中国住房进入“严重积压”阶段，空置税才是终极武器

冬那

2020年08月25日 18:41:46
来源：地产情报站

上周站长到一座北方城市出差，某天晚上叫了一辆滴滴代步。路过当地新开发区时，滴滴司机指着路边一栋栋高楼，感慨不已：“这附近新房全都两三万，基本开盘就没。你看看，这晚上都不亮灯，这些人买了也不怎么住，上哪说理？”

这座城市所在的省份GDP堪忧，人口流失严重，站长身边的同事、朋友有不少人来自于此。他们中的很多人在北京买房无望，于是转而在老家的买上一套房。这房子虽说不住吧， 但买完心里就熨帖了。

在某种程度上，在大城市工作、在小城市买房已经成为一种常态，于是“人户分离”就成了一种别具时代特色的现象。这个词大家应该比较熟悉，但具体要符合什么标准才算严格意义上的“人户分离”呢——指的是居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道，且离开户口登记地半年以上。

夜幕降临，很多正过着人户分离生活的人回到合租房里，室友们嘈杂的吵闹声声入耳。而他们在千里之外可能还拥有一套属于自己的房子，崭新，安静，因为并没有人住在那里。月光清冷地洒向地面，照着隔断间里疲惫的人， 也照着老家孤单的房。

今天，站长就结合这种人户分离的现象，谈谈我国的空置房问题。空置房，是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。不过在本文，我们遵从大家对于空置房说法的使用习惯，泛指长期闲置、没有在市场上流通的房子。

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我国住房空置率已达“严重积压”

2014年6月10日，中国家庭金融调查与研究中心曾针对中国住房空置率问题进行调查，结果显示，2013年中国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中北京的住房空置率为19.5%、上海18.5%、重庆25.6%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%。

2017年，西南财大发布《2017年中国城镇住房空置分析》，文章显示：2017年一线城市住房空置率为16.8%，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%；全国城镇住房总套数为3.05亿，空置套数为6500万， 城镇地区住房空置率总体为21.4%。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上则为商品房严重积压区。

如果按照国际通行标准，我国的住房空置率绝对太高了，甚至已经到了商品房严重积压的范围。

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为什么我们有这么多闲房子？

为什么我国有这么多空房子？原因主要有以下几个：

首先是因为城市经济发展不均衡。众多资源在大城市集中，吸引了大量人口，导致了严重的人户分离现象。

很多人选择在大城市工作，家乡的房子长期闲置。也有很多人户口在农村，工作在大城市，房子在小城市，导致房子闲置。

国家统计局数据显示，到2019年，全国人户分离人口已高达2.8亿人，其中流动人口2.36亿人，占当时全国总人口的近17%。可以说，正是大量的人户分离现象，导致了严重的房产空置局面。

其次，空置房堆积还有一个重要原因，就是老百姓的惜售心理。以前几天在后台给站长留言的站友小王为例，她在自住房之外还有一套141平米的房子，属于重点学区的学区房，周围房价都在7000-8000多元，但她的房子房龄有20年，比较老旧，据中介评估大约只能卖到70万左右，远低于市场价。小王感觉不值， 所以一直没有出手。

其实小王的情况很多人都有共鸣，正是这种担心“卖亏了”的心理，让很多人对自己用不上的房子依然惜售，不到万不得已不会变现。抱有这种想法的人很多，也导致了空置房的增加。

最后，很多炒房客囤积大量房子，不租不售，只等房子涨价再出手，这也造成了空置房数量居高不下。

站长为此咨询了一位在深圳房产投资老手，他表示：“对于拥有多套房子的人来说，自身基本不差钱，现在重点城市依然有发展红利，所以我不会现在就把闲置的房子卖掉。”

房子不卖可以理解，为什么也不出租呢？这位老哥表示：“如果交给租赁平台，房子会被做成隔断间，搞得乱七八糟，后期恢复起来都有困难。如果把房子直接交给租户，可能会遇到一些不靠谱的人，租客素质如果不好，又会面临维权问题。”

老哥还透露，他的闲置房屋连装修都不做，因为没装修、不具备入住的条件房子，业主可以申请减免物业费， 这样投资成本也会有所下降。

空置房的出现有客观原因，也有每个人的主观考虑。不过归根结底，房屋大量闲置确实是一种浪费。太多买了不住不租不用的房子，让市场供需关系愈发紧张，房价居高不下，导致很多人望房兴叹，往长远了说，甚至还会影响人口出生率和社会稳定。

因为房子不仅是商品，还像车牌一样属于公共资源，如果很多人占有大量房屋却不进入市场流通，自然会影响后来人的置业。

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空置税是调控杀手锏

正因如此，有专家建议推出房产空置税，具体操作模式可以参考香港模式。2018年6月28日，香港地区发布主要针对一手房的空置期为超过6个月的房屋征税，税率为房屋总价款的5%，按年征收。为了抑制炒作，还向内地买家征收30%的印花税，效果立竿见影。

中原地产数据显示，2018年6月至10月，香港反映二手住宅走势的中原城市领先指数CCL下跌4.55%，香港有些区域如新界东大跌8.16%。

具体到楼盘，跌幅就更多了。嘉湖山庄两个月房价下跌15%，沙田第一城大跌19%，作为小户型行情风向标的太古城当时也跌了13%。

香港是典型的人多地少型城市，香港实际的建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地仅占7%。香港土地如此少,征收空置税后房价都下降了,更别说内地了……

如果内地实行房产空置税，那投机炒房者就会在投资前风险性、收益率以及房产空置税率进行充分的评估，慎重选择， 未来炒房的人也可能比现在少。

而且空置税开征后，空置的房子将会产生极高的空置成本，从而迫使持有闲置房屋的人将手中的房子抛售或者出租。若大量空置房源推向市场，也能极大缓解住房供需矛盾。这样不仅可以降低房价，还可以降低房租，房地产市场资源无法得到有效配置的问题就会迎刃而解，房价也可能恢复平稳。

所以说， 空置税才是终结楼市失衡的终极杀手锏。

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房产税，空置税，说说容易做做难，因为此税涉及部分税收制订者的利益。

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好几个亲戚朋友同学，都有多套空置房，即使住在同一小区同一单位的邻居也是这样，大多空置着，偶而出租，但被搞得一塌糊涂，出租费还不及重新装修费。