2022 杭州土地半年成绩单

fangnu

半年土地成交超1508亿元 滨江房产拿下杭州涉宅地金额建面第一
2022年7月

lanz

杭州135

从表格看，上半年杭州同比拍出土地减少，土地收入减少，二者加起来，其实就是供给减少。现在就要看了，需求会不会也相应减少，否则的话，稳房价的任务就很艰巨。

pk1122

子虚

杭州135 发表于 2022-8-13 10:49
从表格看，上半年杭州同比拍出土地减少，土地收入减少，二者加起来，其实就是供给减少。现在就要看了，需求 ...

你还在梦里，去灵灵市面吧

杭州135

杭州今年二轮土地拍卖共105宗，只有一宗流拍，有35宗的线上竞价溢价率达到9%-10%之间，转入一次性报价+摇号环节（土地拍卖也要摇号了）。杭州最新的土拍竞价规则也很有意思，超过溢价10%之后的一次性报价，报价最高的企业直接出局，由后面几家摇号产生，这样的意思就是，拍卖方不鼓励高价竞争。
从下面图表看出来，今年上半年土拍平均楼面价是13473元，仅次于2018年上半年的15192元（已经过去4年，早已消化完结），比去年下半年的11803元高出1670元。这样的数据表明，房地产企业看好后市，有拿地的信心。还有就是，拿地最多的滨江房产和绿城中国，都是杭州的本土企业，他们对于杭州房市的市场前景和政策前景，都有比较充分的信息和比较清晰的评判。我觉得，这些都是我们看土拍，要看到的微妙细节。其中的一个细节是，今年比去年多出来的1670元楼面价，将会以什么样的形式消化？

杭州135

杭州135

杭州135 发表于 2022-8-16 08:48
杭州今年二轮土地拍卖共105宗，只有一宗流拍，有35宗的线上竞价溢价率达到9%-10%之间，转入一次性报价+摇号 ...

我们再来剖析今年上半年拿地最多的滨江房产，这家公司2021年的营业收入是379.76亿元，归母净利润30.27亿元，今年上半年拿地支出是373.7亿元，如果滨江房产拿地的楼面价按照上面表格的平均楼面价计算，相比于去年上半年，成本要高出1670元，按2020年1至6月和2021年1至6月数据的简单平均（上面表格只有这样的数据）也要高出975元，如果按照去年营业实绩粗略框算，如果此后杭州房价保持不变，那么，这次拿地多付出去的楼面价，用去年经营所得的30.27亿元利润全部归零都不够抵消，如果这些地块的楼盘房价再明显下跌，滨江房产就要有破产倒闭的思想准备了。滨江房产以这样的价格拿地，说明滨江房产的杭州房市的前景有乐观的评判，否则绝不敢这样子大手笔的拿地，今年半年的拿地支出几近于去年全年的营业收入。
有人会说，这只是滨江房产的一厢情愿，买张不买账，要购房人说了算，这样的说法不无道理，但是不全面，实际上，购房者的判断是发散的，并不像是抗日战争，中国人民同仇敌忾，地不分南北人不分老幼，皆有抗战守土之责，购房者不用管别人，只要管自己就行了，如果看明白了我上面的分析，很大一部分人就会用来指导自己的决策，从而影响杭州房市下一阶段的供求关系。

杭州135

杭州135 发表于 2022-8-16 14:23
我们再来剖析今年上半年拿地最多的滨江房产，这家公司2021年的营业收入是379.76亿元，归母净利润30.27亿 ...

又查到几个数据。滨江房产总资产是2247亿，净资产是208亿，（净资产就是总资产减去债务）。今年上半年，滨江房产拿地支出373.7亿，再加上拿地之后展开项目还需要相当数量的配套资金，如果房价明显下跌，这些项目砸在手里，对滨江房产意味着什么？

子虚

为什么只有滨江拿这么多地了呢？