南都物业，你上市就能解决问题吗？

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正在排队上市南都物业 上市就能解决问题吗？

原创 2017-07-05 时晨晨 叶檀财经  



文/时晨晨

02

物业费收不上来

天天打官司

根据招股说明书，南都物业最大业务就是住宅物业，无论住宅管理项目还是住宅管理面积，占比都非常高，比例分别为61.96%和74.99%。

这是什么意思呢？据统计，2016年百强企业管理项目平均物业费为4.25元/平米，其中办公物业服务费最高，达到7.86元/平米，其次是商业物业服务费，最低是住宅物业费。

南都物业主要覆盖的是所有类型中平均物业费最低的业务，这也导致其平均物业费仅为2.83元/平米，远低于16年百强企业均值。

南都物业主营业务比较鸡肋，管理水平也一般，这从子公司业绩，以及实际控制人韩芳经营的其他公司业绩就能看出来。

根据招股说明书，除一家没有数据外，2015年南都物业剩余6家子公司中有5家亏损，仅有建德南都物业服务有限公司这一家盈利。

控股股东韩芳经营的其它公司业绩也一般。根据公司招股说明书，除业绩包含在南都物业，以及没有数据外的，也仅有浙江南都酒店有限公司这一家盈利。

最重要的是，南都物业的物业费收缴率非常低，远远低于百强企业均值水平。

2016年，百强企业收缴率均值为94.10%，基本与2015年持平，其中住宅物业的收缴率最低为92%。

南都物业的收缴率为多少呢？招股说明书上没有明确给出，但是我们可以计算出来，结果却让人大吃一惊——平均不到50%！

怎么计算的呢？根据招股说明书，南都物管理的住宅、办公、商业和其它面积乘以相应的服务价格，计算出理论上最大可以获得的营收金额，然后再对比一下南都物业实际营收，就可以看出南都物业物业费收缴率非常低。

理论上，南都物业2013年、2014年和2015年营收可以达到6.1亿、7.5亿和8.8亿，然而实际营收仅为2.94亿元、3.91亿元和4.71亿元，物业费收缴率分别为48.2%、52.13%和46.59%。

物业服务费收缴率直接反映出业主对企业的认可程度，以及企业的管理水平。其实，其它方面也反映出了南都物业的管理水平低。

首先，南都物业负面新闻多、业主怨声大、被多家媒体平台报道，其中报道最多的项目是世纪新城、湖畔宽邸、以及东方润园等，其他项目被业主赶出，比如紫金庭园等。

其次，南都物业近几年面临大量的法律诉讼，诉讼的原因几乎都是业主不交物业费，或者业主嫌物业服务不好，寻求赔偿，其中怨言比较大小区有高丰家园、世贸名流、湖畔宽邸、近江家园等。

南都物业法律诉讼案件究竟有多少呢？一年才365天，270多个工作日，2014年、2015年和2016年竟然高达430件、425件和292件。南都物业的法务部们这是天天打官司的节奏啊，应该跟杭州法官都熟悉了吧。

（数据来源：公开资料 制表：叶檀财经）

03

查无此人？

有人喊你补缴社保

通过上面的分析我们知道，南都物业并非一直是百强物业企业，主要经营辖区也有强大的竞争对手虎视眈眈，主业主要覆盖单价最低的住宅物业，公司负面消息和法律诉讼不断，物业服务费收缴率大约是百强物业企业均值的一半，那么南都物业企业经营成本率是多少呢？

根据招股说明书，南都物业2013年、2014年和2015年企业营业收入分别为29355万、39086万和47076万，营业成本分别为21697万、28639万和33059万，营业成本率分别为73.91%、73.27%和70.22%。

对比一下，中指院数据显示，全国百强企业营业成本率均值为79.96%。也就是说，即便管理水平如此不堪，但是南都物业的营业成本率却一直在下降，并且低于全国百强均值水平。2015年，南都物业营业成本率大约比全国百强企业低10个百分点。

这在逻辑上有点问题。

物业服务属于劳动力密集型行业，人力成本对企业利润率有直接影响。根据招股说明书，南都物业人力资源成本占主营业务成本的比例高达80%以上。它在招股说明书中也承认，未来人力成本上升可能会对公司的盈利水平造成不利影响。

因此，压缩人力成本降低营业成本率，提升利润率是“可行”的手段之一。实际上，南都物业也是这么做的，只不过压缩人力成本的方法有些不地道——不给员工缴社保。

根据公司招股说明书，截至2015年12月31日，公司及其子公司员工人数为4301人。其中退休返聘人员884 人，城镇保险缴纳人数2441 人，“双农保”缴纳人数150 人，公司应缴社保但未缴的员工占员工总人数的比例为19.2%。

在公司营业成本率逐年下降的同时，南都物业员工缴纳社保人数的比例也逐年大幅下降。2013年、2014年和2015年员工缴纳社保人数比例分别68.86%、60.33%和56.75%。

另一个即将上市的物业公司碧桂园物业，其从2013年至2016年一季度物业参保人数一直保持在95%左右，该缴未缴的员工占比仅为4.48%。

没有对比就没有伤害，无论是员工参保比例还是社保该缴未缴员工比例，碧桂园物业的数据都远远好于南都物业。

（来源：碧桂园物业招股说明书）

在物业公司工作的员工，大多数属于弱势群体，他们的技能不能使其未来生活得到保障。如果不能给员工更好的保障，不给员工缴社保就是缺乏社会责任的体现，规避法律风险，以牺牲员工利益来降低营业成本率的做法更是耍流氓。

令人遗憾的是，南都物业实际未缴社保的比例可能比公布的数字要高。

根据招股说明书，南都物业2015年物业管理面积2598.34万平米，员工人数4301人，人均管理面积6041平米，这个数据是值得怀疑，只有三种可能：一，人均管理面积数据有问题，二，员工人数被压低，三，牺牲管理质量，陷入恶性循环。

碧桂园物业和中海物业都属于物业企业前十强，排名远高于南都物业，根据常识判断，它们的人均管理面积至少不应该比南都物业低太多。

据我们了解，即使在业主满意度差的小区，南都物业的人均管理面积也才为2000平米-3000平米。杭州世纪新城物业管理总面积为254193.95平方米，按《南都物业世纪新城2008年物业管理合同》的管理要求，其人员配置为85人，人均管理服务面积约为3000平方米。杭州东方润园物业管理总面积为294925平米，人员配置为150人，人均管理服务面积约为2000平米。

人均管理面积仅3000多平米尚且惹得业主意见很大，不惜对簿公堂，我们怀疑南都物业人均管理面积6000多平米的数据被高估。也就是说，南都物业实际员工人数应该不止4301人，相应的，该缴未缴社保的人数也不止826人。

实际上，南都物业也已经意识到了员工社保问题。在招股说明书中，南都物业称：“经过中介机构的改制辅导，公司和公司管理层已充分意识到社会保险缴纳的重要性。”并且，实际控制人也承诺，如果需要补缴，将以现金全额承担。

问题是，钱从哪里来？公司上市了就有钱了嘛。如果不想给员工补缴社保，但是又想让员工干活怎么办？也只能让他在员工名单上“查无此人”了。

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文/时晨晨

当前股票发行核准制确实存在许多弊端，透支未来发展潜能就是其中之一。许多公司为了满足上市标准，上市之前就会竭泽而渔式的做高利润，透支未来，以至于上市之际就是公司业绩最好的时候，上市后业绩就变脸。

就像一个女孩子为了钓金龟婿，整容，买名牌包，买名牌化妆品，生出的孩子丑得要哭。

更可怕的是，中国股市对实力不强的公司估值过高，这会让他们更容易融到资金和融到更多的资金，从而拥有更强的扩展能力，并购更多的公司，获取更多的市场份额，从而实现逆袭，小三扶正。

近年来，物业行业集中度提升，百强和十强企业的物业在管面积、市场占有率稳步上升。2016年，全国物业管理面积增长5.71%，其中全国百强企业在管面积均值增长了15.4%，连续三年复合增长率达到25.6%。2016年百强企业管理面积总值达到54.50亿平米，占全国物业管理面积的29.44%，前十强企业市场占有率也迅速飙升至10.18%。

这是一个明显的大鱼吃小鱼的行业，华安证券数据显示，全国前十大房企兼并收购件数与面积占百强企业总数的逾五成，管理面积完成了74.84%的高速增长。

兼并收购方兴未艾，大鱼会变成鲸鱼，行业集中度进一步提升。在这种行业背景下，南都物业也在跟碧桂园物业争抢物业第一股。

南都物业成立于1994年，当前的控股股东、实际控制人是韩芳，主要承接杭州地区规模型住宅、高端豪宅、写字楼、商业综合体及产业园区等各类物业。公司本次拟发行1984.13万股，募集资金41070.81万元，用于物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目和公寓租赁服务项目等。

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实力到底如何？

能逆袭么？

根据中国物业管理行业和中指院报告，南都物业2015年和2016年都没有入围前100强，也没有登上任何单项榜单，包括企业服务质量、满意度、服务特色等等。

2016年底，南都物业IPO排队审核被受理后，媒体也指出了其实力不强的问题。2017年6月份，南都物业才入选全国物业前100强。

虽然排名不能说明什么，但投资者也可以大致做一个判断，即南都物业在行业内实力并非突出，否则任何机构的排名都不可能缺少它。

另外，南都物业管理服务区域主要集中在浙江地区，2013年、2014年和2015年，公司在浙江省营业收入分别为2.79亿元、3.7亿元、4.38亿元，占相应期间主营收入比例分别为96.96%、95.8%和93.27%。

（来源：南都物业招股说明书）




在浙江，南都物业最大竞争对手是已经在香港上市的绿城服务。这些年来，绿城服务基本上一直仅次于万科物业，综合排名第二，其它单项排名也非常靠前。




从全国范围来看，有很多物业公司已经先行进入了资本市场，银城物业、新鸿运物业、丹田股份、东光股份、华仁物业、格力物业、天骄爱生活、乐生活等挂牌新三板；绿城物业、彩生活、中海物业、中奥物业等公司登陆港股。




面对如此多且强大的对手，投资者需要理性看待南都物业整体的成长空间，不要幻想南都物业进入资本市场后优势有多大，短时间内扩大市场份额，以及提升自身的竞争力。













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物业费收不上来

天天打官司

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深受其害