500多人买的房子 交付前却被法院查封登记

黄鹤绕碧树

买房子对很多人来说是一辈子的大事。

你能想象，花了全家人的积蓄向开发商买了房子，交付前却因为开发商的其他债务关系，导致房子被法院查封是怎样的悲剧吗？

张某等500多个购房者碰到的正是这样类似于“买到手的房子差点飞走了”的闹心事。昨天，象山法院的法官跟记者说起了这起案子。

故事：买了商品房还没交付竟被法院查封

张某是500多个购房者中的一个。

2014年至2015年4月期间，张某等500多位买受人购买了湖北某公司开发的500多套房子，双方签订了商品房（预售）买卖合同，并经当地住房和城乡建设局备案登记，也就是常说的“网签”。

房子是期房，当时还在建设中。签订合同后，张某等买家就安心等着房子交付。

意外却发生了。原来，宁波象山的李某和湖北这家公司之间因债务转移合同产生了纠纷，2015年3月，象山法院受理了这个案子。

该案经二审判决生效后，湖北这家公司公司未履行判决确定的义务，李某申请强制执行。因为张某等人购买的小区房屋，未过户，依然登记在房产商名下。2016年6月，象山法院依法查封了登记在该公司名下的上述房产。

据介绍，由于上述房产未办理过户登记，亦未进行预告登记，张某等500多户买受人不能享有（准）物权的对抗效力。同时，张某等人也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，依法无法排除执行。因此，张某等500多位买受人可能面临“钱房两空”的局面。

近日，经过象山法院的多方协调，李某和湖北该公司终于达成了和解，该公司通过其他方式偿还相关债务。象山法院也解除了对该小区房产的查封。这样，张某等买受人的房子也得以保全。

法官：备案登记和预告登记作用大不相同

张某等500多名购房者签订了购房合同后，又经过了当地政府部门备案登记，为什么在交房前，房子会被法院查封呢？

办理该案的法官介绍，购买期房的过程中，有备案登记和预告登记这两种登记类型。很多人不知道的是，这两种登记虽然都属于在国家机关进行登记，但是性质和作用大不相同。这也是大量房屋合同纠纷的原因。

第一种登记类型是备案登记。

商品房预售过程中，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30天内，报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案。

备案登记只是一种行政管理手段，不是物权意义上的登记，是债权合同公示的一种方式，不具有对抗第三人的效力。也就是说，经过备案登记的商品房预售合同仅仅表明该买卖行为已经纳入了行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同。但是，在产权过户登记前，商品房预售合同仍然没有物权效力，出卖人仍是该房产法律意义上的产权人。

因此，如果仅仅进了备案登记，在房屋未过户登记前，要想具有排除执行权益，就只能通过案外人异议进行，不仅要遭受诉讼之累，还必须符合法律规定的条件。

第二种类型是预告登记。

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

《物权法》第二十条予以了明确规定。进行了预告登记的房产，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条也规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

提醒：进行预告登记，避免“钱房两空”

“市民在期房时要记住，只有备案登记是不够的。”办案法官提醒，在房价高企的当下，很多买受人毕其一生，甚至举全家之力，方得一处安身立命之所，房产凝聚着一代人甚至几代人的财富总和。因此，在所购房屋不具备过户登记之前，只有对商品房进行预告登记，才能避免所购房屋成为“闹心房”，甚至出现“钱房两空”的局面。

根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律规定的其他情形。

另外，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人也可以单方申请预告登记。

记者了解到，考虑到现实中还存在大量未进行物权登记和预告登记现象，目前法律对未办理过户和预告登记的买受人，给予了无过错买受人物权期待权保护和消费者物权期待权保护。

具体来说，首先，两类保护情形均要求，书面的商品房买卖合同签订在先，法院查封在后；且已经按照法律规定支付了相应的款项。

其次，要满足各自特地的条件。无过错买受人需要对未能办理过户其自身无过错，最重要的合法占有所购房屋。法律上的占有必须是合法的、直接的占有，这对于购买期房的买受人而言，该原则保护空间十分有限。消费者保护条款则要求买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，该原则对家庭已有一套住房或者将所购房屋用于出租或商用的无法提供有效保护。

宁波晚报