【城市建设】低效用地再开发典型案例：滨江区浦沿公交停保基地土地复合开发利用项目

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一、项目基本情况

原浦沿公交停保基地项目位于杭州高新区（滨江）零磁谷街以北、回龙庵路以南、杰青路以东，用地面积约62.4亩，项目隶属市公交集团，建成部分用地面积约42.4亩，容积率仅为1.23，剩余约20亩处于供而未用的空地状态，地下空间面积仅有约1亩，地块利用效率低下，亟需重新规划再开发。

为提高公交场站用地土地利用效率，杭州高新区（滨江）以国土空间规划为引领、以低效用地盘活为重点、以节地模式创新为支撑，积极开展低效公交场站用地再开发利用。经重新规划，地块容积率由1.23提升至2.5，地块用途由单纯的公交场站用地转换为工业用地复合公交场站用地，地上可建建筑面积由约51100平方米增加至约98100平方米，地下建筑面积由约670平方米增加至约72106平方米，在实现功能拓展的同时，有效提升了土地利用效率。目前浦沿公交停保基地土地复合开发利用项目已于2024年7月1日完成土地摘牌，并于2024年9月下旬开工建设，正在加速推进

二、改造主体和改造模式

（一）改造主体

项目由杭州高新区（滨江）主导，联合杭州市城投集团、杭州市公交集团共同开展公交停保基地复合利用的探索和建设。

（二）改造模式

按照“政府主导、规划引领、创新供地”的工作思路，针对原地块功能与规划总体定位不符、容积率较低、空间开发不足等问题，基于区域城市规划、产业发展规划等方面的整体布局，采取土地复合开发利用模式，通过规划引领、功能复合、空间拓展，解决原地块土地利用率低、产值效益低下、整体协同性差等问题。再开发后，空间在保留公交场站功能的同时，还复合了产业发展空间功能，致力于打造“高端人工智能+装备制造行业应用”示范基地。

三、主要做法

为高效推进浦沿公交停保基地土地复合开发利用项目，杭州高新区（滨江）积极开展创新探索，主要做法如下。

（一）强化规划引领，凸显复合导向

该项目地块位于杭州江南科学城核心区域，针对原地块功能与规划总体定位不符、容积率较低、空间开发不足等问题，杭州高新区（滨江）在开展杭州江南科学城整体概念性规划和科学城核心区城市设计时，即从区域城市规划、产业发展规划等方面积极谋划研究提升该地块土地利用效率。通过反复论证，在规划用途上将地块由单纯的公交场站用地调整为工业兼容公交场站用地，并提升地块容积率，致力于打造高端人工智能+装备制造行业应用示范基地，规划引领为地块复合利用提供战略支撑。

（二）深化功能布局，提升利用效率

为更好布局和平衡地块的公交功能与产业功能，杭州高新区（滨江）在项目方案设计上提前考虑公交建筑与工业建筑的布局，并为公交车设置单独出入口，增强了地块的交通通达性，实现了公交功能及产业功能相对独立且功能最大化。同时在确保地下采光、通风且做好消防安全的前提下，开拓公交地下停车空间，最大限度实现产业空间扩容；此外，地下公交停保场地在白天公交车外出运营时间段将用于国际零磁科学谷的配套停车使用，实现错时停车、共享共用。

（三）优化审批模式，创新供地路径

为有效解决地块功能复合以及双主体使用问题，杭州高新区（滨江）突破传统一宗地只能对应一个主体的供地模式，创新探索出了“双主体”供地模式。即将一宗地按照不同规划用途、以分摊土地面积的形式分别出让和划拨供给区属国有全资公司和市公交集团，并将上述内容纳入出让方案和出让合同条款中，打通项目供地到后续确权发证的路径，最大限度简化推进地块复合开发利用工作中的操作流程、降低成本费用，真正实现土地复合开发利用。

（四）细化运营管理，刚性赋能升级

为避免新项目投用后再次出现空置等情况，在该项目谋划之初，杭州高新区（滨江）即会同市公交集团积极研究物业建成后的使用问题。通过多轮对接，双方通过协议方式约定浦沿公交停保基地复合开发利用项目建成后， 除市公交集团自用外，公交建筑剩余的地上、地下物业长期返租给区属国有全资公司使用。同时，提前研究制定工业建筑入驻企业招引与监管机制，明确空间使用管理办法以及返租要求等，避免土地复合开发利用项目建成投用后再次成为低效用地的情况，保障地块长期高效利用。

四、取得的成效

通过开展土地复合开发利用，该项目在经济成效、社会效益等方面取得了一定的成效。

（一）经济成效：盘活低效用地，提高土地利用效率

一是盘活低效用地资源。通过实施浦沿公交停保基地复合开发利用项目，有效盘活低效用地面积约60亩，复合开发后的空间兼具工业和公交场站复合功能，真正实现了“向存量要增量”，助力推动城乡发展从资源要素增量依赖向存量挖潜转变。二是提升土地利用效率。充分利用约72106平方米地下空间，将350辆电动公交车安排至地下停放，在保持公交场站原有建筑面积情况下，最大化拓展工业及其研发空间至约84700平方米。按零磁科学谷范围内产业用地平均容积率1.67计，相当于新增产业用地76.1亩，经济成效显著。

（二）开发成效：重构实体空间，优化地块布局架构

一是优化公交通达功能。通过实施复合开发利用项目，有效加快周边配套市政的建设进度，目前项目地块东侧正在新建一条南北向城市支路，后续场站投用后将新增两条首末站，有效增强了该处公交场站的交通通达性和区域重要性。二是优化土地资源配置。在充分协调交通和产业功能的前提下，将公交建筑和工业建筑按相对独立原则分布，在地块西侧布局公交维修、管理用房，东侧布局四栋工业厂房，各自设置出入口；同时工业建筑按照“工业上楼”要求在载荷、层高和货梯配备等方面进行有效优化，推动土地资源合理优化配置。

（三）社会成效：创新供地模式，提供可供借鉴经验

一是创新供地模式。杭州高新区（滨江）突破了传统“一宗地只能对应一个主体”的供地模式，开创性推出“双主体”供地模式，相关政策探索有效解决功能复合地块双主体独立建设和办理产证问题，对其他类似项目的推进提供经验借鉴。二是提升服务质效。该项目将供地客体由“土地”延伸为“地表+地下空间”，创新性解决公交场站地下空间确权登记问题。同时项目在审批方面，将建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证三个项目“串联审批”优化为“并联办理”，实现“同步受理、三证齐发、交地交证”，有效保障项目实施进度，为全市其他公交场站复合开发利用提供借鉴和范本。