8天内，4城“约束降价”，看高层13字表态，楼市走向基本清晰

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别的城市都在“限制楼市上涨”，而它在“限制下跌”，什么意思？

根据澎湃新闻8月报道，岳阳发布楼市新规，中心城区的新房销售价格，不可以高于备案价格，同时也不能低于备案价85%，不然的话，将无法办理网签手续。

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一、开发商新房销售，价格不能低于85%，这是什么意思呢？

简而言之就是“房地产企业可以自行降低销售价格，但是在备案价的基础上，降幅不能超过15%。”限跌，其实并不是第一次出现，在住房发展历史上，多次出现过这种情况。2019年，受到楼市调控加码、房贷利率升级的影响，城市房市“阴跌不止”，还有的房地产开发商直接降低20%销售。例如广东省一个城市的一家楼盘，在降价销售之后，对于已经销售掉的20多套房产，进行逐个补偿，最高每套房子补偿金额达到了200万元（现金或车位等资产替代）。

眼看着房产下滑有星火燎原之势，不少城市坐不住了，开始出台限跌，根据统计显示，

8天内，4城“约束降价”：

岳阳：新房售价不得低于备案价85%，且6个月内不得调价。
沈阳：约谈8家房企，要求遵循房地产市场规律，尽量避免价格优势吸引购房者，达到销售目的。
昆明：加强监管，对恶意降价行为进行管理。
唐山：约谈10家房企，打压恶意降价。

其实，这并非新规定，早在去年，东莞、马鞍山、赣州、砀山、邳州、恩施、合肥、桂林、惠州等多个城市，都前后发布过限跌举措，虽然“限制的下限”不同，但都是给了房企一个价格保底要求。例如东莞、马鞍山等城市，要求房企的新房销售价格不能低于备案价格的10%，大连则相对较为保守，只给出了5%的比例。

当初的赣州限跌策略比较“狠”，所有房企的实际价不能低于申报价格的特价房销售。更为甚者，合肥有一家楼盘把价格从1.8万元降低至1.6万元销售，促销价格出炉之后的第三天，这家楼盘迎来了当地房管局的视察和约谈，最后该楼盘上调4000元，不仅限制它下跌，反而促使它上涨了。

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二、多城开始“约束降价”，房价涨跌如何？

维持房产平稳，其实有着深层次的原因，第七次人口普查数据出炉，60岁以上的人达到2.6亿人，占比18%，而且专家预计在未来的额5-10年内，还会更加提升，2021年新生人只有1200万人。人口减少和生育率的下降，这是一个大事情，因为人口关系到消费能力，同时也影响着各行各业的发展速度，最终对GDP的增速起到影响，一旦人口开始减少，那么内需不可避免下滑，进而波及到GDP增速问题。根据联合国发布的《世界人口展望》报告预测，到2100年前后，全球人口规模在110亿人左右，到那个时候，中国的总人口大约为10亿人，比起现在，我国的人口会出现一定程度的下滑情况。

而高购房成本和房地产吸纳了过多的社会资金，被认为是导致生育降低的主要原因。举个例子：一个家庭有父母亲两个人，每个人月入平均8000元，那么家庭月收入就达到1.6万元，家庭生活开支4000元，养育一个孩子开支3000元，月结余9000元，年净存款10.8万元。在没有买房之前，生活悠哉乐哉。

然而一旦购买了房子，家庭从净留存9000元瞬间转变到了“月光族”而且还背负巨额债务，在一般二线城市，住房平均1.8万元-3万元，一套3居室的房产，面积在100平米左右，那么总价值达到180万元-300万元。采用按揭贷款买房法，首付款54万元-90万元。月供达到7000元-1.5万元。家庭月结余扣除7000元-1.5万元月供之后，结余的存款在-6000元-2000元之间。哪里还有心思和经济能力去生育二胎和多胎孩子呢？

我们都知道，房地产高速发展的跟进就是源源不断的资金注入，经济委员王林就指出，过去的几十年里，房地产吸收了超过300万亿的资金规模，一旦楼市失去了资金进入，那么实体发展自然受限。这也是当前房地产市场正在发生的事情。对于购房者而言，本月买房和下个月买房，或者推迟3-5个月买房没有太大的差别。

然而对于房地产开发商而言，这可不太好。一方面他们缺钱了，而过去已经产生的巨额融资贷款需要偿还；另一方面市场上购房需求明显减少，首套房开始观望，二套房限贷纷纷隐遁。房企们玩了几十年的空手套白狼的招数行不通的情况下，如何解决回款不足、现金流不足、资金面不畅、还有人催债的窘境？只有一个办法，那就是“降价促销”，预期通过降低销售价格，把市场上游荡的散客们用低价的方式收入怀中，进而带来更多的回款和现金流。

所以说，当前房产到了不降不行的时候了。

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三、未来楼市如何？看高层13字表态，楼市走向基本清晰了。

是不是真的不能让房产下跌呢？（注：这里所说的下跌，是指开发商自由下跌，自由制价格底线）。然而这种“纯粹化自由降价”的行为是不被允许的，每当楼市下行期，总能见到“约束降价”的措施出现，主要包括2个方面的内容：

1、有限度的下行，央媒发声支持，高层也表态。

2021年初，住建部王蒙徽就表示，今后房地产调控要实现稳地价、稳F价、稳预期的基本目标，特别是要建立热地产城市的价格预警机制，7月下旬，住建部专家则再次提出，对于那些调控不力，导致过快上涨的城市，要坚决予以问责，这个是首次提出“问责”的机制部署。城市为了拉动经济，经常把房地产拿出来使用，进而导致房市过快上涨。高层表态下，今后这些措施行不通了。用13个字为今后的房地产定调：促进房地产市场平稳健康发展。

记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了3稳的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

与此同时，央媒新华社发表《合理房价是城市竞争力所在》指出，城市的竞争力需要年轻人，合理的房产价格才能吸引年轻人和留住年轻人，所以应该调节价格水平，特别是让城市新市民和低收入人群能住得起房子。从这个方面而言，如果房市价格过高，那么合理的下调是可行的，也是支持的。

2、无限度的下行，不可以。

融创中国董事长孙宏斌在企业内部会议上，就曾说道，如果下跌达到30%，那么我们都将不复存在，这里所说的“我们”是指房地产开发商。随着楼市资金被压缩，房地产开发净利润也从10年前的10%以上降低至1%-2%之间，可谓盈亏平衡点上，如果大幅下调销售价，则不利于市场平稳，同样不符合“稳房”目的。所以说，确实不能让其随意下跌。

月亮1228

温吞水，温水煮青蛙。