重磅！杭州重启限购，外地人限购1套房。限购政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。自9月19日起执行！
这也是继苏州、厦门限购之后，又一个启动限购的城市，轰动长三角市场，南京人民也是惶恐不安。自然又引起一片沸沸扬扬的讨论声音。
大家关心的问题来了
杭州此次限购政策效力如何？
是否真的能防止杭州楼市被继续爆炒？
对于投资客来说，是不是又少了一个掘金长三角的机会？
南京会跟进？
主页君@孟祥远 也一直在关注长三角市场。杭州作为长三角重要城市之一，在G2o之后，城市价值得到极大提升。近期也组织大家去杭州看房，对杭州市场也很了解。今天上午杭州政府开会研究政策之时，我们已听闻到消息，也第一时间在微博微信平台发布消息，然后下午政策果然就出台了。
主页君@孟祥远 认为，对于杭州此次限购政策的作用，其实质能起到的效果，个人持保留意见。市场不能闻“限购”就恐慌不已，还要具体分析。尤其在此敏感时期，对于市场评判尤其要保持冷静客观，切勿被市场误导。下面就来具体分析此次杭州限购对杭州市场及长三角市场的影响：
主页君@孟祥远 独家解读一、为何杭州此次限购如此突然？
1行情蔓延，涨幅惊人。
G2o后，杭州这波行情就迅速蔓延，疯狂上窜，房价涨幅更是惊人得很。甚至出现有楼盘4天涨60%一个月翻番。楼市火爆到要“辞退”销售员，因为房子卖得太快了。据悉，杭州不少楼盘已经开始封盘了。
当然，杭州房地产市场这波行情与 G2o峰会所带来的联动效应是分不开的。峰会期间主页君@孟祥远 也撰文阐述G20选中杭州，必将对杭州楼市乃至整个华东楼市造成不小的影响，加上杭州楼市没有限价等调控措施。受到如此大利好的助推，峰会结束才一星期左右，杭州房地产市场就立马反弹，且这种增幅很惊人。不排除会回到2009—2010年间那波行情，杭州房价同样快速上涨，大量投资客涌入。所以说，杭州政府这次压力大了，不可能再这样放任市场。
2外地投资客比重过高，比例超50%
目前杭州市场最大的信号就是外地投资客大比例出现。据杭州媒体报道称，杭州大部分楼盘外地买房比例普遍超过了50%。这个比例很吓人，也充分佐证长三角的很多资金和人群已涌入杭州。
主页君@孟祥远认为，杭州这个城市本身基础不错，经济在长三角都是很发达的。城建方面，为了迎接G2o峰会，也是做了巨大投入，极大提升了城市价值，吸引更多的人才和资本流入，市场购买力强，而楼市自然也是充满了想象空间与前景。
但是由于市场没有过多的政府干预，市场进入门槛还处于相对低位，因此更易引发投资客的疯抢。大量的外来需求加快去化，造成供不应求。为了市场理性运行，就必然要控制外来投资客对杭州市场的哄抬，所以杭州政府出台外地人限购一套。
二、此次杭州限购效力如何？
杭州面对如此疯狂上窜的市场行情，出台这个政策就能防止杭州楼市被继续爆炒吗？
主页君@孟祥远 认为，调控房价有三级，限价、限贷，最后是限购。杭州不限价（最高有楼盘4天涨价一半以上），不限贷（二套房首付30%），出了一个限购，这就很有看点了。虽然讲政治，但外地限购一套，意思是本地人可以买，买多少套都行，外地人不买多套就可以。
所以，此次杭州限购发挥的作用还是要冷静看待与思考。下面具体来分析下：
1、就政策本身而言，并不是十分严厉。对外地人限购一套，大部分人的购买需求（首套房）在杭州还是能满足，问题不大。若要购置第两套也是可以通过一些方法来变通。因此，在政策实施细则上值得去推敲。
2、政策对杭州后市走势影响几何？一个政策的出台会让杭州这波行情突然停滞？显然不会。按现在杭州形势一片大好的势头看，预计后期房价还会继续往上窜，预计在接下来的比较中杭州房价增幅可能要赶超南京，杭州也将成为长三角乃至中国的楼市明星城市。
且楼市一个现象很有意思：越是被限购的城市，越是受市场追捧。如一线大城市、热点二线城市的厦门。这都是基于对城市吸引力的体现，主页君@孟祥远一直认为城市价值决定地产价值。
随着苏州、厦门、杭州热点二线城市限购政策悉数落地，南京作为楼市“四小龙”之一，又一次处在风口浪尖。目前四小龙里只剩下合肥和南京没有限购，杭州的举措让南京风声四起，限购传闻山雨欲来。
接下来，南京会跟进吗？
从大环境来看，热点城市政策收紧是大势所趋。比如合肥、苏州、厦门、杭州、南京新四小龙城市。那么，在苏州、厦门、杭州陆续启动限购政策后，南京是否会跟进呢？南京人民尤为惶恐：又一个城市“沦陷”了，南京会成为下一个重启限购的城市
政策面收紧事件：
南京
2014年9月22日取消限购，2016年8月1日南京上调首付比例；
合肥
2014年8月1日取消限购，2016年7月份开始实行“限贷”；
苏州
2014年9月26日取消限购，2016年8月12日起亦发布通知开始“限贷”；
厦门
2015年1月15日取消限购，2016年8月31日重启限购，完全回归18个月前。
南京是否重启限购，就看这三点！！！
一、看房价
房价是否能够被控制住。今天（9月18日）国家统计局没有发布8月份70城房价，明天应该就会有。南京涨幅是否会进一步收缩，排名能否跌出前5名？
目前来看，南京房价出现涨幅走低的态势：从7月70城房价统计数据来看，南京房价涨幅虽高居全国第三，但涨幅已出现连续三个月下滑，从今年4月份的涨幅4.4%到7月份的3.6%，可见在控制房价上取得了一定的成绩，预计涨幅暂时还会进一步走低。
如果接下来8月的房价数据能够继续往下走，排名也有跌出了全国前三前五，那么南京市出台限购的可能性和压力会大大降低；如果说涨幅下不来，且排名在全国还在往前靠，乃至数一数二，那么限购政策出台的压力会很大：
7月南京房价继续上涨，环比上涨3.6%，全国第三
6月南京房价继续上涨，环比上涨4.0%，全国第三
5月南京住宅均价20956元/㎡，环比上涨4.1%，全国第三
4月南京住宅均价19991元/㎡，环比上涨4.4%，全国第三
二、看地价
明天就是备受瞩目的土地拍卖会，房企拿地是否继续疯狂，价格是否适中。接下来，控制房价地价的目标若能达到，市场逐步回归理性，限购是不会轻易出的。但是如果说接下来的土拍依然失控，地价达到最高限价后会摇号，依然有很多开发商疯抢，政府会为了稳定预期也会进行一定的打压，市场也有必要进一步收紧。
本月19-23号的首次网上拍地，包括7月流拍的7幅、8月延期的11幅和9月新挂的9幅，其中含有住宅规划的共有21幅。可以预计，基本能达到调控地价的目标，不出地王的目标是能实现的。
但是，这个说法并不是一刀切，局部少数地块可能会超过最高限价，出现区域地王。如最受关注的莫过于南站的G46地块，起拍楼面价15391元/平米，最高限价高达2.7万/平米，很可能成为江宁地王；而麒麟G59地块，最高限价22317元/平米，如果超过最高限价，也可能突破之前的京奥港的江宁地王价格。
三、参照周边城市
参考周边兄弟城市的表现做出适时的政策调整，苏州、厦门、杭州已经出台了限购政策，下一步就要看合肥了，如果合肥出台，将给南京带来很大的压力。届时，南京祭出限购政策的可能性就大了。
不过截至目前，南京还没有正式研究限购政策，还需要观察其他城市政策的执行效果，再决定是否出台，总之土拍后看。如果南京市场依然高温难退，控制不住，不做出政策调整也不合适。从目前来看，通过物价局、房管局、银行等相关部门的组合拳出动，政策效应逐步显现。
买房人接下来该怎么办？
不论如何，热点二线城市政策层面后期不再宽松这是大势所趋，楼市风向已经在转变，进一步的收紧可期。包括南京在内的这些城市，赚快钱时代已经过去，投资预期也不能再激进了。市场风险性也在增加，南京可能已经不再是最好的投资场所了，好的投资标地也越来越少了。如果说在南京没有合适的房源，这种时候不妨走出去看看，对长三角我们最近还是很关注的：
1、投资观念要转变。如今，在高杠杆下，投资房产的收益率明显在走低，获利空间在压缩。“买到就是赚到”的想法已经跟不上市场的变化，所以投资的话，一定要转变投资观念，降低自己的投资回报预期，不要指望发大财，我们将会逐渐走入低收益时代。因为南京即便不出限购，也不会再有宽松政策出台，连南京房产局局长都说不要轻易加杠杆了。短期内赚暴利，已经不容易了。
2、要观大势，眼光放长远，不要只盯着南京市场。除了南京之外，苏南、杭州等城市现在都在去库存，政策面都很宽松，会是个机会；再远一点，长沙、郑州等地也都不错，海外置业也可以考虑。这里还能规避人民币贬值风险，如果想了解更多长三角置业或海外置业话题，请加主页君@孟祥远 私人微信mjjt2017，拉进相应专业交流群里来。
3、投资要谨慎。如果要在南京买房：自住的话该买还是早点买，宜早不宜迟；投资的话，就要慎重了，毕竟现在有些板块的房价到了一定的高位，风险性也要比之前增加。所以，我们对买入的建议已经渐趋谨慎。现在，我们更推荐优质稀缺资产、可抄底价格、受限价房源、稳健收益型楼盘。
君不见，去年我们常常呼吁买买买的楼盘，现在也不大提及了吗？
发表于 2016-9-18 18:58
