(转载)又见招商潜规则：石家庄万象城如何应对围追堵截？

临安府邸

又见招商潜规则：石家庄万象城如何应对围追堵截？
2017-07-18 郭才贵 赢商网
“
京津冀一体化大背景下，探寻河北商业零售业的投资与发展机会，立足石家庄、唐山、邯郸、保定等城市，我们会陆续推出针对城市商圈、知名商业项目、业态和品牌的系列报道，此文为第一篇。



这是一个本地蛇与外来虎的较量故事，也是传统商业与体验式购物中心新旧交锋的故事。

近日，多位品牌商和石家庄商业地产业内人士向笔者爆料，正考虑进驻2018年9月开业的石家庄万象城时，遭到了石家庄某本土企业A公司的打压。

爆料人称，A公司在石家庄核心商圈经营着两个高端商业项目，拥有百货超市便利店等众多经营网点，多年来在河北具有绝对的强势地位，日前，该公司向合作商家发函，不允许商家进驻该公司之外的商场，否则将撤走品牌商在该公司的门店，试图以潜规则来阻止品牌商与万象城合作，此事在河北商业地产界引起了热议。

一方面，华润置地旗下万象城是中国高端商业的标杆品牌，有极高的物业水准、出色的商业规划能力和强大的招商能力，每进驻一个城市都对当地消费市场起着虹吸效应，凝聚了所在城市的高品质人群。

另一方面，过去多年以来，石家庄商业市场以传统百货为主，购物中心门可罗雀，本土企业具有绝对的垄断地位，商圈分布单一，外来品牌在其中生存艰难、水土不服的现象多有发生。

在招商潜规则、对手恶性竞争的不利条件下，石家庄万象城有何应对之策？石家庄万象城有着怎样的业态规划和品牌？是否会通过创新成为石家庄从传统百货转型体验式购物中心的标杆？


建设中的石家庄万象城

1
石家庄万象城遭遇A公司的围追堵截

石家庄是个2.5线城市，作为典型的北方城市，国民经济发展水平和居民消费能力与周边同类城市都有不少差距。2016年的国民经济和社会发展统计公报数据显示，石家庄生产总值低于唐山、济南、郑州，社会消费品零售总额、居民人均可支配收入、居民人均消费支出均低于济南和郑州，商业面貌有待提升。

而在京津冀协同发展的国家战略下，石家庄作为河北省省会城市、京津冀城市群的第三极，正在承接首都功能疏解和京津产业转移，发展机遇不可小觑，石家庄加上周边5市可辐射人口共1580多万人，越来越成为房企们的必争之地。

2014年2月21日，华润置地耗资14.3亿拿下石家庄[2014]001号地块，该地块东至黎明街、西至中华大街、南至自强路、北至中山路，该地块是石家庄老火车站商圈内的绝版地块。

资料显示，石家庄万象城总用地面积为5.1万平方米，总建筑面积超过56万平方米。笔者踩盘发现，该项目位于石家庄中山路与中华大街交汇口，与石家庄地铁1号线和3号线的换乘站新百广场站无缝接驳，项目南临石家庄著名的金融街“自强路”，周边有银行、保险等众多金融机构。


石家庄万象城沙盘

项目包含1座购物中心和4座塔楼，4座塔楼分别是2座酒店式公寓、2座写字楼，酒店式公寓与写字楼为销售型物业，现场华润销售人员告诉笔者，公寓和写字楼已基本售罄，项目已经清盘，购物中心正在招商中。

众所周知，华润置地是实力雄厚的全国性商业地产开发运营商，有着万象城、万象汇、1234SPACE、五彩城这几条产品线，而万象城又是中国高端商业的标杆品牌，华润的进驻在石家庄引起了很大的市场关注度。

A公司在石家庄核心商圈经营着两个高端商业项目，拥有各类百货、超市、便利店等众多经营网点，在河北本地的商业地位根深蒂固。在A公司看来，石家庄万象城的开业将是自己最大的竞争对手，于是有了本文开头所说的发函，强调要求商家们站队，限制商家与万象城的合作，视万象城为假想敌。

同时，为保持市场地位，针对石家庄万象城开业，A公司还制定了从2017年到2019年的三年调整计划：

万象城开业前一年，做好商场业态调整，迎接竞争对手的到来；
万象城开业时，观察该项目的市场反应；
万象城开业一年后，根据该项目的变化做运营策略调整。

石家庄万象城购物中心计划2018年9月开业，笔者近日致电石家庄万象城相关负责人，欲详细了解项目的招商进展以及业态组合情况，该负责人同时提到了A公司给商家们所发的函，表示现在无法对外介绍品牌招商情况。



2
剧透石家庄万象城的业态分布和品牌组合

品牌商资源对商业地产招商来说具有举足轻重的作用，引进对手没有的高人气品牌能很大程度上掌握着商场客流。面对本地强势企业围追堵截带来的招商挑战和难度，石家庄万象城有何应对之策？

据悉，石家庄万象城定位为一站式国际时尚生活区，中山路核心商业带的新地标，有望成为石家庄最大最综合的高端购物中心，客群覆盖中高端、家庭型、年轻消费人群，核心客群以20-45岁的城市时尚精英为主。

众所周知，华润万象城购物中心常见的业态组合模式是“8+N”模式，“8”代表着八大主力店，包括影院、书店、奥林匹克标准的真冰冰场、室内游乐场、儿童娱乐成长中心、家居、精品超市、美食广场，“N”则代表着其他灵活安排的零售、餐饮业态。

据笔者多方求证，石家庄万象城商场有2200个停车场，商业楼层包括地下1层与地上7层，华润自营影院、Ole’精品超市、西西弗书店河北旗舰店、冰纷万象滑冰场、大鲁阁保龄球馆、MELAND儿童成长乐园等品牌已确定进驻。

地下一层主要的业态是精品超市、时尚美食、生活配套、化妆品等，进驻的超市品牌是华润旗下的Ole’精品超市，这家石家庄首家Ole’超市门店面积近5000平方米。

传闻苹果直营店将入驻石家庄万象城，占据两层的位置，面积约2000平米左右，但未知消息是否属实，只能说可能性很大，因为石家庄至今没有一家苹果直营店，而郑州万象城、青岛万象城、重庆万象城、成都万象城都引进了苹果零售店，说明苹果对万象城是十分认可的。



零售品牌方面，由于项目定位高端时尚，自然囊括了国际一线品牌、轻奢品牌、国际二线品牌、化妆品独立门店等，集中在商场一二层，暂不知是哪些奢侈品牌愿意跟随华润来到石家庄，可以确定的是，香港I.T集团旗下i.t潮流店会进驻万象城。

万象城商场二、三、四层有平常我们逛购物中心看到的那些品牌，Max&Co、Juicy Couture、DKNY 、Miss Sixty、YYSports、Mo&Co、Masfer.SU等，针对家庭的儿童品牌有金宝贝、美吉姆、MELAND儿童成长乐园等。

在五、六、七层这些高楼层里，万象城布置了餐饮、影院、健身、KTV等目的性消费业态，用飞天梯往上带客流，使高楼层的人气也不差。有外婆家、很高兴遇见你、西贝莜面村、云海肴、捞天下、黄记煌等知名连锁餐厅。影院方面，不是此前传闻的幸福蓝海国际影城，而是华润自营的影院进驻，是有10个厅的双巨幕主题影院，目前名称还未定。引进的健身房是集空中泳池、康复医疗、SPA、健身、养生、击剑于一体的新概念乐活健康馆，更有体验性。

另外，万象城还规划了横跨六层与七层的创意零售主题街区，据说主题风格是未来科技、复古工业风、樱花街，与郑州万象城的9站台不同，石家庄万象城对主题街区的打造有了新的思路。



3
万象城进驻石家庄能否打破困局？

商场招商过程中对独家品牌的争夺很激烈，往往会衍生出许多涉嫌不正当竞争的案例。河北商业地产的开发刚刚兴起不久，需要引进更多的优质品牌来打破现有的市场格局，企业之间形成差异化竞争，共同做大商业蛋糕。

但是过去多年以来，外来品牌生存不易，频现关店现象。上世纪90年代，百盛百货便已经在石家庄经历了一次昂首入驻和黯然撤离的尴尬。当时百盛的高端定位引进了欧珀莱、贝纳通等品牌，但由于中外双方股东经营理念差异以及经营模式、品牌定位等多方原因，最终百盛不得不选择离开。

十几年后，二次入驻石家庄仅仅4年的百盛，再走麦城。百盛百货2009年入驻万象天成购物中心，但是由于入驻准备不足，自身定位不准，百盛百货2013年8月再次撤离石家庄。

撤离石家庄的外来品牌还包括大洋百货、华联超市、易初莲花等，由于与A公司的长年捆绑合作，A公司的市场垄断地位仍然十分稳固，出于谨慎起见，外来企业必须克服进石家庄“水土不服”的现象。

6年前的2011年9月23日，石家庄裕华万达广场开业，这是石家庄首个面世的商业综合体，随后的2012年，新源乐汇城购物中心、勒泰中心两大项目开业，但是过去5年以来，石家庄鲜有优质购物中心面世。

近年来，当凯德集团、大悦城地产、华润置地、万科商业等名企在全国主要经济中心城市开发购物中心时，石家庄仍未受到知名商业地产开发企业的青睐，如今的石家庄商业市场仍以传统百货为主，使得城市商圈分布单一、品牌丰富度不够、业态的同质化十分严重，石家庄本土企业有强势地位。

万象城进驻石家庄能否打破困局，给石家庄商业带来新的启发，成为石家庄从传统百货转型体验式购物中心的标杆项目呢？

到万象城2018年9月开业时，一切都会揭晓，我们拭目以待。


来源  商业地产观察
作者  郭才贵

临安府邸

转这篇文章是有目的的，商业业态落后的本土强势地头蛇，排挤外来优质商业的例子在杭州同样发生过，大家都心知肚明。开发的市场，开放的心态，才能让一个城市的商业百花争鸣，丰富多彩，跟上时代的步伐。

fengyonghe

-----------

st121220082

例如汇德隆

ilovehz123

杭州的国内开放商已经是百花齐放了。境外开放商还是欠缺

啊呀哎呦

st121220082 发表于 2017-7-18 22:11
例如汇德隆

应该是银泰