截至发稿前 ， 12 月 二手房成交量仅 3206套。
离本月结束还有一天时间，大概率追不上11月的3516套了。
从今年3月起，杭州二手房成交量一直呈下降趋势，11月的短暂回温只是昙花一现。
当12月的二手成交量出炉后，2021全年数据也将揭晓，今年总成交大概也就7.7万套的水平。
这个数据，大幅低于2020年的10.3万套，环比下降了约25%。
但这还不是终点。
PART1 | 学区房跌下神坛
随着成交量下跌的，还有房价，首当其冲的就是学区房。大部分学区房的主要价值在于学区，在学区概念被打击的当下，不少学区房终于现出原形。
杭州第一孟母盘耀江文鼎苑，好找房平台的网签价从8、9万/㎡跌至6万多。
你也许会说，网签价都是做低的，可信度不高。
那我们再看看看挂牌价，比如贝壳上这套134方户型，年初“小阳春”行情下，房东的预期是1540万，折合单价11.5万元/㎡。
在下半年二手行情转向之后，这套房源开始了小步慢跑的降价，终于在11月份一口气降了328万，售价1070万，折合单价 7.97万元/㎡ 。
这并不是特例，事实上，不管是大户型，还是小户型，文鼎苑现在7万+的房源比比皆是。随便翻看一下降价记录，都能感受到房东心态的逐渐崩溃。
学区房本来就是投资炒作的重灾区，再加上小孩毕业后业主会置换改善，在成交艰难的行情下，文鼎苑的挂牌量逐渐高企，而不多的成交量则让挂牌形成堰塞湖，目前仅在贝壳就有 120套挂牌 。
再看看上周的二手房成交冠军之一胜利新村，这是杭州名校保俶塔实验学校（九年一贯制）的学区房，一周3套的战绩确实不错。
但 62400元/㎡ 的均价，相比上半年七八万的成交价，降幅明显。而且在这三套之 前，胜利新村已经超过90天没有成交了。
很显然，胜利新村的成交量是用降价换来的，这也是大多数学区房成交的路径。
PART2 | 次新房挂牌价已低头
除了学区房，交付就翻倍挂牌的次新房，挂牌价也终于出现了松动。
如新晋豪宅区申花，次新房养云静舍、沁园、金茂府等，交付时哪个不是高高在上的10万+挂牌价。
10月底金茂府的一套低楼层房源，法拍成交价定格在了6.96万元/㎡。为申花次新二手锚定了价格。
如今养云、沁园等小区已有8万左右的挂牌，这还是大的房产平 台，在中介朋友圈里7万+的房源也经常流出，就在前几天，一套中间楼层的100方房源，成交单价约为 7.46万/㎡ 。
再看看城东，没交付时疯狂维权，交付后惊艳刷屏的都会森林，刚交付时挂牌价在8-12万，现在低楼层的挂牌价已经跌破了7万。
上半年因为失火，下半年因为疫情两上热搜的河滨之城， 89㎡小户型基本上挂牌价都在630万左右 。
据中介透露， 在这个基础上有一定的议价余地，也就是真实成交价在7万左右，相比今年6月份巅峰期的9万单价，回调力度着实不小。
业主们“人心齐泰山移，河滨十万没问题”的口号，看来还得再喊几年才有机会实现。
未科三兄弟之一的中南樾府，仅30天已有3套成交，但网签价都在5万5左右，在西溪公馆的砸盘之下，未科所有的高挂牌价房源都显得性价比全无。
二手房博弈的天平，正在向购房者倾斜。
PART3 | 交付就套现没那么简单
最近交付的一批现房小区，仍在上演就交付就套现的戏码。
蒋村的现房中杭府，网传已有两套高层房源成交，一套是4楼建面约160方房源，实际成交价约1100万左右，单价近7万元/平，另一套是10楼以上的中高楼层，单价同样是约7万/平。
与新房4万7的单价相比，投资客收获颇丰。中杭府之后，蒋村板块再无新房供应，中杭府的交付套现有其特殊性。
五年限售的紫璋台，在刚刚交付美图刷屏之后，朋友圈又被中介卖房信息刷屏了。
400万的价格倒是挺诱人，但是由于是限售五年小区，买家需要一次性付款，还得等5年后再过户。愿意接盘的对紫璋台是有多深的爱。
滨江的现房保利天汇最近也新了3套房源。折合 单价在 约 7.87万到8.6万 之间。
相对于3个月前新房5.15万元/㎡的均价，房东可算是狮子大开口。
但与之相隔不到400米的次新房中海云宸，139方 户型最低报价只要 750万 ，折合 单价5万4 ，与板块新房限价相差无几。
中海云宸是纯改善小区，清一色的139方，14.1米南向面宽，四开间朝南的神户型。
同样750万，你是选地铁上盖的95方三房，还是地铁多几步路的139方？
PART4 | 小阳春会来吗？
据手边买房数据，12月份涨价的房源有1883套，而同期跌价的房源多达11296套。在房东不断让步之下，杭州的一些许久没有成交的顶级学区房、热门的次新二手房终于有了不错的成交量。
即便如此，12月的成交量依然没有超过11月，成交均价也下跌了0.28%。明年的春节假期横跨1、2月份，不出意外，二手成交量又是一个“三连跌”。
近期的楼市很难有重磅的政策利好，值得期待的也就是地铁四期的最终批复，在调整后能“保住”地铁的板块，或许有希望迎来一波行情。
发表于 2022-1-2 10:14
楼主
