转 写字楼投资的四大要素

818嫩崽

地段!外形!长线价值!
写字楼投资，选择物业是决定性的第一步。
2006年年末，五合智库总经理邹毅把某海外基金客户带到上海徐家汇某处欲进行整售的写字楼，进行项目考察。“老外”看了一眼所谓的甲级写字楼，转身便走。“国内好的写字楼太少。什么是甲级，没有一个定论。”邹毅说。那么究竟什么样的写字楼才会受投资者青睐?第一看地段。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市土中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。
除此之外，关注区域的持续放量，以防由于市场供应过大造成写字楼贬值都应在购买者考虑的范围之内。
第二看外观。写字楼的形象往往被知名企业作为仅次于区位的重要因素，同时，时尚、先锋的外立面也能够基本保障投资者近几年内不至于花费更多的修缮费用。
第三看品质。秀外还需慧中，交通的便利程度、停车场的设计是否合理甚至大堂的品位和布置如何、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等都是海外基金纳入考量的范围之内。除此之外，周边自然景观同样被考虑在内。
第四看物业服务。写字楼增值和保值是通过物业管理服务来实现的，包括中国香港在内的很多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值。海外基金往往更青睐国际性的物业管理公司。
目前，国内的大单写字楼购买客户分为两类，一类是大型的国有企业，另一类是港澳台客户、专业投资机构和投资基金。
根据国际专业理财公司的计算，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益15年＝房产购买价”。若15年内物业总收益大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。
除此之外，按揭的还款方式也是投资前重要的考虑因素。在贷款利率方面，写字楼要高于住宅近1％。另有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，这些约占投资额的20％左右。
而在投资之前，计算写字楼的年回报率，以判定其是否具有投资价值是十分必要。
上海高端商业市场呈现三大特点
点状商业街区增多。最早的淮海路、南京路等传统商业街发展到了徐家汇商圈、陆家嘴商圈等块状商业中心，未来市内高端商业地产还将依托轨道交通的分布，逐步由轴状、块状向点状分布发展。
西区商圈加速发展。新一轮城市规划如虹桥机场扩建及交通枢纽建设、铁路上海南站交通枢纽、徐家汇交通枢纽等都将加速西区商圈的发展。
新老商圈齐开花。上海不会出现欧美城市曾出现的市中心“空心化”现象。未来上海市中心的高端商业地产市场依然优势明显，几大商圈都有新的商业项目在建，如南京西路的越洋广场、会德丰，南京东路商圈的洛克菲勒商业项目，陆家嘴商圈浦东大道东方路李嘉诚的世纪大都会项目，徐家汇商圈的兆丰小闸镇项目、弘基广场等；新商圈也在快速成长，如五角场商圈(万达商业广场、百联又一城、麦科特金亿广场)、曹安路商圈等新型商圈也将在未来3—5年内逐步建成。
港资内资联手出击商业地产
内地房地产宏观调控仍在持续，由于商业地产行业以商业物业出租和出售为主，相对住宅行业来说，业务模式受宏观调控风险的影响较小。因而，越来越多的开发商开始将发展重心向商业地产倾斜。日前，香港地产开发商新鸿基地产宣布，将与合景泰富地产及富力地产携手在广州珠江新城，发展集甲级写字楼、时尚商场、顶级酒店与服务式住宅于一身的庞大商业综合项目一“猎德项目”。
富力地产董事长李思廉昨日表示，整个项目总地价达46亿元，总投资额100亿元，新地、富力及合景泰富所持权益各为1／3，预计明年中动工。李思廉还表示，内地上周调升存款准备金串1％至14，5％，此举的心理影响大于实际。他认为，由于内地对住宅的需求强劲，未来在经济向好带动下，对发展商影响不大，相信楼市过热的情况会得到解决。
商业地产成功经营的关键
销售只是一个商业走出成功的第一步，特色精准的商业定位、思路清晰的招商政策、严格细致的商业管理这些因素综合起来才是决定一个商业项目是否成功、商铺投资者和经营者能否共赢的合力。从目前形势来看，成功销售的商业常有，成功经营的商业项目却不常有。
在商业地产的投资和经营过程中，如何规避由此带来商业地产置业风险成为商业投资和商业经营成功的关键，以下是商业地产置业中需要关注的问题：
第一，评估商圈的发展潜力。要考虑到投资项目所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，其选项点是否合适，评估其是否
有发展的潜力；
第二，开发商实力和品牌。因为商业地产是资金要求高，专业整合能力要求强的房地产高难度产品。要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最
主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。有没有政府、战略合作者的支持；
第三，经营管理公司的能力。商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商则万事大吉了。但是没有经营管理、业态定位、招商等原因，许多经营困难，所以在投资时要充分注意经营管理公司的能力；
第四，定位。每个商圈都有其合适的商业定位，定位就像鱼和水一样的关系，有的鱼就是适合这样的水，不适合就有可能死亡。定位要看其主
题、业态、业种的定位。还要看其有没有主力商家，主力商家是否有集约力，进行风险判断。业态是发展的原动力，经营是核心，如果没有准确的前期业态规划，后续经营就无从谈起。
第五，评估投资回报与风险。购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值，判断回报的最有效方式，是看租金收入是否能尽快回收前期投入。在计算回报的时候，要考虑空置期。最简单的方法是：售价：年租金／租金投资回报。可以选择同地段同类物业租金进行对比，在对比时可以保守一点。再将年回报率与其它投资产品作一个理性比较，从风险与回报进行比较。尽量客观、理性的评估自己所能承受的风险。