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楼主: 夜凉时节

杭州房价必定会大跌!

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发表于 2005-7-9 16:31 | 显示全部楼层
大家耐心等待,种种迹象表明房价在稳中有降.
发表于 2005-7-9 17:00 | 显示全部楼层
大家有话好好说~各抒己见嘛~
发表于 2005-7-10 16:26 | 显示全部楼层

杭州高房价背后最主要的推动因素是ZF

这么多天了,终于看到一个比较心平气和讨论问题的帖子了。来说说话!

   半个月以前,我发布了一个帖子,后来被删了。内容如下:

   杭州现时房价公式 =  ZF抬高的虚高地价 + KFS付给某些GWY的“收入” + 开发

商较低的开发成本,费用  + ZF,KFS在媒体上误导百姓的支出

    我想说一句话也难,这就是现在我们老百姓真实的生存状态。  难道真的“只许州官放火,不许百姓点灯”了吗?GCD不是还允许言论自由的嘛?  呵 呵。
    现在大家的讨论越来越深入了,看空也好,看平也好,最终房价还是要恢复其价值规律的,在2年左右的时间里一切都会得到证实的。

    现在以及将来一段时间里最难过的人是谁?ZF?KFS?炒家还是自主的购房
者?   很明显是ZF和KFS。
      我是一直支持我行我素30年的观点的,只是我认为的这个过程会比较长,而且我的心理价位和斑竹一样,比他高。
      而高歌作为专业人士,我认为他比较了解房产行业里的许多运作(包括一些内幕的运作潜规则),所以高歌的观点也是较客观的。其实大家都是看空后市的。

      现在杭州的房价里,地价占据的比例相信不用我说大家也清楚。

      ZF“非饱和供应”土地,操控了一级市场;KFS们又竭尽所能,惜售,找“托”造势,主流媒体成为KFS们的广告专用版......虚假的“繁荣"气氛下弄的人心惶惶,大家排队去购房"号"......KFS 惊喜地发现钱原来这么好挣,于是大造面积大的房子,户型设计水平停滞不前,产品功能单一; 二级市场充满着疯狂而非理性的气氛。
     然而 当市场气氛达到疯狂的时候,也就是它将气数已尽的时候。高企的房价让大多数百姓已真的无力购买,所以必然要降。我的亲友在广州做了多年的地产中介,珠三角房价变化的过程他们也都经历了。今年五一我也在广州,看了很多的楼盘。那边人均收入比杭州高,房价反而低。所以对杭州房价要跌,这个问题我没有任何一点的怀疑。两年之内,必有20~30%乃至更高的跌幅。

      问题是怎么降?将被切掉的超额的利润蛋糕先从谁身上开刀。很明显第一个是KFS 。市场人气已变,实力小的KFS赶紧降价回笼资金,否则会死的很快。而大的则可以撑一撑。先从一手楼降起,特别是远郊的,没有什么配套,靠卖概念圈钱的项目会先四掉,然后降价会成为一种趋势,再波及到二手楼市。换言之,有价无市的局面是不可能维持多久的。
     当房产降价成为一种趋势,大家会更加捂紧自己的钱袋子,因为谁都不想多花冤枉钱。市场成交惨淡,中介关门,KFS苦不堪言,ZF拿不到税收,推出去的地也不再炙手可热,这时候ZF一定会出来救市,因为市ZF是以“经营城市”为理念的,占财政近三成的地产税收少了,ZF 不急才怪。
    所以ZF不希望,不愿意,也不可能让房价猛跌。这也就是高歌原先一直提醒大家的话,只不过我今天把话说得再透一点罢了。
    换言之,ZF是不可能主动大量猛放地,或是通过一定的措施把土地的价格降下来的。ZF希望房价不要猛涨,也不要猛跌,每年有个百分之几的涨幅就好了。这样,WGP们的乌纱帽也就保住了。而百姓们一见房价大幅下跌无望,又只好开始去砸锅卖铁,祖孙三代凑钱去买房了。这时候,高企的房价就“软着陆”了。ZF,KFS就会长长的松一口气。

     作为普通百姓的声音,永远不会成为主流媒体上的声音。
     因为那些个媒体究竟在多大程度上能老百姓服务是永远值得怀疑的,他们背后是强大的利益集团......
     我们所能做的就是观望一阵,多多赚钱,多学点知识,多长点见识,认清事物的规律和社会的现状,不要把我们的血汗钱轻易地交出去。钱在我们自己手里,怎么用是我们自己的事,要掌握自己的命运,这才是最重要的!
发表于 2005-7-10 16:29 | 显示全部楼层

杭州调整萧山余杭加快吐地

●杭州市土地信息中心副主任沈波:萧山和余杭,既然已经在行政区划上同属于杭州市,在基准地价上理应执行杭州市统一的标准,否则对于整个城市的和谐发展不利   

  ●余杭区国土资源局土地利用科朱科长:基准地价对于地价评估作用微乎其微。萧山、余杭所有的土地的实际成交价都比新出台的基准地价高许多。政府部门能做的,不过是让基准地价更加接近于市场,而不是市场价格向基准地价靠拢

  ●房产金融专家顾孟迪:由于当前房价的确定并不完全按照土地成本定价,所以调整地价只不过是为了挤掉开发商的利润空间。不客气地说,这是政府的敛财行为   

  一向独善其身的萧山和余杭,或许将开始履行其“撤市建区”后最重要的一项职责:为杭州市供地。   

  杭州市政府10月20日正式对外公布了近期调整土地级别和基准地价的一系列措施。与以往6次政策性微调做法不同,此次地价调整不但大幅调高了商业、住宅、综合用地基准地价,还将原有八级土地划分增加到十二级,从而使萧山和余杭区的2385平方公里土地首次纳入到杭州市土地管理系统中。

  自家土地自定价?

  “萧山和余杭,既然已经在行政区划上同属于杭州市,在基准地价上理应执行杭州市统一的标准,否则对于整个城市的和谐发展不利。”电话那头杭州市土地信息中心副主任沈波的声音是愉悦的,萧山余杭作为自家土地,使用统一基准地价自然天经地义。

  为了这第七次地价调整方案,沈波从年初忙到了现在。2001年3月,萧山、余杭“撤市建区”并入杭州,很重要的一个任务就是帮助杭州突破土地稀缺的瓶颈。从683平方公里一跃增至3068平方公里,杭州手头阔绰了不少。可是在2002年初的第六次基准地价调整中,萧山、余杭依旧“超然”于“八级土地标准”之外。

  “因为萧山、余杭的土地基价,很难用杭州原有的土地级差涵盖,所以此次调整特地把原有土地级别从八级提高到十二级。”沈波解释道,为了这增加的三倍半面积,通过增加级别来减少同一级别地价之间的个体差异,是个不错的办法。中房指数系统高级分析师陈晟也认为,从八级到十二级,除了评估更细化全面,主要还是为打通萧山和余杭土地市场作准备。

  虽然在后8·31时代,土地最终的成交价格往往并不由政府掌控,但是作为权威的参考数据,此次地价调整无疑是向市场宣告,萧山和余杭将被要求逐渐加强与杭州自身土地市场的联动性。“早在合并之初,杭州市政府方面对于萧山和余杭的土地就有过规划了。”沈波透露道。

  为城市经营的长远打算,地价差别可以让萧山和余杭的土地顺利进入“大杭州”系统,通过城区联动,将土地稀缺的边际效益逐渐向萧山和余杭递推,这是杭州市政府在调整基准地价背后的“如意算盘”。

  基价=“鸡肋”?   

  不过,萧山和余杭区的国土资源部门似乎并不买账。   

  因为,给两区“度身定做”的十二级地价,其实根本无法反映对于经营性土地100%采用挂牌拍卖的两区土地市场现状。在新的基准地价表上,萧山和余杭城区的土地,分别被划入五级和六级,也就是说商业用房参考地价为2850元/平方米和1600元/平方米,住宅用地2430元/平方米和1460元/平方米。可是根据去年萧山区的土地拍卖情况,商品房的地价成本已达到2700元/平方米。

  “基准地价对于地价评估作用微乎其微。”余杭区国土资源局土地利用科的朱科长表示,“萧山、余杭所有的土地的实际成交价都比新出台的基准地价高许多。政府部门能做的,不过是让基准地价更加接近于市场,而不是市场价格向基准地价靠拢。”

  萧山、余杭融入杭州有“三年过渡期”,这在杭州是家喻户晓的。最大的“一市两制”政策莫过于两个新区对于所辖土地拥有自主开发权。根据2002年6月1日颁布的《杭州市国有土地使用权招标拍卖管理办法》,萧山、余杭行政区域范围内的国有土地使用权招标拍卖管理工作,分别由萧山、余杭两区人民政府土地行政主管部门按杭州市人民政府有关规定组织实施。如今三年期限已过,土地的规划使用权仍然掌握在两区国土资源局。在杭州市国土资源局的土地挂牌和成交公告中,也从来没有出现过来自萧山或余杭的土地。

  没有审批权,杭州市让两区“吐地”的想法不过是一厢情愿。因为,对于融入整个杭州的土地市场,无论萧山还是余杭的国土资源部门似乎都没有什么兴趣。“杭州市土地部门当然也算我们的领导单位,不过凡是75亩以上的土地挂牌拍卖,我们两个区都是直接上报省厅批准的,杭州市政府无权过问。”萧山市国土资源局负责经营性土地挂牌的古先生说。

  在朱科长看来,基准地价及其背后蕴藏的“大一统”努力,顶多只能给市场起个舆论导向作用并没有多大的强制力。“如果一定要说影响,也只有影响到工业用地和部分综合用地。”   
和房产商抢利润?   

  1至8级商业用地基准地价上涨39%,住宅、综合用地上涨34%。虽然根据《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》,基准地价、标定地价应当每两年调整公布一次,但相较于前几次的“小打小闹”,此次调整除工业用地外的其余地价都是大幅上升。高地价是否会进一步推高杭州已经“虚高”的楼市,成了市场最大的担心。

  沈波强调,调高地价只是为了宏观地反应地价的走势。但陈晟认为地价对房价可能造成的影响远高于其他金融要素,市场的担心绝非空穴来风。不过他同时表示,由稀缺性导致的高地价是合情合理的,也许同高地价造成的高房价风险相比,政府更需要解决的是人为因素造成的高房价。

  地价评估并非是政府部门“拍脑瓜”就可以定下来,招投标的机制决定了市场价格对于参与挂牌拍卖土地最终的权威。“由于当前房价的确定并不完全按照土地成本定价,所以调整地价只不过是为了挤掉开发商的利润空间。”房产金融专家顾孟迪分析道,“不客气地说,这是政府的敛财行为。”

  当然,相比财政收入,参与城市运营才是杭州市土地部门更为重大的责任。   

  “形式上融合了,实际上却走出了。”这句名言无疑最适合描绘目前杭州市和余杭、萧山土地市场的现状。萧山和余杭国土资源部门异口同声否定了其土地拍挂近期将改由杭州市政府批准的可能性。如果杭州市政府和国土资源部门想单单靠基准地价的统一,就达成三方默契,完成土地市场的“大一统”是幼稚的,其结果只能和年初“二手房交易征收20%个人所得税”的政策一样,适得其反。

  当初因为觊觎人家土地而许下了优越的“合并”政策,如今却成了杭州理直气壮“讨地”的羁绊。如果萧山、余杭仍然坚持与杭州市区土地一级市场维持“三足鼎立”、“多头分割”的局面,那么,随着矛盾地深入,当初“撤市建区”造就的就不是强强联手有财有地的“大杭州”,而是“离心离德”的三角纠纷了。
发表于 2005-7-10 16:33 | 显示全部楼层
余下来的35万加上银行按揭利息的10%就是385000。385000/30年/12个月=1069

HOHO, 30年按揭利息是100%还要多,拜托
发表于 2005-7-10 16:34 | 显示全部楼层

“铁三角”利益格局考验房市调控

“铁三角”利益格局考验房市调控  

央视国际 (2005年06月28日 11:23)

  新华网/半月谈消息:

  地价与房价的"默契"


  这两年我国的房价真是像吃了兴奋剂。国家统计局公布的数据显示,2004年,全国房屋销售价格比上年上涨9.7%,涨幅比2003年高出了一倍。今年一季度房价继续"高开高走",上涨9.8%,比去年同期高2.1个百分点。在上海,房价改变去年第二季度后逐季下降的局面,大幅反弹至19.1%,增幅比去年4季度高8.7个百分点。在其他几个重点城市,杭州房价上涨13.8%,宁波上涨11.6%。


  与房价的"兴奋"相呼应,我国土地交易价格也在猛涨。一季度,我国土地交易价格比去年同季上涨7.8%,涨幅比去年同季高0.3个百分点;比去年四季度上涨5.8%,涨幅比去年四季度增加4个百分点。在国家统计局监测的35个大中城市中,住宅用地交易价格比去年同季涨幅超过10%的城市有11个,其中杭州地价同期涨幅高达37.0%,宁波地价上涨24.5%,上海地价也涨了12.8%。


  在房地产市场的高歌猛进中,地价与房价真是"默契"得很。近来,国务院和有关部门采取了诸如提高房贷及逾期罚息利率、调整住房转让环节营业税等经济政策抑制房价却难以短期见效,地价上涨实在是难辞其咎。实际上,国家统计局对上海、浙江商品房价格快速上涨进行调查时发现,这两个地区房价上涨的一个重要原因就是土地成本在房价中的构成比例超过全国平均占房价1/3的标准,达到40%以上。


  当前房地产价格的快速上涨,虽然不完全是由土地交易价格上涨带来的,但地价的上涨无疑对房价上涨起到了推波助澜的作用。国家统计局生产价格处处长刘建伟就持此观点。他说,首先,随着工业化和城镇化建设推进,大量土地资源被占用,使土地资源减少。加之房屋建设市场对土地的需求增加,使土地的供需矛盾紧张,土地交易价格不断上涨。


  实行"经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让"政策,在实际上起到了刺激土地价格大幅上涨的作用。如重庆2002年主城区住宅楼面地价约300元/平方米,目前已涨到1000元/平方米。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本,推动房屋销售价格上涨。一些开发商甚至可能把预期中因土地价格上涨而引起的成本增加"提前变现",转嫁到现期的房屋销售中。


  国家统计局景气中心研究室副主任张海旺对记者预测,今年下半年房价增长仍可能偏快,主要原因之一就是土地价格趋涨。今年一季度,土地交易价格增长7.8%,增幅虽然低于去年二、三、四季度,但比去年同期高0.3个百分点。根据我国土地稀缺的实际,土地价格总的趋于上涨,成本尤其是土地成本推动房价增长的因素将长期存在。


  总体上来说,土地交易价格与房地产价格实际上是一种相互促进的关系。全国政协委员、国土资源部原副部长寿嘉华就对记者说:"房价地价是循环关联的,不是绝对关系。"于是,对房地产市场的大量投资就反过来又拉动了土地价格的上涨。


  房市调控进入综合调控阶段


  作为土地主管部门的国土资源部在今年5月中旬公开表示:"从成本角度看,地价确是房价的构成部分,但是这绝不是说地价决定房价。实际上,是房价拉动了地价。从长远看,土地供应是有限的,但目前住宅建设用地供应充足。"这一论断对流行于房地产业的"地荒论"构成了有力的驳斥。


  国土资源部土地利用司负责人在接受采访时说,造成房价上涨有多种因素,最主要的是强劲的需求。市场供求决定了房价,开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本,然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法,而是根据当时当地的房价来"出牌",多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。目前房地产用地基本是协议和招拍挂同时并存,两个方式取得土地时的价格一般相差很远,但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。招拍挂获取土地的房子卖10000元,协议获取土地的房子也绝不会卖9000元。国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中数据就表明,2004年地价上涨幅度小于房价上涨幅度,而后者一定程度上拉动了前者的价格。


  但是,脱离对地价的监控的房市调控,必然是不符合房地产市场实际的。6月初国土资源部又表示为落实国务院转发的七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,该部将加强城市地价动态监测工作,特别是要加强对土地招拍挂价格变化趋势的监测。这一监测主要包括加强对土地招拍挂价格区域分布特点、价格波动原因及其与整体市场的关系分析。同时,为了及时了解七部委宏观调控政策的落实效果,居住用地价格监测密度今年将加大。此外,国土资源部表示要进一步加强地价情况分析。各城市地价监测机构应提交对本城市的地价水平、变化趋势以及分布等情况的基本分析,包括土地招拍挂价格和居住地价情况的分析报告,按月提供。为了增强数据采集的真实性、客观性和准时性,国土资源部还建立了数据抽查制度和情况通报制度,以加强数据质量监督,并将采集到的情况及时进行通报。


  还不止这些。从6月4日国土资源部举办的"房地产市场土地供应调控情况座谈会"上记者还获悉,目前我国已经有28个城市的国土资源管理部门采取措施加强土地供应调控,以控制房价过快上涨。措施一共四点:一是加大土地供应结构调控力度。各地中低价位普通商品房和经济适用住房用地的供应比例明显增大。二是加大闲置地清理力度,积极盘活存量建设用地用于房地产开发。三是采取多种措施打击非法炒房行为,规范房地产市场。四是加强土地供应和地价动态监测工作并及时向社会发布有关信息。国土资源部这一系列措施的出台,标志着房价调控已由"就房价调房价"切实转变到房价地价综合调控的运作模式中来。


  "铁三角"利益格局下的房市调控


  回顾我国房地产业发展的进程,无法脱离的"底色"是城镇土地一级市场由政府垄断、二级市场交易受到严格限制的现实。当初为了解决居民住房难、扩大内需,启动了房改并带动了城镇土地制度改革,赋予各级政府制定各类政策措施的权力,并给地方政府,尤其是县市级政府以事实上的土地所有权,其资产性收益和大部分税费也归地方所有,并逐渐形成了地方政府对土地收益"第二财政"的高度依赖性。

  时至今日,一个庞大的房地产利益集团正在形成。在这个利益集团中,地方政府、银行和房地产商形成了一个"铁三角":地方政府从房地产商那里得到的是高额的地价回报和政绩;银行获得了回收速度相对较快、投资回报相对稳定的优质贷款;房地产商获得了20%以上的收益率。在"铁三角"的价格共谋下,中国房地产市场逐步背离了市场经济发展的规律,土地招拍挂制度调控市场的功能被忽略,反而成为抬高地价的利器。如杭州市的地价在2004年一、二季度惊人地比上年同期上涨了52%和81%。国土资源部土地利用司经过调查,也发现目前土地收购储备存在一些问题,如以谋利为目的违反市场公平原则强制收购,加大了金融风险和道德风险,造成建设用地闲置浪费等。全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海指出,目前许多地方政府热衷于"经营城市",其实质就是政府炒地,以地生财。中国土地制度改革后,招拍挂的做法在普及过程中,过多地被作为实现"土地收益"的手段。在此过程中,一些地方政府事实上成为房价地价连年疯涨的主导者和参与者。


  在目前的"铁三角"利益格局下,即使中央一再剑指房市调控,地方政府采用何种土地供应政策和土地定价政策,仍然是其辖区内房地产市场看涨还是趋稳的最大主导因素。事实上,本轮房市调控中已经出现了中央和地方唱两个"调门"的现象。就在七部委稳定房价的意见出台后,一些地方政府却在表态"房价还没有体现我市的价值",为房地产商们吃"定心丸"。


  是继续坐收土地腾挪之利,还是与中央保持一致,落实房市调控政策精神?这对地方政府来说是个值得权衡的问题。人们也看到,近期南京等城市纷纷实行房产新政,切实提高普通商品住房在供应中的比例,规定普通商品住房中小户型的比例一般要达到60%左右;加大控制投资性购房需求的力度,坚决遏制投资性炒房;强调要加强中低价商品房、经济适用房、廉租房建设,并建立住房保障专项资金制度等。人们期望,能有更多的地方政府对自身在房市中应起的地位和作用的认识,早日实现理性回归。(方烨)
发表于 2005-7-10 16:55 | 显示全部楼层
撑死胆大的,饿死胆小的,据经济学家估计,中国的经济曲线顶端大约在2008 或2010年左右,近期因受国家宏观调控的影响可能有小的波动,但不会大.
发表于 2005-7-10 17:28 | 显示全部楼层
反正也买不起,赫赫
发表于 2005-7-10 17:39 | 显示全部楼层
30年后
发表于 2005-7-10 23:46 | 显示全部楼层
下沙刚开的壹个盘,3800元!
杭州日报上登的
价格是要降的
买不起我就等
等不起,俺就离开!
 楼主| 发表于 2005-7-18 09:50 | 显示全部楼层
先提上来
发表于 2005-7-18 16:55 | 显示全部楼层
坚持到底就是胜利!这是咱们的老一辈说的!呵呵
 楼主| 发表于 2005-8-10 22:50 | 显示全部楼层
提上来
发表于 2005-8-10 23:51 | 显示全部楼层
Originally posted by hzey at 2005-7-10 11:46 PM:
下沙刚开的壹个盘,3800元!
杭州日报上登的
价格是要降的
买不起我就等
等不起,俺就离开!

嘿嘿,和我的想法一样:)
 楼主| 发表于 2005-9-7 11:28 | 显示全部楼层
顶阿!决战在十月!!!
发表于 2005-9-7 11:42 | 显示全部楼层
吃饱了撑的天天网上泡
发表于 2005-9-7 11:47 | 显示全部楼层
还天天狂嚣“顶啊顶,决战在十月”,令人好笑的小丑们!脑系搭牢!
发表于 2005-9-7 11:49 | 显示全部楼层
不要来攻击我,我22岁女的!你们这些男人少和我搭界!房子涨也好跌也好,我就只是租了作零花钱的!只是每天看你们这些大老爷们没事网上跟女人一样娘娘腔闹架呀吵啊,作类!表看!赤了空!都是个娘娘腔!
 楼主| 发表于 2005-9-7 11:50 | 显示全部楼层
Originally posted by 新华坊小套 at 2005-9-7 11:47 AM:
还天天狂嚣“顶啊顶,决战在十月”,令人好笑的小丑们!脑系搭牢!



我有本事,我有能耐天天网上泡,日子还过得很好,价格套?表看雷开!
发表于 2005-9-7 11:57 | 显示全部楼层
雷你个西司啊,天天网上捉弄人家,表看类!捏色你闹!
 楼主| 发表于 2005-9-7 12:04 | 显示全部楼层
Originally posted by 新华坊小套 at 2005-9-7 11:57 AM:
雷你个西司啊,天天网上捉弄人家,表看类!捏色你闹!





22岁格女人家噶瓦抓,格偶是雨点尔媾不劳的雷!
发表于 2005-9-7 12:35 | 显示全部楼层
Originally posted by 新华坊小套 at 2005-9-7 11:49 AM:
不要来攻击我,我22岁女的!你们这些男人少和我搭界!房子涨也好跌也好,我就只是租了作零花钱的!只是每天看你们这些大老爷们没事网上跟女人一样娘娘腔闹架呀吵啊,作类!表看!赤了空!都是个娘娘腔!



大姐有当“芙蓉姐姐”第二的潜力。
发表于 2005-9-7 12:42 | 显示全部楼层
前几天开的房交会,有超过一大半的楼盘是打95折的,如果真的打算买的话,听那售楼小姐的语气,说不定能打9折
发表于 2005-9-7 14:14 | 显示全部楼层
Originally posted by alex_zhao at 2005-9-7 12:35 PM:



大姐有当“芙蓉姐姐”第二的潜力。


芙蓉壮得类同个扭猪!我苗条得很,相貌嘛毛估估啊有80分,同她比,哼!
她要显,我才不肯类!
芙蓉同个胖胖我行我素30年倒是蛮登对滴!又壮又要显!两个人发眼滴!
发表于 2005-9-7 14:16 | 显示全部楼层
Originally posted by 夜凉时节 at 2005-9-7 12:04 PM:





22岁格女人家噶瓦抓,格偶是雨点尔媾不劳的雷!



则啥啦则啥啦则啥啦哇?我戳色的
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