400，现在是3700左右

醉后的温柔 · 发表于 2006-10-6 19:44

下沙有多少房子？当然不需要大家都住过去，不需要把住下沙作为主流、主体，只要有一部分人愿意住下沙就可以了~~~大家都住过去，下沙也承受不起~~~

关于交通问题，就目前在建的交通和在建房子数量来说，就算都住上了，估计也是可以承受的，不会比目前的城西更堵~~

wxh2006 · 发表于 2006-10-6 20:19

不同意楼主的观点，但是比较赞赏楼主讨论的方式。所以可以仔细看完你的帖子，

hujing001 · 发表于 2006-10-6 20:21

原帖由 wxh2006 于 2006-10-6 20:19 发表
不同意楼主的观点，但是比较赞赏楼主讨论的方式。所以可以仔细看完你的帖子，

谢谢，本来就是探讨，一家之言，欢迎指正，我可以找自己的缺点

秋日荷花 · 发表于 2006-10-6 21:37

楼主的分析是有一定道理的。近2~3年，闲林、下沙的房价已经预支了未来的配套，但实际上纸上画的没有实际的美好，另外一个主要因素是闲林、下沙可供房地产开发土地资源相对较为充足，所以该两个地块房价存在进一步下跌的可能。而市中心地段由于土地资源的稀缺性以及现实配套的完善，房价总体上处于上涨阶段。大家不妨关注绿城、滨江这样的民营房地产商的未来布局可以看出楼市的发展方向。因为这些房产商对楼市的分析预测研究远胜过我们单体的研究！！！

hujing001 · 发表于 2006-10-6 21:42

市区和滨江在本月将有大量土地拍卖，不知道价格会如何，九堡还有几块
看看房产商对拍卖的出价就知道以后他们的定位了

我不是tc · 发表于 2006-10-6 21:42

原帖由 醉后的温柔 于 2006-10-6 18:12 发表

现在在下沙购房的大部分是在下沙一些外资企业打工的小年轻和在下沙大学里教书的年轻教师，这些都是实实在在的需求，以自住为主，投资只占小部分，而当时闲林的购房者都是在房产大热的时候的投机客居多，捞一把就 ...

同意，闲林吵作的噱头就是新城西

而广大的投资客就是看到现在城西的甜头才疯狂投资的

投资客太多，直接导致配套跟不上的

哪个服务机构愿意到一个入住极低的版快设置机构

工程下载 · 发表于 2006-10-6 21:50

滨江也是我不看好的区块

不过我依然不赞同只有个别区块会跌的观点，只是抗跌能力有所不同而已，闲林均价3000了就会有竞争力，也就会带动市区降价。

现在问题的关键是：闲林会不会跌破3000，什么时候跌破3000，会跌到多少？

hujing001 · 发表于 2006-10-6 22:01

原帖由 工程下载 于 2006-10-6 21:50 发表
滨江也是我不看好的区块

不过我依然不赞同只有个别区块会跌的观点，只是抗跌能力有所不同而已，闲林均价3000了就会有竞争力，也就会带动市区降价。

现在问题的关键是：闲林会不会跌破3000，什么时候跌破300 ...

你做工程造价的，我是原长城建设集团做施工的，你认为当前房价可能跌到3000以下吗？
地价多少？配套多少？土建成本多少？园林建设多少？利润多少？税多少？
楼面价是硬摆着的，土建是硬支出，税能少吗？

hujing001 · 发表于 2006-10-6 22:03

地价是虚的，不过可以参照
其他用得着参照吗？

工程下载 · 发表于 2006-10-6 23:36

原帖由 hujing001 于 2006-10-6 22:01 发表

你做工程造价的，我是原长城建设集团做施工的，你认为当前房价可能跌到3000以下吗？
地价多少？配套多少？土建成本多少？园林建设多少？利润多少？税多少？
楼面价是硬摆着的，土建是硬支出，税能少吗？

你做施工应该比我更清楚多层房屋的造价如何

桂花城那种景观当年都可以不到3000，就算考虑建材上涨，又能有多大区别？要知道，桂花城当时也是偏远地带，需要n多的配套。

另外，这世上没有绝对不亏本的买卖，就算成本都不止3000，也有可能跌破成本。

最后，闲林3000只是我一个比方，为了证明我的观点：不会只有郊区降而市区涨。

元衢 · 发表于 2006-10-6 23:55

看看国外的经验。。。一般房价跌的过程是这样的：

开始是房子大量上市但是买的人越来越少。。。。

而且又没有大量的买得起房的人移民到这个地区。。。。

房价开始下调。。。但是还是没有人敢买。。。

最后引起恐慌性卖压。。。整体房价崩盘。。。

◎豆豆◎ · 发表于 2006-10-7 00:16

原帖由元衢于 2006-10-6 23:55 发表
看看国外的经验。。。一般房价跌的过程是这样的：

开始是房子大量上市但是买的人越来越少。。。。

而且又没有大量的买得起房的人移民到这个地区。。。。

房价开始下调。。。但是还是没有人敢买。。。

...

      我坚持认为，支撑房价的长期趋势是当地的收入水平。有这么多人在这里长期居住才能够支持这个房价。显然闲林、临平是杭州发展的死角，尤其是闲林、五常和余杭，没有地铁，没有轻轨，而城西能够提供的就业机会有限，从闲林到市区是很恐怖的一个事情，因此最先崩盘；然后是滨江和下沙，尤其是下沙的大部分人收入比萧山和滨江的收入低，要知道，下沙的高校老师都可以就地买经济适用房的，没有买商品房的需求！滨江地广人稀，存在过江交通瓶颈，因此，最终发展受限制——毕竟钱江新城交通方便。
   由于杭州的摊子铺得太大，并且很可能在08年左右国民经济转入奥运后的虚脱、萧条，我预计，在两年到三年内，杭州房价能够调整到这个幅度：
1、临平、闲林等死角，2.5K～3K；
2、滨江、下沙3.5K～4.5K；
3、钱江新城4.5K~6K
4、城西、城北、东站附近5~7K；
5、市区6～8K左右。

   预计明年这个时候，闲林就可以调整到3.5K的均价，滨江5K的均价了。

◎豆豆◎ · 发表于 2006-10-7 00:22

1、江景房，如果是南北通透的江景房，应该均价在8K以上；否则采光不好、朝北的江景房，均价在7K左右；
2、非江景房，四桥和三桥之间以及两侧，交通方便，应该是均价5K～6K左右，各方面比较好的房子可以卖到6K；
3、一桥两侧，均价4.5～5.5K；象临江花园这种有铁路噪音问题的，估计只能卖4.5K了。
4、其他交通不便利的，例如闻堰的楼盘，应该在4～4.5K左右。

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闲林的过去即将过去，下沙的未来即将到来

临平、余杭闲林肯定首先崩盘，然后是下沙和滨江，拖累钱江新城和市区房价下跌。

对于滨江的更详细的预期。