在上海延安西路，一家原本品牌为莫泰的酒店经改建后成为如家精选、和颐酒店等系列产品后，房价从原本的约200元一夜提升到400多元一夜。
无独有偶，位于上海福建南路的一家锦江之星近期也被改建为新品牌“康铂“亮相，升级后的该酒店房价从200多元一夜一跃至500多元一夜。
《第一财经日报》记者日前在对如家和锦江系高层的专访中了解到，当经济型酒店进入增速放缓的“瓶颈期”，而物业也越来越难觅之后，如家和锦江之星两大酒店巨头开始寻找新的拓展方向——向存量要发展，将合适的旧经济型酒店升级改建为客房价较高的新中端酒店，此举不仅解决了寻找物业的问题，还从一定程度上提升了客房收益。
如家的升级之道
最近见到孙坚，他的职务已经从如家CEO变为首旅酒店（600258）总经理，如家酒店集团董事长兼CEO——这是如家私有化，合并入首旅酒店后的最新变动。而这也意味着孙坚的任务又加重了，其要负责整合如家与首旅酒店。
“其实未来，我们的方向很清楚，就是向存量要发展，向创新要发展，今后可以结合跨界，共享和融合的方式。酒店市场到这个阶段，需要并购重组来对未来方向进行梳理。这几年我们看到三四线城市的变化很大，到了一定的程度，其实合并，整合是一个通用的逻辑。在过去的一年半中，华住和雅高，如家和首旅，锦江和铂涛以及维也纳都进行了资本整合。”孙坚接受《第一财经日报》独家专访时透露。
在孙坚看来，既然这么多的酒店企业如今都进行了整合，那么合并后的酒店企业会拥有全系列的发展和更丰富的品牌，这就需要有新产品去满足更多客人的需求，而从现有的经济型酒店物业中寻找合适的项目去改建成为新的升级版酒店，这是一个不错的方向。
“比如我们原本经济型的延安西路莫泰店，经改建后，形成了定位中高端的如家精选、和颐以及和颐至尊等一组新酒店产品，RevPAR(指每间可供租出客房产生的平均实际营业收入)从原本的200元左右变成了现在的400多元，这在真大程度上提升了酒店客房收益。”孙坚告诉《第一财经日报》记者，其实市场上还有很多位置不错的经济型存量酒店，如家和首旅酒店未来大可减少不良区域市场的开店数量，改为大量改造现有的合适酒店升级为中端酒店产品，向存量要空间和发展。
锦江携法国业者共谋存量改建
这个周末，在上海福建南路的一家酒店内，人头攒动——锦江系收购法国卢浮酒店集团后，正式将法国的Campanile“康铂”酒店引入中国市场，该品牌创立了40年，如今进入中国市场，其定位中端酒店，主打Life style生活方式。
《第一财经日报》记者了解到，该酒店的前身是锦江之星经济型酒店，经改建成为“康铂”中端酒店后，其客房收益从原本的200多元一夜提升到500多元一夜。
“酒店业以前注重功能型，现在注重体验式，我们看到中端酒店将是未来的一个发展方向，因此我们开拓锦江都城和康铂，两者基因不同，前者更多瞄准超过50年的历史建筑改建，属于经典款中端酒店，更体现中国文化，可在一二线和三四线城市发展。而康柏则有一定的社交功能和法国文化，康柏适合一二线城市，瞄准年轻客户。”锦江股份（600754）CEO、锦江国际酒店管理有限公司CEO张晓强接受《第一财经日报》记者专访时透露。
“根据计划，我们希望在3～5年内将康铂品牌发展到300家左右。首先肯定是在核心城市进行发展，也是从核心城市的核心地段向周边辐射。”锦江股份副总裁、锦江国际酒店管理有限公司高级副总裁李予恺指出。
在模式上，康铂会开放加盟。张晓强表示，目前锦江系正在寻找合适的存量物业改造，希望可以把一部分经济型的锦江之星升级改建成中端的康铂酒店。
酒店业的存量经济学
缘何如家和锦江两大本土酒店巨头都选择了批量改建存量酒店项目?而且都瞄准了中端酒店市场?
“经济型酒店在这几年进入了增速放缓阶段，大量租赁物业到期，租金和人工都在上涨，可市场的客房平均收益却在下滑，入住率也在下滑。经济型酒店的黄金时代已经过去，如今业者要克服成本增加、收益下滑的窘境。地理位置好的物业成本太高，甚至你有时候愿意出价也未必拿得到好的物业。因此，这令业者开始思考是否应该从现有的存量物业上动脑筋，来改建成新酒店。”华美首席知识专家赵焕焱分析。
孙坚也提出了类似的观点。
“很多产业在中国市场容易产生‘一窝蜂’，然后就进入寒冬。2002年，经济型酒店开始崛起，之后进入高速发展期，中国经济型酒店产业把别人几十年的发展在10年左右的时间内走完了，这令市场有些不消化。于是我们看到了酒店成本上涨的问题，物业的供给也比以前少，既然如此，我们不如找存量物业做升级，可以控制成本。”孙坚如是说。
那么为何如家和锦江都瞄准中端酒店呢?
“从投资模式而言，经济型酒店的投资回报期越来越长，不少都超过5年，而中端酒店由于客房收益是经济型酒店的翻倍，因此中端酒店的收益更高且回报期更短。而高端酒店的投资则又过高，且目前高端酒店市场平均入住率很低，有时只有50%左右，高端酒店的投资回报并不十分理想。相对而言，中端酒店是性价比较高的开发模式。”赵焕焱指出。
“中端酒店会是未来酒店市场的刚需。这既有外部原因也有内部原因，内部原因主要是成本的增长，包括物业成本上升和用工成本的上涨等;外部原因上，资本的力量和消费的升级都在推进中端酒店的发展。”李予恺认为，存量经济型酒店改建为中端酒店是一个节约成本且提升收益的选择。
值得注意的是，开发了诸多中端酒店后，这片原本的“蓝海”或许也正逐渐变成“红海”，而经过资本整合和新品开发后，首旅酒店、锦江等“大户”麾下聚集了非常多的细分品牌。比如锦江系在收购了铂涛、维也纳酒店之后，现在超过30个品牌，其中有不少都集中在中端酒店市场，在业界看来，未来如何区分这些定位类似的酒店品牌、做好差异化发展并防止内部竞争等，都是这些酒店业“大佬们”需要面对的问题。
发表于 2016-10-17 00:06
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