本帖最后由 jason 于 2017-7-1 14:18 编辑
从最初的点式商业，到如今购物中心和大牌连锁店强势介入五年实战，杭州地铁商业跨入升级版
让乘客流转化为顾客流，不妨学学香港的模式
本报记者 华姣 王益敏
杭州地铁商战，其实刚刚开始。 如果说，起初地铁口小小的便利店仅局限于点式商业之争的话，那么，现在地铁站内及地下商业街，甚至贴近地铁口附近或相连的购物中心、超市，那就是经营范围、品种更为宽广的大战场。 钱江晚报记者发现，杭州地铁1号线整条线路共31个站点，其中有10个左右的站点与各大购物中心相邻。 比如，龙翔桥站就无缝对接了湖滨银泰in77与工联大厦；凤起路站有凤起地下商业街以及出站口的购物体嘉里中心；武林广场站则更不用说，周边不仅有杭州大厦、杭州百货大楼、武林银泰，就连新国大也可以直接从地铁口走个过道就能到达。如果地铁1号线转到4号线，那边还有万象城、来福士广场等，都离地铁口不远。 那么，在这个规模更大的新“战场”上，地铁商业到底能带来多少效益？能否开创出一个新的经营模式？未来的变革中，又有哪些城市的做法值得我们学习和借鉴？
地下黄金商铺的快餐店 要和地上一起抢外卖生意
早在2013年的夏天，杭州地铁就开始尝试“地铁+经营”的模式。凤起路地铁商业街，作为杭城的第一条地铁商业街，就是从那时兴起的。 这样的一条地铁商业街，到底运营情况如何呢？ 钱江晚报记者于近日多次来到这条地下商业街。在这条八成左右店铺为餐饮类的商业街上，除了早晚高峰，平时的消费量并不如人意。 一位做快餐的店铺服务员告诉钱江晚报记者，他们一天从店里卖出的盒饭套餐大约只有七八份，“支撑这家店的绝大部分收入还要靠外卖。”服务员说，因为周边多为写字楼，他们最近开始接受网上订餐，“我们地下的店和人家地上的店抢生意。”服务员说。 如此黄金旺铺，却很难让人流转化为客流，旁边一家卖杭州老酸奶的周阿姨道出了其中的缘由：“别看地铁站人流量这么大，来来往往他们都很赶的。”周阿姨说，对此，她也有自己的“独门秘籍”，“我基本靠喊的。现在人赶路有时候还看手机，我喊一下，能拉来不少生意。” 不过在这条商业街上，不少属于品牌连锁运营的大品牌公司，最近也出手“阔绰”。比如，肯德基店，在这条地铁商业街上最近连开了三个门面。 钱江晚报记者注意到，在这三家肯德基店中，其中有一家已经开始试营业。工作人员说，这家肯德基店面积大概在300平方米左右，共设有44个座位。而另外两家店分别是做外卖的和甜品站。“在人流量大的地方，往往越大的店铺越能吸引客流。”肯德基的一位工作人员说。
地铁无缝连接购物中心 为客户群“定制”商铺才能旺起来
如今，越来越多的城市商业体也借助飞驰的地下铁，提升自身客流量。与此同时，针对地铁不同的出口，商业体在店铺的布局上做足文章，已经成为新的趋势。 比如，从龙翔桥地铁站C口出站，就是湖滨银泰in77 B区负二层。作为杭城地铁与商场某一区域最无缝对接的成功特例，湖滨银泰in77在招商定位上结合地铁线有着独到之处。 钱江晚报记者发现，从湖滨银泰in77B区负二层出来，就是美妆、配饰以及零售，“这么布局是有考虑的。”相关工作人员表示，因为地铁连通了下沙高教园区和城市中心，“从这里下来的，会有一部分年轻为20-25岁的学生，我们就为这个客户群定制了这样一个区域。 按照湖滨银泰工作人员的说法，这个年轻群体大部分人的购买能力有限，而他们的定位，就是让这些人选择价格相对适中的年轻化品牌。工作人员透露，根据这个群体定位，湖滨银泰in77在招商时也会偏向潮流系列，包括日韩系的美妆护肤品集合店等。 据了解，湖滨银泰in77地下两层的商业面积在8000平方米左右，而客流量却跟地面C区也相差不大。相关工作人员告诉记者，“B区大部分的客流量都是地铁人流量带来的，可以说占整个项目的一半左右了。” 事实上，以打造“年轻人的潮流聚集地”为目的湖滨银泰，在里面商铺的选择上，也和地铁布局有很大关系。比如，从龙翔桥D口出站，因为这个站点多为上班族出入，就完美对接了工联大厦的美食城，聚集各类小吃、饮品，一下子让商铺热闹了起来。
他山之石 香港购物中心：六成都是“地铁上盖物业”模式
相关专家表示，杭州的地铁商业还并不成熟，在未来的发展过程中，其他城市的发展经验，值得借鉴。 事实上，香港地铁多年来一直被称为是全球最具商业价值的地铁之一，经济效益十分可观。 目前，香港共9条市区铁路线及一条机场快线，并在新界西北提供轻轨服务，总长约221公里，工作日日均运量超过546万人次，占香港公共交通总运量的48.1%。此外，港铁公司还在香港之外的6个城市运营铁路，全球员工超过2万名。 而香港购物中心中60%都属于地铁上盖物业，相关专家指出，香港地铁上盖物业的建设与营运模式已非常成熟，结合其国际旅游购物中心的城市定位，地铁与商业的完美结合使得这样的商业价值得以最大化，并带动了周边商业的发展。 另外，香港地铁在建造前期已经对未来的地铁商业的规划做了布局，而这样的布局直接实现了“乘客流”转化为“顾客流”。与此同时，由于香港地铁的规划，它同样能吸引着相当一部分的高收入阶层，这也无疑为地铁商业带来了一笔不菲的价值。 相比之下，和香港相邻的深圳地铁，却因为某些地铁站搭乘地铁的人流可以不经过地铁商业直接进出地铁站，而损失了一大笔“顾客流”。 相关专家表示，地铁和商业本质之间还存在着相互影响、相互助推的作用。比如，上海徐家汇作为最早拥有地铁的区域，其商圈的形成和发展与地铁功能有着直接的因果关系。 而地铁客流高峰在于一早一晚，未来，随着地铁的提升，一个城市的生活的进步，也或将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。
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发表于 2017-7-1 10:22
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