焦点实探 | 杭城人气综合体实力大PK（一）搜狐焦点网 07-24 04:43:13
近两年，杭州商业综合体遍地开花，嘉里中心、杭州大厦501、来福士、国大等项目相继开业。伴随着前所未有的商业综合体“集中开业潮”，以及大量新项目的完工，杭州商业体的数量、体量迎来一场“井喷”，竞争也变得更激烈。 随着量的增加，商业综合体的布局面也在不断拓展。随着杭州核心零售商圈不断扩大，多数新开发的购物中心跟随新建成的住宅片区向非核心商圈延伸，现已拓展至城西、城北、城东以及钱塘江南岸的滨江区一带，传统单一的武林核心圈格局早就被打破。据仲量联行统计，目前非核心商圈零售项目现已占据杭州市场一半以上的比例。 杭州从万象城开始，才真正开启了商业综合体的时代。在随后几年大量项目的相继登场，杭州快速进入一个商业格局多元化、多商圈的综合体时代。那么，杭州的商业已经进入了成熟运营的时代？这些新开业的项目其运营情况究竟如何？搜狐焦点选取了几个代表性的项目，进行了一个综合测评。 测评小编：马兰、李科、徐倩 点评嘉宾：戴德梁行杭州及南京公司总经理 汤耀光 NO1.嘉里中心 区位分析★★★★★ 嘉里中心位于延安路与庆春路的交汇处，靠近地铁一号线凤起路地铁口，凤起路地铁站也是地铁一号线与二号线的换乘站，其中C1出口直通杭州嘉里中心的负一层，出行可以避免风吹日晒，交通便利。 项目定位★★★★★ 嘉里中心整体的定位偏中高端，商场共六层（地上五层，地下一层），引入了很多第一次进入杭州的国际品牌以及呈现全新概念的品牌，包括了全新餐饮概念的Olé超市、首次入驻杭州的Hard Rock Café、港式饮茶文化先导的翠园餐厅以及超过1300平方米的Under Armour运动体验旗舰店等。目前是杭州市中心最大的商业综合体，由时尚购物中心、甲级办公楼、公寓以及杭州城中香格里拉大酒店。 项目特色 1外形特色★★★☆☆ 商场整体呈L型分布，但是商场LOGO标识不是很明显，与周边建筑没有明显的区分，缺少辨识度。 2 开业率、业态组合★★★★☆ 商场内部开业率几乎达到100%，除了顶层主打儿童业态比较明确外，其他楼层无明确的主题，每层基本以餐饮+服装的形式呈现，店内空间都很大，整体设计风格均以简洁风为主，其中餐饮店最多，有主打杭州菜的杭儿风、蟹小宝、猪爸等，香港餐饮翠园、一风堂；最受人关注的还有一批明星开的店铺，比如周杰伦的J cafe，running man池石镇开的王鼻子碳烤肉等，比较适合吃货来逛吃逛吃。 另外还掺杂了一些珠宝、运动、儿童、超市等零售业态，由于周边有众多办公大楼，里面还有很多高颜值的咖啡店、甜品店等，相较于周边的店铺他们的人气明显高很多，小编工作日下午过去，这些店里还有不少人，不少人都带着笔记本或者三三两两的在谈工作。 3 导识系统★★★☆☆ 整个商场呈现L型，内部有一面墙、电子显示屏以及商场指南均有显示整个商场内部的店铺，但是均以餐饮、服饰、生活服务方式、珠宝/手表、运动以及彩妆保养等分类显示，没有触屏导购设备，也没有单楼层的店面分布图，对于有明确目的人来说比较方便，但对于并无明确目的仅仅闲逛的人来说，不是很方便。 商场内部中间的空白区域占用空间非常大，所以对于购物者来说指向牌就非常重要了，小编一层一层的往上逛，发现每层的直升梯与卫生间分别有四处，可以说是很方便，但是指向logo不是特别明显，可能是为了与整体的设计风格相匹配，整体颜色偏淡。 车库人工停车缴费处旁就有地库分区导视图，但是停车场里面并无明显的商场入口导视图，小编在里面逛了一圈，差点迷路...... 4 细节设置★★★★☆ 每层的卫生间数量都充足，除常规的男女卫生间外，还有专门的母婴室，内部设有洗手池、换尿布台、儿童座椅，还有一个可移动的座椅，对于带宝宝的家长来说比较方便。 内部卫生间也比较干净，有一点不足的是全部都设计成马桶，没有蹲坑，对于国内来说可能蹲坑更加方便卫生，不过马桶旁边均配有消毒液，还比较合理。 停车位上方都配有指示灯以及空车位显示排，指示明确，大大方便了车主找停车位，由于工作日过去，里面停车位十分充足。 5 服务意识★★★★★ 一楼与地下一层均设有咨询台，有工作人员值班，咨询台还免费提供租借服务，对于临时有需求的消费者提供了便利。 综合★★★★☆ 地处市中心与地铁无缝对接，夏日出行优选，商场内部整体规划中规中矩，明星餐饮、高颜值店面聚集，这也是项目吸引吃货前来打卡的亮点之一，服装品牌缺乏吸引力，人气不足，在内部导识牌以及商铺导航方面还有待提升。 专家点评
物业管理及营运较为到位，整体客户体验佳，单层面积较大，空间视觉感较为空旷，整体购物体验好，策划主题类活动，开业至今已有第一批商户撤柜和新品牌进驻更新，餐饮业态可圈可点，如蔡嘉食馆、捞王、畔丹、翠园、硬石、马上诺、柴门饭儿、猪爸、谢小宝等作为杭州首店有很好的宣传效果，配合目前杭州最美停车场之一，相对富余的1700个车位，带来更好的消费体验，在利用品牌及第三方资源进行带动自身推广，取得较佳效果，但自媒体运营及会员体系较弱。 NO.2来福士广场 区位分析★★★★★ 杭州来福士中心位于钱江新城富春路与民心路交叉口。这里拥有杭州最顶级的配套，有杭州大剧院、市民中心、来福士，而杭州来福士与市民中心仅一路之隔，同时与杭州大剧院、国际会议中心形成CBD核心原点。一街之隔有华润万象城，与砂之船奥特莱斯直线距离仅500米。 未来将与地铁4号线连通，目前B1楼通往市民中心站的通道暂时还未开放，但是地铁4号线江锦路C出口出来即是杭州来福士广场。 项目定位★★★★☆ 杭州来福士中心主打时尚潮流路线，整个Mall更强调时尚品牌和生活方式，目标消费群体更趋向于年轻化、潮流化、时尚化，体量达11.6万方，一共有8层，并且每层都会设置一块休息区域。 相对于旁边的万象城而言，来福士的品牌更加亲民一些，高端品牌相对来说占比较少。 项目特色 1 外形特色★★★★★ 来福士广场外形相当炫酷，说它是杭州新地标一点都不为过。同时两座高约250米60层的双子塔楼双螺旋曲线上升的造型，类似“红酒瓶”。再加上15万“手工打造”的超白玻璃和铝材幕墙鳞片以及不对称的菠萝表皮设计，让整座建筑可以在不同的光线中时刻变幻观感。 2 开业率、业态组合★★★★☆ 在业态规划上，杭州来福士有餐饮、时尚潮牌、生活方式体验店、特色书店与影院、儿童业态等，其中餐饮和时尚品牌各占31%和38%的比例，生活方式类占比17％，且引进近20家首次进入杭州的品牌，包括风靡上海的喜茶、能媲美诚品书店的言几又、来自HK打造SKYMAX旗舰影厅的橙天嘉禾，还有EDU MALL、Will’s Yoga、MATTITUDE、SEAN BY SEAN、WIN HOUSE、C16美食研习所、Carbon魔法秘境甜品工坊、左庭右院鲜牛肉火锅、constancetsui等。 目前的开业率已经达到了90%，除了言几又、橙天嘉禾、星巴克等少量的店铺未开，前期大家期待的店铺基本上皆已经开业。 3 导识系统★★★☆☆ 因为商场占地面积比较大，且层数较高，所以对于导识系统的要求也比较高，但是项目的电子导识系统做的相对比较简单，不如纸质的购物指南使用起来方便、快捷。 4 细节设置★★★★★ 来福士广场目前停车还免停车费，8月1日期起停车正式开始收费。车位位于地下两二层和地下三层，为升降车位，共1900多个。目前启用了约1000多个，但是还是远不能满足消费者的停车需求。车位一直处于饱和状态，走到民心路地下停车位入口会发现，排队停车的车辆已经大排长龙了。 另外，项目B1楼设置了非机动车辆停车库，但是目前非机动车位空置率较高，大部分是商场内部员工使用，外部非机动车停车较少。 商场内部除却一层没有厕所，7层有一个厕所外，其它楼层都配备了两个厕所。卫生间内部设置比较简约，且空间比较大，基本上不用排队，相对于之前所见的洗手间，来福士广场的洗手间内洗手台设计的比较多，间隔也比较大，更加方便。但是仅有两个母婴室，且均在三层，分布比较集中。 5 服务意识★★★★★ 商场服务中心比较贴心的提供了雨伞、婴儿车和轮椅供消费者免费使用(需提供押金)。内部休息区的设置比较人性化，并且在景观休息区你如果细心的话还会发现USB接口，可直接对电子产品进行充电。 所以除了年轻的情侣和结伴而来的朋友，带着孩子溜娃的年轻爸妈们在消费者中占了相当一部分比重。 综合 ★★★★☆ 该项目不管在位置、交通还有外观设计上都无可挑剔，对于细节的打造也比较贴心。但是相对来说人气还远远不足。 目前，来福士广场不少品牌依然保持着不同力度的折扣，但是人气相较于刚刚开业时下降了很多。十二点多是吃饭的高峰期，除了一家海鲜自助在大排长队，其它的餐厅不用排队，可直接进去点餐。 另外，目前很多地方还在装修完善，在走访中还发现7楼屋顶有一小片漏水的地方。但是因为7楼大多没有开业，所以对于商场的整体运营影响不大。 专家点评 整体品牌的达成率和之前轻奢的定位存在一定的差距，目前整体的品牌吸引度偏低，大部分主力店（影院，书店等）仍在装修，餐饮引入众多杭州本土品牌，如院子、绿茶、新发现、烤匠、杭儿风、童年小筑、饭堂印记等，较接地气；项目整体营销推广实力较强，都是作为杭州地标建筑，引来众多客户体验，但如何留住客户，推广自有会员体系（凯德星），增加客户粘性形成二次，多次消费，需要在未来的品牌调整及商场运营中作出努力。 受物业整体容积率的限制，停车场区域给人较为不便的体验，而主楼核心筒导致项目单层的死角较多，整体动线不好处理。 随着杭州大量综合体项目的登场，彼此之间不可避免会迎来一场PK赛。除了以上这2个项目，在下一期内容里，小编还将亲自测评另外两个当红的商业综合体，敬请期待。
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发表于 2017-7-24 20:45
发表于 2017-7-25 10:02
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