【城市商业】酒店式公寓租售比远超住宅：杭州商业地产已非吴下阿蒙

jason

【来源：钱江晚报】
一二手房热销榜屡见商业地产身影，二手酒店式公寓价格涨幅达32%
酒店式公寓租售比远超住宅，优质地段写字楼租金上涨
杭州商业地产，已非吴下阿蒙
本报记者 楼肖桑 徐叔竞

中赢云际效果图

图1 数据来源杭州我爱我家

图2 数据来源杭州我爱我家

　　近日，建行与万科、恒大、碧桂园、华润、中海、招商等11家地产巨头签署房屋租赁战略协议，正式进军长租市场，不但推出5000余套长租房源，并发布了个人住房租赁贷款产品，租房人可申请“按居贷”，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元。

　　继全国多个大中城市出台租赁住房新政后，住房租赁贷款的推出，意味着“租购并举”逐步进入可操作阶段。随着住房租赁市场的发展，注重租金回报率的商业地产也迎来了全新的发展阶段。

　　今年的杭州市场，嗅觉敏锐的购房者早已经用实际行动做出了选择。在新房和二手房市场的销售榜单上，都屡见商业地产身影。我爱我家数据显示，杭州二手普通住宅的成交均价在今年前10个月内上涨了38%，而二手酒店式公寓价格涨幅也达到了32%。

　　一二手房销售热榜上

　　屡见商业地产身影

　　之前，在大家的印象中，酒店式公寓因为不能落户、水电价格较高、交易税费高、增值普遍不如住宅等原因，在楼市属于“老大难”。但随着去年以来杭州连续出台限购政策，很多没有房票的购房者转而选择不限购的商业地产，“先上车再说”。在今年的每周、每月一二手房成交热榜上，商业地产频频露脸。

　　中国指数研究院的数据显示，今年1~10月份，杭州市区（不含富阳、临安）总共成交住宅84768套，均价23815元/m2；成交商业类地产51071套，均价20649元/m2。其中引人注目的是，在今年新房市场成交最火的10大楼盘里，商业地产占了一半，分别是华元欢乐城（商业类）、英冠乐创城、理想银泰城、久久鑫尚汇、杭州新天地。

　　而根据杭州我爱我家的统计，今年1~10月份，总共成交二手房（含商业类地产）超过5万套，其中酒店式公寓的成交占比大约在16%左右，比前几年有了极大提升。

　　今年三四月份，杭州主城区每周热门二手小区成交统计显示，泰地北上新城、世茂江滨商业中心、保利天地中心、大世界五金城、华联时代大厦等5个酒店式公寓项目榜上有名，其中泰地北上新城连续两周摘得成交桂冠，大世界五金城和保利天地中心也轮番挤入周签约量前三甲，这是一个前所未有的现象。

　　“这说明有不少购房者转变了酒店式公寓不值得买的观念。”我爱我家市场研究部工作人员表示。

　　记者的一位朋友小童，早几年想买房时因为刚工作手头资金有限，最后入手了两套城东的酒店式公寓，一套自住，一套出租。今年3月杭州限购升级，规定单身人士只能买一套房子。“幸好我买的是酒店式公寓，如果以前买的是老破小，那就占用了房票，想再换房子就麻烦了。”小童感慨。

　　5月，小童买了套住宅，两个月后，一位城东拆迁户看中了她挂出来出售的一套酒店式公寓，愿意一次性付款，价格比当初小童买入时已经涨了50%多。

　　租赁热门小区TOP10

　　酒店式公寓占了8个

　　这两年，杭州住宅价格一路飙升，但租金涨幅却未能同步跟进。有统计表明，目前杭州普通住宅的租金回报率基本上在2%左右，这个数字在楼市火热的2017年显得有点寒酸。相比起来，酒店式公寓的租金回报率要亮眼多了。

　　在我爱我家提供的10月份杭州租赁最热门的TOP20小区中，超过一半都是酒店式公寓。其中前十强里更是有8个酒店式公寓，在租赁市场上的活跃度表现呈现“碾压”住宅的态势（见附图一）。

　　细细分析这些热门租赁小区的平均租金和单位租金，其中中赢康康谷、悦晟国际金融大厦（江滨澜廷）、西城纪的单位租金都超过100，也就是说，这三个小区，每平方米的月租金都超过100元。

　　如果选取今年以来二手交易比较活跃的12个酒店式公寓，测算一下出租回报率，基本都在5%以上（附图二）。在这12个小区中，下沙和江干占了一半。投资回报率较高的项目，在交通便利性和周边人流量方面都有比较突出的优势。

　　位于拱墅区的西城纪，是租赁热门榜常客。这里为何如此受租客青睐？业内人士分析认为，首先是地段优越，位于申花板块，周边有城西银泰城等商业配套，辐射城西和城北两大片区；其次LOFT户型小而精，“卖相”好，物业服务不错，颇受年轻高收入人群的欢迎，很多程序员、设计师、网红都喜欢租住在那边。

　　除了租金回报率，曾经被诟病的“酒店式公寓增值空间有限”的定律也在今年迅速被打破。我爱我家数据显示，杭州二手住宅的成交均价在今年前10个月内上涨了38%，而二手酒店式公寓这一涨幅数据也达到了32%，几乎快要追平住宅了。

　　可见，无论是从流通性、租售比、投资回报率来看，酒店式公寓都已今非昔比。可以预见，随着“租购并举”时代的到来，投资商业地产，会成为一种具有成长性的回报。

　　投资商业车位成热门生意

　　优质地段写字楼租金上涨

　　比起酒店式公寓，今年另一个投资回报率极高的商业地产就是商业车位。之前本报曾经报道过，今年杭州各小区的车位价格普遍涨幅显著，甚至投资车位成了一门生意，无论是开发商、二手中介、购房者，都盯上了这块蛋糕。

　　尤其是一些商业地产的车位，一来投资门槛低，而且可以大量对外销售；二来这两年杭州车位租金上涨迅猛，很多前两年月租金只要150~200元/月的车位，今年都涨到了400~600元/月；三来杭州车位基本只有使用权，涨价后转让方便，且没有税费。

　　杭州写字楼市场常年不温不火，但今年写字楼市场上的大宗交易显著增加。

　　“事实上，从去年下半年开始，拱墅大关和钱江新城、滨江等区域就有几宗大单成交。拱墅区和江干区的写字楼销量明显领先其他区域。”世邦魏理仕的研究人员表示，这些地段优越的次级商务圈已然成为资本关注的焦点，资本对其增长空间十分看好。

　　仲量联行发布的《杭州城市白皮书》中提到，2016年G20峰会和2022年亚运会等大型活动，为杭州带来了基础设施和公共设施等方面的新投资，也为杭州吸引了大量的优秀人才来工作、创业和生活。

　　某业内人士透露：“今年写字楼供应虽大，但是钱江新城一期供应正在接近尾声，空置率同比往年下降明显。”

　　对于优质地段的写字楼物业，早已有企业看中了它们未来的价值。君豪就已经在杭城多个地段优越的位置，购买了不少写字楼物业自持并运营。比如位于钱江新城的来福士中心，君豪就购买了其中的一层，作为自持的物业之一。记者了解到，一方面君豪正在着手将这些物业出租，另一方面他们更看重这些物业本身的增值潜力。

　　而目前杭州写字楼的租金相较往年也有明显的提升。世邦魏理仕研究发现，沿江板块受益最为明显，钱江新城和滨江租金上涨了一个等级。“钱江新城甲级写字楼的租金原本在4.5~5.5元/天/m2，现在有个别已经突破到了7元/天/m2。滨江的写字楼也从2.5元/天/m2涨到了3元/天/m2。”

loganese

我住的靠近滨江网易和阿里，月租差不多100元每平方