房价与政府的职责(原创)

xxmysjt

除了计划经济中政府定价的情况，商品的价格是由供需关系决定的．我们的房价，归根到底也是由供需关系决定的．也许有人会提出价值或成本决定价格，这当然没有错，但其本质也是通过价格低于价值或成本时供应会大幅度减少来决定的．而对于目前的房地产，价值和成本几乎可以不考虑，因为仅仅开发土地和建筑的成本在房价中的比例实在太小了，所以，成本的变化对目前的房价没有任何影响．决定目前房价的就是供求关系．

我总认为，虽然市场经济和计划经济都有其不足，但如果由市场去调节供求关系或者由计划来安排供求关系，都是有效可行的．但如果在供求关系中的一面采用计划体制，另一面采用市场体制，那么必然会带来巨大的问题．因为，处于计划的一方，即使不为了自己的私利来控制供求关系而扭曲价格，也会因为无法准确了解市场情况而作出错误的计划．垄断也是一种计划的体制，所以在西方经济中，反垄断是政府的头等大事．不幸，所谓有中国特色的市场经济正好是用计划来管理供应而让市场来决定需求．于是，无论医疗教育房地产等等领域都不可避免地出现了巨大的问题．

房价在９０年代末就开始出现大幅度上涨苗头时，我们的计划部门显然完全没有意识到市场中的变化．即使后面的宏观控制，也是其它部门从其它角度发现房地产出现问题后，才在中央政府的压力下匆忙做出（看那些国Ｘ条多么仓促多么缺乏细致思考），由于缺乏对市场的了解，调控根本是下错了药，其结果也是明白人早就预见了，除了国家多收了税，房价变得更高了．

所以，房价的问题，责任完全在于政府的错误．至于ＫＦＳ和投资者，他们只是按照市场规律作出选择，房价高根本不是他们的责任，更不能把惩罚加在他们头上．

但是，就目前而言，让需求倒退回计划体制固然是完全不可能，指望供应市场化也同样不切实际，因为这是土地市场化的问题，我们政府不仅主观上不会愿意，客观上目前也没有能力做到．所以，既然现在我们只能用计划去面对市场，政府就必须更好地研究市场，力求让我们的计划更贴近市场．当然这无法解决根本问题，但至少能减少问题．毕竟我们老百姓的要求并不很高．

分析市场就是分析供求关系．先看供应．从较长时间看，房子的供应就是土地的供应．这当然掌握在政府手中，而短期供应，ＫＦＳ也有一定关系．如果ＫＦＳ捂地捂盘，当然会造成短期供应紧张．但是，ＫＦＳ的行为是从属性的，因为捂只能是暂时的，而且暂时的短缺意味着未来的供应增加．何况，ＫＦＳ敢于捂，是基于未来供应不足的，如果杭州现在宣布未来供地每年增长５倍，还有ＫＦＳ敢捂吗？所以造成房价高是由于供不应求，而供应不足关键就在于政府住宅用地投放不足．明显的证据是，０５年宏观调控减少土地供应，直接造成今年房子供不应求价格暴涨．

接着我们看需求．我把需求分成几类来逐一分析这些需求旺盛的原因．

１，正常需求．成家立业，改善生活，这些都是正常需求．随着经济发展，这些需求的增加是正常的，唯一有点影响的是人口出生高峰，也应该在政府部门预料中的；

２，长期投资．部分的长期投资也是正常的，并且通过出租也能客观上解决暂时买不起房的人的住房问题．但中国目前的长期投资远超正常水平，并且由于租金收入低，很多房子处于空置状态．为什么出现这种租售比极其不合理仍然踊跃投资的情况？根源在于政府的诚信．绝大部分长期投资房地产的人是由于对未来缺乏信心．当政府原来对职工承诺的保障转变为下岗和买断时，谁还敢对养老掉以轻心；当物价飞涨我们辛苦积累的钱越来越贬值，谁敢把钱放在银行；当政府把大量垃圾公司推上股市（少量好的公司只发行少的可怜的股份价格还高得离谱）而且交易所可以不经股民同意就把他的股票无偿划给别人，还有多少人敢在股市长期投资？房子，即使跌价总还实实在在存在，不会成为废纸，即使政府想把它拿走，我们还有抗争的机会，这就是很多人有２，３套房的原因；

３，提前买房．大学刚毕业，甚至还在学校，父母已经为他们买房了，这在现在已经非常普遍．原因何在，一方面担心房价继续涨，另一方面对未来缺乏信心．

４，外地人口流入．每年流入北京上海等城市的人口数量巨大，出去的呢？非常少．城市人口增加必然导致对住房需求增加．为什么会有这样几乎单向的人口流动？根源是政策性的地域发展不平衡．举个例子吧，猪肉涨价，政府立即大力打压，媒体说９０％的人生活受到影响，有谁考虑广大养猪农民的利益吗？大量农民和内地居民宁可忍受歧视也要背井离乡地到沿海城市谋生，无论租房还是其中部分人有能力买房，都为房价上涨作出巨大贡献．

５，外资．大量外资直接或间接地在为房价上涨推波助澜．外资为什么会如此踊跃地进入中国？一个政府如果承诺自己货币对美元保持一定比例的升值（或贬值吗），那就给了美元资金一个无风险获利机会，何乐不为？

６，投机．也许很多人觉得投机是罪恶，其实不然．投机固然会起推波助澜的作用，但客观上也为我们看清市场提供了帮助．投机无处不在．投机的原因当然是对未来价格上涨的预期．不过房地产投机的盛行，还有很大原因在于贷款政策．银行不计风险地对购房给予贷款支持，是使本应规模有限的房地产投机活动过于严重的根本原因．所以，投机的人没有错，错在贷款．

以上是我总结的６总需求．需要说明的是，供求关系中的需求是有效需求．这就给房价上涨提供了另一个原因．目前个大城市公布的居民收入增长基本在１０－１５％，但问题是由于分配制度存在的问题，收入的增长基本流向了富人，而穷人的收入增长极其缓慢（杭州收入增长是１４％，各位有这涨幅吗，注意这还不包括你因为工作年数增加带来的收入增加）．其结果如何呢，构成住房有效需求的增长速度远大于收入平均增长幅度，所以房价上涨的速度对富人的收入增长是合理的，对穷人的收入却变得极其不合理．这也说明了为什么很多人觉得买房越来越不可能，而房子呢，照样不愁卖．

有了原因，我们其实很容易找到解决的方法．从长期说，要树立政府的诚信，落实社会保障，解决地区发展不平衡，引入合理的分配机制.中期呢，要建立合理的外汇机制，控制通货膨胀（现在在大量投放外汇结汇资金的同时，居然还大量扩大信贷，希望通过靠压猪肉（或其它）价格来降低通货膨胀，岂非缘木求鱼？），扩大其它投资渠道．更重要的，是一些可以短期采取的措施，不仅直接影响供求关系，还能降低市场对未来涨价的预期．

我觉得目前短期能采用的办法：

１，严格控制对投资购房的贷款规模；

２，增加土地供应．也许政府会担心固定资产投资扩大．其实不会，因为供应增加会减缓房价上涨，而市场冷却投资投机行为就必然减少．况且，增加土地供应可以采取今后几年的计划形式，虽然效果不如直接增加，但也能从降低市场预期来控制房价．另外值得一提的是，我们的工业用地投放过多（住宅只能收一次转让费，建工厂能带来巨大的利益如就业税收），应该在总供地量平衡增长的基础上增加住宅用地，而限制工业用地也会解决产能过剩固定资产投资过大等诸多问题；

３，加快已供应土地的开发销售，让ＫＦＳ早建早卖．规定年限不开发收回土地当然是个好办法，但无法解决ＫＦＳ拖延的问题．我在这里有个建议请大家看看：现在我们的土地是有使用年限的，ＫＦＳ拖延不仅造成供应紧张，还使购房者土地使用年限减少受到损害．所以可以这样做：以后购房者的土地使用年限从产权交付起计算统一为６８年（这样消费者不吃亏），ＫＦＳ有两年的建设期，如果ＫＦＳ延期交付，那么会造成土地实际使用期限延长，ＫＦＳ必须为该延长的土地使用时间支付费用，费率可以在土地出让时说明，当然要按照７０年后预期的土地价格来计算（如何预期就成为政府重要的调控手段），这样，这样一来，我相信ＫＦＳ是不敢捂的．

[ 本帖最后由 xxmysjt 于 2007-8-1 12:09 编辑 ]

ok169

鼓励原创

ok169

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qbjqbj

说的很有道理.

ok169

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