多位资深操盘手纵论杭州商业发展现状，差距在哪（转）

临安府邸

多位资深操盘手纵论杭州商业发展现状，差距在哪？

原创： 联商高级顾问团  联商网  

《联商网》“杭州城市商业冷思考”系列报道
组织：联商高级顾问团 整理/联商网 陈宁辉
前言
5月28日，恒隆地产以107亿拿下杭州百井坊商业地块，击败了包括九龙仓、华润、新鸿基、银泰、城投（阿里）在内的众多好手。恒隆的到来注定将为杭州商业抹上不一样的色彩。今后会不会改写武林商圈格局？又会在杭州掀起怎样的商业风潮？值得每一位在杭商业地产人士的思考。

对此，《联商网》特别策划“杭州城市商业冷思考”系列报道，对话一批杭城优质商业掌舵人，请他们一一发表真知灼见。

恒隆入局，杭州商业人对此持什么态度？新生血液的到来会给其所在的武林广场商圈以及湖滨等杭州其他商圈带来何种冲击力？又将给杭州整个城市商业的发展带来哪些变化？

为此，6月28日晚，联商高级顾问团特别组织了主题为“杭州城市商业冷思考”的第28期线上沙龙。本期沙龙由联商网副总经理、联商知了壳负责人方献礼主持，并邀请了西溪印象城总经理屠芳、国大集团商业管理分公司常务副总裁俞雷、奇客巴士及栖悦城创始合伙人王剑强、杭州天虹购物中心助理总经理戚奇佳、联商高级顾问团成员郭歆晔参与线上讨论。

1
恒隆入驻杭州带来哪些影响？

恒隆作为全国性开发企业，保持了港企业特有的情怀，所造商业令人印象深刻，面对如此“巨鳄”，杭州商业人持何种态度？

同为武林商圈，未来与恒隆直接“做邻居”的国大想必感受颇多。俞雷表示，杭州的全国性大佬已经不少，恒隆来是好事，但要说对杭州商业改变的标志性，可能还不及当年万象城开启杭州购物中心时代的意义；事实上，恒隆来了，是武林商圈的升级，这是利好，相比其他省会城市，如南京的新街口等，武林商圈早应加大更新力度了，这是一个城市商业发展的必然驱动力。

恒隆会给商圈内的现有商业带来影响，那远离武林广场的区级商圈的心态如何？地处城西商圈的西溪印象城近年来发展势头很猛，对恒隆入驻是持欢迎和期待态度的。

屠芳认为，看看目前市中心延安路一条街上，银泰武林总店、in77，西湖银泰城，加上被托管的杭百……已经被银泰统治，随之而来的是每个商场品牌的雷同，杭州的商业需要一些新的同行，带来不同的新品牌。对恒隆的期待，是希望杭州也有个标志性的打卡点，就像成都太古里、上海K11，但恒隆能否担此大任，有待时间检验。事实上，恒隆的聚合效应不会影响西溪印象城的相关经营，因为武林辐射的是整个杭州、乃至浙江，但西溪印象城以做好城西商圈为主。

好的项目进来，意味着品牌商家的选择性更丰富，近年来在“黑科技领域”发展迅猛的奇客巴士有什么感受？王剑强表示，杭州由一条延安路向多商业中心发展的格局已经形成，商业发达的城市必须要存在不同形态的商业体，这是竞争环境导致的，但杭州缺失这种竞争，恒隆尤其是奢侈品类的操作经验十分丰富，对杭州来说是利好的。入驻武林广场后，势必会打破商圈人流和车流动线以及业态组合，至少会激发目前存在商业的主动变革的动力，与杭州大厦、武林银泰、国大城市广场等商业一同将整个商圈的商业集中度提升。不过虽然上海恒隆广场做的还可以，但要在杭州继续做奢侈品，市场如何有待证明。

联商高级顾问团成员郭歆晔认为，前期来看的话，由于地位偏后且规模有限，恒隆最多也就新引入了个别首店或从杭大拐跑个别大牌，对商圈影响估计不会太大，除非能和对面的华润绿城项目联手优势互补。

如加上规划中的二期项目并能联通地铁站，则势能有望提升，与一旁的银泰、对接的华润杭州中心协同优势互补。如果恒隆、华润进展顺利，或有望形成如成都春熙路太古里和IFS隔街双赢的格局，整个武林商圈东西两翼起飞，地下的杭州大厦中央广场勾连东银泰、恒隆，西杭大和国大。

2
杭州商业是否仍未改变百货主导的局面？

根深叶茂的百货业态，是杭州商业水准的最好代表，杭州大厦、银泰百货是全国标杆。如今商业变迁十余载，万象城开启杭州购物中心时代后，不少知名购物中心已然入行，是否意味着杭州商业改变了百货主导的局面？

俞雷称，杭州的百货仍然占据一定地位，牢牢把握了销售头把交椅，但从全杭州总量来说，购物中心已经占据大部分份额，从整个城市的市场份额来看，已经是购物中心的天下了。

杭州天虹购物中心助理总经理戚奇佳表示，百货和购物中心并不冲突，完全可以融合，目的就是客流，杭州天虹也是为了客流，去百货和超市后，形成了显著的餐饮、儿童业态两条腿走路的局面，加上健全的生活配套和一部分零售，能满足周边绝大部分社区居民的需求，也能快速占领城东板块。想在杭州再做一个百货店，不是一般企业能完成的，百货虽然也在增加餐饮等辅营业态，但受制原来的高租金和固有思维，做的并不彻底。

王剑强则认为，根深叶茂的百货业态，但随着万象城、来福士、大悦城等项目进入，杭州商业正丰富多彩，虽然主要势力还是银泰和杭大，但购物中心的崛起不容小觑，购物中心的未来一定是区域化、社区化。同时，社区商业发展也迫使城市中心商业改变，改变经营策略、结构等等，因此未来商业发展将会是两个方向：一是在城市中心的商业体以实体高端店为主导，二是生活社区化。

屠芳从百货和购物中心的区别入手认为，百货注重经营商品，购物中心注重经营场地，所以购物中能满足区域顾客休闲、娱乐、社交的需求，而百货在重大节日集中购物，依旧发挥着其主导作用。同时，援引王剑强总的观点，并表示，未来商业的两个方向：一是在城市中心的商业体以实体高端店为主导，满足品牌购物的需求；二是购物中心在承担购物功能的同时，更多承载体验（包括餐饮、培训、儿童娱乐）等社交的功能。购物中心区域化，会越开越多，百货商场则会集中化。

方献礼表示，杭州百货店的经营格局并没有改变，而百货在重大节日集中购物，仍旧发挥它的主导作用，目前依然是银泰和杭州大厦的天下，但是购物中心，尤其社区购物中心，及其其他业态确是会突显越来越旺盛的生命力。整体而言，百货店的占比越来越小了。

3
武林商圈光环是否在退化？
其他商圈有哪些发展机会？

随时经济和轨道交通的发展，杭州走向多中心的趋势不可阻挡。城市发展的初级阶段，供应集中在少数核心区域，但如今供应已经进入新常态；武林商圈的城市更新速度不快，相比其他城市的核心商圈，在建筑格局、空间体量等方面都落后了，但是杭州市政府已经在推延安路国际街区改造，这一轮杭州中心、恒隆、电子信息大楼等大项目的拆迁和新建，结合我们现有的这些项目，相信武林商圈会有大的升级改观。这是俞雷对武林商圈目前最直接的感受，且他认为，市场空间是否饱和是有时间参数的，目前杭州过千万平米体量的商场，对应杭州900多万人口，短期看肯定是过了。

不过恒隆这块地也标志着杭州的商业土地从野蛮生长的增量时代，慢慢进入存量更新时代，相比前几年的推地，新的商业用地的推出已经开始放缓，而开始出现城市更新的商业项目。

相对俞雷的杭州多中心化而言，王剑强则表示，杭州的商业还不足以多中心，高铁西站的开通会是另一大变革，未来商圈西化是趋势，同时，地铁站点会加速多中心社区化，百货零售也会折扣化。

屠芳表示，杭州商业地产的重新洗牌是必然的，但还没到上海的人均1.4平米的密集度，事实上，社区商业的崛起，又消灭了更小的一个群体：街边店。

不管是科技赋能还是新零售，智慧型商场一定是未来的趋势。西溪印象城已经和口碑做了几次尝试，如今年周年庆期间口碑的服饰抵扣券预售，就是线上线下的打通。未来西溪印象城还会尝试无人售货机的积分兑换、会员客流人脸识别等等。

戚奇佳认为，作为城市商业中心的武林商圈整体销售额肯定是上升的，但是辐射力不如以往；多商业中心是一个城市商业化程度的必然过渡，人口红利足以支撑区域商业中心的发展，也会淘汰未形成区域商业中心的零售店，所以聚集会更安全。

郭歆晔认为，从客流来看，由于杭州东南西北已经形成各自大大小小商圈，日常消费习惯已变为就近闲逛、吃吃玩玩，但目的性购买高价时尚商品上，延安路和武林的百货仍保留有一定优势，但也今非昔比。目前看，钱江新城、余杭、滨江、萧山、城北、城西、下沙都有大量项目，单看人均商业面积有点饱和，但具有运营资源的优质项目占比也就2-3成，所以从结构来看，又是不足的。

方献礼表示，经过调改，武林商圈的首位度进一步提升，但是其他商圈也各具特色；随着区块经济崛起和轨道交通的扩展，杭州走向多中心是不可阻挡的，事实已经证明，杭州已经是多中心了；目前杭州商业的投放已经到了高峰期，后面逐步回落，然后进入二次三次的调改阶段；未来的竞争，是商店之间的竞争，更是商圈之间的竞争，新技术及互联网平台会助推商圈的发展，但是真实成效还有待于检验。

4
如何看待杭州商业水准和目前的格局？
与其他优秀的商业地产城市相比差距在哪？

俞雷认为，要说城市地标，对华润的杭州中心有期待。杭州人口的规模和密度还不足，杭州正在向新一线发展的过程中，而商业的规模一点都不少，所以我们还需要给他更多的时间来适应。目前来看，杭州商业的模式不够丰富，像商业街的发展和上海这样的商业发达地区比，差距很大，很少有特色明显、人气旺、销售好的商业街。尤其是受限人口基数和操作能力，商业的定位分化不足，雷同项目较多。像国大城市广场这样定位独特，品牌组合差异性比较大的项目不多。

郭歆晔表示，和上海香港比，杭州外资项目央企项目和大型奥莱较少，下沙百联奥莱其实在海盐，优质商业企划案较少，活动类型不够丰富，品牌不够国际化，而且相对于杭大的面积，杭州中心和恒隆都偏小了点，两者最好能合作互补。

屠芳认为，杭州缺少地标性建筑，但杭州商业所表现出来的购买力是排在全国前列的，比如杭州大厦、武林银泰，都在全国前列。

戚奇佳认为，杭州缺少一个中心项目，类似于苏州中心，业内人士进去一看，这个不太像是做商业的，但确实在做商业，而且看商业，又是传统商业，不像生意人，但是盘算着一个更大的商业格局，也形成了一个绝对的城市商业中心。

王剑强称，杭州要跳出杭州看杭州。用孙正义的时间机器理论，可以跟世界大湾区城市去比较，科技带来信息也带来未来革命，杭州有世界级的企业，却少了世界级城市的人口。
总结

方献礼总结称，杭州缺少让人眼前一亮的地标性建筑，例如缺少个真正意义上的“杭州中心”。杭州商业的模式不够丰富，商业街的发展和上海这样的商业发达地区比，差距很大，很少有特色明显、人气旺、销售好的商业街。但杭州的商业有自己的特色，杭城人民喜欢的才是最好的。

st21621147

就看华润杭州中心和恒隆能不能成为杭州的ifs和太古里。其实有一个观点是对的，华润和恒隆需要在一定程度上形成合作互补，携手灭了杭大和银泰。

归来人

敢说杭州商业不好？马上一些土老帽要来骂你了

582313396

新街口宛如置身纽登时代广场

寒羊

银泰这个模式现在根本不适合做市中心商业。希望外来大鳄能倒逼银泰，杭大吧。

临安府邸

st21621147 发表于 2018-6-30 11:16
就看华润杭州中心和恒隆能不能成为杭州的ifs和太古里。其实有一个观点是对的，华润和恒隆需要在一定程度上 ...

百分百支持华润恒隆两个联合起来灭杭大银泰，不过体量小了点，但总比没有强太多。

讨论会还提到一个问题，杭州商业综合体一点都不少，但优质综合体的比例实在太少，优质街区式商业欠缺，延安路整条街几乎被银泰霸占。

看到问题就是好事，有问题就去解决，问题解决掉就是杭州的一个提升，只有好处没坏处。

看了看淮海中路上海K11周围这部分商圈的品质和气质，应该是杭州学习的榜样之一，新一线城市就应该有新一线城市的定位和眼界。

临安府邸

寒羊 发表于 2018-6-30 11:57
银泰这个模式现在根本不适合做市中心商业。希望外来大鳄能倒逼银泰，杭大吧。

操盘手也说了，武林商圈还是百货业的模式。就跟上海市百一店，永安百货，东方商厦一样。

kittyai1

苏州中心中间的灯光瀑布也很赞

nimenhao

的确少了一些外形颜值都高大上的商业。

vincentfanger

延安路首先得把路中间的绿化去掉。

vincentfanger

虽然恒隆和华润貌似是外来者来对抗银泰和杭大，但说实话，武林商圈根本上还是要联合起来。杭州人已经没有逛街，尤其是去核心商圈逛街的概念，这是很可怕的。多中心是建立在人口超饱和的前提下，为核心商圈减负反而可以增加商圈体验感。但现在，杭州不管哪里其实都有些冷清落寞，因此武林商圈几个项目要联合，抱团。最重要的我认为恒隆会和武林银泰形成联盟，不信到时候可以看看，天桥、包括银泰东边的垃圾外立面肯定会改变

归来人

vincentfanger 发表于 2018-6-30 15:33
延安路首先得把路中间的绿化去掉。

老专家跟你拼命了要

临安府邸

vincentfanger 发表于 2018-6-30 15:37
虽然恒隆和华润貌似是外来者来对抗银泰和杭大，但说实话，武林商圈根本上还是要联合起来。杭州人已经没有逛 ...

形成联盟的话银泰和杭州大厦就不会改了。

改的动力来自于竞争，客流和业绩下降到肉痛了才会想到改，风平浪静，联盟铁板一块，大家只能同流合污。

上海为什么水涨船高，除了市场大，定位高，还因为互相竞争太激烈，稍微一松懈就会被别的购物中心淘汰，所以上海老牌百货东方商厦面临客流业绩下降的困局也坐不住了，重新改造规划，重新定位升级，变成淮海755购物中心，引进了三层楼的MUJI全品旗舰店。以前很一般，上海不太入流的上海世茂广场，现在也彻底改造，重新定位升级，摇身一变，变成一个大牌旗舰店云集的精品购物中心。

所以不能和地头蛇联盟，他们会把你拉低到XX的层次，然后用丰富的经验打败你。

penpensan

没有压力杭大银泰不会进步的。
有压力才有动力。

vincentfanger

临安府邸 发表于 2018-6-30 19:02
形成联盟的话银泰和杭州大厦就不会改了。

改的动力来自于竞争，客流和业绩下降到肉痛了才会想到改，风 ...

联盟的目的是重新做强武林门品牌，把消费者重新吸引回来。在营销上肯定是会竞争越来越激烈，只有差异化+品质化的竞争，才能彰显这个联盟的价值。从目前来看，武林广场各自为战的情况还是依旧

临安府邸

vincentfanger 发表于 2018-6-30 21:45
联盟的目的是重新做强武林门品牌，把消费者重新吸引回来。在营销上肯定是会竞争越来越激烈，只有差异化+ ...

武林商圈吸引力下降，主要原因一来是多中心分流，杭州各区都开了很多商业综合体，二来消费者对武林商圈的杭州大厦和银泰已经审美疲劳，很多人愿意到嘉里中心，万象城，来福士去消费，杭州大厦接连几年业绩被北京南京超越，银泰武林业绩连年下降就是佐证，这两个地方除了一个奢侈品和一个化妆品，其余真的没什么好逛的，逛的环境和体验都不好。

你要重新做强武林商圈，第一就得求变和升级。不互相你死我活的竞争，银泰杭大不会变，你看改造了那么多年下来的杭州大厦中央广场，用料，细节都很烂，因为没有厉害的角色进行搅局，他们即使没有进取心，日子也能活下去。

这种情况下，怎么联盟？

临安府邸

你看上海市场那么大，老商圈就不会搞什么联盟，因为只有竞争，这潭水才不会变成死水，有流动的水才是活水。

不用担心竞争，你只要有好的品牌，业态，逛街环境，不用怕消费者不来，武林商圈之所以吸引力下降，顶楼文章也说了，业态太老了，完全不适应现在消费者的需求和新的零售业时代，那就是他们自己适应不了新时代的问题，不是因为竞争没有联盟的原因。

maoshijun888

苏州中心说实话招商也就来福士龙湖天街的水平

临安府邸

maoshijun888 发表于 2018-7-1 02:14
苏州中心说实话招商也就来福士龙湖天街的水平

比来福士龙湖天街要好一点吧，很多来福士龙湖天街没有的轻奢和品质餐饮苏州中心都有开，至少还有Apple Store。

问题是苏州金鸡湖这么一个重点打造的全市级商业综合体本来应该是重奢最后只落得一个轻奢连苏州人都很失落，附近的新光和久光无论品牌还是人气都比较一般，苏州重奢还是只有老百货美罗和泰华，LV都撤离苏州了。这点无锡恒隆就优势比较明显了。

曹孟德斯鸠

临安府邸 发表于 2018-7-1 09:34
比来福士龙湖天街要好一点吧，很多来福士龙湖天街没有的轻奢和品质餐饮苏州中心都有开，至少还有Apple St ...

园区奢侈品本来就式微，现在也就隔壁东方之门的商场有可能引入了而且新光久光和苏州中心距离挺远的

ilovehz123

临安府邸 发表于 2018-7-1 09:34
比来福士龙湖天街要好一点吧，很多来福士龙湖天街没有的轻奢和品质餐饮苏州中心都有开，至少还有Apple St ...

苏州靠打工仔刷出来的GDP根本没有重奢消费能力。别说和杭州，和南京都是有差距的

曹孟德斯鸠

ilovehz123 发表于 2018-7-1 10:47
苏州靠打工仔刷出来的GDP根本没有重奢消费能力。别说和杭州，和南京都是有差距的

但苏州餐饮是真的强啊

ilovehz123

曹孟德斯鸠 发表于 2018-7-1 10:51
但苏州餐饮是真的强啊

高端餐饮哪里比得了杭州

曹孟德斯鸠

ilovehz123 发表于 2018-7-1 10:56
高端餐饮哪里比得了杭州

中高端还是比杭州丰富的

ilovehz123

曹孟德斯鸠 发表于 2018-7-1 11:00
中高端还是比杭州丰富的

比如