根据国家的最新规划，到2025年前，基本完成2000年前建造的老旧小区改造任务。棚改退出，旧改来临，让老小区居民看到了“旧貌换新颜”的蜕变。当然，除了水电气、道路、绿化、停车位等基本改造外，一些小区还提出了更高的需求，比如对老楼加装电梯，对此，国家的态度很明确，即”鼓励有条件的小区加装电梯”，并且在财政经费上予以支持。可以说，老旧小区加装电梯，迎来了前所未有的机会。
01 小李家在6楼，属于顶楼，优势是买时价格相对便宜，且带有阁楼和露台，缺陷是随着家里老人年纪越来越大，以及小孩即将出生，上下楼不太方便。其实，他一直有装的想法，无奈工作比较忙，没时间弄这个事，好在最近换了离家较近的工作，自从看了不少有关“旧改”的新闻后，小李决定利用业余时间推动这件事。 他先是吃透相关政策。比如，有些住宅就不能安装，像4层及4层以下的住宅、经房屋安全机构鉴定为危房的且不能完成解危的老楼、不满足消防条件的多层住宅等等，大概有10多种情况都是不符合加装条件的，好在他的楼栋不在此范围内。 此外，他还了解到申请加装电梯最为关键的一个准备工作，主要包含两方面，一是征得本楼栋90%以上面积和业主户数同意；二是预算资金、电梯维保等费用的分担方案。小李算了一下，总共六层楼，90%同意，需要达到5.4户，其实相当于每户都要同意。对于资金方面，周边有小区安装过，总共的安装费用为45万左右，政策补助20万元，楼栋居民承担25万元，主要就是费用分担问题。 接下来，小李着手开启这个准备工作，首先要把相关方案做好，这是申请加装电梯的前提。他利用晚上时间把整个楼栋都跑了个遍，大体意见是：1楼和2楼都明确表示没有必要安装，理由是“不安全、也不好看”，好在3、4、5楼均表达了希望加装电梯的想法。 小李把重点工作放在了1楼和2楼上，在他看来，这两层楼不同意安装，可能还有一个深层次的想法，即费用方面分配可能存在顾虑。于是，他参照已成功加装电梯小区拟了一份方案，在安装费用方面，1楼不承担，2楼承担2%，3楼承担10%，4楼承担18%，5楼承担30%，6楼承担40%，在电梯安装后运行、维保以及维修更新等费用分摊方面，参照安装费用分配比例。 小李把方案给各楼层过了一下，这一次的收获是，除了3-5楼都同意，2楼也没啥意见，1楼还是不同意。小李心想，这一关需要努力突破，否则前期的工作就白费了。
02 小李在网上搜寻过大量的资料后发现，1楼不同意加装电梯，其实是一个比较普遍的现象，原因很明显，1楼根本就不需要电梯，而且先前的房产价值在整个楼层里面也是比较高的，若加装电梯后，不但不能增加价值，还有可能因为光线、噪音等因素而贬值。 小李明白一个道理，要让1楼同意，需要在其他方面给予相应补偿。现在的重点是如何补偿的问题。 网上有说给1楼免3年物业费的，费用由其他楼层按比例出。也有说让出地面的公共区域或者绿化带，允许1楼改成一个面积适当的院子，还有说电梯加装好后，楼上跟楼下互换等等。在小李看来，他们老小区公共地方本来就小，改院子不太可能，而互换也不太现实，家里的装修风格都不一样，双方都满意的概率太小。免物业费的事，其实他在前面沟通的过程中也顺带提过，但1楼似乎对这个不感“兴趣”。 小李觉得，要想让1楼真心支持，必须要找到1楼的劣势，然后弥补上，他分析认为，1楼往往比较潮湿、光线不足，此外，有电梯的1楼，其价格相比其他楼层便宜些，且若想要转卖，成交周期长，毕竟受众有限。所以，要解决1楼的“痛点”，他提出了两套方案。 1.在经过安全评估和审批的前提下，再加盖一层，1楼住户搬到7楼，加盖费用由各楼层均有分摊，1楼5%，2楼5%，3楼15%，4楼20%，5楼25%，6楼30%，1楼用于出租，收益按加盖费用的分摊比例进行。 2.由2-6楼共同出资购买下1楼，参照小区近6月同户型同面积同楼层价格，再上浮5%收购，收购出资比例按照2楼5%，3楼15%，4楼20%，5楼25%，6楼35%。然后1楼用于出租，收益按各楼层收购出资比例分配。 小李再次向1楼抛出这两个方案后，1楼户主说他个人意见不大，但要跟家人商量一下，可以看出，1楼对方案产生了“动摇”，如果其他楼层也同意，加装电梯的最大困难也就解除了。
03 这是双赢的“方案”吗？专家认为，有一定可行性，但也有条件。 小李确实找到了1楼的真实需求，如果各楼层同意，且也有相应的资金，这两个方案是可行的。就资金方面而言，第1种方案由于是建房，相比第2种收购的资金压力会小很多，更容易施行，但关键点是房子基础方面等安全性是否过关，需要专业部门把关，且经过有关部门审批通过才能做。 对1楼而言，如果仍留恋小区周边的居住环境，同时想换换楼层，按第一种方案换到顶楼确实是一个不错的选择，何况自己也仅仅掏了很少的钱，相当于给自己房子增值，后面还有一定比例的出租收益，何乐而不为呢？即使未来不居住了，有电梯的房子转手也比较容易，还能卖出相对不错的价格。如果1楼有换房想法，6楼提出来的第2种方法正好合意，有5%的溢价也算是一个不错的结果。 对楼上住户来说，根据装电梯获后利程度不同，有相应的支出成本，其实这也是一个正向的结果，支出越多，受益越多。不过，这仅仅是6楼的想法，其他楼层能否同意还是一个未知数，如果换作是您，会同意这样的方案吗？欢迎留言说说。 就笔者看来，随着老龄社会到来，老楼加装电梯的需求会越来越多，是未来发展趋势，但每个小区、每栋楼的情况都不一样，难有放之四海而皆准的方案，只有根据楼栋的实际情况做出充分的讨论，然后再拿出切实可行的方案，但有一个前提必须是把楼栋的安全放在第一位，这是所有工作开展的基础
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发表于 2020-9-11 21:38
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