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楼主: 夜凉时节

杭州房价必定会大跌!

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发表于 2005-7-1 10:50 | 显示全部楼层
有个现象可以说明现阶段的房市,体现杭州人的消费观念不成熟,杭州大厦越贵的东西,卖得越好,而这些奢侈品在更富有的广东却很少有市场,杭州人很要面子,打肿脸那种
发表于 2005-7-1 12:29 | 显示全部楼层
Originally posted by 住房不是牢房 at 2005-7-1 10:50 AM:
有个现象可以说明现阶段的房市,体现杭州人的消费观念不成熟,杭州大厦越贵的东西,卖得越好,而这些奢侈品在更富有的广东却很少有市场,杭州人很要面子,打肿脸那种
发表于 2005-7-1 13:41 | 显示全部楼层
呵呵 顶啊
发表于 2005-7-1 13:44 | 显示全部楼层
新政实施才一个月 目前开发商还在死扛 等到抗不住 开发首先开始不断降价销售 然后那些二手房的房东们也屏不牢了
好戏就开始了
发表于 2005-7-1 13:45 | 显示全部楼层
大家在耐心一点哦
 楼主| 发表于 2005-7-1 14:16 | 显示全部楼层

我想说:

Originally posted by 高歌 at 2005-6-30 11:04 PM:
我想在现阶段各个价格上调1000----2000较为合理!暴跌论是站不住脚的!
我想班主已经分析了很多了,但少了一样,城市的功能!集聚的功能,这会对房地产价格产生很大的影响.为什么那么多的大学毕业生毕业后租房也要留在 ...




我想在现阶段各个价格上调1000----2000较为合理!-----------我不是很理解你这句话的意思,你是说在将来的一段时间内杭州的房价还将上涨1000---2000吗?或者说现在杭州的房价普遍被低估了1000---2000?


关于你说的城市的聚集功能,我想说:


早在2000年我就在杭州网bbs连续发表了一系列帖子,对杭州城市特质提出了批判。
现在,我依然觉得杭州确实虽然是个无比美丽,非常适宜居住的城市。但是,她仅仅是适宜居住而已。

你提到的“那么多的大学毕业生毕业后租房也要留在杭州”这其实是个杭州市对人才的吸引力的问题。你觉得杭州仅仅依靠她美丽的外表能够吸引各方面的人才和企业吗?

要说制造业,杭州不是强项。

要说金融业,杭州算不上什么。

要说交通运输转口,北有上海南有宁波。

要说贸易集散地,我省的义乌,柯桥,台州等地都有大型的成规模的专业市场。

软件开发,高科技什么的,似乎也没有什么特别拿得出手的东西。

好赖有个生产小灵通的UT四大扛。连我在里面工作的同学都说这玩艺技术不过关。

杭州的旅游还是不错的。我公司就在岳庙边上。每天看到这么多的游客来杭州,这旅游休闲在杭州还是很自豪的。

对了,杭州市政府提出了要打造杭州成为:丝绸之都、爱情之都、休闲之都、茶叶之都、动谩之都..    看看这些华丽的口号,怎么看都像是美女擦在脸上的各种化妆品,没有什么实实在在的东西。

所以说杭州有多少吸引人才,我看未必。

杭州有众多高等学校。总有毕业留杭的人。现在人口流动性强,高歌模模糊糊说“那么多的大学毕业生即使租房子也要怎么怎么------”我看牵强,不足为据。
任何城市都有聚集的功能,人家觉得好,在杭州多买几套房子我作为杭州人也没有什么意见。

就是你刻意回避了一点,就是杭州的房产市场到底有没有泡沫?这些泡沫该不该挤掉。外地人纯粹的来买房居住无可厚非,但是要是来炒房,我希望这些人死得很难看。

别以为只有地方政府不希望房价跌,银行也好,建设部也好都不希望房价下跌。

但是你要知道,如果不是目前我国的房产泡沫到了非常严重,潜在的危机矛盾及其深刻的情况下,中(88888)央zf是不会通过如此强硬而明确的政策去干预这个市场的。

地方政府算什么?如果对房产市场降温有功,我相信照样有人会不顾一切的踩急刹车。



人发胖会引发许多疾病。一个体重已然超标的大胖子,他会宽慰自己说“保持体重就是最好的保养”吗?

关于你提出的土地问题,我想不必多说什么。

国土资源部称某些利益集团宣扬"地荒论"别有用心

再说了,土地价格高,这房子可以造得更高。杭州政府也挺聪明的,非常为开发商着想,几天前不是有新闻说:杭州向天要地 一年净增300万平方米。


介绍你看一下这篇文章:发改委专家:揭穿中国房地产业的十大谎言
http://house.news.tom.com/1001/2005627-42945.html



我还会转帖一些近期关于房地产的探讨文章在后。
发表于 2005-7-1 14:18 | 显示全部楼层
看你最后的结论就知道了,你是希望维持现有的价位,而不是跌,或者说是大跌!

这跟现在有主流媒体的声音没什么两样!

从这点就可以看出,你的居心不良,骂你放屁是客气的。
 楼主| 发表于 2005-7-1 14:23 | 显示全部楼层

ZT 暴利掩盖下的中国房地产,制造了富豪,失去了什么?

地方政府是头号受益者
  
  20世纪90年代以来,房地产商迎来了无限美好的幸福时光。房地产一轮又一轮的开发热潮席卷全国,房地产商疯狂圈地、拼命上项目、极力炒概念、火热卖房子已成为各地经济的一大亮点。
  
  1990年代中期之后,中央政府钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重要后果,地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收。地方政府对银行的支配权,在1990年代初期的经济过热中,险些酿成了一场致命的金融危机。如此,地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。正是这个漏洞,为这一次的经济过热埋下了关键的伏笔。在房地产热的起步阶段,地方政府似乎并没有意识到土地要素的神奇之处,这一是因为银行尚未从上一次的坏帐打击中恢复元气,另外一个原因则是,地方官员对中央政府的铁腕及其对房地产的真正意图仍然心有余悸。所以,当时地方政府的注意力仍然集中在引进外资,鼓励地方企业在股市融资圈钱等边缘性的金融手段上,以期维护本地的经济增长速度。然而,随着时间的推移,不仅中央政府的意图越来越明确,房地产本身也逐渐显示出其无与伦比的优越性。于是,各地方政府开始陆续出台种种刺激房地产交易甚至鼓励炒作的政策,颇有要将房地产热进行到底的架势。到这个时候,一场难以控制的房地产牛市实际上已经无法避免。
  
  在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中,地方政府无疑是头号受益者。这首先表现在土地收入中。根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据,2001年到2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年,这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比较的是,在实施积极财政政策的1998-2003年5年间,全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明,土地,已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上,在许多地方,土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上,也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30~40%左右。如果再加上占房地产价格20~40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50~80%。在欧美国家,地价、税费相加大约只占到住房价格的20%左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的利益,难怪地方政府要对房地产业趋之若骛。
  
  中国的土地过去一直是通过权力进行划拨和转让的,这为“权利寻租”提供了广阔的空间,也为房地产商创造了惊人的财富。
  
  成本不是支撑房价的借口
  
  房地产开发与投机催生了一批又一批强大的受益者。90年代初期,小小的海南岛就上演了这样一台“好戏”,一夜之间,诞生了数百位千万富豪乃至亿万富豪。在那个辉煌时刻,近千亿资金涌向海南,掀起了声势浩大的房地产开发与投机高潮。海南岛几乎所有的土地都被炒过,到处是工地,房子没有盖,仅仅凭着一张图纸就可以被人们击鼓传花式的炒来炒去,最后房价像断了线的风筝飘向遥远的天际。少数人的暴富,最终是以金融机构的巨额坏账为代价,金融机构在海南房地产的喧嚣中损失了600多亿元。
  
  如今在北京、上海等大城市,与当地居民人均年收入相比,房屋价格已上涨到令人可怕的程度,在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有全面改善的情况下,房屋价格节节攀升。在这些城市,影响房价的主要因素,已不是建筑材料、人工等基本费用,而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素。
  
  一般说来,房地产公司售房的价格,大致包括了四方面的成本:1.建筑成本;2.地价;3.房地产税费及管理成本;4.利润。单从建筑成本来衡量,撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素,2002年全国的房屋造价平均水平大致如下:
  
  标准多层(七层以下)住宅楼:砖混结构约550元/米2,框架结构约650元/米2;高层建筑(十层以上、有电梯),约1200元/米2,它随钢筋配率和砼(混凝土)强度等级的高低而升降,这一价格,是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格,越是沿海发达地区,其价格越低,如福建,砖混结构最低有380元一平方米,只要资金到位,大把有人抢着做,广东也是如此,建筑造价普遍较低,这得益于建筑市场完全市场化的结果。也应该感谢千千万万的农民工,是他们用非常低廉的工资报酬支撑起一幢幢的高楼大厦,他们没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险,是他们的付出和奉献拉低了城市建筑的造价。而他们的付出和奉献都被少数开发商所攫取,并没有体现在最终售价上。
  
  对地价便宜的大多数中小城市而言,建筑成本是房价构成的最主要因素,譬如,30万元/亩的标准多层住宅用地,考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等,建筑面积分摊的地价因素大约是180元一平方米,房地产税费及管理成本再高也不会超过150元一平方米,如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%,那么面对消费者的终端销售价应为1000元左右,但现在此类地区的房地产价格都在3000元左右,所以说中国的房地产业是暴利行业绝不是空穴来风。
  
  在中国,房地产被公认为是造就富人最多的暴利行业,也是引发民众上访最多、损害国家利益最多的行业。在房地产这个庞大的产业链中,维系着不同的利益集团,权力参与批租土地,银行提供大规模贷款,不同的利益集团扮演着不同的角色,获得各自的利益。
  
  房地产商一本万利
  
  在中国的房地产游戏中,如果说地方政府是无本万利者,那么房地产商则是一本万利者,是仅次于地方政府的第二号受益者。对此,中国的地产界名人潘石屹坦承:过去的两年,房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到并不起眼的15%到30%,但由于普遍使用极高的财务杠杆,房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平,一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头,这样解释了他的职业转换:“建筑的利润在15%左右,房地产对于我来说,利润在100-200%。”不过,按照一位投行经济学家的估计,房地产商的自有资本回报率可以达到500%。如此暴利,任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问,飞蛾扑火般涌进市场的商人们,是中国房地产又一架开足马力的发动机。
  
  比如海口市海甸岛的几千亩土地,最初仅以每亩几千元的价格划拨给某公司开发,到1993年这里的地皮最高被炒到了每亩200多万元。对于这种情况,国外一般采取征收受益税或土地增值税、财产税等法规来抑制其获取暴利,而中国的土地增值税根本就没有得到实施,其暴利一般都通过不同的渠道流入企业或私人的口袋。
  
  重庆有一家地产公司,违反国土、城建规划,擅自扩建了十几万平米的房子,按说应该补缴罚款几千万元,但最终公司老板只拿了几百万元给个人的“好处费”,就将不合法的手续合法化。
  
  沈阳的富豪刘涌一次请常务副市长马向东吃饭,临走时,顺手给马向东秘书扔下一包钱,马向东作为回报,将价值3.5亿元的沈阳市中街商业区一块2.4万平方米的用地,以行政划拨的方式无偿划给了刘涌。单是这块土地,刘涌一夜之间就增加了3.5亿元的暴利。
  
  海南万通进军北京时手中不过几百万,投资一个新世界商场项目,就使他们的腰包膨胀到十几亿,并奠定了冯仑、潘石屹等人在江湖上显赫的地位。万通在北京短短十年间,还培养和造就了十几个亿万级的地产富豪。
  
  北京城区三环里的一些楼盘,初期推出时均价每平方米四五千元,利润已经翻番,现在同样的房子均价已经涨到了每平方米1万多元,这样的暴利怎能不产生富豪?
  
  北京某家知名的房地产公司90年代中期拿到了国贸附近的一块地皮,当时花了3亿多元,后来与香港置地合作开发高档公寓,作价是30多亿元,仅仅五年的时间,整整翻了十倍。
  
  潘石屹离开万通独立门户时,从万通只带走现代城的项目计划,通过这个项目他引入资金,仅仅一个项目,就使他轻松跻身中国富豪榜的行列。
  
  1994年,一位从海南政府机关下海的干部来到北京,看中了东直门外的一块土地,于是贷款投资开发写字楼,项目还没完工,就被某大公司整幢买走,每平方米净赚了7000多元,事隔多年提起这件事他仍在慨叹:做梦都不敢相信这样的事情。当他后期开发涉外公寓与美国地产大鳄汉斯公司合作时,美国汉斯对这样的暴利也惊叹不已!在汉斯看来,海外投资房地产10%的利润就已经很可观了。
  
  难怪有人慨叹:这样的暴利机会在全世界都很难找到!据《福布斯》一年一度公布的中国富豪榜显示,最近连续几年,在中国排名前100位的富豪中,从事房地产开发的富豪高达50%以上,由此可见房地产是中国产生富豪最多的行业。
  
  然而《福布斯》的排名仅仅只是一种表象。一些深藏不露的房地产商人根本不屑于跻身其中。像北京、上海等地还有一批深藏不露的地产商人,其获取的利润超过百亿。他们并不希罕甚至害怕自己的名字出现在《福布斯》上。
  
  暴利掩盖下的问题
  
  在房价高涨的大背景下,通过房地产获利过百亿的地产巨头在北京、上海绝不少于百人。然而令人困惑的是,这一暴利行业存在着普遍的偷税漏税行为。据国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”,暴利丰厚的房地产企业悉数落榜。
  
  轰动一时的上海“周正毅案”,当事人仅因虚假注资和操作证券市场罪被轻判。但“周正毅”案暴露的问题恐怕绝非如此简单,他在静安区“东八块”58号地块与2159户拆迁户的纠纷并没有因此而解决。当地一位拒绝拆迁的中年女教师申诉,如果她家被迁到远郊,她的工资还不够她和两个孩子到市内工作、读书的路费和餐费,而她的丈夫已经下岗,她自己也身患重病。类似她这样拒不拆迁的家庭还很多,拆迁暴露出的问题在于市民拥有自己房屋的居住权,但在拆迁时却无法与开发商进行价格谈判,甚至,几乎所有诉诸法院的拆迁官司都没有胜诉的可能。如果上海公开拍卖这块土地,拆迁补偿问题很容易解决。协议转让或划拨,利益都被开发商吃掉了,对于百姓来说,住房是最大的个人财产,而对于开发商而言,土地又是获利最丰厚的财源。
  
  闹得沸沸扬扬的湖南嘉禾商场项目,开发商以每平方米30元的超低价拿到城中心一块需要拆迁的土地,而当开发商与拆迁户发生利益冲突时,当地政府不惜采取一切行政手段和经济手段对付无辜的拆迁户,一时间闹得全县上下人心惶惶。
  
  当房地产商借助各种力量哄抬房价导致房价疯狂上涨时,成千上万的低收入阶层只能望楼兴叹,要买房,就得透支未来几十年甚至一辈子的心血。
  
  在中国对外开放的主要窗口“上海”,房价上涨的速度更是离谱,即使一个高薪白领一年的总收入不吃不喝也买不到5平方米的房子。上海市2004年人均可支配收入是1895美元,据说居中国各大城市之首,这样的收入还不能在徐家汇或陆家嘴买到1平方米的房子,而上海市绝大多数人的收入水平其实远远达不到这个理想的人均收入数字。
  
  在深圳、北京、上海等地,地价是房价的主要构成因素,好的地块,每亩多是千万以上,在这样的地块只有建造高层、高档楼宇,才能把地价因素削减、消化下来。在北京,1000万元/亩的地块,应该在三环以内,25层的塔楼,建筑面积分摊的地价大约是1300元一平方米,加上1200元一平方米的建筑成本,如果利润率为8%,那么面对消费者的终端销售价不过3000元左右,而现实中的价格都是一万多元以上。这里所说的地价,是参考同地域中已经见报、公开招投标的地价。而实际情况是,不单是北京,全国其他地方,经营性的房地产土地出让绝大部分(95%以上)都是协议转让的,就是说,是在没有竞争、不公开的情况下以一种你情我愿的形式出售国有土地的,其价格比公开招投标的地价低很多,有些可能连1/10都不到。北京2003年突击协议转让的土地,用京城房地产大腕华远公司任志强的话说,光为这些协议转让的土地办理各项手续,没有一年半的时间,绝对办不完。为什么会这样呢?原来国土资源部下令,2004年8月31日前停止一切土地的协议转让,改为以公开招投标方式转让,出价最高者中标。游戏规则改了,门准备关上了,已经得利的、想要得利的、有门路的立马就忙开了,有人戏称此幕系土地市场的最后疯狂,京城房产大腕们预测,今后北京的房价将会不可避免地上涨,乐观的估计2万元一平方米都打不住,按原来房屋销售价格与成本的比例推算,房价可能会上涨到3万元一平方米,快赶上香港的房价了,但香港的人均薪酬水平、地价却是北京无法比拟的。
  
  欲使之灭亡,必先使之疯狂
  
  有句话说得很精辟,欲使之灭亡,必先使之疯狂。每个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时,无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐,一旦房地产泡沫破灭时,所有的资本都会争先恐后地出逃,对当地经济的打击,用十年衰败来形容都不为过,看看现在的北海、海口以及日本、香港,就明白什么叫元气大伤!
  
  当一个城市的主要财富是以土地、房产来支撑时,必然会带来很大的风险。不动产基本上没有任何特殊性,制造起来很快、很便宜,它不是古玩珍宝名画,其真正价值,与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的。有关数据表明,当一套70平方米的新建房屋价格是当地人均年收入的5倍以上时,就已经进入警戒线了,达到10倍时已是相当严重的泡沫化。从长远来说,这样的价格在其它因素(利好出尽、利空必至)的打压下,必然存在理性回归的动力,任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住,除非以破坏当地整体经济持续性发展为代价。
  
  房地产行业的暴利对中国社会危害甚大。这主要表现在:一、抬高了房地产业的生产成本,例如全球性的相应物价暴涨,外国供应商都在耍中国的大头,趁机要价!二、国内经济过热,房价畸高,价格扭曲并且起伏波动巨大,三、加重普通消费者的购房负担,使一大批消费者成为危险的负债群体,并为金融机构埋下债务危机的隐患。在这个时刻,根本不存在什么”看不见的手“。中央政府就是要干预!要管制!
  


来源:证券导报时间:6月27日
 楼主| 发表于 2005-7-1 14:24 | 显示全部楼层

文/勾晓峰)

据《经济参考报》报道,对于已成为众矢之的的房地产行业来说,“暴利”是最敏感的词语,成本是最隐秘的话题。如果能透过房价、土地以及开发商才最清楚的账目,就不难发现,原来成本和利润不过都只是开发商资本运作游戏中的注脚。

  楼盘成本知多少 李先生是1996年开始进入北京房地产业的,近十年房地产市场的沉浮,一些常人或旁人看不清道不明的事情,在他看来都如同是秃子头上的虱子。

  李先生告诉记者,在房地产行业,收入是很容易了解和监控的,而成本则往往更显得扑朔迷离一些。所以,要想了解眼下争论不休的房地产利润问题,就应从房地产成本谈起。

  在公司的账目上,一个楼盘的成本往往包括土地出让金、主体建筑建安、基础设施建安、配套设施等项目支出。而在李先生眼里,房地产的成本主要包括四项:土地、建筑工程、房地产税费以及管理和营销支出。 土地是房地产成本中最具有弹性的一项,它往往会对开发商整体的成本和利润产生决定性的影响。在上世纪90年代的时候,协议转让几乎是土地交易的唯一形式,很多开发商拿地的时候甚至不需要支付土地出让金,更不用说一些无偿的土地划拨。这使得一些楼盘的土地成本几乎为零,成为了部分开发商一飞冲天的原始动力。

  按照有关政策规定,自2004年8月31日以后,开发商将主要通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)三种方式取得土地,以前的协议土地转让方式将日渐淡出,成交价也一路水涨船高,甚至出现了数亿元人民币的天价。土地一夜之间成为开发商需要特别关注的成本项目,开发商们也纷纷抱怨房价的居高不下源于土地成本。而国土资源部的数据则显示地价因素只占到了商品房成本的两成。据李先生讲,虽然土地的价格因地段的不同而有所不同,但如果是通过“招拍挂”的形式,一般都占到了楼盘价格的1/4到1/3。

  建筑成本也是具有不小弹性的,因为这与建筑的质量和规格有着密切的联系。例如,在主体建筑工程中,对于标准多层(七层以下)的住宅楼:砖混结构约600元/平方米,框架结构约750元/平方米;高层建筑(十层以上、有电梯),约1400元/平方米,当然,这还会随着钢筋配率和混凝土强度等级的高低而升降。但一般来说,开发商都会将整个与建筑有关的成本控制在1/3以内。 房地产的税费对开发商来说一般是固定的,由于北京的楼盘销售中广泛的使用了税控系统和机打发票,所以按销售款5.5%征收的营业税是雷打不动的,而其它方面的税种如所得税则也是具有一定弹性的。

  管理成本和营销费用,为了力促营销人员加大楼盘的营销速度,开发商往往使用返点销售的方式,这部分成本约有15%左右。

  资本运作显“高招”

  通过对成本的测算,李先生告诉记者,就他的经验而言,北京多数楼盘的利润可以占到房地产价格的15%到25%。而这一点,与政府有关部门公布的结果相似。国土资源部今年5月发布的数据称,目前,全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%~40%。例如,北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%,其中最高的在二、三环之间,达到了20.4%。

  但这一数据仍不能令广大民众信服,作为一个富豪数量连年占到“富豪榜”40%的行业,这一利润率似乎显得有些太低了。

  李先生告诉记者,造成这一错觉的原因,是人们往往混淆了利润率和资本回报率的概念。利润率是利润占到收入的比率,一个楼盘3到5年,25%的利润似乎并不比其他行业多出太多。但需要注意的是,在这个楼盘的成本中,有多少是开发商自己的钱呢?可以说,资金杠杆在开发商的资本回报方面起到了关键性的作用。

  例如,2003年以前,申请房地产开发贷款只要求有20%的资本金比例。按照2004年9月份出台的新规定,资本金比例提高到不得低于35%。而据一些资料显示,目前很多房地产公司真正投入的项目资本金仍然只占到总投资款的20%左右,多数公司利用一些拆借来的资金填一段时间,一旦贷款下来就立即抽款回填。余下的过程中,银行贷款就起到了关键性的作用。将销售款回填建设费用,将下一期的贷款挪用上一期余下的工程,这样的“资金运作”在房地产业已属见怪不怪的现象了。 据李先生介绍,他最初进北京时,注册的公司资本仅有2000万元,就开始了项目的运作。而今天他做的项目总价格已超过40亿元,而他的公司注册资本仍仅为1.2亿元。这一切,都是“资本运作”的结果。如果按照他的项目来计算,虽然楼盘的利润为20%,但资本年回报率高达100%,资本总回报率更是达到了惊人的700%,真可谓是一本万利!

  这个数字当属惊人,而李先生开发的不过是北京的一处很普通的楼盘,价格也属中档。据李先生说,开发商的利润不一定与楼盘价格成正比,例如价格较为低廉的经济适用房,开发商的资本回报比普通住房更高。

  据李先生介绍,政府首先会免收经济适用房土地出让金和市政相关配套费用。在普通商品房中,四源费(水、气、热等)约占售价100元/平方米;在项目推广中,普通住宅需要投入最终售价3% 的宣传费。因此普通住宅项目在前期运作方面的投入较经济适用房至少高出20%。以位于五环外、价位在3000元/平方米的经济适用房计算,以上4项就可以直接降低成本600元/平方米。

  其次,经济适用房的资金运转效率高。普通住宅利润回报周期大概在3-4年,而经济适用房仅为一到两年时间,为普通住房的1/3左右。资金运转速度越快,资本的年回报率就越高,而且由于有政府做保,贷款的难度更小,销售的风险也更小。

  对于国家七部委出台的房产新政,李先生还是很看好的,但他说,房地产业玩的主要还是资金。对开发商资金链条的严加监控,应该是房地产业真正能规范起来的关键。(文/勾晓峰)
 楼主| 发表于 2005-7-1 14:26 | 显示全部楼层

人民时评:谁在说降价没戏 房价还得涨?

经过加息、提高房贷利率、七部委稳定房价意见等系列调控,一些地区楼市正呈新房价平、涨势趋缓,二手房价下跌、成交量上升,投机炒房“牛气”不再等变化。但此时,一些地方政府和相关负责人却声称:本地房价上涨属“刚性需求”、“房价还没体现我市价值”、“指望降价是误解”、“低价拉起,想降也下不来”……

  这些话拐弯抹角想表达的无非是:降价没戏,观望白搭,房价还得涨!这些话显然与中央政府不一致,与市场走向不一致。

  楼市繁荣、楼价地价上涨对地方经济、地方财政的贡献效果是显著的。房价上涨根据经济运行规律、居民改善住房的需求、供求关系等正常因素,这本无可厚非。可在片面追求政绩、GDP的思维下,某些地区却将房地产当成了经济、财政增长的最强支柱和“催化剂”。诸如大肆卖地,低价征地高价卖,住宅建设“嫌贫爱富”,开发商资质审核“大撒把”,个人、开发商囤房、贷款毫无限制。更有甚者,某些官员还勾结地产商、炒房者,拍胸脯、打保票为其撑腰、当后台。而伴随暴利、巨量贷款、极高房屋空置率的,却是迅速累积的市场风险。所谓泡沫不弹不破,面对媒体频揭“黑幕”,国家各种调控相继出台,一些地方和银行坐不住了,于是出现种种强撑、高调、“打气”的言论。

  所谓“刚性上涨”。经历前几年楼市大发展,中高收入者以自住为目的的购房需求实际已得到极大释放;低收入群体对高房价仍然是外甥打灯笼——照旧(照舅)买不起;除北京、上海、广州等少数具有较强活力的大城市外,众多中小城市的发展水平、居住环境也很难吸引外来客;房价已处高位,种种宏观调控,舆论打压,那些所谓“投资购房”恐怕也难像前两年那样兴风作浪了。请问“刚”在哪里?至于原材料与地价,都说涨涨涨,可成本与售价到底啥关系,利润率是多少,透明算算“细账”吧。其次,一些“专家”口口声声说房价不能降,称这会给已购房者带来极大冲击,引起“不必要”的社会不满。但实际呢?已购房者理应对个人收入、承受力、市场波动有一定的思想准备。再说,绝大多数自住商品房甭管涨跌,那都是帐面上的,只有少数捣腾房子的主儿才会感到真“冲击”!对于尚未实现住房梦或者想换房改善的人来说,他们巴不得降价“冲击”一下!

  从大局出发,全盘考虑,既要照顾百姓情绪、抑止房价进一步暴涨、打击炒房囤积,又不希望楼市大幅振荡,对银行信贷、地方发展乃至整个经济产生负面影响,最稳妥的方针就是保持房价稳定,以微调使房价“软着陆”。世上没有不破的泡沫。房价在一两年之间翻一番,却说没有泡沫,鬼才信!

  市场经济环境强调公平公正,市场说了算,但各种错综复杂因素与影响却也在左右着市场运行轨迹。中央政府与地方政府在态度、协调上的统一显得尤为重要。面对那些“上有政策,下有对策”,有令不行,甚至对着中央干的人和地方,真得来点“刚性”的,查处一批,抓几个典型,“冲击”一下,否则,房市真有可能重蹈股市的复辙。  


来源:人民网
发表于 2005-7-1 15:04 | 显示全部楼层
肯定要跌的嘛
发表于 2005-7-1 15:11 | 显示全部楼层
奢望几个月内大跌不可能,不过从刚调空一个月不到就有这么多房地产商开始下调房价卖房来看,未来的趋势一定是跌,至于是象香港那样的暴跌,还是象广州那样的阴跌,就有待形势发展了。
发表于 2005-7-1 15:23 | 显示全部楼层
ding
发表于 2005-7-1 16:29 | 显示全部楼层
反正你们都不急着买房就在看看吧。
 楼主| 发表于 2005-7-1 16:31 | 显示全部楼层

9494

我现在持币待购,决不花冤枉钱。
发表于 2005-7-1 16:56 | 显示全部楼层
持币观望状态中!
发表于 2005-7-1 16:58 | 显示全部楼层
慢慢来,不急。
 楼主| 发表于 2005-7-1 23:48 | 显示全部楼层

上海楼市进入急冻状态 半数楼盘连续1月零成交

2005.07.01 08:54】上海商报/顾英

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  在史无前例的“连环政策”调控下,上海楼市几乎没有经过什么过渡期就直接进入了急冻状态,“零成交”一词频繁地出现在各类媒体和市场调查报告中,其中更多的是描述中介行业的现状。但事实上,新建楼盘的“零成交”也已经到了极为普遍的程度。

  调查样本167个 “零成交”75个

  临近6月末,记者通过网上房地产,对上海所有的在售楼盘进行了一次汇总,并对1个月内“零成交”的楼盘进行了统计分析。

  记者统计的起始参照数据是6月1日“网上房地产”新建商品房的登记数据,并将其中可售房屋套数多于或等于50套的楼盘作为此次调查分析的对象,共统计出167个符合这一条件的楼盘,其中内环以内29个、内外环线之间70个、外环以外68个。到6月27日,记者再次对这些楼盘进行统计对照,发现这中间共有75个楼盘“可售套数”没有减少,占到了所调查楼盘总量的44.9%。

  内环以内:销售不畅亦有捂房可能

  在这些 “零成交”的楼盘中,内环线以内的有17个,占这一区域所调查楼盘总数的58.6%,占“零成交”楼盘总量的22.7%。这些楼盘中比较知名的有:长宁区的畅园公寓、香缇花园,徐家汇的汇峰鼎园,静安的协和城丽豪酒店公寓以及浦东的世茂滨江2、水清木华、陆家嘴美丽苑1等等。

  据记者分析,这些楼盘中的大多数确实是因为近期意向客户持币观望的心态较重而引起的,属于楼市急冻、销售形势不好的外在体现。但也不排除一些高价位楼盘“捂房”、主动制造“零成交”的可能性。

  上周,本报曾报道静安区的“协和城丽豪酒店公寓”在网上将销售单价高挂至4万元/平方米以减少购房人。根据网上数据显示,该盘于去年5月25日就已开盘,共有219套房源,至今销售也只有4套。而从今年6月1日至27日,该酒店公寓的可售套数始终定格在215套。

  另外,位于徐家汇的汇峰鼎园,在网上登记的项目共3个,分别是“汇峰鼎园”、“汇峰鼎园1”、“汇峰鼎园2”,3个项目可售房屋加起来一共有760余套,但是从今年4月以后便没有一单成交,其中“汇峰鼎园”4、5、6三个月没有成交记录、“汇峰鼎园1”则从去年7月开盘至今从未交易过一套,“汇峰鼎园2”在5、6月份也没有成交记录。如此规模的一个大盘,基本上已有3个月不曾“开张”,也可谓是“零成交”中的一个典型了。

  内外环之间:半数楼盘无成交

  内外环之间6月份“零成交”的楼盘共有36个,占全市“零成交”楼盘的48%,在这一区域被调查的70个楼盘中占了51.4%。和内环以内一样,在房源超过50套的项目中,本月内“未开张”的楼盘也已经过半。不仅如此,这些楼盘在全市范围内占了近“半壁江山”。

  这些楼盘中包括了长宁的虹桥上海城,虹口景明花园2,普陀万里居住区9、祥和星宇花园,闸北的公园城市3、悠和家园,以及浦东的大华锦绣华城3等多个知名品牌楼盘。

  耐人寻味的是,普陀区的“祥和星宇花园2”不但本月无成交,从今年5月15日开盘以来一套也未曾销售掉,也没有任何交易记录。而“大华锦绣华城3”是今年3月份推出的,88套房源至今只销售了15套,且都是在开盘当月售出,确切地说,该项目的“零成交”时间已经维持了3个月。

  外环以外:“零成交”楼盘不太多

  在该区域被调查的68个楼盘中,“零成交”楼盘数量为22个,占了被调查楼盘的32.4%,占全市“零成交”楼盘总量的29.3%。从这两个百分比可以看出,外环线以外比外环以内的销售情况要相对好得多,最起码,该区域内三分之二的楼盘仍然有成交量。

  该区域“零成交”的楼盘有嘉定的安亭新镇、嘉宝都港湾,青浦的夏阳金城,松江的同润加洲、新理想花园等,知名大盘并不多。其中“新理想花园”是今年3月下旬开盘的,开盘当月“零成交”,4月份签约4套,随后的5、6月成交量都为零。

  而在这一区域内更值得关注的应该是安亭新镇,该楼盘在网上登记的分项目名称多达10个,其中安亭新镇2、3、4、8等5个分项目6月份均为“零成交”,其中还有两个分项目连续两个月“零成交”。而另外5个有成交记录的分项目,成交数量都为零星的1套到2套,同时合同撤消次数却要比签约次数多,因此,从总体数据看,安亭新镇的整体项目在过去的一个月内,全部“零成交”。‘

  怪相

  不少楼盘出现“负成交”

  所谓“负成交”就是楼盘套数越卖越多。这在过去是不可想象的,当然也极其罕见,除非是销售商存心捂房,或者在极短的时间内才会有此情况发生。然而,此次记者通过对167个楼盘进行统计,却意外地发现,这类现象在过去的一个月内并非少见。

  如先前提到的徐家汇的“汇峰鼎园2”,6月1日的可售套数为97套,到27日却成了98套;浦东的“世茂滨江2”、“涵合园4”、“水清木华”等都或多或少地比1个月前多出了两三套房源。而情况较为突出的是宝山的“三湘盛世花园1”和松江的“松云水苑”,前者从1个月前的可售房源57套变成了现在的64套,多了7套;而后者则是从186套增加到了204套,足足增加了18套。记者又点击进入这两个楼盘在“网上房地产”中登记的销售统计情况发现,其实这两个楼盘在6月份有两三套签约记录,也就是说,楼盘销售并非“零成交”,但是合同撤销的数量大大超过了签约的数量,可谓“入不敷出”,于是便出现了“负成交”。

  典型案例

  “公园城市”的天上人间

  不可否认,宏观调控对市场需求的调整是引起目前许多楼盘“零成交”的最重要原因,从3月份以来的政策组合拳给上海楼市带来的不仅仅是交易量的急速下降,价格也在调控态势下略有回落。在此,我们不妨对一个楼盘进行纵向分析,以便更清晰地看到上海楼市在这数月时间里的变化。

  位于闸北区的“公园城市”是一个分批销售的项目,从去年10月第一批房源开盘以来,一共推了5批房源;而这期间正是上海楼市从疯狂到冷清、急冻的时间段。从这个项目整体的销售情况,我们可以基本看出上海楼市从去年10月到现在的变化态势。

  从网上登记备案的信息来看,“公园城市”第一批房源推出是去年10月15日,一共107套,当月就签约了96套,接下来的几个月一直有零星购买和退订记录,但是数量很少,到今年3月售罄,平均合同价格为7817元/平方米。

  接下来是今年1月31日推出的第二批房源,数量很少,只有52套。推出当天就签约24套。进入3月份,该批房源只剩1套,并于当月售完。合同均价9313元/平方米比第一批房源价格升了1500元/平方米。

  随后,该盘又于今年3月4日推出52套房源,当月销售形势依然不错,签约46套,但是到了4月份,只销售出1套,5、6两月没有成交,目前这批房源还剩7套可售。合同均价为11003元/平方米,价格又呈升势。

  今年3月16日,“公园城市”又紧接着推出新一批80套房屋,这已经是该盘推出的第四批房源了。此时,央行的调息政策正好出台,当月该批房源只销售掉10套,进入4、5月便为“零成交”,6月成交5套,目前还剩66套可售。合同均价比上一批略降,为10386元/平方米。

  该盘最近的一批房源是今年4月15日推出的,共110套,比第二、三批多了一倍,但是仅在4月份当月销售了3套,随后一直没有交易记录,也就是说,这批房源在推出至今的2个半月时间里,只卖掉了3套。合同成交价格又出现微幅下降,为10174元/平方米。

  从月销近百套、日销24套,到如今的“零成交”;与此同时,从单价月涨近千元,到如今的小幅回落,这对楼盘开发商与销售商来说,无疑是经历了一场暴风雨。

  面对销售急冻的状态,业内人士认为整个市场的成交放量预期会出现在今年的9-10月,大部分开发商将选择这一时间力推房源,以提高成交量来缓解资金压力,预计这一阶段的激烈竞争将难以避免。

  开发商:比实力和比耐力

  在记者所调查统计的“零成交”楼盘中,无论是维持了多久的“零成交”,有1个月的,有2个月的,有的甚至一过3月中旬就卖不动了,但“降价”一词,似乎是开发商们非常不愿意触及的话题,不愿意提也不愿意实施。有的开发商实在迫于生计,便采取了小幅度迂回的战术,一百元一百元地下调,去年12月至今年3月大幅度涨价时的豪气全然不见。

  事实上,开发商正在和未来市场进行着博弈,而博弈的资本就是自己的实力与耐力。目前,即使销售连续不畅,要调价也是幅度很小,而且这些下调的情况也基本上发生在一些中小开发商身上。已经有一部分楼盘通过一些活动和优惠进行变相打折,比如买首套房,可以优惠一定价格,但是这些折扣多则每平方米三四百元,少的也就每平方米百十来元。记者所了解到的新盘打折优惠最多的,不会超过每平方米1000元,即使这样,优惠后的房价依旧远远高于今年春节前的价格,因此也只能算房价小幅回落。有媒体称:5月中旬的一天,开发商们专门聚了一次,大家都表示不降价,“都要挺着,圈子里就这么定了”。

  先前曾有人预计的5、6月份新盘市场出现“大量抛盘”的情况似乎并没有发生。据观察,5月初,一些小开发商出现些许松动,根据上海房产之窗网楼市监测系统显示,当时一些中小开发商曾试探性地加快了推盘步伐,但大多数稍具规模的开发商都坚持“再等等看”。在记者所调查的那些“零成交”楼盘里,确有一部分开发商特地挂高房价,以吓退购房者,留住房源。他们的想法很简单,本来就卖不出去,不如高挂房价再探探市场变化,以此决定进一步的行动。整个新盘市场并没有出现大量抛盘的情况。

  购房人:“性价比”将成关键因素

  综观这些“零成交”楼盘,记者发现,它们在地理位置的分布上并没有一定的规律可循,在楼盘规模、开发商品牌大小等方面,似乎也没有规律性,但是,据笔者所认识的一位“购房爱好者”分析:“现在买房,已经不再讲升值空间了,那个东西太微妙了,谁都说不准,性价比才是关键!”

  策源资深市场研究人员陈小姐对这75个6月份“零成交”楼盘进行了分析。她认为,尽管这些楼盘在绝对数量上并不少,在相对比例上也占了总调查楼盘的近五成,但是,通过对具体楼盘的分析,还是可以认为“整整一个月零成交的楼盘还是属于少数”,一些稍具规模的项目,50套左右的可售房源基本上就属于尾盘了,尾盘房源往往由于自身产品质量和开发商保留等原因,销售速度历来很慢。因此除去这部分因素,真正因为宏观调控而出现“零成交”的楼盘数量并不太多。细分这少部分楼盘,陈小姐认为,“这里面有很大一部分属于性价比不高的。比如安亭新镇,虽然价格不算太贵,但是分析整体性价比,它还不是很适合市区市民的口味,再如某知名发展商旗下的几个楼盘,价格都要比周边楼盘高出不少。这种楼盘一旦遇到市场冷冻期,都要比别的楼盘压力大一点。”由此看来,其实这些一个月“零成交”的楼盘还是有一定规律可循的。

  陈小姐表示,事实上,面对现在这样的市场状况,特别是连续的“零成交”态势,许多开发商心里想的东西很多,但有一条是肯定的,那就是:如何让产品更吸引人,使“性价比”更高。可以预见,上海楼盘销售将进入“性价比”时代。

  业内观点:9、10月将出现放量

  开发商在比实力和比耐力,但有“屏”的时候就一定有“放”的时候。多数业内人士把开发商“放”的时间推定在今年的9、10月间。那时候,预计开发商将通过大量手段活跃市场成交,市场成交将会集中放量。那么,大量楼盘的放出将出现什么结果呢?多方面的强力竞争是必然的,有服务的、有品牌的,也许还有价格的。

  上海楼市的年成交量从2000年1000万平方米的平台起步,在短短4年多的时间内,年成交量已经高达3500万平方米。去年,上海一手房住宅市场日均成交800~1000套,2005年3月份日成交量则在500~700套之间,上海楼市当时的火爆可见一斑。

  根据以往的态势,业内分析,在上海经济发展稳定的大前提下,上海楼市昔日疯狂上涨的增量增长模式将转变为稳定的常量发展态势——预计年成交量将在2000万-2500万平方米,日均成交量在500-700套之间。这一数字比目前的日均200多套新房成交量要多出一倍以上。

  有业内人士认为,目前剧减的成交量一方面是由于无人购买,开发商不得不把房子囤在手中,而另一方面,也有因为不少开发商采取延迟开盘、减少推出房源数等办法,以寻找更好的上市时机。但是,开发商的实力和耐力毕竟还是有限的,“屏”半年是大多数开发商所能接受的时间段。据此,业界人士认为,9、10月份,大部分开发商将选择这一时间力推房源,以提高成交量来缓解资金压力,这一阶段的激烈竞争将难以避免。

  相应地,今年下半年,政府推出的“两个1000万”工程,即2000万平方米配套商品房和中低价商品房,也将抢占一定的市场份额。在这样的情况下,市场化的房地产商之间的竞争将越来越惨烈,价格竞争不可避免,而这一竞争也将是多方面的,服务、产品、性价比等在过去几年中几乎被忽略的东西将再次被开发商提到重要方面,而另一方面,价格的竞争也许仍然不可避免。

  当然,另一种业内声音认为成交放量可能会出现在更晚的时间。他们认为,成交量急剧萎缩的状况不止半年时间,根据这两年土地批租的情况,新的楼盘供应量将在未来一两年大幅增加,那么,目前这样的调整状态也许还会延续一至两年,成交放量也许会出现在一年以后。
发表于 2005-7-2 00:04 | 显示全部楼层
发表于 2005-7-2 01:00 | 显示全部楼层
看看那些人是倒霉的接盘手
发表于 2005-7-2 06:42 | 显示全部楼层
每个行业都有泡沫,我想现阶段中国房地产还需要泡沫.我指的1000到2000是在你的预期之上1000到2000.在任何行业的初期发展阶段都会有泡沫的存在,只不过有没有影响到其他行业的正常发展.至于房子建高之说也是有一定限度的,当住宅超过100米高度时其成本将是多层的10倍左右,到时候我想房地产价格更会飞涨.吵房可以分为投机和投资两种方式,我想现在正常的投资也被妖魔化了.房地产投资是金融投资的很正常的渠道,可以认位正常的投资者回回到房地产市场.大家可以看看今天的杭州日报和中国房地产报,国资委明确表示无意打压房地产,要防止房价大起大落!
至于您说到的体重说,我觉得现在房地产远远没有到你说的这个地步,人均住宅面积仍然很小,房地产市场还有很大的发展空间.
现在几乎所有德才主流经济学家都认为在未来一段时间内,中国房地产市场仍旧将高速发展,杭州,上海等热点城市将保持稳定.
发表于 2005-7-2 10:08 | 显示全部楼层
分析的有理.
发表于 2005-7-2 10:49 | 显示全部楼层

说说自己

Originally posted by 高歌 at 2005-6-30 11:04 PM:
我想在现阶段各个价格上调1000----2000较为合理!暴跌论是站不住脚的!
我想班主已经分析了很多了,但少了一样,城市的功能!集聚的功能,这会对房地产价格产生很大的影响.为什么那么多的大学毕业生毕业后租房也要留在 ...


说说自己,不是土生土长的杭州人,刚毕业的时候,同寝室7个人(大家别笑,2003年杭州毕业的都是住7人一间的)中有四个留在杭州,现在就剩我一个了,原因是在准备考证,不敢有太大的变动,怕受影响。等考出后打算去上海,反正生活成本差不多,不如去更有吸引力一些的城市。
发表于 2005-7-2 10:53 | 显示全部楼层
妄想症啊,

虽然大家都希望房价理性点,因为大家还都喜欢杭州

聪明点,这种事也由得你们想想的嘛

我也没买,不爽走人不就行了,在这里浪费口水
发表于 2005-7-2 11:01 | 显示全部楼层
挣钱不容易
花钱要小心
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