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来自权威的预测:房价见顶的四大信号

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发表于 2004-11-11 20:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
房价见顶的四大信号
  此次杭州房价见顶,有四大信号。
  在国家此轮宏观调控中,重要的一个手段就是实行新的土地供给政策。但目前的结果是,新土地供给政策造成的供应量过少,致使房价猛涨。前几年高速上涨的杭州房价似乎是强弩之末,房价出现了徘徊状态,显示出杭州房价上涨的空间业已提前释放,再无力快速攀升而见顶的苗头。
  10月中旬,浙江省统计局城调队调查表明,浙江省第三季度房价涨幅开始回落。今年第一季度,杭州房价同比上涨10.5%,第二季度同比上涨11.8%,而到了第三季度为10%。
  10月19日,在刚刚结束的杭州举行的第五届人居展上,房价较上一届只微涨了3%,比上届高达27%涨幅要低得多。
  第二个信号,是杭州的楼盘放量远远超出前几年的同期,供应量急剧放大,从一个侧面反映出杭州楼价式微之势。今年1—6月,杭州楼盘新开工量为155.35万平方米,而2002年杭州全年为181.78平方米,2003年1—11月为208.18平方米。而同时,楼盘的销售速度明显放缓,并出现杭州楼盘罕见的打折现象。
  而此前杭州的楼盘放量不多,其实与开发商的囤房待价而沽的售房心态有关。浙江腾达房地产开发有限公司总经理陈华才透露,在杭州商品房登记预定往往是有水分的,可能是开发商故意“限量”供应,制造供不应求的气氛。
  第三个信号就是,目前,杭州的主要出售、租房网站,尤其是“住在杭州”网站的出租房数量,入夏以来,相继增加了十多倍。为什么杭州的出租房猛增呢?一方面,显示出杭州拥有购买力的人因改善住房条件而购买第二套住房的行为业已完成,即杭州居民的购买力已开始下降,购房行为减少。另一方面显示出投资行为较为普遍,如出租房当中许多为才建成的新房。
  毋庸置疑,投机行为也会加大房地产市场的风险。从供给来看,分散在业主手中的二手房源,同样也是供应量。据不完全统计,杭州二手房市场中,有将近一半的房源为1998年以后建造的新商品房,甚至有部分是期房。因此,空置房不在开发商的手里,而是积压在炒房者的手中。
  最为关键的是,来自官方的两次调查报告,均显示出房价似要见顶的强烈信号。9月,浙江省统计局企业调查队发布的《浙江房地产市场发展研究报告》,首次发出预警:目前浙江房地产市场泡沫已经膨胀,已进入警戒区,若任其发展,楼市泡沫随时可能破裂。这是省内权威部门首次发布楼市泡沫预警。
  据浙江省城调队最近对全省11个市1300户城市居民抽样调查,有84.6%的市民表示难以承受当地的商品房价格,表示还可以承受的占14.9%,表示完全可以承受的只占0.5%。
 楼主| 发表于 2004-11-11 20:39 | 显示全部楼层
2004杭州人居展为杭州楼市注射了最后的一剂强心剂,杭州楼市的丧钟终于敲响
发表于 2004-11-11 21:58 | 显示全部楼层
好好好,终于快轮到我们做主了
 楼主| 发表于 2004-11-12 17:25 | 显示全部楼层
对于楼市的涨跌,各人有各人的立场,看涨看跌都很正常。楼房作为一种商品,自应遵循价值规律和市场需求。从价值规律来说,公寓住房的价格应在人均可支配收入的10~20倍左右。如美国,加拿大,澳洲等国家,一般都低于10倍,日本,新加坡等人口多,土地少的国家,在10~15倍之间。中国刚开始发展,在20倍左右也是正常的。但现在杭州地区已达到80倍,这就不正常了。
对于市场需求,杭州的人均居住面积已达27平米以上,居住面积不足17平米的都是低收入群体,房价在3000元/m时就已经望房兴叹了,因此他们不可能是楼市的需求者,这部分人在杭州约占30%。收入超过1万1(杭州人均可支配收入)的群体的80%的人现已拥有两套住房(保守估算,杭州在等待出租的住房不少于30万套)。这部分人约40%。还有30%的人,有一半的人过于保守,根本不会投入房地产,而另一半人则在观望。但总的来说,想买房的人大多数是出于投资。
从投资的角度来看。投入房产的收益至少应大于国债的收益。目前在蒋村一带的二手房约8000元/m,120m2的住房的投入是100万元(加税费),租价不到2500元/m,因此收益率不足3%。因此投资房产者与投资股市一样,主要靠差价获利。
投资房产者认为中国人多地少,而且正在加快城市化进程,农民都会进城定居,因此需求很大,楼价必涨。其实这是很大的认识误区。农村城市化未必就是要农民都到大城市定居。美国,新加坡,日本的城市化水平很高,但未见得有多少大城市。近的就拿义乌来说。义乌的城市化进展也已相当高,但绝大多数都是就地安居,并未进城。义乌也很发展,在杭州买房者不少,但很少会有人到杭州居住,因为他们赖以生存的基础在义乌。同样,在杭州买房的温州人,台州人也很少会来杭州居住。因此真正的楼市需求者并不如有些人想象的那么多。既然买房是为了等待上涨后再出售。那末,一旦房价滞涨,就会引出大量的抛售楼盘。
此外,还有一个因素也是很重要的,即对于年轻人来说,如果杭州的收入和支出过于(包括住房支出)不对称的话,他们没有必要一定要呆在杭州。从浙大来看,多数浙江籍的学生都表示毕业后将不在杭州工作。人才的流失将极大地降低流出地的发展,一旦周边地区的发展超过浙江,则浙江不复是聚人之地,就连自己的人才都难以保住,结果会导致楼市的真正崩溃。
发表于 2004-11-12 18:37 | 显示全部楼层
发表于 2004-11-13 14:25 | 显示全部楼层

好文
 楼主| 发表于 2004-11-13 14:34 | 显示全部楼层

楼市降温——经济规律使然

当人们对杭州楼市议论纷纷,一片混沌之时,宁波楼展传来了与杭州人居展回然不同的消息。宁波楼展中除了不多的外地投资客以外,各展位都十分冷清。这一现象印证了浙江楼市即将降温的事实。
杭州人居展后,媒体配合房地产商大肆宣扬楼市涨价论,更有个别所谓的“经济学家”和“房地产专家”声称杭州楼市”没有泡末“,甚至还可以再升几倍云云。但仔细地分析一下人居展后的交易细节,就不难得出楼市即将降温的结论。
      其一,成交较好的楼房都是如龙门公寓等地处市中心、小户型一类,且购买者多为外地人。他们一部分是因为子女在杭上学或即将来杭上学。另一部分则被楼市的赚钱效应所惑,手中又无实力,因此只能以总价较低的单身公寓为目标。
      其二,人居展后,二手房上市的挂牌速度急遽上升,且抛售的多是台洲和温州等地的投资客。从报料分析,人居展有买房意愿的也多是台洲和温州人。这不是很矛盾吗?其实并无矛盾。温、台投资客参与本届人居展并非真要买房,他们真实的目的是借此拉抬房价,造成房价将加速上升的假象,从而可以达到高价脱手以有房产的目的。
      其三,尽管网络和报纸上挂牌的房价仍然”坚挺“,但从成交的实际价格来看,房价事实上已经下滑。周二的《都市快报》正式报道上周的二手房挂牌价下降0.27%,这是5年来的第一次。尽管媒体声称成交回暖,但真实情况并非如此,大多中介公司仍是门可罗雀,入不敷出。
      由于杭州大多中等以上收入的居民已完成二次置业(即手中有2套以上房子),而低收入者又不可能成为房市的需求者(除非房价降低到2000元/m2以下)。真正的需求者则只有近年留杭的大学毕业生了。由于杭州的收入低于苏州、无锡、昆山等江南城市而支出却远远高于这些城市,因此他们没有理由必须在杭州成家立业,大多会选择离开杭州。
      由此可见,杭州楼市的真实需求远没有有些人估计的那么大。相反,杭州现在等待消化的房屋数量却十分巨大(估计多于50万套)。在楼市以达天价的 时候,这样的境况必将使杭州楼市降温。
 楼主| 发表于 2004-11-13 16:11 | 显示全部楼层
杭州,一个给创业梦想者无限伤痕的城市。
 楼主| 发表于 2004-11-13 19:09 | 显示全部楼层
杭州是谁的天堂?但绝对不可能是杭州人民的
 楼主| 发表于 2004-11-13 21:04 | 显示全部楼层
uu,go
发表于 2004-11-13 23:20 | 显示全部楼层
杭州的房价加油降啊!
发表于 2004-11-13 23:44 | 显示全部楼层
哈哈,有希望了
 楼主| 发表于 2004-11-14 10:31 | 显示全部楼层
大家都来发表见解,关心杭州,关心我们自己
 楼主| 发表于 2004-11-14 13:16 | 显示全部楼层
安得大厦千万间,令天下寒士尽开颜
为何经济适用房如此少?!
发表于 2004-11-14 14:08 | 显示全部楼层
杭州市的房价降不降主要取决于政府的政策,有国平同志在,你们不要有任何幻想了.
 楼主| 发表于 2004-11-14 16:10 | 显示全部楼层
杭州是国平的天堂,人民的地狱?
发表于 2004-11-14 16:13 | 显示全部楼层
快跌吧!
这样我才买的起房子!
 楼主| 发表于 2004-11-14 17:07 | 显示全部楼层
不用着急,你总会买得起的。
 楼主| 发表于 2004-11-14 19:36 | 显示全部楼层

这些数据说明了什么

"据资料显示,近年来浙江省房地产业发展迅速,1998年至2002年五年间,房地产投资总额2120亿元,年均增长27.6%,拉动GDP增长2.44个百分点,已成为我省重要的支柱产业和经济增长点。“
——由此可以看出房地产业在浙江的发展只所占的地位。如果扣除房地产业的因素,浙江的发展不一定能比得上江苏。
”根据国际经验,房地产业发展到一定阶段,住房二级市场的发展将进入快车道,其交易规模最终将超过一级市场,例如美国、英国等发达国家。"
——也就是房地产业接近饱和的时候。
"就我省的情况来看,住房二级市场虽然还处于发展初期,但二手房交易量增长十分迅速,其中杭州2003年二手房成交面积达到了252.6万平方米,而温州的二手房交易量已是新房的两倍。"
——说明温州的房产业已开始走下坡路,难怪温州人要到外地炒房。
"据悉,在信贷紧缩的背景下,该行已明确将个人住房贷款列为优先发展的业务。到10月底,全省建行个人住房贷款余额已达到271亿元,当年新增69亿元,增幅为34%,其中针对住房二级市场的个人再交易住房贷款余额为23.6亿元,当年新增9.8亿元,增幅达到了71%"
——住房二级市场的个人信贷在宏观调控的情势下急剧增加,一是说明房地产业投资风盛行,其次说明个人负债情况(即所谓的城市负翁)的普遍。
发表于 2004-11-14 20:03 | 显示全部楼层
只有政府的导向才是最关键的,所以确实是国平的杭州!在所有的论坛中,只有 LANGMUER一个人能拿出有效数据来说杭州房价会跌,其他人都是在顺应自己的意愿。谁都想房价跌。要知道他提供的数据来源也是政府的传媒,其可信度可想而知。
发表于 2004-11-15 10:00 | 显示全部楼层
要再等2、3年的,那时候才会降(如果ZF愿意控制的话)
 楼主| 发表于 2004-11-15 16:32 | 显示全部楼层
政府确实对房价的导向起很大的作用,尤其是中国这样一个由指导经济转向市场经济的国家。但不管你是社会主义还是资本主义,经济规律都是不可违背的。文革的十年我们任意地违背了许多规律,最后吃亏的还是我们自己。
 楼主| 发表于 2004-11-15 17:03 | 显示全部楼层
现在杭州市政府也在为杭州的楼市忙得不亦乐乎,10月的人居展刚刚结束,11月初就要推出房交会,11月下旬还有一个楼居展。这都为了什么呢?这一切明白无误地告诉我们:现在杭州的楼市不太妙!
发表于 2004-11-15 18:32 | 显示全部楼层
有的托也把杭州政府看的太厉害了,政府不愿意降就降不了吗?杭州政府这点资金实力托的起如此高位的房地产市场吗?如果他们自己就可以保证房价不跌的话,又怎么会天天通过媒体骗老百姓买房子?日本够有钱的吧,香港够有钱的吧,房地产垮了就是垮了,毫无办法。房地产市场最终还是要靠民众买单才能撑下去,没有这个基础,一切都是枉然。
 楼主| 发表于 2004-11-15 19:56 | 显示全部楼层
房价过高问题真正令人们担忧的并不仅仅是买房的事,而是杭州的经济发展是否有后劲,是否有活力的问题。若想生活在杭州,谁都不愿意眼看着杭州逐渐地被周边的城市甩在后面。目前的楼市政策将会严重制约杭州发展的话题绝不是危言耸听,看看苏州吧,她已经超过了杭州(去年长三角城市排名时还没有一个江苏城市排在浙江城市前)。如果杭州还继续热衷于炒房,无锡、南通、常州等周边城市用不了多久就都会超过杭州。
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