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杭州房价必定会大跌!

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发表于 2005-6-30 16:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
自从有个叫“我行我素30年”的ID在版里抛出杭州房价会下降到3000元/平的理论后在楼市板块立刻掀起了轩然大波。

众ID围绕“30年”的理论展开了激烈的争论。其实抛开杭州楼市到底会不会跌到3000元/平方具体数字不说,大家在讨论的其实是这么一个结论:“杭州房价会不会暴跌?”

首先我们要承认一点,就是:中国目前的房产市场确实存在过度投机而引起的过热现象。尤其在一些热点城市:北京,上海,杭州等地,房价已经高得离谱。

房价为什么会这么高,高到连中产阶层都难以承受的水平?因为有投机行为的存在。记得今年年初有一次我打的,和驾车的出租车司机聊天,他告诉我他现在在炒房。试想,一个人人尽知的投资行业,人人参与的投资领域,他会有多少非理性的成分在其中?房产市场已经远远背离了他的实际价值,变成了人们炒做投资的工具。既然炒得上去,必定会跌得下来,这是一定的。温州炒房团,国际热钱,民间游资,开发商向银行的贷款加上政府的扶植,媒体的配合------炒烫了房地产市场,一般的老百姓也开始疯狂跟风抢购。非理性的往往是错误的,他终归会回复理性,恢复他本身的价值。那些炒家们也早已经看准时间准备撤离。

我们都学过一些经济理论的皮毛,知道价格围绕价值上下波动是价值规律的表现。我现在还不知道哪种商品能脱离这个价值规律。我们来看一下杭州房价的上升过程:
通和都市枫林,04年6月2日5500/m2;05年3月14日6500/m2;05年6月至今6800。
华立爵士风情,02年3月2800/m2;04年7月3900;05年3月4200;现在4800。
水印康庭,04年6月6000/m2;05年5月9000/m2。
亲亲家园,04年2月4300/m2,04年5月5000/m2,05年5月6500/m2,05年6月7000/m2。

你说一种商品他可以在一年的时间内涨价50%,为什么不能再用一年的时间再降价50%?房产市场可以特殊,不降价吗?房地产的价格就一定不会低于他的实际价值吗?香港,东南亚的房产暴跌我们不是不知道。别以为中国人多地少就盲目的去抢套房子保值,要知道杭州空关房屋有多少?每20套中就有1套是空关房。这就是泡沫啊!别看现在房价是多少,多少?没有抛掉变现,所谓的升值全是空的。尤其是那些温州炒家,他们无非也就是支付首付,余下来的按揭慢慢卖。一旦卖不出手,资金链断裂,从他们开始,小小的窟窿会蔓延成波及整个银行体系的大窟窿,大灾难。

问题是现在谁还会去接盘?谁敢于和中央的调控博弈?现在谁敢于炒房?谁买得起这么昂贵的房产?

每次开车在上塘高架上,看到远远近近那些正在开发或者已经开发完毕的宏伟建筑,都有许多感慨。土地确实是不可再生资源,但是过去我们住的是平房或者普通的单元房,最高也就7层。现在杭州市的城区面积扩大了好几倍,包括萧山,下沙,余杭----开发出来的高层,小高层也越来越多,按理杭州的容积应该大了许多。有钱人手上有三,四套房子很正常,但有钱人毕竟不多。外地人喜欢在杭州买房置业也无可厚非,但是没有理由连杭州近郊的房价也会坐火箭般的疯涨。看看现在透明售房网的交易量,近一个月来偌大杭州每天最多成交预定出去30套,最少的时候才10套。这其中还有办公用房。你说杭州的房价会不会暴跌?

我要说跌掉的会不仅仅是水份,还会是开发商的利润。这有什么不可能?这为什么不可能?为了回笼资金,还贷,开发商就不会吐出前几年积攒下来的利润吗?我是从事贸易的,我深知中国人的价格联盟的脆弱性。联合涨价或者捂价格的联盟基础最薄弱。而且参与其中的开发商越多,联盟就越脆弱。比方说只有2个人控制同一个市场,可以长期垄断价格;但是同一个市场是由几十个人去分享,任何其中的一家或者几家松动开来,就会引发像雪崩一样越来越大的剧烈崩盘。现在开发商多如牛毛,房产市场已经降价。我们就等着吧,我个人相信没有了炒家的托市,杭州房价绝对会暴跌。人人都知道房地产是个产生暴利的行业,形形色色的开发商争相涌入这个行业,过剩已经产生,大环境就是房产市场需要缩水,需要理性的回归。

现在房产公司还“扛”得牢,但随着时间的推移,总有人会支撑不住。因为买不起房子的就是买不起,这是真实的;而想卖房子的,如果急着用钱,你给他多少他都会出手,虚高的房价是毕竟是虚的。

我们来假设一下:一个中级技术人员,月平均收入4000到5000,我想在杭州应该算是典型的中等收入了吧?如果他要在杭州创业,每月租房子的费用就起码需要1000--1500,这占了他总收入的30%。如果他到其他生活成本低的地区去创业,比如安徽,江苏,虽然他的总收入可能会下降一些,但生活成本下来了,自己实际可支配的钱多了。高房价的地方一定是高物价,各方面消费水平都贵,今后养家糊口的成本他不得不考虑。

一户年收入在12万的家庭,在需要养孩子,养车,养老人的情况下,如果要在杭州买房,能够承受的价格应该在5000/m2以下。我是这么计算的:
至少在60岁退休前应该供楼完毕。月收入1万家庭的固定开销大约是:养孩子2000,养车1500,租房子1200,购衣吃饭,1200,应急开销500,日用品500,备用储蓄1000。这样算下来只省下2000多元的零用花销和实际可支配的钱。这其中还没有包括一些不可遇见费用:同事好友人情,家人医疗费用,请客吃饭,酒吧----- 这样用在供楼上面的每月花费也就1000元。
假设买一套100平方价格在5000/m2的房子,就是50万。父母资助头期款30%,就是15万。余下来的35万加上银行按揭利息的10%就是385000。385000/30年/12个月=1069

我还没有计算装修款。

如今在杭州年收入1万的家庭有多少?杭州的房价又有多少在5000/m2的?

人,都是自私的。那些有房的人和开发商,炒家们以及地方政府,银行等自然不希望房价下跌。而买不起或者想买房的人希望房价越低越好。老实说我现在考虑买房,我自然希望房价下跌,但我认为我的观点是客观,正确和准确的。

最后,我再次申明自己的心理价位:

主城区1万上下是合理的。

以杭州网首页的电子地图的颜色为例:深黄色部分中心地区1万上下,稍远地区8000以内。

淡黄色部分 6000以下,4000以上

白色地区(以都市枫林,祥和人家为例) 心理价位:4000以下。

我不排除如果金融风暴或者楼灾发生的可能性,虽然我不寄予希望。上面的价格在经济危机发生的时候还会下跌。




我的发言结束了,各位斧正,欢迎拍砖。尤其欢迎高歌前来拍砖。
发表于 2005-6-30 16:08 | 显示全部楼层

对的

理性的认识,我赞成。
发表于 2005-6-30 16:15 | 显示全部楼层
DDDDDDDDDDDDDDDDD
发表于 2005-6-30 16:24 | 显示全部楼层
我也觉得你说的有道理!但时间呢?什么时候会降啊?早就嚷着降了降了,但到现在为止杭州房价好象没有降的迹象!咱老百姓要等到什么时候才能降到你说的价格?
发表于 2005-6-30 16:25 | 显示全部楼层
很多人都在分析房价会降,说得头头是道,可是没有一个说出个时间表的,哪怕是大概!这让人感觉未免太虚了!
 楼主| 发表于 2005-6-30 16:27 | 显示全部楼层

这不是在降了嘛

报纸上估计年底前。我看7,8月份就会有较大波动。
发表于 2005-6-30 16:28 | 显示全部楼层
6月前很多人都说6月房价肯定会降,现在快7月了,也没啥动静啊!
发表于 2005-6-30 16:29 | 显示全部楼层
量变到质变的原理嘛~~,大家不要急。已经开始要质变了~
发表于 2005-6-30 16:34 | 显示全部楼层
呵呵,耐心有得是!

只是以前看到这类帖子挺高兴,觉得有盼头!现在也没啥感觉了!
发表于 2005-6-30 16:40 | 显示全部楼层
理性个屁,一看就是枪手
 楼主| 发表于 2005-6-30 16:45 | 显示全部楼层
Originally posted by vagrancy at 2005-6-30 04:40 PM:
理性个屁,一看就是枪手



这位朋友,我是谁的枪手?



另外,你的嘴里怎么一出口就是一个“屁”字?
发表于 2005-6-30 16:46 | 显示全部楼层

顶!!!

发表于 2005-6-30 16:54 | 显示全部楼层

ding

个人观点:不是价格没有落 我认识 媒体(电视 新闻 报纸 网络)都是政府得狗腿子,自然不会披露真实内幕了,因为政府最不愿意看到房价下跌了,还记得上次CCTV2对话节目中,
1。发改委得人说:房价落下来会得罪有些地方政府,地方肯定会和中央博弈。杭州肯定是一个。
2。主持人陈让他们说出房价虚高得城市名单,他们都不说(无论开发商还是政府官员)大家都知道不得罪人。

我看在杭州租房挺好得,
1 杭州租房便宜
2 干几年了 攒些钱去别得地方 总不能一直在杭州啊
3 没有银行得负担,生活会轻松些
4 绝对不能让吵房得得利。
发表于 2005-6-30 17:07 | 显示全部楼层
写的很好,说的也在理。

我希望房价降下来,房市回归理性。但我不希望经济因此而崩溃。也许我想的太简单了。

我不懂宏观经济,我是个做技术的。我只想用自己赚的辛苦钱买个立足之地。不知道这个愿望是否太奢侈。
发表于 2005-6-30 17:17 | 显示全部楼层
主城区1万上下是合理的。

以杭州网首页的电子地图的颜色为例:深黄色部分中心地区1万上下,稍远地区8000以内。

淡黄色部分 6000以下,4000以上

白色地区(以都市枫林,祥和人家为例) 心理价位:4000以下。
 楼主| 发表于 2005-6-30 21:15 | 显示全部楼层

zd

zddddddddddddddddddddddddd
发表于 2005-6-30 22:14 | 显示全部楼层
不要吵了,人家炒房,你们是吵房
发表于 2005-6-30 23:04 | 显示全部楼层
我想在现阶段各个价格上调1000----2000较为合理!暴跌论是站不住脚的!
我想班主已经分析了很多了,但少了一样,城市的功能!集聚的功能,这会对房地产价格产生很大的影响.为什么那么多的大学毕业生毕业后租房也要留在杭州.这就是因为城市有其集聚的功能.外来人口和城市本身的人口增加,使杭州每年有一定的需求依托,可能性最大的是在400万方左右.楼主更加忽略的是其实房地产市场有别于其他产品,其真正的供应者只有一家,政府,房产只不过是土地的副产品,所有的开发企业是产品的二次开发者,而不是原始开发者.在土地成本要占到成本的40%----50%的现在,政府作为房地产开发的最大受益者是最不愿意看到房地产市场的暴跌.其控制的最有效手段就是不饱和供地.我以前说过只要政府半年不供地,大家可以想一想房价会怎么样!所以本人认为最有可能的就是房地产市场走向平稳的发展,我想这是各个方面都可以接受的的局面!
发表于 2005-6-30 23:06 | 显示全部楼层
请3000元先生不要乱咬人!
发表于 2005-6-30 23:10 | 显示全部楼层
Originally posted by 尹口鲜 at 2005-6-30 10:14 PM:
不要吵了,人家炒房,你们是吵房

呵呵,有道理,管他呢,反正买不起,还是看高歌兄赚大钱吧,嘿嘿,我们还是先赚好自己的小钱罢了.:)
发表于 2005-6-30 23:10 | 显示全部楼层
up
发表于 2005-6-30 23:50 | 显示全部楼层
 楼主| 发表于 2005-7-1 07:08 | 显示全部楼层

两位



[ Last edited by 夜凉时节 on 2005-7-1 at 09:02 ]
发表于 2005-7-1 09:09 | 显示全部楼层
ding
发表于 2005-7-1 09:36 | 显示全部楼层
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