老小区有机更新，自主改造

明于

政策一出，老马的春天又来了。

lanz

风荷凌波舞金蛇 发表于 2024-5-7 23:55
买卖自由不强求便无忧-…………

是的，在房子问题上，除非ZF因特殊原因需要强拆，其他必须由房主自己作主！！

风荷凌波舞金蛇

买卖自由不强求便无忧-…………

莱莱

12地推房产“以旧换新”政策 缩短“卖旧买新”周期成重点

新京报2023-11-23 20:32

近期，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，多地都使出了“绝活”，提高当地楼市的活跃度，推出商品房“以旧换新”便是其中的一个“大招”。


据贝壳财经记者不完全统计，今年以来已有淄博、济南、济宁、南京、宁波、连云港、海宁、扬州、太仓、徐州、南通、丽水等12地开启了房产“以旧换新”活动，便利购房者卖旧买新，释放改善性购房需求。


易居研究院研究总监严跃进对贝壳财经记者表示，当前，房地产市场的一大变化是，居民的支付能力受关注，因此，如何挖掘有支付能力的购房者是近两年各地营销部门所关注的一大问题，而通过房子“以旧换新”的操作，能够让有房产的家庭通过换房来提高新房去化，突破居民购房支付能力偏弱的瓶颈。


房子也能“以旧换新” 到底怎么操作？


房子“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。


当前，改善性住房需求是政策支持的重点之一。今年以来，已有十余地表态支持“以旧换新”，活跃当地楼市交易。


以近期推出“以旧换新”第二批房源的太仓市为例，其要求将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。


根据规定，一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%。


参与的国资公司主要有两家，城发集团和城投集团分别推出4个小区的房源。同时，太仓市第二批次商品房“以旧换新”还限定了800个报名名额。


简而言之，这样的“以旧换新”模式就是当地市民先将旧房子卖给当地国资公司，再买该国资公司指定的新房。


浙江省海宁市也采取类似的模式，且给房企补贴，其提出，在2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。


还有一种模式如南京，今年9月初，南京房地产业协会、南京市房地产经纪行业协会发布《关于促进一二手房联动支持“卖旧换新”住房改善需求的通知》，在“换新购”的服务模式中，购房者与开发企业签订新房“放心买”认购协议，同时，与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。


在新房“放心买”认购协议、二手房“优先卖”协议中，约定30-90天时间周期内，开发企业为购房者锁定意向房源，经纪机构通过“优先卖”服务，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期，若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新房购买手续，若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无须承担违约风险。


这种“以旧换新”的模式是先引导消费者选购新房，同时，卖出二手房，若最终无法卖出，消费者选购新房也无损失，提高了其卖旧买新的积极性。


还有城市直接给“以旧换新”以补贴，比如丽水，11月初就发文称，鼓励居民住房“以旧换新”，鼓励开发企业、经纪机构、国资公司试点推进居民住房“以旧换新”活动，政策发布之日起至2024年6月30日，市区参与“以旧换新”活动的企业或个人，给予“旧房”交易税费留存地方部分100%补贴，其中，个人购买二手住房的，交易税费补贴与购房补贴就高享受。


国企收购二手房当保障房 提高一二手房交易活跃度


当前，我国房地产市场低迷，多地推出“以旧换新”的活动有助于活跃楼市。


不过，这其中也有“堵点”，中指研究院市场研究总监陈文静表示：“当前，多地二手房挂牌量处于高位，二手房去化难度增加，‘以旧换新’的购房者若想快速售出二手房，或许会在价格方面给予一定让步，对于开发商而言，购房者锁定新房房源后，该房源的交易周期或许也会延长。”


如何调整二手房交易周期较长，购置新房周期较短形成的“以旧换新”错配周期，让旧房、新房更快地“转起来”？


从太仓市的案例来看，其规定可以将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。


连云港今年10月份推出的“卖旧换新”的做法之一是，对已出让未建设含有配建保障性住房的开发项目，允许缴纳保障性住房易地建设费，由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用，保障“换新”无后顾之忧。


相比自行置换，这两种模式都加速了“以旧换新”的周期。


严跃进表示，从目前各地的操作来看，太仓的做法值得推广，为二手房去库存找到了一个新模式，能够有效盘活一、二手房，值得其他城市借鉴。


陈文静则认为，对于开发商而言，“以旧换新”的购房者提前签订新房认购协议，提高了房屋销售的确定性，有助于降低房企销售压力；短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一、二手房链条，提高楼市活跃度，未来，或有更多城市参与进来，促进改善性住房需求释放。


新京报贝壳财经记者 陈燕

莱莱

据央视2套报导，商品房“以旧换新”的政策落地，郑州、南京、江苏、浙江杭州临平开始实施。

龙相公

新工新村的房子已经老旧有的已经是危房了，原本应该是政府来改建的，但政府没有把它排到日程上，拖延了几年，于是变成了让住户自己出钱改建，如果这样的话，以后政府就不用再出钱改建了，只要拖延几年，就能让住户自费更新了，看来“养老不能靠政府”以后还要再加一个“住房不能靠政府”然后再“医疗不能靠政府“  “教育不能靠政府” “XX不能靠政府”。

1250

风荷凌波舞金蛇 发表于 2024-4-24 17:47
老小区旧改政府可以半强制……拆房赶人也想强制吗？

哎。把小区花园拆了，多了几个停车位。太坏了。大大的桂花树没了。香樟树也没了。大树也是破旧？看见高架上的花花草草。以前会觉得杭州真好。现在里子都没了。外表光鲜还有啥好的。

极品飞车121

子虚 发表于 2024-4-23 12:20
简明扼要地表达出观点，也是一种能力。

有些简明扼要，就是没有逻辑，无需事实，只要情绪以及符合情绪的内容，自我催眠。

qiujing

lanz 发表于 2024-4-14 22:30
有人不愿意原拆原建，政府介入？有相应的政策吗？还是直接动用公安把不愿拆建的抓起来坐牢算了

应该当场击毙才对啊~~~

龙相公

子虚 发表于 2024-4-24 19:15
私有财产神圣不可侵犯！————摸一把曾经说过

我想自主更新总不会强制吧。

问题是中国的老百姓买了房也没有完全的产权，只有居住权。

风荷凌波舞金蛇

消费不起，无钱可花。早退休与晚退休养老金距离相差太大，养伤找保姆在杭州都支付不起。

龙相公

为了促进消费扩大内需，没有刚需就制造一个刚需。老百姓不敢花钱，就想尽办法让你不得不花钱。

子虚

风荷凌波舞金蛇 发表于 2024-4-24 17:47
老小区旧改政府可以半强制……拆房赶人也想强制吗？

私有财产神圣不可侵犯！————摸一把曾经说过

我想自主更新总不会强制吧。

风荷凌波舞金蛇

外部旧改完成后，内部自己叫人装修过，也就当新房住吧…反正房子都是泥烧的砖砌成，内装修材料质量选环保优质些。简洁明快大方就行，花钱不必太多。

风荷凌波舞金蛇

老小区旧改政府可以半强制……拆房赶人也想强制吗？

风荷凌波舞金蛇

别的城市吸走杭州多少脂膏不说，杭州自己本塘人也凑热闹？！

风荷凌波舞金蛇

明目张胆算计百姓，也不知羞？！

风荷凌波舞金蛇

私产受法保护！若求社会效益？危房无力改造，政府应提供暂租房子住。提供

风荷凌波舞金蛇

政府出资么还能动员动员群众，买的房没住到70年要赶房东出门要出得起价码！不是运动脑子耍嘴皮子，就行得通了！

风荷凌波舞金蛇

闻得到血雨腥风！

lanz

杭州135 发表于 2024-4-24 11:24
就社会经济而言，政府这样的做法，也是有积极意义的。我们中国，之前因为房地产的发展，保有一支庞大的建 ...

所以瞄准了老旧小区，即使有业主不同意，也要搞个原拆原建以达到“双赢”的目的？
估计发达国家（比如美国）之所以能发达，就是通过这种方法实现的

lanz

az123 发表于 2024-4-24 09:20
现在房价跌了，开发商赚不到大钱了，而ZF的土地在大城市也卖得差不多没得了，你说咋办？
那就向老小旧房子 ...

这就叫“双赢”，但有赢家或许有输家，谁呢？
原小区的孤寡老人！

杭州135

az123 发表于 2024-4-24 09:20
现在房价跌了，开发商赚不到大钱了，而ZF的土地在大城市也卖得差不多没得了，你说咋办？
那就向老小旧房子 ...

就社会经济而言，政府这样的做法，也是有积极意义的。我们中国，之前因为房地产的发展，保有一支庞大的建筑施工队伍，如果从现在开始房地产大幅度萎缩，那么那支庞大的建筑施工队伍，由于知识和技能的缺乏，转型有相当的困难，并且需要相当的时间，这个时候政府站出来，组织实施对从前改革开放初期建造质量很差安全保障程度也很差的过渡性建筑进行拆建，一方面可以改善居民生活条件提升城市品质，另一方面是主要的，给那支突然没有活干的建筑队伍提供一个转型和再就业的缓冲时间。
根据经济学理论，当一个社会进入衰退期的时候，政府的积极财政政策是阻止衰退的最有力工具，现在我们的社会没有衰退，但是房地产这一块，确实存在进入衰退的风险，这个时候，如果政府能够抓住老楼拆建这样子的既有助于促进就业又不需要有政府大量投入的优质基础建设项目，是对劳动者就业和对市民改善居住条件都有好处的事情。看就看政府对这个事情怎么做，如果政府真的能够不眼热其中的利益，以项目财务持平为追求目标，那么，这样的事情，就是积极的事情。

az123

现在房价跌了，开发商赚不到大钱了，而ZF的土地在大城市也卖得差不多没得了，你说咋办？
那就向老小旧房子用户开刀呗，为他们造房子，造得越高越好，钱赚得多了，名声还好听：为老破小无偿服务~~~

子虚

杭州135 发表于 2024-4-23 18:01
一千不够的，我去查百度，说各项费用加起来大概三千左右。不过，像地下车位这样子多出来的东西，是可以卖 ...

1千多差不多了，人家农民房自己建，用料不会差，还没规模效应，也差不多1千多一个平方。

人家小县城房价就3千，如果光造房成本就要3千，地价和利润哪里来？

杭州135

龙相公 发表于 2024-4-23 20:15
不要出土地出让金的扩面要价3万多，和商品房同样价格。这是在为民改善生活还是在掏空民众血汗？

扩面，除了给予每户最基础的几个平方之外，其他的，是应该跟商品房差不多的价格，否则，越扩得多，就越占便宜，必然哄抢，抢光为止，抢不到的就吃亏，并且卖房子还不能像买小白菜，多了就拿掉一棵，少了就加上一棵，房子是一套一套的，不能拆零，所以重新分配的时候，有的扩面多有的扩面少，这是不可避免的现象，很便宜的价格扩面，扩面多的就占便宜了，就按市场价来，原来的面积抵掉半套，另外新增的半套就按市场价来，这样子，你多扩面，别人也不吃亏。这样子收进来的钱，也是有地方要用的，有一部分不愿参与想要退出的人，应该要给他们公道的补偿，这个补偿，就要从扩面的住户那里收取。另外，如果你现在住得很大，改造之后不想要那么大了，也可以按照市场价补偿你的，你让出来的面积，别人按照市场价买了去（当然，这个可能性不大）。
我还是上面层楼的观点，只要我们抓住一根总筋，这样的改造项目，政府不要赚钱，尽量做到整个项目收支平衡，就行了，这一点是纲，纲举目张。