杭州楼市，越来越谨慎！

fangnu

土地流拍，这是上周杭州楼市最令人沮丧的新闻。

一向被称作楼市优等生的杭州，竟然也会流拍？毫无征兆，略显尴尬……

上周五土拍当天，其实杭州还挂牌了新的一批宅地，但在土地市场遇冷的背景下，这条消息显得有点冷清。

不过，大家也不必急着哀嚎。

仔细想想，土地卖不出去其实和房子卖不出去一样，都是正常的市场现象，这说明杭州土地市场和房地产市场，正在变得越来越谨慎。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。同理，土地卖不出去可能是因为价格不够合理。

举个例子，在杭州的房地产市场，临安是大家公认跌最惨的一个区域，新房市场非常惨淡。

但在二手房市场，临安的表现却一点也不差。

青山湖科技城板块的星汇花园始终排在成交量榜单前两位，很大一部分原因是“便宜”！单价仅1.4万/㎡的地铁房，让更多普通购房者可以低门槛入杭。

这就说明，只要价格合理，位置偏点也不是问题。而土地卖不出去，说明开发商判断这几宗地块的价格不足以吸引购房者。

从这个角度看，土地流拍对购房者来说也是一件好事，因为开发商已经从性价比角度，提前给大家筛选了一遍项目！

接下来，我们从这个角度看一看，上周五挂牌的5宗宅地究竟性价比如何，还有无可能流拍。

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杭州再现“百亿”地块？

把本批次挂牌，很多人把焦点都放在了杭政储出[2024]43号，未来科技城的巨无霸地块上。余杭区还给了它一个好听的名字——低碳未来社区。

该地块总面积达366.627亩（约24.4万方），其中住宅用地面积就有18.9万方。

如此大的地块价格自然也高，起拍价84.9543亿，不仅是今年挂地最贵的一宗地块，在杭州土拍史上也是罕见的。

很多人惊呼，难道杭州诞生一宗总价百亿级地块？毕竟只要溢价率达到18%就行了。

但分析一下就能判断，该地块总价破百亿几乎没有太大可能。

刚刚“流拍”的杭州土拍市场就说明，现在的开发商都很理性和克制。

低碳未来社区体量大，住宅套数有两三千套，以目前未科新房市场的表现很难做到快速去化。

而近85亿的起价，就算底价竞得也不是一个小数目，楼盘卖的越慢开发商的资金成本越高。

另外，该地块为是一宗混合用地，商业商务用地面积有5.4万方，这无疑又加重了资金成本。

以现在的行情，开发商拿这么大体量的地块一定有风险，踏错一步就会越走越难，要想有争抢，还要高溢价，几乎不太可能，最终它“底价成交”的可能性还是很大的。

从地块条件来看，紧邻超级红盘杭珹未来中心，与地铁3先换乘站绿汀路站很近，与最近发布的杭州新中心中轴线也不远，也算未科优质地块了。

不远处27200元/㎡的绿汀春晓爆火，说明未科不缺购买力。那么36100元/㎡的低碳未来社区，市场接受度究竟如何呢。

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钱江世纪城宝地接力

杭政储出[2024]42号地块位于钱江世纪城，对面就是建发红盘朗云，距离地铁2号线盈丰路站、SKP都不远。

这样的区位，依然是46000元/㎡的限价，注定未来住宅不愁卖，下个月土地也会遭遇争抢。

该地块出让面积仅10577㎡，容积率2.5，可建地上面积只有2.6万方，大约只有一百多套。

拿地总价不高（起价约7.6亿），资金成本较低，未来房子又不愁卖，一百多套房子一次性就能卖完，风险是极低的，只要不拍出一个高得离谱的楼面价。

与大体量的未科低碳未来社区地块相比，世纪城这宗宅地正好相反。

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钱江新城二期继续接受考验

钱二是杭州起点最高的板块之一，新房限价处于一线。

但一直以来，钱二除了住宅项目以外几乎没有高能级项目落地，特别是今年又被爆还有一大批宅地待入市，大家都开始对其板块前景有所质疑。

本次挂牌，钱二继续供应宅地。

杭政储出[2024]39号地块位于六堡地铁站以北，附近有红盘潮映万象轩和潮映华岸府。

不过，39号地块并非沿江地块，没有一线江景，且北侧挨着钱塘快速路高架桥，要达到红盘级别应该有难度。

当然，芝澜月华的成功也证明，非一线江景和挨着高架也不是大问题。

只要开发商品牌有号召力，产品也足够硬，以钱二的地段还是能卖的不错的。

毕竟39号地块的限价（61500元/㎡）要比芝澜月华、潮映万象轩、潮映华岸府都要低。

接下来就看，在源源不断的供应下，钱二还有多少潜在购买力，开发商有没有信心继续挖掘。

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丁桥压箱底的宝地

与钱二相比，虽然同属上城区，但丁桥的关注度显然要低很多。

但丁桥这次挂牌的宅地，绝对算得上是板块内压箱底的宝地。

杭政储出[2024]40号地块位于去年销售的桃境满元里的斜对面，相比之下40号地块与龙湖天街、桃花湖公园、地铁站都更近。

区位条件更优的情况下，40号地块的容积率竟然还更低，只有1.6，而且限价不变（34370元/㎡）！

这种价格不变，升级产品的地块，未来肯定会吸引不少地缘性购房者。

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国际滨补仓刚需供应？

滨江是杭州打工人最集聚的区域，又是让打工人爱而不得的区域。

滨江区面积不大，但大部分区域都是江景核心区，限价高，开发商也喜欢做大户型，总价动辄千万级，让普通打工人难以触及。

好在，滨江还有限价“只要”4万/㎡的浦沿！

不过，浦沿也慢慢开始走高端路线，市面上的户型面积也越来越大，这也导致滨江的购房群体外溢到了之江。

去年开盘的浦乐单元的朗拾滨屿，算是让滨江打工人又一次看到了希望。

虽然地铁不太方便，但如果工作生活圈子都集中在滨江区，限价39000元/㎡的浦乐单元还是很划算的。

本次挂牌的杭政储出[2024]41号地块就在朗拾滨屿附近，限价不变，就看开发商能不能用产品抓住国际滨嗷嗷待哺的打工人购房群体了。