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楼主: 夜凉时节

杭州房价必定会大跌!

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发表于 2005-7-2 12:08 | 显示全部楼层
我比较理智,晓得三千绝对是不可能的,市区三千?我不喜欢白日做梦!我只喜欢做实际的东西!所以支持有什么用?让人看人太无聊了,真的如人所说有些象芙蓉姐姐那样爱出风头于是被大众践踏,其实很多人对芙蓉姐姐又无仇无恨,但都恨不得上去踹她两脚,但这样的人也出名了!呵呵,几个字“自恋癖”“贱!”
 楼主| 发表于 2005-7-2 15:16 | 显示全部楼层

芙蓉jj怎么了,她毕竟娱乐了大家

现在是宽容的多元化社会,我发现一些没有经历过文革的小鬼怎么和当年的红卫兵一样思想狭隘,不懂得包容呢?

有一句话说得好我可以不同意你的观点,但是我会誓死捍卫你说话的权力。
30年先生说了一个3000元的房价,有些人就反映过度了,展开了疯狂的人生攻击。有必要吗?

说到底,还是一帮素质极低的人,不懂得尊重他人,更不懂得尊重自己。

说人家贱,你自己也好不到哪里去。

哎,看到这些心智还没有发育成熟的小鬼比较的无奈。
发表于 2005-7-2 15:18 | 显示全部楼层
顶!
发表于 2005-7-2 15:58 | 显示全部楼层
房产跌价是肯定的,君不见售楼小姐的微笑和热情接待,要知道早在几个月前是享受不到的。原来的楼市没开盘就以售完,有多少人还要买个号子,可如今随便买!君不见现在的楼市广告越来越多,这是为什么呢?人的心态就是这样追涨,在涨的时候谁都会去买,生怕赚不到,在跌的时候,谁也不敢买,生怕买贵了,所以XDJM尽管放心,跌就在年底,大家持币待跌吧!
发表于 2005-7-2 16:18 | 显示全部楼层
Originally posted by 夜凉时节 at 2005-7-2 03:16 PM:
现在是宽容的多元化社会,我发现一些没有经历过文革的小鬼怎么和当年的红卫兵一样思想狭隘,不懂得包容呢?

有一句话说得好我可以不同意你的观点,但是我会誓死捍卫你说话的权力。[/ ...







我想建议也去看看3000元先生的帖子,智力低下,民族败类,房地产商的走狗,政府的托.不停的见去3000元先生的贴子中,我想班主要公平点,大家都是为了某一观点而辩论.但不希望是乱扣帽子!乱咬人
 楼主| 发表于 2005-7-2 16:50 | 显示全部楼层

反驳高歌谬论

高歌的语言表达能力有问题,估计过去写作文老是挨批评。我就姑且将就着按着你的意思来说几句吧:

高歌所谓的“任何行业的初期发展阶段都会有泡沫的存在“是个很“假”“大”“空”的结论。这个结论过于幼稚,也就不值得去说他了。

就拿房地产的泡沫有没有影响到其他行业来说吧。比如说:我为买房子准备了50万。如果现在房地产的价格下来了30%,我就可以节约15万。那么我拿这个节约下来的15万可以买辆车,或者用于其它的消费。如果我每个月要支付4000-5000的按揭。那么未来的10年乃至于20年我们家的日子就会变得有些窘迫。

我要说的是:现在房地产的泡沫已经到了对其他行业影响极其严重的地步!和高歌的结论相反,我认为现阶段中国的房地产泡沫到了必须挤掉,并且尽快挤掉的地步。

人人都需要住房,就像人人都需要吃饭一样。为什么国家对农产品的产销长期以来都实行保护性购销政策?就是要维持广大民众能消费到比较低廉的生活必需品。而住房也是一种生活必需品,消费者购买住房成本的高低,直接影响到其他行业。乃至于雇主支付给雇员的薪水也会随着住房成本的提高而提高。

自去年开始,浙江继广东省之后,开始出现“民工荒”。这其中的原因有许多,也包括了浙江生活成本过高的原因。吃,住,穿,就医的费用占据那些产业工人和技术工人的基本开销过多,人家就不愿意来打工。

人民币升值的压力越来越大。如果我国再不尽快压低房产品市场价格,提供给广大劳动者低廉的住房,随着能源,原材料价格的上涨,随着人民币的升值,我们劳动密集型产品的价格优势将不复存在。那时候是整个国民经济的崩溃,而不是单一房地产业的萧条。孰轻孰重,决策者们知道。

造房子我不懂,所以高歌说:当住宅超过100米高度时其成本将是多层的10倍左右。----我只想问一下:100米的房子差不多33层吧?杭州超过33层的住房我还没有怎么见过。如果我刚好多建造了2层,变成了35层,这106米和100米的价格就会相差几十倍???

但我知道增加一层就能节约地价成本多少多少。我们来估算一下:一片土地的地价是2千万,造10层每层就是200万,而20层每层就是100万,30层呢?就是66万。我就算他这幢房子有6个一梯两户的单元好了,这每层就是12户人家。你自己平均分摊到每户去计算一下,地价占据房价的比重会有多少?

我没有看到今天的杭州日报,想在网上搜索相关内容,GOOGLE显示出来的多半是房地产业过热的分析文章。


最后,针对我的体重说,你写道:人均住宅面积仍然很小,房地产市场还有很大的发展空间。

这就对了!为什么到现在我们人均住宅面积还很小?因为房地产商没有建造适合我们老百姓的商品房,因为老百姓承受不起如此高的房价。因为我国经济适用房的分配和出售还有许多政策漏洞。

从现在我们人均住宅面积小和杭州市住房空置率高这两个现象可以得出什么结论?我不说,大家都明白了吧?
 楼主| 发表于 2005-7-2 16:56 | 显示全部楼层

3000元先生主要是被一些马甲的攻击后变得过于敏感了。

我的观点和3000元先生还是略微有不同的。我的心理价位比他多了1000到2000。

某种意义上说,你们可以叫我“4000元先生”

:)    :)    :)
发表于 2005-7-2 17:03 | 显示全部楼层
刚刚说了我可以不同意你的观点,但是我会誓死捍卫你说话的权力。转眼就是谬论
了!变的好快啊!你怎么可以肯定你就是真理呢?
我想一个好的板主该理智点!
最`后我说一下一百米的问题,超过100米也就是超高层,起消防,人防,电梯和房屋结构就有巨大的区别,你可以咨询一下的设计师.至于您的估算,我觉得操作性不高!每快土地都有建筑密度要求,我想没有那块土地会100%的房子.以100亩土地计,容积率为2.0那每亩500万,土地价格为5亿,可建房屋12万方左右,楼面价为4100!这是土地楼面价,还要加上3%的契税!请楼主报着讨论的态度来.但不是什么谬论之说
 楼主| 发表于 2005-7-2 17:07 | 显示全部楼层

谬论怎么了?

别管什么谬论,奇谈怪论,大家尽可以发表。我也捍卫你说谬论的权利。
发表于 2005-7-2 17:09 | 显示全部楼层
那我也可以尽可以你说的是谬论啊!请好好学习容积率,和建筑密度的概念后再来说土地价格!
发表于 2005-7-2 17:15 | 显示全部楼层
现在正常的土建成本多层在1200左右,消防100左右,人防费100左右,财务费用在150左右,政府规费在150左右.绿化在300左右.(每平方米)
高层土建在1500,还要加上消防200左右,电梯200左右.设计在30元左右,景观如贝尔高林在5美元每平方米!这就是真实的成本!
 楼主| 发表于 2005-7-2 17:18 | 显示全部楼层

我不是明说了嘛:造房子我不懂

容积率,和建筑密度的概念等等,我不懂的。也就是有买房的打算,才过来关注一下这边。

高歌你别避重就轻阿!  现阶段中国房地产还需要泡沫这可是你说的!


关于地价和房子成本的概念,我的思路来自于下面这篇报道:














据《经济参考报》报道,对于已成为众矢之的的房地产行业来说,“暴利”是最敏感的词语,成本是最隐秘的话题。如果能透过房价、土地以及开发商才最清楚的账目,就不难发现,原来成本和利润不过都只是开发商资本运作游戏中的注脚。

  楼盘成本知多少 李先生是1996年开始进入北京房地产业的,近十年房地产市场的沉浮,一些常人或旁人看不清道不明的事情,在他看来都如同是秃子头上的虱子。

  李先生告诉记者,在房地产行业,收入是很容易了解和监控的,而成本则往往更显得扑朔迷离一些。所以,要想了解眼下争论不休的房地产利润问题,就应从房地产成本谈起。

  在公司的账目上,一个楼盘的成本往往包括土地出让金、主体建筑建安、基础设施建安、配套设施等项目支出。而在李先生眼里,房地产的成本主要包括四项:土地、建筑工程、房地产税费以及管理和营销支出。 土地是房地产成本中最具有弹性的一项,它往往会对开发商整体的成本和利润产生决定性的影响。在上世纪90年代的时候,协议转让几乎是土地交易的唯一形式,很多开发商拿地的时候甚至不需要支付土地出让金,更不用说一些无偿的土地划拨。这使得一些楼盘的土地成本几乎为零,成为了部分开发商一飞冲天的原始动力。

  按照有关政策规定,自2004年8月31日以后,开发商将主要通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)三种方式取得土地,以前的协议土地转让方式将日渐淡出,成交价也一路水涨船高,甚至出现了数亿元人民币的天价。土地一夜之间成为开发商需要特别关注的成本项目,开发商们也纷纷抱怨房价的居高不下源于土地成本。而国土资源部的数据则显示地价因素只占到了商品房成本的两成。据李先生讲,虽然土地的价格因地段的不同而有所不同,但如果是通过“招拍挂”的形式,一般都占到了楼盘价格的1/4到1/3。


  建筑成本也是具有不小弹性的,因为这与建筑的质量和规格有着密切的联系。例如,在主体建筑工程中,对于标准多层(七层以下)的住宅楼:砖混结构约600元/平方米,框架结构约750元/平方米;高层建筑(十层以上、有电梯),约1400元/平方米,当然,这还会随着钢筋配率和混凝土强度等级的高低而升降。但一般来说,开发商都会将整个与建筑有关的成本控制在1/3以内。 房地产的税费对开发商来说一般是固定的,由于北京的楼盘销售中广泛的使用了税控系统和机打发票,所以按销售款5.5%征收的营业税是雷打不动的,而其它方面的税种如所得税则也是具有一定弹性的。

  管理成本和营销费用,为了力促营销人员加大楼盘的营销速度,开发商往往使用返点销售的方式,这部分成本约有15%左右。

  资本运作显“高招”

  通过对成本的测算,李先生告诉记者,就他的经验而言,北京多数楼盘的利润可以占到房地产价格的15%到25%。而这一点,与政府有关部门公布的结果相似。国土资源部今年5月发布的数据称,目前,全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%~40%。例如,北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%,其中最高的在二、三环之间,达到了20.4%。

  但这一数据仍不能令广大民众信服,作为一个富豪数量连年占到“富豪榜”40%的行业,这一利润率似乎显得有些太低了。

  李先生告诉记者,造成这一错觉的原因,是人们往往混淆了利润率和资本回报率的概念。利润率是利润占到收入的比率,一个楼盘3到5年,25%的利润似乎并不比其他行业多出太多。但需要注意的是,在这个楼盘的成本中,有多少是开发商自己的钱呢?可以说,资金杠杆在开发商的资本回报方面起到了关键性的作用。

  例如,2003年以前,申请房地产开发贷款只要求有20%的资本金比例。按照2004年9月份出台的新规定,资本金比例提高到不得低于35%。而据一些资料显示,目前很多房地产公司真正投入的项目资本金仍然只占到总投资款的20%左右,多数公司利用一些拆借来的资金填一段时间,一旦贷款下来就立即抽款回填。余下的过程中,银行贷款就起到了关键性的作用。将销售款回填建设费用,将下一期的贷款挪用上一期余下的工程,这样的“资金运作”在房地产业已属见怪不怪的现象了。 据李先生介绍,他最初进北京时,注册的公司资本仅有2000万元,就开始了项目的运作。而今天他做的项目总价格已超过40亿元,而他的公司注册资本仍仅为1.2亿元。这一切,都是“资本运作”的结果。如果按照他的项目来计算,虽然楼盘的利润为20%,但资本年回报率高达100%,资本总回报率更是达到了惊人的700%,真可谓是一本万利!

  这个数字当属惊人,而李先生开发的不过是北京的一处很普通的楼盘,价格也属中档。据李先生说,开发商的利润不一定与楼盘价格成正比,例如价格较为低廉的经济适用房,开发商的资本回报比普通住房更高。

  据李先生介绍,政府首先会免收经济适用房土地出让金和市政相关配套费用。在普通商品房中,四源费(水、气、热等)约占售价100元/平方米;在项目推广中,普通住宅需要投入最终售价3% 的宣传费。因此普通住宅项目在前期运作方面的投入较经济适用房至少高出20%。以位于五环外、价位在3000元/平方米的经济适用房计算,以上4项就可以直接降低成本600元/平方米。

  其次,经济适用房的资金运转效率高。普通住宅利润回报周期大概在3-4年,而经济适用房仅为一到两年时间,为普通住房的1/3左右。资金运转速度越快,资本的年回报率就越高,而且由于有政府做保,贷款的难度更小,销售的风险也更小。

  对于国家七部委出台的房产新政,李先生还是很看好的,但他说,房地产业玩的主要还是资金。对开发商资金链条的严加监控,应该是房地产业真正能规范起来的关键。(文/勾晓峰)
发表于 2005-7-2 17:19 | 显示全部楼层
至于很多人说的人才出走,我想各位没有经历过高校的毕业招聘会,就在去年和平会展中心的那次,我真正知道了什么叫工作难找啊!
发表于 2005-7-2 17:25 | 显示全部楼层
有杭州的楼价成本吗?我让3000元先生去招投标管理中心去看,他说那是假的,那我现在还是建议楼主去看看啊!
我想适度的泡沫是需要的,就象现在很多产品需要吵做一样!
还有的就是杭州市的关于节能的强制性要求会试成本上账100左右!
发表于 2005-7-2 17:27 | 显示全部楼层
我刚刚举的房地产成本例子是真实的,是在萧山某项目的初步成本计算
发表于 2005-7-2 17:30 | 显示全部楼层
现在土地取得会要求在一周内付清几亿的土地款,想空麻袋量米是不可能的了!以前如3000元先生所说城西3000左右的房价最关键是土地出让金几乎为0!10万一亩的啊!
发表于 2005-7-2 17:35 | 显示全部楼层
由于现在土地款一般为自由资金,所以如果要底于成本销售,房地产企业最有可能的就是封盘,损失比销售要小的多,销售的毒药,封盘是苦果!但要是真的这样了,老百姓真的就有好处了吗?每年都有很大的需求量,当供应量明显减小后,我想又一次房地产上涨开始,所以最好的结局是加大经济使用房的建设,新房市场保持稳定!
 楼主| 发表于 2005-7-2 17:38 | 显示全部楼层

再次申明:造房子我不懂得!

去什么招标中心看了也白看。我不懂怎么计算房价成本。换了我的行业,相信高歌一样不懂。

我们都不懂,消费者一定是要成为“专家”吗?买菜的大妈需要懂得如何检测农药残留?买房子要自己懂得计算面积?

关键还是政府的配套服务和信息对称。

另外,虽然我不懂造房子,但是我知道我没钱买这么贵的房子,我知道我不想在接下来的20年或者30年成为“负翁”,我不想为银行打工。

我说过,没钱买房是真实的。500万的别墅我根本想都不会想。而虚高的房价毕竟虚高。炒房也好,开发商建房也好,需要的还是有人去买啊!没有卖掉,没有变成钱,什么都是空的!
发表于 2005-7-2 17:42 | 显示全部楼层
我知道你不知道这些,所以我告诉你,要是你是开发商.面对这样的成本你会怎么做?底于成本销售?还是就等着市场走好.500万的别墅不是我讨论的范围,那是有钱人的游戏.
发表于 2005-7-2 17:44 | 显示全部楼层
现在的情况是卖的慢了,但不是每人买了.每天有30----40套左右的量啊!降底利润或割肉我想每个人都会有答案!
发表于 2005-7-2 17:46 | 显示全部楼层
买方都希望产品价格最低,卖方都是最高,只有两方达成妥协后交易形成,但要低于成本我想没有人愿意做卖方!
发表于 2005-7-2 17:46 | 显示全部楼层
如果销售价格都是在成本价上实现的,那么世界上就没有亏损2字了。如果预期亏损时大家都能通过压货来促使市场价格反弹的话,世界上就没有资金链中断和破产这2个名词了。

高歌,我感觉你还是有点专业水平的,但是感觉你是学生或者是刚进入社会工作的。市场经济是很残酷的。
 楼主| 发表于 2005-7-2 17:48 | 显示全部楼层

每天的销量是你说的一半

大约15-20套。

此外,你的说法也给我启示:房价虚高,责任不全在开发商。地方政府也有很大的责任。

所以说了,金钱游戏和权利游戏,我们都不在行。有人玩得好权钱双收。





刚才写了错别字。现在改正。

[ Last edited by 夜凉时节 on 2005-7-2 at 17:49 ]
发表于 2005-7-2 17:50 | 显示全部楼层
哈哈!我比你认为的老多了!我想我经历过中国房地产最黑的时候,但现在每周2套到4套的量可以最基本的维持一个开发企业的生存啊!他为什么要亏本卖啊!
发表于 2005-7-2 17:51 | 显示全部楼层
Originally posted by 高歌 at 2005-7-2 05:46 PM:
买方都希望产品价格最低,卖方都是最高,只有两方达成妥协后交易形成,但要低于成本我想没有人愿意做卖方!

不是愿不愿意的问题,总有人做卖方的,因为只有靠做卖方才能赚钱。同理,亏损卖也不是由得你愿不愿意的。

实际上就算我们是打工的也是在做卖方,卖我们的知识、体力和能力,还包括青春。这也是被迫的,因为要糊口,同时亏卖也可能的,因为就业不足或者我们的能力不对买方(雇主)的胃口但是没有选择。
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