门庭若市 2017杭州商铺何以完成惊天大逆转？

黄鹤绕碧树

仅从成交来看，2017年或许是杭州商铺所经历过的最好的一个时代。

　　过去的一年，杭州（不含临安）共售出商铺14747套，环比2016年增长了约54.4%。这一数据使其力压酒店式公寓、排屋等产品，成为年度成交涨幅最大的房产品。更为可喜的变化是，在经历了连续6年的供过于求后，今年商铺的成交量首次超过了新增供量。

　　作为一种传统的投资渠道，商铺在近年来一直不被主流市场所看好，这也让其在2017年的这波快速去化透着“冷门”的味道。许多人在问：这一年，商铺为什么能够逆转？

　　新政后去化加速

　　成交量和限购力度呈正比

　　最显而易见的原因自然是政策，受调控的影响，在过去一年的时间里，住宅市场的投资性需求几乎被拦腰截断，而这给了商铺承接投资溢出的机会，继而推动了成交。

　　记者查阅了近三年杭州商铺每个月的成交纪录，结果显示，杭州商铺成交的爆发，其开端为2016年11月，尔后，在经历了今年1、2月的低迷后，在3月商铺去化再度增速，3-6月，商铺的成交面积连续四个月在11万方以上，5月更达到了史无前例的13万方。

　　可以看到， 2016年11月和2017年3月，是至关重要的两个时间点。而在这两个月里，杭州楼市恰好都有限购新政出台。这一迹象也证明了政策之于商铺成交的影响。

　　溢价空间缩小

　　投资成本下降

　　过去几年商铺卖得不好，一个很重要的原因是卖得太贵。同一个楼盘，底商的单价往往是其住宅的两倍甚至是三倍。而随着时间的推移，这种价格上的差异正在逐渐的缩小。

　　据记者统计，2017年杭州同一楼盘，有住宅和商铺同时在售的，商铺的单价大多比住宅要贵4-6千元不等，而在三年前（2014年），这个差额普遍要在1万元以上。

　　溢价空间收紧的同时，商铺的成交面积则在不断下探。数据显示，2017年杭州80方以下的商铺，共成交9553套，占到了总成交的65%，是这类产品中最受欢迎的一个面积段。  

　　面积小了、定价低了（相对住宅来说），自然而然的，商铺的总价也就下来了。

　　双赢置业营销机构总经理章惠芳表示：“相比于过去，开发商对商铺的期待值其实是下降的，这一变化使得商铺在定价的时候会更加趋于理性，从而大大降低了这一产品的投资风险，这也是为什么即便商铺租金没有涨，依然有人愿意去投资的原因。”

　　期铺熬成现铺

　　带租约销售刺激成交

　　由供应曲线可以看到，2017年以前，杭州的商铺成交已有连续6年是供大于求的状态（供求比>1.2），成交的低迷使得大量商铺库存被积压了下来，从期铺熬成了现铺。

　　而这个看似不幸的结果，却在很大程度上刺激了商铺的成交。实体现铺的交付期较短，交付之后无需等待即可开店营业。同时，现铺可以作为金融产品，实现资金的灵活变现。

　　摊开2017年杭州商铺的成交榜单，可以看到，前十的楼盘中卖得是现铺的，占据了一大半。成交最好的几个社区底商，如绿地旭辉城、玲珑府等，2017年更是清一色的现铺在售。

　　另外要注意的是，近几年，杭州市面上涌现了一大批的带租约销售的商铺，简单来说就是先招商、再出售。这种方式省去了投资客寻找租户的环节，大大降低前期经营的压力和风险。

　　佳源银座的营销负责人告诉记者：“目前杭州市面上带租约销售的商铺，绝大多数租约有5年，回报率大概在5到10个点，相对来说，算是比较稳妥的投资品”。

　　消费者重返线下

　　城市升级带动投资热

　　据普华永道（PwC）最新公布的2017年全球零售报告显示，2013年—2017年，每周至少去实体店购物一次的消费者比例呈现“U”型发展。

　　2013年，每周至少去实体店购物一次的消费者比例为42%，然后逐年下降，然而在2016、2107这两年这一比例开始回升。

　　注：五个柱状条分别代表5个年份

　　对比的四个渠道为：实体门店、电脑、平板、智能手机

　　“重返实体店”背后的变量是实体店的不断进化。“品牌人格化、趣味场景体验、产品情怀化”，这些网络所无法提供的消费元素，被越来越多地运用到实体店开发体系中去。

　　厚道资产总裁丁浚哲表示，G20之后，杭州不断提升的城市地位，对实体店的回暖起到了很大的作用。

　　“商业和城市的发展是有很大关系的，G20之前杭州只是个普通二线城市，而现在杭州的目标是一线城市，这个定位的转变，必然会带来城市商业容量的一个变化。简单来说，从投资客的逻辑出发，商铺并不一定是好的投资品，但杭州的商铺却值得赌一把”。

　　“商铺热”还能持续多久？

　　在丁浚哲看来，这主要取决于楼市的整体环境，他说：“房地产投资往往存在着一个梯度，先热住宅，再热酒店式公寓，然后是商铺。当楼市萎靡的时候，这种传导效应同样存在”。

　　商铺在上一个限购周期中的表现，很好的证明了这点。2009年，也就是住宅限购前一年，商铺的成交还有4000多套，而在限购后，它的成交迅速滑落，5年都没再达到这个数字。

　　除去市场环境，商铺一直以来所存在的一些弊病，也将在很大程度上左右它的走势。

　　比如说库存，尽管去化周期缩短了，但近300万方的余量，压力也绝不算轻。

　　另外，杭州仍然是个商业过剩的城市，早在2014年，就有机构统计称，杭州的人均商业面积在1.5平米以上，呈饱和状态，考虑到近几年杭州新增商业面积全国领先，目前的这个数字很可能只高不低。而过于饱和的商业生态，对于商铺的成交显然是不利的。

　　必须明确，成交量的提升并不能等同于市场预期的转暖，对于杭州的商铺来说，未来的道路仍然是道阻且长，如何实现量变到质变的转化，还要继续摸索。

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