|
自2010中央高调宣布调控，2011年就注定不是一个平凡年。 2011年作为一二五的开年，两高两低很直白的告诉我们一二五并非一帆风顺。 所谓两高“房地产政策高压”“通胀高启”。两低则是指“楼市成交低迷”“股市一熊到底”。 将2011年称之为政策年应当不为过，调控政策延续2010的基调并且行政、货币手段不断加码，调控政策全面升级。 宏观政策 2011年1月国八条出台，明确要求房价上涨过快城市限购。限购城市范围一下子增加到40多个。一、二线城市楼市寒风刺骨。税收政策调整：2011年1月27日，财政部发文，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收。与此同时，房产税政策落地实施，上海、重庆房产税正式试点。上半年的政策，中央在第一个月便布署完成，力求将行业幻想彻底扑杀。 在防止政策反弹方面，中央同样下足功夫。七月，下半年的第一个月，决策层雷厉风行，行政政策继续补充，7月“国务院常务会议”将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市，发达省市三线城市相继上榜。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，同时辅以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”相继出台。 货币政策
在一系列行政调控重拳出击直指要害之际，货币政策也适时祭出，双拳组合威力倍增。2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
两项政策的叠加下，效果明显，楼市降温明显。 数据整理 回顾2011整个杭州楼市二手房，无疑使人绝望。杭州主城区二手房成交总数大约在10730左右，而整个2010年主城区二手房成交套数在25000套左右。2011年杭州主城区的成交套数只有2010年的40%，2009年的21%，这是一个让人悲观的数字，创下了五年新低。 行业综述与展望 整个2011年特别是下半年，二手房市场以及行业都出现了比较大的洗牌。品牌中介数量也都出现了比较大的调整。某些区块中介公司的关门率甚至达到了70%，应该说这是对当年中介无节制扩张一种回应，有暴涨就一定会有暴跌，这个经济规律任何一个行业都是如此。相对于非品牌、小中介，品牌中介或是大型连锁中介的抗风险能力明显要强上许多，据21世纪不动产市场调查的数据表明，关、歇业的中介门店数据标本中，品牌中介关歇业门店数只占到关、歇业店总数14%，可见在调控的大背景下，品牌中介的生存能力相对小中介要强许多。 对于明年，大环境继续恶化的机率不会太大。政策稳定将会是大方向。 从政治方面来看，明年是一个关键的时间点。明年十八大即将会召开。而重要政治事件的前后，稳定一定是大前提。何谓稳定，不能暴涨，也不能暴跌，要保持在一个相对稳定的区间。这个包括价格区间、也包括成交量区间，如果能够保持在一定的、中央希望看到的区间里，当然就是最好不过了。所以从政治需求来看，和谐稳定的环境是决策层愿意看到的。 而经济方面，我们分析两个。即外部经济和内部经济，外部经济主要是指欧美国家的债务危机、经济滞涨、新房开工率低迷、失业率高涨，内需无法提升等矛盾。而内部经济主要纠结于经济转型所带来的经济滞涨以及高通胀带来的阻力，这方面决策层已经看到也已经致力于改观。11月19日，王歧山主持地方金融工作座谈时指出：确保经济复苏是压倒一切的任务，不平衡的复苏比平衡的衰退要好。而此前，G20峰会上胡锦涛主席也明确表示“确保经济强劲增长必须成为全球领导人的首要任务”。 所以，从政治以及经济方面透露出来的信号已经向我们表明，明年确保经济增长将会是重中之重，而要确保经济增长，消费、投资、外贸三驾马车必须快马加鞭。在这个大前提下，明年货币政策定向宽松已经没有悬念，年未CPI的下降也使得流动性放松成为大概率事件。 进一步分析行业或具体来说二手房明年会是一个怎么样的格局或走势？让我们试着把洋葱一层层的拨开，找找核心。首先，应该明确一个概念，明年一定是一个政策稳定年，所以楼市调控政策会继续稳固执行，不要想像还有09的奇迹，2012年政策会趋松，但现有政策退出时间尚未到达可以预见的程度，即使有了退出时间表，也会有相应的后续政策跟进。其次，最坏的时间可能已经过去，政策已经稳定，更加严厉的政策出台的机率相当小。再次，作为三驾马车之一的投资，是推动经济发展的重要能量。虽然房地产投资可以依靠保障房投资拉升，但在土地收益不佳、地方政府负债累累的条件下，如何保证保障房投资持续性还是一个问号，我想中央还是希望房价能够稳定在某个合理区间后，成交量可以合理放大。使房地产成为中国经济的稳定器。最后，二房手明年成交量方面会平稳回升，但不会井喷。今年的行情不但教育了房企同样也教育了投资者和刚需，任何市场都是有风险的，只有意识到市场的风险、拥有了风险意识，这样的市场才是健康的、可持续发展的。所以明年二手房市场是慢慢启稳的一年，也是规范化、合理化、健康化、品牌化的一年。我们坚信最坏的已经过去，剩下来的将会为中介行业的理性发展贡献自己的力量。 虽然经过了一年半的调控，房价已经松动甚至一线城市已经有了15%—20%的跌幅，但我们认为房地产仍具有投资属性，只是投资的专业性将会越来越强。只要闭眼买房都赚钱的暴利的年代已经过去，而且一去不复返。专业的投资机构将会取代现行的“炒房团”模式，投资方向也会有质的转变，在可以预见小户型将被保障房充斥的未来，刚需将会越来越少（特指购买小户型商品房的刚需），如何满足刚需的问题对于有远见的开发商或房地产综合服务商来说越来越淡化，而如何解决改善型需求已经渐渐被提上了会议。21世纪不动产大胆预测，下一个房地产的春天来临之时，得改善型需求者得天下。 | 
发表于 2012-1-9 16:59
