对规定“卖经适房者须上缴55%收益”提出质疑

丑丑激情

对规定“卖经适房者须上缴55%收益”提出质疑
《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。
房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
因此对杭州市政府关于《市区经济适用住房管理办法》，规定“买经济适用房满5年允许上市交易，但收益的55%要上交政府”提法有歧义，虽然经济适用房所有权为部分所有，因此房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能也是部分的，因此政府在处理这部分产权时也只是部分，所以有关“收益的55%要上交政府”理由并不充分，缺乏法理依据，理由：
一、房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，那么经济适用房实际的占有权到底是谁？政府在实际占有权中到底占有多少比例？达到55%的占有权否？因此杭州市政府关于《市区经济适用住房管理办法》关于“收益的55%要上交政府”缺乏合理的评判标准。
二、房屋的使用权是对房屋的实际利用权力，因此经济适用房实际利用权到底是谁？政府在实际利用权中到底占有多少比例？达到55%的占有权否？因此杭州市政府关于《市区经济适用住房管理办法》关于“收益的55%要上交政府”也缺乏合理的评判标准。
三、房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益，那么各种收益是哪些？政府在经济适用房的各种收益中到底占有多少比例？达到55%的占有权否？
1、房产收益分为几种：
①土地增值收益；
a、土地稀缺造成的土地增值收益
   该收益应全额为政府所得，理由：土地为国家所有，政府作为土地的管理者占有了对土地的龚断地位，应获得土地的龚断收益，但是政府作为公共服务的管理部门象企业一样获取龚断收益应当直得商榷。
b、因商业、人气、地块成熟等原因造成的土地增值收益
   该收益应为经济适用房购买者全额所有，理由：经济适用房所建设区域基本上为当地偏远位置，而该地块在经济适用房购买者的入住下，使得该地区的商业、人气、附近地块加速成熟，为政府对该地区的土地出让造成增值效应，因此该地区的土地增值效应所带来的土地增值收益归经济适用房购买者所有。
②房产本身的自然增值（或折旧减值）；
a、        房产本身因建筑成本、工艺等原因造成的产品评估增值
            该收益应为经济适用房购买者全额所有，理由：建筑成本、工艺等原因的增加评估增值并不是政府给经济适用房购买者带来的优惠，开发商的建设的理念给经济适用房购买者带来的评估增值，而且在该房屋的购买也是购买者自行选择，因此政府无权享有房产本身因建筑成本、工艺等原因造成的产品评估增
b、        房产本身因建筑成本原因造成的产品评估减值
            该损失应为经济适用房购买者全额承担，理由就不重复述说，大家也都明白。
③其它因素造成产品的增值等；
2、计算标准的歧义，理由：
①对原超过经济适用房享受面积的部分的收益；
举例说明：
某经济适用房购买者实际能享受60平方米的优惠，而实际房产为100平方米，那么多出的40平方米（100—60=40）的面积由该购买者按当时的市场价购买，那么该购买者在出让该经济适用房时，只应交纳60平方米的土地出让金及60平方米面积的出让收益的一部分交与政府，而原以市场价购的超额面积40平方米的收益应全额归经济适用房购买者所有，并且应当免交相应面积的土地出让金。理由：因为经济适用房购买者在购买该房产时，多出的面积是按市场价取得，所以该面积的有关成本购买者已承担。
②经济适用房原本建设在偏远地区，对经济适用房购买者给当地商业、地价等增值部的计算标准
    理由已在土地增值收益中的第二条已写明，但是政府应当对经济适用房购买者给当地商业、地价等增值贡献率明确下来。
综合上述，因此杭州市政府关于《市区经济适用住房管理办法》关于“收益的55%要上交政府”缺乏合理的评判标准、并且缺乏法理依据。

xwd19991015

原帖由 天天修路 于 2007-12-10 21:44 发表
跟七部委文件不符，杭州市政府正在头疼呢。

kenjor

这个政策还是要支持的
经济适用房和廉租房都应该是保障性质的。
如果买了经济适用房就是商品房了，那么穷人真永远都买不到房乐

qhping

经济适用房和廉租房都应该是保障性质的。
如果买了经济适用房就是商品房了，那么穷人真永远都买不到房乐

天天修路

跟七部委文件不符，杭州市政府正在头疼呢。

独雨

不过大家也不用急,一不小心那55%又可能不用交了,反正政策经常在变的

彩虹200477

我是00年买的
和商品房比
就低了几百
我好悔啊

夜叉－妈

ffffffffffffffdddddddddd

夜叉－妈

fffffff

jeffsky

大家多去我的论坛逛逛哦http://bbs.mghsky.cn/增加点人气，

新开论坛，内容丰富，欢迎大家多提宝贵意见哦

小区论坛   其他小区的朋友要是要先开小区板块，联系我哦qq348455739

本论坛与杭州团购网共同打造 团购板块

家居板块    版主收集大量各式装修图片   

另有  楼市  股市   美女   贴图  时尚   娱乐  众多板块，内容丰富     欢迎大家多来访问，交流，探讨哦

hzy606

最好上缴100%的收益！！
最好上缴100%的收益！！
最好上缴100%的收益！！

无线地图

强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往  
强烈要求：
1、所谓的专用房必须列入经济适用房
2、回购政策不嗍以往

丑丑激情

"二、        关于经济适用住房上市交易缴纳差价收益55%的确定
我市制定上市交易需按照差价的55%缴纳土地收益等价款的规定，主要是出于以下考虑，土地出让金的组成中，大市政配套费占35%，级差地租占20%，总计55%，55%的比例是综合土地收益等价款中各项因素的比例经测算确定的。"
"土地出让金的组成中，大市政配套费占35%"如果土地出让金的组成中，大市政配套费占35%,那么为何还要交清土地出让金,然后再交55%的出让收益,这样不是有35%的大市政配套费被重复收费?并且20%的级差地租也在土地出让金的组成中,所以按上述说法,那么不成了重复收费了?另外"土地出让金的组成中，大市政配套费占35%，级差地租占20%"这些组成比例的依据是什么,为什么大市政配套费占35%，级差地租占20%?如果按这样的说法,那么为何房价高,原因就是房价成本中除了土地出让金外,有55%的费用被政府所收取,所以在商品房的销售价中政府所收的费用按此说法可,可以预测占60_65%,哈哈,还把高房价责任推到开发商头上,转移矛盾呀!!!!!!!!!!!

月下人

杭州市房产管理局

杭房信(2007)349号      

关于对**等信访的回复
**等住户:
你们好！你们关于经济适用房的《意见书》已由市信访局转我局收悉，感谢你们对经济适用房政策的关注，现将有关情况回复如下：
一、        关于经济适用住房上市交易缴纳差价收益55%的适用范围
根据国发[2007]24号文件和省有关经济适用住房文件精神，经济适用住房是解决低收入住房困难家庭的政策性、保障性、自住性住房。因此，经济适用房上市交易应缴纳土地收益等价款。
2004年5月，国家四部委《经济适用住房管理办法》施行，对经济适用住房上市交易作出了“按照届时经济适用住房价格和同类地段商品房价格差价的一定比例交纳收益”的规定。2004年9月，我市出台了杭政[2004]9号文件，贯彻执行国家四部委文件精神，对上市交易交纳收益办法作了一致的规定。到去年，我市有部分经济适用住房已满上市交易年限，因此，我市根据国家四部委文件和杭政[2004]9号文件精神，在《杭州市区经济适用住房管理办法》（杭政[2007]9号）中规定上市交易时，按照届时的销售价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款，明确了55%的具体交纳比例。

此外，国发[2007]24号文件第十一条规定：“经济适用住房上市交易时按照届时同地段商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款。”该文件第二十二条明确规定：“凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。”
二、        关于经济适用住房上市交易缴纳差价收益55%的确定
我市制定上市交易需按照差价的55%缴纳土地收益等价款的规定，主要是出于以下考虑，土地出让金的组成中，大市政配套费占35%，级差地租占20%，总计55%，55%的比例是综合土地收益等价款中各项因素的比例经测算确定的。
三、        关于经济适用住房的回购
根据国发[2007]24号文件规定，已购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。这样规定，主要是强调了经济适用住房的保障性和自住性，有利于建立经济适用住房制度的内循环机制，以解决更多家庭的住房困难。在购买经济适用住房时，有其他住房，但又符合经济适用住房准入条件的，购买的经济适用住房不受政府回购的影响。作出这样的规定，既符合国发[2007]24号文件精神，又考虑了我市住房保障工作的实际。目前，回购的实施细则正在拟订中。

杭州市房产管理局
二00七年十一月十六日

寳寳の石頭

DDDD

cityvine

原帖由 zyn0402 于 2007-10-10 00:40 发表
收55%主要目的是防止投机，最好的办法是政府回购然后以原价提供给别的更加需要房子的人，经济房不能作为你牟利的工具，更不能随意变性质，否则就算投无数个经济房也是有去无回，房产的不平衡将更加显现，因为经济 ...

那几十万这么多年的银行利息谁来承担,30万按银行贷款利息我可以在市区住个这么大的房子了,还要跑这么远去干什么

丑丑激情

ddddddddddddddddddddddddddddddddddddddd

夜凉风毒

驳回质疑,我觉得是十年来杭州市政府最英明的一个决定.

寳寳の石頭

DDDD

丑丑激情

ddddddddddddddddddddddddddddddddddd

wamy111

拍脑袋政策
老人老办法,新人新办法

yff1233

顶1111111

丑丑激情

经济适用房到底是不是微利房？经济适用房的价格到底高不高？
　　
　　 请看杭州经济适用房的一份内部资料：
　　
　　 杭州北景园经济适用房H组团项目投资分析报告
　　　　【内部资料】
　　　　
　　　　
　　　　北景园小区H组团，规划用地5公顷，75亩，容积率2，总建筑面积10万平米。
　　　　
　　　　一、成本测算（按每M2建筑面积，单位：元/ M2）
　　　　1、楼面地价： 1300
　　　　2、建安成本： 700
　　　　3、市政配套费： 45
　　　　4、高教费： 5
　　　　5、白蚁防治费： 1.6
　　　　6、人防费： 15
　　　　7、营业税： 147.5
　　　　8、利息： 66
　　　　9、组团内绿化及道路： 20
　　　　10、设计及地质堪探费： 14
　　　　11、工资办公费用及其他： 36
　　　　合计： 2350.1
　　　　
　　　　二、利润测算：
　　　　1、 多层经济适用房销售价2600元/ M2，含朝向系数，已扣除物管基金30元/ M2 （详见附件3，杭州市物价局对北景园经济适用房价格的批复）
　　　　(售价2600元—成本价2350.1)*可售面积99000 M2 =2474.01万元
　　　　
　　　　2、 组团内部车库及架空层预测利润：
　　　　①、车库：（销售价10万元—成本2万元）*110个=880万元
　　　　②、架空层：（销售价2250—成本1050）*8000 M2 =960万元
　　　　
　　　　3、 临街商业房预测利润：
　　　　（销售价6000—成本3000）*3600 M2=1080万元
　　　　
　　　　4、 允许超建筑面积3%部分的预测利润：
　　　　（销售价2600—成本1050）*99000*3%=460.35万元
　　　　
　　　　预测利润合计：2474.01+880+960+1080+460.35=5854.36万元
　　　　
　　　　三、项目资金使用及调度计划：
　　　　项目自筹资金4500万元，配套贷款8500，计13000万元。该资金主要用于支付土地款及项目前期费用。工程建安费用由建筑施工单位垫资建至2—3层，根据杭州市经济适用房有关规定及操作惯例，工程建至2-3层即可参与摇号销售。因此，启动资金13000万元完全能够确保项目顺利进行。
　　　　
　　　　资金使用：
　　　　1、 土地款： 12000万元
　　　　2、 前期费用： 842.49万元
　　　　
　　　　其中：
　　　　市政配套费： 45
　　　　高教费： 5
　　　　白蚁防治费： 1.6
　　　　人防费： 15
　　　　设计费（先付50%） 5.5
　　　　地探 3
　　　　工资及办公费用 10
　　　　 合计：85.1*99000 M2 =842.49万元
四、市场分析
　　　　杭州市经济适用房供应量远远不能满足市场需求，近几年来每年竣工量不到100万平米，扣除省市政府公务员、军转干部、市政工程折迁户安置所占面积后，实际每年公开摇号销售的经济适用房面积为40万平方米左右，总量不足5000套。目前在杭州市房改办已登记购买经济适用房尚未安置的为4万余户，此外，杭州每年有5万多人才净流入也会进一步加剧供需矛盾。杭州经济适用房目前处于绝对的卖方市场状态，本项目预计03年底可参与摇号，无市场风险，销售费用可忽略不计，04年2-3月份可签订房屋预售合同并回笼资金，05年10月份竣工。
　　　　
　　　　五、投资收益
　　　　项目总销售收入： 30472万元
　　　　税前利润： 5854万元
　　　　项目销售利润率： 19.2%
　　　　自有资金报酬率： 5854/4500=130%
　　　　
　　　　根据杭州市物价局批复文件，超过经济适用房享受面积部分按商品房价格销售，多层为3300元/ M2 ，高层为3600元/ M2 。本项目位置相对较偏，预计购买者多为普通市民，可享受经济房面积平均每户应低于70 M2，项目设计户型平均每户90 M2 ，超面积部分可多销售700元/ M2（3300-2600），可以增加利润 ：
　　　　
　　　　（99000/90）*（90-70）*（3300-2600）=1540万元
　　　　
　　　　实际销售利润率： 24.24%
　　　　实际自有资金报酬率： 164.3%
　　　　
　　　　六、结论
　　　　本项目属无风险高收益项目，杭州各家商业银行都在积极争取经济适用房的按揭业务，因此本项目的前期融资可与按揭业务挂勾，实际融资难度不大。自有资金4500万元占用期限约18个月，报酬率为164.3%，项目经济效益十分明显。实际运作该项目时，要提高工作效率，抓质量、抢时间、节成本、促效益。

坚决共产

共产党万岁！坚决共产！

boyalfa

所有都55%有劫富济贫的效用。

lilili1000

同意楼上，法大于一切。现在又有新情况，省里最新出台的政策与杭州市的不一致，最新政策的最大不同是新旧经济房区别对待。