兔子谈房子--房价,品质,风水,装修,维权....

借你的肩膀靠下

支持先

百荷

人呢

百荷

飞啦

兔兔会飞

原帖由 百荷 于 2006-4-11 13:03 发表
错了吧.建筑材料上长,房子降价.开发商不是傻瓜.

但是开发商在生意不好做的熊市里还是要做生意的,现在房子的降价并不是从合理的价位起降,否则那开发商岂不都要赔钱了?

现在的降价,是从以前的"暴利"的基础来算的.在2005年初开发商是暴利生意,就算从那时最高的价打个对折他们还是会赚!

从去年中房市走熊开始,楼市还没有跌掉一半,最多的大约只跌了1/4-1/3,所以再跌一些还是会赚钱,只不过赚少一点罢了.

太阳mm

好文章！！
搬个凳子慢慢听兔子讲课

短剑在闲逛

好，学到一点

小钢泡

LZ怎么看滨江 我指的不是现在
而是08年以后

百荷

房子降价,同时质量也在下价,不可否认的是高挡的楼盘,质量和服务也所保证.

兔兔会飞

原帖由 小钢泡 于 2006-4-12 09:42 发表
LZ怎么看滨江 我指的不是现在
而是08年以后

滨江两年后入住率会增加,配套设施不会比市政府要优先发展的城西快,但是还是会比现在好些.

跟现在的价位比:江景房会涨,生活便利的小区会小涨,其它的先跌后稍反弹或持平,比现在的价要差.

上术价是以现在的人民币值来算的,今年通膨会约5%,比去年高,明年后年也不会低多少,所以两年后房价没有"增加"(请注意钱贬值时后价位的"增加"并不是涨)超过10%的话房子就是跌了.

兔兔会飞

2006,4,11,中证网消息:

日前,建设部住宅产业司司长沈建忠表示,当前宏观调控对对房地产结构性矛盾的影响并不明显,对于部份热点城市将动用行政手段予以调节.作为住宅建设主管部门的负责人,沈建忠的表态对热点城市的房地产市场而言,应是一个很重要的信号:调控力度还将加大,且会以新的形式进行.

兔子曰:

杭州没像上海那样去年被中央大宰,对中央的政策是阳奉阴违,现在看看还能够撑多久.兔子预料必将大量推出平民化之住宅.

将来会跌得最多的是现在价位仍然很高的平民化的二手房-小户型.

大笑一声

比较同意你的观点和分析！支持！

通货膨胀的厉害啊，娘的，钱都不值钱了，什么都涨，就是工资不涨！

兔兔会飞

有人问兔子下面的问题:

你好，很高兴认识你，我是在搜房网南岸花城的业主论坛里看到你谈关于房产的帖子，个人觉得说得不错，很客观。我是学经济学的，但对于房产研究不深，只停留在大学所学的那一两本书本之上。现在我要为母亲在杭州物色一套住房，

但由于来杭州时间不长，对杭州的房地产市场不太了解，我也是第一次买房，所以希望能得到你的帮助，帮我分析一下，谢谢！

我们的大致情况是，资金大概有40-45万，

想要一次性支付；对房子的期望是两室（三室恐怕资金不够）的，高层，近郊，交通便利一点（一年内应该不会买车），周边配套可以不完备但也不能没有，小区环境好，周边环境也不要太杂；打算自住，也可以作中长线投资（三年之内不会卖）；最好是能在今明两年交房的（因我是租房，尽快入住节省租金）根据以上情况，你能否推荐一些楼盘呢？另外，也希望能分析一下，现在在哪个板块买房比较好，升值潜力大。谢谢你的帮助。

另：我自己的看法是从居住条件和升值潜力综合来讲，城西可能比较好，其次是滨江和夏沙，至于萧山，我今天去看了戈雅公寓的现场，觉得周边人员太杂，交通也不便利，可能我现在还不适合在那边买房。


兔子答:

你的经济能力正是现在的"中产阶级",还不到目前开发商建房与卖房的重点对象:"小资阶级",市场供应不足,房价物以稀为贵,所以在目前不可能买得到你说的这种性价比的房子.你的价位目前只能在萧山的边区(连市区都不够格)或是下沙才能有买得到的房.不然就只有买较旧的二手房.

但是从兔子在楼上新发布的新闻看来,中央要解决小民住的问题,定会对不合作而联合开发商托市的地方政府开刀的.预计就是这两年内.

所以,除非你现在急着要买房自住,否则你说的房子房价在未来的一两年后算上通膨后一定是跌.

所以把钱放在银行做一年期的定存(利率还会涨的),或是买公债.等过一两年后你会省的多些,也就是说,以现在你可以买到的房来比,一两年后你长了利息的钱可以买到更好一点的.

奇乐文化

ddddd

cskyer

踩，钉子鞋

兔兔会飞

新华网上海４月１３日专电（记者蔡国兆、彭勇）房产开发商继续加大土地储备力度，珠三角、北京等地楼价飙升，上海房地产市场出现“转暖”迹象。有关专家分析指出，中国房地产市场“虚火”未退，有关方面应尽快拓宽民间资本投资渠道，防止资本在房地产行业扎堆，造成更大的房产泡沫。

    房地产商：囤积土地“内火”依旧

    房地产市场宏观调控已满一年，中国房地产市场的“高烧”是否真的已退？业内专家分析指出，从部分地区楼价增速减缓看，房地产市场确实已出现“降温”迹象，但透过部分地区“降温”的表象，中国房地产市场实际上“虚火”依旧。

    一批房地产上市公司近期披露的年报显示，在国家加大宏观调控力度的２００５年，房地产开发商一个重大举措是加大土地储备力度。其中，“复地”新增约１５２万平方米；“万科”新增６５１．２万平方米。

    申银万国证券研究所高级分析师陈昱新对记者说，目前国内一些房地产上市公司的土地储备已经达到２至３年的开发规模。记者接触到的资料证实了这一判断：金地集团，２００５年末土地储备５００万平方米；富力地产，截至２００６年３月拥有总建筑面积约９４０万平方米的土地储备；中华企业，到２００６年末土地储备仍将保持在３６２万平方米……

    虽然一些房地产企业出现了资金链紧张甚至断裂的情况，但房地产商总体仍然看好房地产市场。江苏吴江鹏翔房地产开发有限公司副总经理甘斌对记者说，只要撑过这两年，房地产市场肯定还会再火。不管人们是否相信，这确实是不少国内房地产商对未来的真实判断。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，他曾经对万科、中海、合生创展、金地、招商、首创等房地产公司４０余名决策者、管理人员、研究人员进行过调查，并参加过不少公司的内部会议。他说：“从传来的信息看，几乎所有业内人士都看好房地产市场未来走势。”

    正是基于这一基本判断，各地房地产商一方面通过延期竣工、暂缓新项目等手段规避市场风险，另一方面又通过招投标、合作开发、收购其他公司项目等手段继续储备土地。

    消费者：无法割舍的房市投资情结

    房地产商看好市场前景，消费者也依然对房地产投资抱有期望。去年以来，消费者对楼市开始持观望态度。业内人士指出，今年３月上海房地产市场出现的成交量“井喷”就是观望群体的一次“试探”。

    来自上海官方网站“网上房地产”的统计显示，３月份上海商品住宅交易量强劲反弹，达到１７９．６７万平方米，与２月８２万平方米的成交面积相比，环比增幅高达１１９％。这一成交规模已经达到了去年调控政策出台前的水平。

    “在某种意义上，这段时期的观望本身就是一种长期看好。” 陈昱新说。他认为，在目前的大类资产中，无论是股票还是债券，近几年回报率水平都不能令人满意。各类收藏品：字画、邮票、古董、黄金价格鸡犬升天，关键的原因就是大量的货币财富无处可去。作为重要资产类别，房地产的吸引力不俗。

    截至２００５年末，我国城乡居民储蓄存款余额已经超过１４万亿元。这笔社会财富在寻求不到更为可靠的投资路径时，房地产业无疑会成为投资的重要考虑。而这一趋势也在地方政府和银行政策等“外部信息”的影响下得以巩固。

    专家：进一步加强调控拓宽投资渠道

    近来陆续浮出水面的“外部信息”对消费者态度产生了重大影响。３月，杭州市房管局、公安局出台《外地人在杭购房入户试点办法》。该办法称，“为进一步吸引外地人来杭购房置业，推动房地产市场交易，促进房地产市场健康发展，”在钱江新城、经济开发区、滨江区购房达到一定价值和时限，可申请办理１户杭州户籍。与此同时，沪、苏、浙三地银行纷纷明里暗里“松绑”个人房贷,提高贷款成数，优惠贷款利率。而“取消转按揭”“购房退税”等救市声也时有所闻。

    “政府、银行肯定会‘托市’，这是房地产商和消费者普遍的看法。房地产商热度依旧，消费者投资情结难解，这两种效应叠加带来的结果可能是，房地产市场‘泡沫’会越来越大。” 陈昱新警告说。

    陈昱新对上海、北京、南京等１２城市的房价收入比曾经作过一个详细的研究。“平均值在６倍以上，已经明显偏高！目前我国不少城市已经出现城市居民难以承担房价压力，自住购房动力不足的问题。” 陈昱新说。

    房地产商囤积土地，消费者投资性需求继续看好市场，部分城市居民已经难以承担房价压力，一系列的现象表明，如果不继续采取有力措施，中国房地产市场有可能会出现一个“泡沫”积累和破裂的过程。

    上海房地产界独立评论人顾海波认为，当前房地产宏观调控效果刚刚开始显现，房价相对于近两年仅初步具有松动迹象，有些地方就急于放松银根（个贷）和积极“救市”。这种行为有悖中央宏观调控初衷，对房地产市场的长期健康发展将产生不利影响。他说：“有关方面应进一步加强宏观调控。这一过程中，地方政府应摒弃只顾地方利益、近期利益的短视行为，一方面继续把好土地、信贷两个闸门，另一方面继续遏制投机、抑制投资，防止宏观调控成‘空调’。”而陈昱新则认为，国内投资渠道的‘贫困’是房地产业泡沫难消的重要原因之一，有关方面应尽快拓宽投资渠道，防止民间资本在房地产行业扎堆。（完）

小尼莫

好好学习！

兔兔会飞

2006年04月14日 京华时报 :

    “开发商的利润率到底有多高？有的地产大腕说“一年下来也就7.7%”，也有另外的大腕说“大概在20%左右”。今年两会时，前中国首富、新希望集团董事长刘永好说：一年做房地产的收益超过做十年农产业的收益。至于网民在网络上，则是从来没有停止过对“开发商牟取暴利”的指责。

    在采访中，有同意通过不具名方式透露内情的开发商对记者表示：市场好的时候，原计划卖八千的房子，最后一万八卖掉了，你说利润率有多高？”  

    非上市企业嘴上说:利润不高

    目前，绝大多数的房地产企业并没有实现上市，相比于上市公司，这部分企业的财务透明度不高，因此，在谈到利润率问题，这部分企业说法最为多样。

    4月初，在北京举行的一次房地产界活动上，有地产大腕表示，该企业的净利润率“一年下来也就7.7%”。此前，与网友聊天时，SOHO中国董事长潘石屹表示，“房地产的极限净利润率是26.6%，媒体上常常有90%、50%利润率的说法，都是没有根据的”。

    2005年中，国土资源部通过调研数据，曾对房地产商的利润率问题进行过分析，结论是北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4%。目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地竞争激烈，导致炒作之风盛行。

    上市企业面上说:利润不少

    非上市企业由于财务的不透明，或许说法不一，进行诸多掩饰，但已经上市的企业在利润率的问题则无可回避。按照规定，上市公司必须公布相应的财务数据，从相关报表看，部分上市房地产公司的利润率正好符合国土部的调研结论。

    从2005年的财务报表数据来看，万科2005年的房地产主营业务利润率为29.22%，相比于2004年增长了3.47%；招商局的房地产主营业务利润率为23.67%，比2004年增长了5.72%；金地集团的毛利率为38.04%，比2004年上涨了10.78%；业务主要集中在上海的中华企业主营业务利润率为30.98%，该利润率比2004年还回落了4.21%；北京城建房地产销售利润率为22.13%，比2004年增长了5.02%；陆家嘴在土地使用权转让业务上的利润率为66.92%，比2004年上涨了15.5%，在房产销售方面的利润率为20.01%，该利润率比2004年还回落了10.29%。

    上述数据均选自具有相对代表性的上市房地产企业，从上述来自房地产公司报表的数据可以看到，近两年上市房地产公司的利润率普遍在30%左右。

    分析师说:财务报表或藏利润

    30%的利润相对于其他行业，已经是非常高了。但是就面对上市房企财务报表披露的30%左右的利润率水平，相当一部分证券分析师也表示了不同看法，多认为有房地产公司通过种种财务手段，对企业的真实利润率进行了调整，隐藏了部分利润。

    3月中旬，万科发布了该公司的2005年度报表，报表显示公司2005年实现销售面积231.8万平方米，增长41.5%；销售收入139.5亿元，增长52.3%。年末，公司结算面积176.9万平方米，结算收入103.8亿元，已售未结面积达65.7万平方米，金额计48.7亿元。  

    有几位证券分析师对记者表示，万科算是国内房地产企业中最规范的了，但2005年该公司的已售未结金额达48.7亿元，比2004年出现了大幅增长，这并没有任何不符合财务制度之处，但或多或少让部分利润转移到了2006财务年度。

    另有分析师表示，从财务报表分析，相当部分公司都纷纷加大了土地储备的力度，土地储备对房地产企业的重要性不言而喻，但这种增加土地储备的做法实际上也在降低当期的利润率。上市公司将大把利润投向地皮，而这些未来的成本，往往就被打入本期的财务报表中。

    有企业私下说:赚钱赚到手软

    相比于财务报表披露的利润率水平，一些开发商私下透漏的信息，更让人惊异，其在个别项目上的利润率水平高达100%以上。

    4月10日，在全国都有项目的一位开发商对记者表示，2005年初，上海楼市非常火暴，该公司此前在上海开发有项目，项目原计划以每平方米7000元到8000元的价格出售，7000元到8000元的价格就已经包含了相当部分的利润，但因为市场非常火，该项目最后是以每平方米17000元到18000元的价格出手的，利润率在100%以上。“当时总部都不相信我们能赚这样多，要求我们详细地标明具体的利润情况、交易细节，赚钱赚得我们自己都害怕，最后按总部的指示，做完该项目后，就从上海市场全面退出了。”回忆起当年的暴利过程，该开发商还是一脸兴奋。该开发商同时表示，像这种暴利机会还是相对比较少，绝大多数项目还不能达到100%的利润率水平，但相比于亚洲其他市场，中国大陆地区的房地产开发利润率是相当丰厚的。



兔子曰:

有愿挨的,当然不会少愿打的.民众经济知识水准低,极易被煽动抢购.去年文笔鼎苑开盘被唬去排队的"非民工"业主们,当然不想听到自己买的房成本只有一半不到的话.只有期望楼市不跌或是反弹,抱着楼等中国的人均收入跟上楼价了.

投资买房,真不如买开发商的股票,去加入他们的行列赚钱来得轻松.

[ 本帖最后由 兔兔会飞 于 2006-4-15 05:16 编辑 ]

晨星

ddddddddddd

Kevin枫

赌东道的

我行我素30年

好贴，楼主说得有理有据，分析的很透彻，强烈支持。

keane

good