新年“房地产新政”的个人解读

老同学 · 发表于 2006-1-15 21:13

波涛汹涌的2005年楼市，在宏观调控强劲的缰绳束缚之下，逐渐从疯狂回归理性。杭州的楼市，在涨幅持续回落的基础上，绝对价格也开始松动。
　　但是，平静的表面不能掩盖暗流的涌动，症状的缓解也无法替代病灶的根除。2006年的楼市，仍然充满着变数和悬疑。
就在2006年新年没过几天，市政府的各相关部门就迅速出台了一系列旨在“推进杭州市房地产市场稳定健康发展”的“房地产新政”，具体包括：
1、金融的支持：要求在杭的各商业银行把住房按揭贷款的首付降低至二成；
2、降低交易成本：将商品期房契税交纳时间提前；
3、公积金政策支持：将公积金的最高贷款额度提高至50万元；
4、外地人购房入户。
以上这些政策在近期的报纸上都有报道，这里就不详细说了。但仔细看看这些政策，我们不难发现这些政策都是针对房地产的销售环节的。为什么在新年的短短几个工作日，市政府以迅雷不及掩耳之势，以“如此高的工作效率”迅速出台了针对房地产销售环节的一系列利好政策？不免让人们心里产生种种疑问。
以我个人的理解，这一系列政策的出台，则更加明显地暗示了杭州的房地产商已经是不堪重负，房子卖不出去啊，而市政府则是为了自身的利益急于“托市”、急于“救市”而“该出手时就出手”。政府这“手”是真的出得够快的，可我们的老百姓呢，能从这“新政”中得到实惠吗？让我们来分析一下：
新政1和3：无论是降低首付（就是增加贷款金额），还是提高公积金贷款额度，可都没说这样购房者就可以不用还钱了？他们就可以不用勒紧裤腰带来为这高昂的房价买单了？该还的贷款得照样还，该付的利息得照样付，而且央行也使出了“杀手锏”—— 上调房贷利率。虽然前几次的利率上调幅度都不大，对按揭购房者可以说是影响甚微，但这传达了持续加息的周期已经来临的明确信息，它不啻于一剂镇静剂，使得那些热衷于预支明天的钱在今天消费的客户群意识到了任何贷款消费都是有代价的，他们开始不得不对按揭贷款这一方式开始心存谨慎，北京、上海等地出现的“负翁”一词更是说明，超前预支明天的消费已危及部分家庭的日常生活。因此，央行上调房贷利率给客户造成的心理影响更大于其实际影响，这正是央行“杀手锏”的厉害之处。05年各商业银行个人房贷业务没有出现较大增长，有的甚至出现负增长，不正是有利的证据吗？
新政2：这一条关系到房屋购买后再转让是否需要交纳营业税的问题。根据2005年6月1日起杭州市实施的有关政策，购买房屋后在两年内销售的转让方，不论是普通住房还是非普通住房均需按全额缴纳5％的营业税；超过两年后，非普通住房要照卖出价减去买入价的差额交纳营业税，普通住房则无需缴纳营业税。而这“两年时间”的起点是以缴纳契税时契税缴款书的填发日期为准，因此契税缴纳时间关系着今后转让成本的高低。杭州一般的期房从销售到转现约需要2年时间，再加上2年左右的限制，购房者即使购买普通住房，也得在购买了预售房4年后再交易，才能免去营业税。而将契税缴纳时间提前到只要签订了商品房预售合同并登记备案就可以缴纳契税并取得完税凭证，这无疑是变相地取消了2年的限制政策。而这一为限制炒房而出台的政策在才刚刚实施了半年就又“夭折”了，鼓励炒房的大门又敞开了，作为政府你想请炒房大军再回来救市吗？可惜啊，炒房大军早作鸟兽散了。当然，这一条新政对普通老百姓来说，他们又是占不到实惠的。
新政4：购房入户。这户籍制度是我们国家特有的一个产物，而且去年刚刚颁布了新的户口管理办法，过不了几年这个东西就没什么大用处了。而且这对本来就拥有杭州市户口的百姓来说，它又有什么吸引力呢？
所以，这些新政，其实都是体现了开发商和政府的利益要求：在目前的房产销售压力下，它反映了房地产开发商的声音；而作为本届政府，他当然不希望在他的任期内出现房价大起大落，经济发展受影响，进而影响他的政绩。而这里被忽略的，也是大多数的声音就是买不起房子的普通老百姓们，这次新政看不到一点对他们有实质性的利好，根本不足以撬动他们的消费需求，也达不到相应中央以住房需求来进一步拉动内需的号召，也不符合构建和谐社会的总体要求。
虽然这些新政的实质性内容不多，但它却明确地表明了政府急于“托市”、“救市”的立场。可经济规律是你政府可以改变得了的吗？市场严重供大于求，销售停滞，空置房激增，房地产的经济周期也开始由波峰划向波谷，房市萎缩势不可挡，就如同一个人只要没长出翅膀，那么无论他曾经跳的多高，终究要回到地面。

月亮1228 · 发表于 2006-1-15 22:19

友情帮顶

ghswyz · 发表于 2006-1-15 22:31

分析透彻，揭露了杭州市ZF的用心。杭州市ZF逆潮流而动，必将自食其果。

就爱婕儿 · 发表于 2006-1-15 22:36

用心的确险恶，置百姓于何地？

就爱婕儿 · 发表于 2006-1-15 22:47

再顶

◎豆豆◎ · 发表于 2006-1-16 01:06

一、买房子自住的人，提高首付、提高公积金贷款额度意义并不是太大，当然，对于哪些迫切需要买房的多少有点用处；同样，契税征收时间变化也没有意义。

◎豆豆◎ · 发表于 2006-1-16 01:09

二、外地人购房，目的有：
（1）、子女教育；浙江高考分数不低，所以不存在外省往浙江跑高考的概念；而为了小孩子念幼儿园、小学、中学购房，前提必须是父母至少有一方在杭州工作、生活且没有杭州户口，同时家庭经济实力很强——符合这个条件的好像有那么一丁点人，数量有限；
（2）、养老。有这个经济实力的老人或者家庭不多，而且他们也不急于买房，好像户口也不能给他们带来太多好处；
（3）、外地人在杭州工作、生活，没有杭州户口。可能他们已经在杭州买了房子，于是再卖掉、再买回来，这样可以套个户口回来，不错的主意，只是花掉了契税的成本；还没有买房的，真的会急于现在买房么？不见得，主要还是看经济实力和对经济、房价、收入走向的判断。
（4）、出租。在杭州买商品房然后出租好像不是什么好主意。
（5）、炒房。另外再说。
三、炒房
炒房者是为了利润才炒房的。他们相信两年后杭州房价会涨么？如果不相信别的都不用谈了，这里有一个信心的问题。
四、我这个帖子居然也包含非法的、不健康的词汇？

◎豆豆◎ · 发表于 2006-1-16 01:12

狐狸糊涂2006 · 发表于 2006-1-16 09:42

原帖由 ghswyz 于 2006-1-15 22:31 发表
分析透彻，揭露了杭州市ZF的用心。杭州市ZF逆潮流而动，必将自食其果。

老同学 · 发表于 2006-1-16 13:24

感谢楼上各位兄弟姐妹们的鼎立支持！！！

老同学 · 发表于 2006-1-16 13:32

DDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD

老同学 · 发表于 2006-1-16 21:44

这么好的帖子怎么能让它沉下去呢？！

newisdn · 发表于 2006-1-16 22:03

从国际和国内经济形势还有汇率压力来看,今年的利率不可能再加.

johsonhy · 发表于 2006-1-16 23:14

杭州市政府用心险恶，杭州房价居高不下全是他们的功劳

◎豆豆◎ · 发表于 2006-1-17 01:07

海军上将 · 发表于 2006-1-17 09:52

ding

夜凉时节 · 发表于 2006-1-17 10:22

好文！顶了！

rester214 · 发表于 2006-1-17 10:26

ding!

星辰光辉 · 发表于 2006-1-17 10:36

支持

mpv · 发表于 2006-1-17 11:52

想和中央对着干？国土部官员发言：购买第二套住房或征高额不动产税，杭州zf的新政真是自讨没趣！

巧克力力 · 发表于 2006-1-17 12:49

这样的帖子要多发，老百姓绝对支持

幽清小筑 · 发表于 2006-1-17 13:01

好！

xlele · 发表于 2006-1-17 15:07

ding

老同学 · 发表于 2006-1-19 23:06

非常感谢各位的支持！

goodswells · 发表于 2006-1-19 23:25

lbx苦啊！

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新年“房地产新政”的个人解读

哈哈，加点火力！

再加火力

晕倒，高－（考）×％（移）（民）也是非法字符？

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再顶。