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都市快报报道 花了几十万元想买房，却变成了“租客”？最近，快报接到大量针对余杭区西溪阳光未来悦（又名宏旺西溪阳光中心）的投诉。 记者现场发现，涉事楼盘在产权、抵押等问题上矛盾突出。“业主”拿出种种证据，力证自己购房者身份，而开发商却有不同说法…… “买房”签的却是“租赁合同” 还有人一次性付了近50万“租金” 西溪阳光未来悦位于未来科技城，是一个50年产权的公寓项目。项目开工时间为2011年，交付时间为2018年。开发商是杭州宏旺房地产有限公司。 投诉人张女士告诉记者，她2018年5月“购买”了西溪阳光未来悦的一套公寓，30多平方米，均价约2万元/平方米。 但当记者提出看购房合同时，她出示的却是一份《房屋租赁合同》。 这份租赁合同里写着，甲方杭州宏旺房地产有限公司是出租方，乙方张女士是承租方。 合同里也约定了租赁期限，第一阶段租期20年，期满之后，赠送第二阶段租赁期（至2060年7月4日，即土地使用权期限）。同时，还约定了房屋的交付日期、租金单价、总租金、按揭贷款或一次性付款等条款。 和张女士情况相似，认为自己是“买房”，却拿不出购房凭证的，大约有200多户人家。其中还有人选择一次性付款，已经支付了近50万元“租金”。 现场发现签“租赁合同”的这些房子 全都不能办独立产权证 为了解情况，记者来到西溪阳光未来悦项目的营销展示中心。 目前，项目已经是现房了，但仍然在销售中。现场的销售人员告诉我们，目前在售LOFT复式、平层这两种户型。其中LOFT复式有独立产权证，均价35000-36000元/平方米；平层户型为22-46平方米，没有产权证，单价17000-19000元/平方米。 销售员说：“平层公寓是一层一本产权证，每套没有独立的产权证，所以价格便宜很多。买LOFT复式，就是走正常的房屋买卖合同；如果买平层，就只能签《租用权转让合同》。” “一层一本产权证”的平层户型，一整层大约400多平方米，开发商将其分割成14套22-46平方米的小房间。多位投诉者称，他们买的就是这种平层公寓。 当问到为什么一层要分成14个小套时，销售员说：“一层面积太大，不好卖。分割成小户型，总价只要50万到80万，那买的人就多了。” 记者实地看到，这种平层小套公寓，最小的房间大约22平方米，样板房的床还做成了“翻板床”，空间很紧凑。 “分割租赁”暂无相关规定 多位“业主”出示“购房证据” 没有独立产权证，却以“签租赁合同”的方式分割销售，这种行为是否违规？ 记者咨询了余杭区不动产权服务中心。工作人员告诉记者，这个项目从建造、测绘、发证时，一层楼就是一间房。产权证已经分割到最小单位。 如果开发商再次分割进行销售，属于违规行为，也无法办理单独的产权证。但如果是分割租赁，暂时还没有这方面的规定。 既然无法办理单独的产权证，“买卖”行为显然就不成立了。那么200余户“业主”又为什么愿意签下“租赁合同”呢？ 张女士的说法是，房子的地段不错，在当时看来，价格也比较实惠。所以，即便知道没有独立产权，她也选择了接受。 另一位“业主”蒋先生告诉记者，“当时销售员借房子没造好、没拿到产权证，不能签购房合同为由，说和我们签租赁合同。他们的宣传单，沙盘模型，都是和卖房一样的。”他以为，只要等产权证办下来，各项条件具备后，就可以重新签购房合同了。 他们向记者提供了一些材料，用以证明和开发商是购房买卖关系，而非租赁关系。 比如在和置业顾问的微信聊天中，置业顾问称呼他为“业主”。 在一张《未来悦正式签约流转单》上，写了“合同房款”“首付房款”“置业顾问”这样的字样。一张《西溪阳光未来悦交房结算房款单》上，有“买受人”“交房时间”“×栋×室业主×××”这样的字样。 “业主”发现该楼盘2014年已被抵押 感觉房子可能随时会被收走 除了投诉开发商“以租代售”，多位买房人提到了房子被抵押的情况。 “现在整层的产权证办下来了，写的是开发商的名字。”“业主”蒋先生说，令他们气愤的是，“开发商居然把房子抵押了”。 一位“业主”给我们提供了他的不动产登记信息查询表，他签约的这套西溪阳光中心4幢801室，限制信息一栏为“有抵押”的状态。 记者了解到，这个楼盘在2014年，通过在建工程抵押的方式，抵押给了西藏信托有限公司。这意味着，如果开发商陷入债务纠纷，法院或有权处置这些被抵押的房产。 这让几百户“业主”坐立难安。 “虽然我们现在已经住进去了，但感觉房子可能随时会被收走”。 然而，产权证在开发商名下，这些自认为“业主”的居民在法律层面上仅是“租客”，对于房子被抵押，他们无可奈何。 联系到开发商临时负责人 “买房不是买菜，合同是他们自己签的” “没有独立产权证”“只能签20年租约”“房产被抵押”，这些小套公寓，从多个方面，均有悖普通商品房买卖的常理。 张女士说，签约前，她不知道这批房子已经被抵押了。由于销售人员的误导，签租赁合同的时候，她也没觉得自己是在租房，觉得这只不过是“权宜之计”。 蒋先生表示，现在他们的诉求是：开发商承认自己的“业主”身份，将房子解除抵押，并把产权证转移到他们名下。“把卖出去的房子拿去抵押，还说我们只是租客不是业主，这个房子每平方米接近2万元，谁会拿那么多钱租房？”蒋先生说。 记者联系到了一位成总，他自称是开发商宏旺的临时负责人。他表示：“当时签的就是租赁合同，双方就是租赁关系。他们只有房子的‘使用权’，没有‘所有权’。产权证在我们名下。” “买房子也不是买白菜，合同是他们自己签的。”他强调。 这位成总还说，如果想要“所有权”，要办理产权证，那就按合同来。双方签订的合同规定，首先要“政府允许房屋进行分割”，其次，办产权证要再缴之前约定每套款项总额30%的费用。 业主和开发商签订的《房屋租赁合同》有三个版本，记者从中找到了相应条款—— “在租期内，如政府允许本房屋进行分割，乙方申请分割办证的，乙方须向甲方支付本物业租金金额30%的“管理费”（第二版合同又称“产权转让费”），分割办证所需契税等相关费用由乙方独自承担，且乙方支付的租金不再退还。” 记者在销售现场看到，开发商销售时使用的最新版合同，也写的是 “产权转让费”。但包括蒋先生和张女士在内，多位“业主”对这笔钱并不认可。他们认为，这个条款的意思是“如果以后政府允许房子分割到户，那业主缴纳额外30%的费用，办理独立产权证。”但目前看来，政策根本不允许分割到户，开发商的承诺只是一句空话，所以他们要求开发商把每一层的产权证更名到这一层所有“业主”的名下，多人共有一本产权证。 律师建议可以收集证据 通过法律途径维权 记者咨询了律师。浙江泽大律师事务所合伙人林维钢律师认为，双方签订的是租赁合同。租赁关系是纯粹的债权关系，房屋的所有权没有发生转移，产权人还是开发商。 我国法律规定最长的租赁期限不能超过20年。所以租赁合同里面只写20年，这其实是一个取巧的方式，是开发商为了规避法律上的风险。 从法律上来说，他们无权要求开发商解除抵押。租赁权对应的是房屋的使用权。抵押状态只是在房屋的所有权上做的权利负担，不影响使用权。 但林律师提醒，一方面合同真实有效，双方都需要遵照执行；另一方面，如果在达成交易的过程中，开发商用的种种表达，可能导致合同相对方产生理解偏差，或者开发商存在欺骗行为的，可以收集证据，通过走“确认合同无效或可撤销”这样的法律途径来进行维权。
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发表于 2021-3-15 11:20
