“小阳春”后市场进入企稳阶段

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来源：丁祖昱评楼市   2023年03月30日 09:26

楼市“小阳春”的行情还在继续，但一些城市的市场热度已经开始消退。

一季度楼市成交强势复苏，核心一二线和强三线领涨，既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，也有政策利好叠加刺激市场信心修复的原因。

今年以来，地方65个省市已发布了83次松绑房地产政策，虽然政策出台频次相较去年四季度略有下降，但力度不减。

中央对房地产表态整体延续积极，多次重申房地产支柱地位、支持刚性和改善性住房需求，相比去年四季度，高层表态中增加了“防风险”这一高频词。

但我们也要看到，现阶段决策层对于房地产的核心诉求是稳，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地产拉动短期经济。

住房和城乡建设部部长倪虹对房地产市场企稳回升的四点期望：坚持房住不炒、大力支持刚需改善、防止大起大落、行业高质量发展，已经足以说明今年楼市政策的导向。

市场也对不断释放的政策利好给予回应。据国家统计局数据：1—2月，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额15449亿元，下降0.1%。二者较2022年12月末同比降幅均收窄28pcts。

值得注意的是，1-2月全国商品房销售均价为10209元/平方米，同、环比分别上涨4%和2%。一二线以及大湾区三四线城市商品房销售表现率先回暖，带动整体销售均价结构性上升。

我们认为，2023年中央层面将延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，稳住房地产这一支柱产业进而稳住经济大盘。

因此，中央层面政策力度不会太大，不会搞强刺激，以免市场出现剧烈波动和大起大落，也不会走用房地产刺激短期经济的老路。

因此，我们预计，“银四”或将延续“金三”热度，二季度整体新房成交规模将有所回升，环比上涨，但考虑到复苏动能尚不稳固，整体二季度成交规模或将与去年同期持平或小幅微降。

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一季度，全国商品住宅供应疲软，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。

据CRIC监测，1-2月154个重点城市新增供应3181万平方米，同比下降26%，较2022年四季度月均降幅也达到了45%。

不同能级城市呈现出显著的分化行情，1-2月核心一二线推盘量跌幅略好于三四线，3月虽有不同程度放量，但是一线城市因去年基数较高原因，累计同比仍未回正。

3月整体供应量有了稳步回升。据CRIC监测，30个重点城市预估新增供应面积2007万平方米，环比翻倍增长164%，同比上涨45%，前3月累计同比增长13%。

供应提速的同时，成交止跌。1-2月154个重点城市商品住宅成交面积6348万平方米，同比微增6%，月均较2022年四季度月均微增1%，二三线略好于一线。

当前市场回暖的共性原因除了疫情管控全面松动，行业政策持续利好之外，主要与房地产自身供求关系、客群变化密不可分。

一方面，年初房企推盘积极性不高，2月百城供应同环比降幅5成以上，多城市处于供给空窗期。

另一方面，积压的刚需、刚改需求集中入市，带来了一波购房需求的集中释放。

3月典型城市商品住宅成交表现较前两个月有所回暖，30个监测城市成交规模为2200万平方米，环比上涨27%，同比上涨47%。一季度30个监测城市成交面积累计同比上涨21%，较前2月涨幅扩大了21pcts。

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2023年一季度二手房市场成交回暖的迹象比新房市场更为突出。

23个监测的重点城市一季度成交规模同比上涨47%。一线以及二三线强市在刚需和刚改的需求推动下成交快速反弹。

需要注意的是，这一轮二手房成交回暖主要以房东主动降价为主，积压的购房需求短期消耗后，二季度将面临成交增长乏力。

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2023年，随着整体房地产市场出现积极变化，叠加部分城市房价受成交结构性影响，一季度新房市场成交均价出现止跌现象。

具体来看，一线城市房价同环比持稳，刚需项目入市销售拉动房价结构性下降。二三线城市房价止跌，有不同幅度同比增长或降幅收窄。

从CRIC监测的2023年1-2月百城新建商品住宅成交统计均价看，全国整体房价环比下降6%、同比下降1%。

其中一线房价基本持稳，环比持平、同比微降1%。二线和三线城市当前仍处于房价历史低点，环比分别下降4%和3%，跌幅收窄。

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2023年2月，由于疫情期积压的需求集中释放，前期政策宽松效应逐渐显现，多地成交有所放量，导致阶段性供不应求，狭义库存持续回落，百城库存规模降至5.4亿平米，同环比分别下降9%、4%，消化周期由上个月的24.2个月降至21.3个月。

据CRIC监测数据，2023年2月百城商品住宅库存量达到了54227万平方米，环比下降4%，同比下降9%。

1-2月由于是传统淡季，房企推货积极性并不高，供应整体处在相对低位，与之相反的是，由于疫情好转，线下看房重启，积压的需求集中释放，叠加前期宽松政策效应渐显，2月份，多地提前迎来“小阳春”行情，成交有所放量，因此狭义库存持续下降。

其中二线城市库存下降最为明显，环比下跌6%，一线、三四线分别下跌2%、3%。但一线城市库存面积同比仍维持正增长，增长6%，二三线城市库存规模较去年2月均有所收缩，分别下降12%和8%。

成交走强带动库存收缩，去化周期整体呈现下降走势，由2023年1月末的24.24个月降至21.30个月。

二线、三四线消化周期均下降，二线降至18.8个月，库存风险已经基本进入可控区间，三四线降至25.2个月，库存风险持续收敛。

但一线城市受制于供应成交还处在低位运行，因此尽管库存规模环比下降，消化周期仍延续小幅抬升走势，由1月的17个月升至17.3个月。

展望二季度，中央政策将以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，以免造成市场大起大落，更加侧重风险防范化解，包括保交楼等政策底线继续坚守。

在这一政策基调下，二季度城市分化行情预期延续，不过热点城市个数减少，北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。而多数城市或将在阶段性放量后重回筑底状态。

因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，第二季度将成为今年第一个集中入市的时间点。一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域，弱二三线城市则面临供应持续缩量。

各城市分化行情预期延续，不过热点城市个数减少，多数城市恢复筑底状态也将是大概率事件。

热点恒热城市如北京、上海、杭州、成都等，改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等城市，供应高峰将至，3-4月成交仍有上行空间，不过市场上行根基并不牢固，若后续项目涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。

短期市场热度迅速回升的长沙、郑州、天津等弱二线城市，整体复苏动能较弱，二季度大概率延续筑底行情。