（转）楼市“灯下黑”：为何错失这波升浪最多的，反倒是老杭州人和房企？

临安府邸

2017-10-09 马锟 层楼
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01

前几天吃饭时，一位老领导说，看了我写的《终于，手握1000万，在杭州我们却一无所有》之后，他很感慨，哪怕手上有5000万，也不如说，我在武林壹号、华家池、蓝色钱江有几套房子。

资产的安全感正在远远超过现金。尤其，在房子成为评判成功标尺的今天。

可是，并不是有了标尺，有了愿望，一切就能实现。

归根结底，绝大多数人，最终也只是时代的小人物，是每天走街串巷讨生活、上班下班挣工资的普通人，与中国现在通行的成功标准无关。

因为，中国人衡量成功的标准，基本上只有一个，那就是功利意义上的成功与否。

再直白一些，小时候分数的高低，长大后金钱的多少，基本上就是大多数人对于成败的最简单标准。权倾一时、富甲一方、名闻天下，才是成功的象征。至于过着简单而平凡日子的你我，在世俗的意义上，都是失败者。



只是，不管成功者还是失败者，在这个残酷的标准面前，人格和精神都被撕裂。口中说的是“星云”，心里想的却永远都是当“马云”。毕竟，这是一套房子就可以摧毁无数三观的年代。

谁不想过更好的生活？谁不希望拥有更多更好的房子呢？

可是，在买房问题上，许多人固有的思维、观念和认知，却成为巨大的束缚。

人的认知，最怕的三样东西：偏见、庸见、成见。在城市快速更新的当下，每一个过去的经验、认知和判断，可能都是错的，可能都是局限。

武林广场，可能再也不是市中心，就像当年，市中心从解放路、官巷口一带，迁到武林广场一样。城市变迁的两头，是新和旧。

更新还是守旧，城市和时间悄无声息的力量，会让许多抱着老黄历的人，瞬间迷失。

同样迷失的，还有那些抱着固有观念认知这座城市的本土房企。



02

长夜阒静，寒蛩独鸣，孤灯星辰，先说几个购房者的故事。

2014年上半年，我推荐一些朋友买大关的远洋公馆，或者桥西。

因为，湖州街以南的桥西板块，已经卖光了所有的地，如果等到当时的几个项目卖完之后，也许桥西再也不是以前的桥西。

而远洋公馆，因为当时市场大环境不好，限购也未放开，售价一度和2010年首开的价格差不多，甚至个别楼幢，出现了超低价。

然而，就连我一个很好的朋友，也没有买。

因为他觉得，大关太偏了。而桥西，不过是以前日据时代的红灯区，没什么好的，老底子杭州人，都不屑于去那里。

在他们眼里，新华园才是市中心，尽管当时桥西很多项目，只有新华园售价的一半左右……

后来的故事大家都知道了，随着桥西最后一个楼盘运河宸园的结束，如今那里几个高品质项目二手房售价，并不比新华园低。

这故事，听起来，有些伤感。
  


03

2015年，我又苦口婆心地推荐很多人购买钱江金融城。

尽管那个时候，无数人对于金融城的认知，还是那个叫做“三堡”的普通地名。铁路、回迁房、破败的道路和没有好的学区，成为这一带的硬伤。

尽管那时，东方御府房价不过2.5万/㎡，破发的中海·御道只要2.8万/㎡，而首次开盘的留香园，单价3万出头就能买到了。

然而，听的人很少很少。对许多人来说，运河以东、那块叫做三堡的地方，不会有前途。

何况，金融城的规划根本就没有落地，渔人码头什么时候开建也不知道，周边好多道路也没有建成。

许多天然的硬伤，成为人们、尤其是对杭州再熟悉不过的新老杭州人，对这个区块的固有认知。

而认知一旦固化，想要改变，是非常困难的。

更可悲的是，想买，预算却就差那么一点点。我一个要好的朋友就是这样，我重点推荐她买2.8万/㎡的中海御道，没买，今年，却花比它更高的价格，买到了城北石祥路边……

这故事，听起来，也有点伤感。
  

04

2016年上半年，我也曾真心推荐很多朋友买申花。

我的依据是，申花位于杭州城西和城北的交叉地带，区位极好。

当时，城西板块从莫干山路以西，直到花蒋路都没有什么项目。桥西到新天地板块的城北，也只剩下一点点尾房和极个别新项目。

申花作为离市中心最近，且未完全开发，还有多个项目集中上市的板块，必定可以大量接纳城西、城北的客户，并快速形成虹吸效应。

一旦虹吸效应形成，板块价值将被快速拉升。

何况，按照土地价格推算，申花到新天地板块一带待上市项目的售价，要在当时周边售价的基础上，起码上涨5000-10000元/㎡，才算正常。

可惜，真买的人，就那么两三个。

他们不买的本质原因，还是因为对于区块的传统认知：申花化工厂、塑胶厂、药厂太多，都是毒地；万和玺园附近环境太差，等等。

但是谁知道，城市更新和颠覆一个板块的速度，从量变到质变可能非常迅速。如果没有抓住最先的机遇，需要付出的代价，不仅是更高的成本，很有可能，是永远不会有的机会。

我一个朋友，甚至首付都准备好了，却在开盘前两天突然拿去投资了。

她住吴山脚下，对她来说，申花是多么遥远而破败的存在。

只是，如今一年多过去，她当时只要20%首付就能买到的房子已接近翻番，而她投资的款项，至今连本都没有收回来，为了填补亏空，她差点要去抵押房子……

这故事，听起来，比前两个还伤感。



05

沧海一粟。这只是许多购房案例中，简单的几个。

却也是自2016年初，杭州开始新一轮城市腾飞的两年不到的时间中，无数伤感和失落的人群中，比较典型的几个……

不止他们，还有很多抱着武林广场才是杭州市中心、思维不出武林门、眼光不过钱塘江的人，他们在杭州东南西北遍地开花、绕城内外全线发展的当下，瞬间失去了抓住城市飞速发展红利的机会。

好的机会永远稍纵而逝，尤其今年，这种感受，很多人甚至深入骨髓。

捧着几百万甚至上千万现金、却买不到房子的焦灼，每天都在煎熬着无数人。

我再也不需要向别人推荐买哪里的房子，一是因为，哪里都没有什么房子，二是，就算推荐了，目前基本上也买不到。

市场在瞬间变得常人无法理解，但是在短期内，却又是真实而残酷的存在。

也许持续的调控之下，市场逐步会回到正常的状态，但是作为购房者，如果没有抓住板块成长的红利，几年之后，一切都会有本质的区别。



比如，一直到今天，奥体已成为国家形象区的今天，未来科技城的阿里巴巴已成为全世界市值TOP级别的企业的今天，许多人，尤其是曾经住在传统市中心的人，对萧山和余杭，依然存在着巨大的偏见。

因为在他们眼里，依然还是，主城区才叫杭州，西湖边才叫杭州。

杭州是他们日复一日的生活，步行或公交，很快就能实现；

是他们几十年的街坊，走两步，敲个门，就能遇见；

是他们熟悉的每一家路边小店，没带钱，刷个脸，早上能吃油条拌面，晚上能吃片儿川；

是他们经常光顾的书报摊，偶尔需要的自行车修车店，衣服破了拿去缝补的裁缝铺，小区老人走了能够快速找到的寿衣花圈店；

是能够买到新鲜蔬菜的菜场，是老了就离不开的医院……

用惯了苹果手机ios系统的人，都不愿意再花时间去换安卓系统的手机，因为重新学习和适应，可能需要几天的时间。

何况对那些已在某个地方生活了几年甚至几十年的人，要打破每天生活的场景和固有的习惯，谈何容易？

可惜，城市不相信眼泪，也很少宽容每个人的不容易。



06

与本地人一起失落的，还有许多本地开发商。

就像那些太过熟悉杭州的老底子杭州人一样，一切超出他们熟悉范围的地方，他们都觉得太远；一切新兴但是可能存在风险的地方，他们都觉得应慎之又慎。

于是，他们也就逐渐失去了他们熟悉得不能再熟悉的杭州。

这一点，从去年到今年的房企销售额排名上，就能直观的反映。

事实上，当我们摊开杭州购房地图，随便找一个目前当红炸子鸡的板块，还能找到几家本土开发商的影子？

奥体？机场路以北到钱塘江边的奥体中心区域，除了保亿绿城联合开发的奥邸国际，其他都是融创、保利、信达、旭辉、景瑞、阳光城等外地开发商的影子。

未来科技城也一样。申花也一样。其他许许多多的板块，几乎都一样。



今年暂时排名还算靠前的本土开发商，明年，可能也会面临没有存货的尴尬境地，翻盘的机会，极小极小。

而一旦翻不了盘，就等于，将这座城市，拱手让人。

反观这几年的外来开发商们呢？他们的很多操盘手，都来自上海、深圳或者北京。从一线城市的观点来看，杭州简直遍地都是黄金。

他们无法想象，在杭州这座被称为天堂的城市，相距不过一两公里的楼盘，曾经的价差可以到一倍。因为一两公里，在北上深，根本就不叫距离。

开车或地铁，一两分钟的距离，能叫远？

可是在杭州，无论是老底子的杭州人，还是老底子的开发商，都曾经觉得，那就是远。所以他们不敢去、不想去、不愿去的地方，都被外地客户、外地开发商瓜分了。

瓜分，这个词很残酷，但这就是事实。



看看万科这几年在钱塘江南岸、未来科技城、城东的布局，还有城北、良渚的持续深耕，合纵连横。

再看看融信在庆隆、申花一带的城市西北的持续耕作，还有萧山区域的大手笔布局，也能直观地反映，本土很多企业，战略失误的背后，缺少的，也许只是胆略和魄力。

更可怕的是，在无数房企抢滩杭州的当下，不少本土企业，依然抱着陈旧的历史包袱，畏首畏尾，裹足不前。

G20峰会举办、亚运会成功申办之后，天下从此重杭州。只是，在越来越属于天下的杭州，会陆陆续续，抹掉许多开发商的名字。

就像时代的浪潮，轻易冲走那些留不下的东西。就像历史的丰碑，不会刻下失败者的庸庸碌碌。

就像，在外来人口越来越多涌入杭州的当下，在许多地方，杭州话，已经几乎听不到了。

这是城市更新的必然代价，就像发现新大陆的探险之旅中，必然会有生命的荣枯。
  


07

说到底，不管是购房者，还是开发商，在这座城市日渐向好的历史进程中，沿着旧地图，都是找不到新大陆的。

习惯了官巷口、梅花碑的市井与日常，突然面对奥体板块空旷的街道，也许真的会无所适从。

可是，官巷口、梅花碑等地方，唯一的前途是拆迁，而奥体的机会，不只是亚运会。

不只是奥体，不只是申花，也不只是未来科技城，杭州这个城市的许多个板块，都在翻天覆地变化着，道路、交通、配套等等等等，几乎每个季度或者每半年，都会带给人意想不到的惊喜。

建设中的、发展着的板块，才是真正的价值和机会所在，也是买房的机会所在，更是企业提前布局的战略要地所在。

比如，曾经让投资客很受伤，所以也一直不愿意踏足的临平，也正在变得不一样。

别说临平核心区，连星桥、山北，都买不到什么房子了。高攀不起市区的刚需客，和资金有限只能买个小户型的蜗居者，每天感受到的，都是这个城市扑面而来的不友好，和房价高企的无能为力。

再比如，曾经只是“花木城”同义词的新街，因为到奥体和机场的7号线，已成为新杭州人的最爱。

去看看临平的法兰公园，看看新街的翡丽公园、君奥时代，下一次机会或许就在这里。

这一次，愿真正需要房子的人，能告别偏见、庸见和成见！


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临安府邸

之所以转这篇文章，就是因为作者写的就是我想说的。针对的就是那部分守旧，顽固，愚昧，可笑的老杭州人。

我也是个老杭州，为什么要把炮口对准自己的同胞？很简单，杭州长大了，从几十年前那个不大的中等城市变成了今天十个区的特大城市，但是很多长期住在这个城市的老杭州，还是没有长大，他们的心眼，眼界，格局跟我们上城区一样小，几十年下来了，当年的郊区现在都是繁华的城市市区了，但是他们依旧固执于几十年前的旧观念：这里不算杭州，那里不算市区。所以外地人，新杭州人都买到了好的新房，那些旧观念的老杭州想换新房，只能从老破小，换到另一个老破小。

有句话叫做与时俱进，我思维已经改变了，思维跟着城市变大而变大，城市在疯狂扩大面积，部分守旧的老顽固的思维还停留在几十年前的城市大小，。别的城市都以大为荣，只有部分老杭州老顽固，以小为荣，什么“城市大有什么好，还是以前小城市好”“不要做大城市，只要宜居就行”。

小城市不是城市，小城市就是乡下，部分老杭州以当乡下人为荣，真是奇天下之葩。既然你自己就是个乡下人，那当年又有什么资格去歧视所谓的“对江”“瓜佬儿”呢？乡下人何苦为难乡下人？

爪之蚝

自己给自己找苦头吃 1000w一般房子随便买了 还挑三拣四

临安府邸

爪之蚝 发表于 2017-10-9 20:48
自己给自己找苦头吃 1000w一般房子随便买了 还挑三拣四

很多人不是老底子的市中心范围不买，眼睁睁看着别人买光了大片周围“新的市区范围”而不动心，最后老市中心的新房价格太高买不起，老破小又不甘心。

直到观念改变醒悟了后，想起去买以前印象里的郊区，现在的新市区，发现好房子好地段都被外地人买光了，这才后悔自己的鼠目寸光。

这样的例子太多了。

粉胖子

差距在有没有买房子，而不是在哪里买房子。

tim153

临安府邸 发表于 2017-10-9 21:17
很多人不是老底子的市中心范围不买，眼睁睁看着别人买光了大片周围“新的市区范围”而不动心，最后老市中 ...

核心区域的新房是留给富豪和精英的，一个区的又不愿意走出这个区的区域，还有学区之类的问题。这就是上城区住在老破小的人难买房的原因。

錢塘建筑师

经济学家常常有一种蜜汁优越感，认为其他社会科学看问题都不够深刻；但是在数学家看来，经济学家充其量只是一群没有进化完全、上蹿下跳的猴子罢了。

stray

就是喜欢给银行打工

happywujun

老杭州50岁以上吧，没必要再去折腾， 而且谁会贷款给他们

happywujun

杭州生的20-40岁的应该不叫老杭州吧，情况他们大多数都贷款买房了，少则一套，多则2，3套，不知道楼主的老杭州指的具体是哪个群体？

[KYO]

无非买没买而已，这波行情，买的赚了，不买的也升值了，错失什么？