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“送钱送房送户口”“新春88折大优惠”“春节一口价限价销售”……春节长假期间，中国证券报记者在湖北省武汉市、陕西省西安市、江苏省南京市多个楼盘走访时发现，部分二线城市为了吸引大学毕业生落户，制定了购房、租房等优惠政策，同时不少房地产商使出各种促销手段。 专家表示，在当前多数一二线城市楼市降温过程中，表面看起来高潮迭起、热闹非凡的“抢人大战”，并不能立即转化成楼市购买力。预计2018年越来越多房企会主动适应政府的调控措施积极以量取胜。同时，加强限售管理，打击投资需求，可能是未来房地产调控政策的变化趋势。 优惠活动增多 早在春节之前，恒大集团就打出了“新春88折大优惠”的促销标语。中国证券报记者在西安市北三环恒大集团某楼盘走访时发现，虽然春节期间售楼处访客量不大，但春节前的一波销售量非常可观。 “年前我们搞了一个分期付款活动，三天卖了60多套房子。但这个88折的活动并不是针对所有房源，只有在恒大地产APP上能搜索到的项目才参加，其余项目和房源还是按照各地售楼处的安排。”该售楼处销售员对记者说，“现在不光是我们这个楼盘卖得火，从去年开始西安的房子卖得都特别快，马路对面的楼盘早卖光了。” 记者到访时该楼盘只剩下4套可卖房源，从起售到现在仅用了不到一个月就卖了200多套房子。从1月西安楼市销售情况也可见一斑，同策研究院研究员王雯表示，从同策监测的二线城市表现来看，1月成交量上升的城市仅西安和重庆，而西安的成交量涨幅更明显，算得上是1月成交最活跃的二线城市。从房价波动来看，1月西安商品房价格虽然与上月持平，但同比去年涨幅高达29%。 金地集团则在春节期间推出了“新春钜惠大放价献礼江城欢乐购”的优惠活动，中国证券报记者在其位于武汉市武昌区某楼盘走访时发现，该楼盘推出了数十套特价房，采取“一口价”限价销售，而且仅限春节期间认购。 亿房网研究中心统计数据显示，2月5日至2月11日，武汉主城区新建商品住宅成交1222套，成交量环比减少26.6%。汉口中心区、武昌中心区等高房价区域成交量不减反增，主城区成交均价仅小幅回落；远城区成交1209套，成交量环比减少35.0%，黄陂非限购区域成交量增加而江夏销量下滑，远城区成交均价出现较大幅度下跌。 “随着市场推盘节奏的变化，远城区楼市在连续两周好于主城区后开始降温，但其成交量依然占全市总成交量的半壁江山，季节性返乡置业需求可谓功不可没。”武汉某房企销售总监对记者表示。 南京网上房地产网数据显示，南京新房库存量仍维持在2.5万套的高位。2月以来南京共计有7家楼盘开盘，除个别项目之外都没卖完，仅3家项目卖过半。 中国证券报记者在走访中发现，位于南京江北新城某楼盘目前在售毛坯大平层，均价27800元/平方米。由于该楼盘为南京口碑较佳的公司开发，即便在春节期间没有任何优惠，前来看房的居民络绎不绝。然而对于其他的楼盘，情况并不乐观。据南京网上房地产网统计，仅数公里之远的另一处楼盘，去年12月29日开卖至今2个月来仅卖出不到10%的房屋。现场购房者表示：“据说物业不好，开发商也不是有名的大企业，担心有质量问题，而且价钱和周围相比太高。” “抢人大战”影响有限 2018年开年以来，多个城市放宽落户限制或者定向取消限购。公开信息显示，继南京、武汉等二线城市降低落户门槛后，2月西安和东莞也发布了户籍新政，西安放宽投靠直系亲属限制，东莞取消积分入户，实施“两个五年”入户条件。 在购房条件方面，对于人才定向放松条件是本轮调整不同以往的新政策。长沙、秦皇岛、郑州、成都四城市均对人才购房减免了户籍及社保限制，武汉则提供人才住房券，即这些区域有需求的对应人才等同于户籍人口，具备购房资格。 值得注意的是，西安市去年就出台了相关限购政策。政策明确，2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、雁塔区、未央区等开发区规划区范围内购买的商品住房，自购房之日起满五年方可上市交易。同时，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳两年以上个人所得税或社会保险证明。 相关限购政策以及落户政策，记者在走访楼盘的销售处时都可看见。除了将于今后五年筹集56万套大学毕业生租赁房，让留在武汉就业创业的大学毕业生将可以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房外，武汉还在春节前宣布将继续实行差别化调控政策，全面推行“首套刚需人群优先选房”。 “武汉针对人才采取的购房优惠政策并未真正落地，大多数房地产商推出的楼盘并不适用八折优惠购房政策，我们公司的楼盘也是这样。”某央企置业集团营销人员向记者表示，目前我们了解到的唯一适用相关优惠政策的长江青年城才刚刚动工，上市时间还不确定。 申万宏源证券首席宏观策略分析师王胜认为，从调整楼市政策的兰州来看，其仍处于去库存周期，2017年11月存销比为17.8。实际上，兰州房地产市场过热的地方集中在市区，而一些近郊区及郊县的库存仍严重过剩，严格限购意义不大。此次政策调整，也是考虑到郊区市场去库存的导向，同时考虑到市区防范炒房的需要。 “如南京等二线城市放宽落户的核心目的还是为了增强人口吸附能力，增强区域竞争能力，背后深层次的原因则是为了2020年能够完成新型城镇化目标，达到户籍人口城镇化率45%以上的硬性指标，并不是单纯为了房地产调控松绑。”王胜表示，放宽落户限制对于房地产市场需求的提振是长期的。 中信建投证券房地产分析师陈慎表示，对南京和合肥人才政策放松的市场进行调研发现，无论是区域研究机构抑或开发商都未对人才政策采取足够重视，这说明通过解构需求群体，目前实际需求尚未被人才政策所影响。 “究其原因，有释放时效以及政策力度多方面因素。”陈慎说，南京的放松口径主要体现为先落户后就业，在限价、限售政策尚未突破的前提下，需求的释放较为缓慢，由此产生的增量短期内则更难体现；合肥尽管从目前的测算来看，受益程度最高，但本次政策放宽的实质影响暂时不显著，对房地产的影响尚未发酵。 遏制投资需求须长期坚持 同策研究院首席分析师张宏伟认为，“人才争夺战”涉及租房政策、户籍政策、购房政策等，背后反映出各大城市对高端人才的争夺，留住人才城市才具有竞争力，这是政策最重要的意义。 “2017年底小幅翘尾后，2018年楼市未见开门红。”张宏伟表示，一方面，春节因素大幅拉低了成交基数；另一方面，随着调控持续深化，“房住不炒”继续贯彻落实，预计调控不会放松。受2017年调控深化影响，预计2018年越来越多房企会撑不住，开始主动放弃“底线”，适应政府的指导价格措施积极“走量”。 王胜同样认为，“房住不炒”大基调不变，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投资需求的方向仍在。而更多城市出于自身财政实力、库存情况而因地施策，这是符合差异化调控的原则的。 “长期来看，长效机制的落地会带来短期调控政策的调整。”王胜表示。 展望2018年，陈慎认为，重点的一二线城市尤其是一二手房价倒挂严重的城市需要关注供给端的改善。通过对南京、合肥两地的实地调研，目前二线城市限价政策个别出现微调痕迹，共性是调整幅度较小，且基本刚达到房企盈亏平衡线。预计限价边际改善的蔓延并非无可能，对于高需求城市的促进影响更为关键，市场也能在短时间内兑现。而对于供需矛盾并不突出的城市，以人才政策为代表的需求端促进因素则会有更为平缓而绵长的释放周期。 三四线城市“返乡置业”热度犹存 春节期间，中国证券报记者走访山东临沂、贵州遵义等三四线城市的数家楼盘发现，不少楼盘推出打折、减免等优惠活动，持续多年的“返乡置业”热度犹存。 大年初五，在临沂市北城新区的某学区房楼盘，约四家人十二三名购房者在与售楼人员交谈。销售人员介绍，春节期间来看房的基本上都是一大家子，父母带着在外地工作的孩子来看房、买房的比较多。“这几天成交了五套。” 中国证券报记者通过与一位购房者交流得知，家长要为在外地工作的孩子买房，一方面，平时没时间一起来看房，就过年这几天时间充裕；另一方面，买房是刚需，怕房价再涨，这几天对比了几个楼盘，已经打算出手。 在优惠方面，该楼盘销售人员表示：“年初的优惠力度最大，不论是全款还是按揭都是一次性优惠66666元。各家其实优惠力度差不多，毕竟羊毛出在羊身上。”在另一处楼盘，销售人员称目前没有现房，最近会有预售及优惠活动，优惠力度与其他家差不多，只是方式有所差异。 大年初四下午，遵义市播州区某楼盘的销售人员颇为得意：“生意还不错，今天上午卖出三套！”她说，楼盘预售单价是5080元/平方米，在2月买房每平方米优惠100元。此外，在遵义市汇川区，一家大型开发商的某楼盘销售人员向记者推荐了“兼职销售员”活动，即介绍亲戚朋友买楼，介绍人可赚取房价1%作为佣金。 在去库存政策、基建设施陆续完善等综合因素作用下，三四线城市楼盘去化较好。据遵义播州区某楼盘售楼人员介绍，该楼盘是棚户区改造重点项目，2015年初开盘，目前修建完毕的10栋楼基本上开盘即售罄。2016年6月播州区设立之后，周边乡镇搬迁、旅游开发以及近期遵渝高铁开通带来新发展机遇，诸多因素推动楼盘销售紧俏。 另外，对学区房的追捧是一个普遍现象。安居客房产的房价行情报告显示，山东临沂市北城新区均价在10000元/平方米以上。销售人员称，目前该学区房楼盘已经开到第五期，年前四期开盘便售罄，整条街情况都差不多，均是“开盘光”。 记者注意到，离该学区房楼盘不远的另一楼盘均价超过15000元/平方米，销售人员称，临近楼盘拿地比此楼盘晚一年，是新地王，地价742万元/亩，这条街上的其他开发商拿地价格为365万元/亩，一年翻了一番。 克尔瑞地产研究中心发布的《2017年中国房地产企业项目销售排行榜》显示，2017年入围全国百强的三四线城市项目达到39个，其中19个项目杀入销售金额百强，并且有12个项目进入销售金额前50，比肩一些一二线城市项目。克尔瑞地产研究中心分析师沈晓玲认为，从项目榜单来看，某些三四线城市中甚至有两个项目同时上榜，可以看出一些三四线城市有着培养热销项目的土壤。 值得注意的是，当下三四线城市在贯彻“房住不炒”的政策思路。2017年12月，临沂市房产和住房保障局官方网站公布的《临沂市人民政府办公室关于在中心城区部分区域实行新购商品住房限转的通知》，自2018年1月1日起，对中心城区部分区域内新购商品住房实行限转措施。本地居民在该区域内新购买的商品住房（含二手住房）取得产权证书满两年后方可上市交易，非本地居民须满三年方可上市交易。 临沂北城新区楼盘销售人员表示，现今前来咨询买房的顾客大多为刚需或者是希望改善住房质量，炒房客比较少。此外，受新区房价带动，老城区很久卖不出的房子开始陆续成交。 在贷款方面，遵义市楼盘销售人员告诉中国证券报记者，目前主要通过与开发商有合作关系的五大商业银行办理个人住房贷款，贷款利率上浮10%。（记者 林婷婷 欧阳剑环） “补齐”住房租赁市场短板 去年以来，住房租赁市场“短板”加速补齐。专家表示，各地在租赁住房试点实施方案指导下，城市租赁市场的发展或进入新阶段，长租公寓市场有望快速崛起。未来可在财税政策方面给予税收优惠，一方面可扶植长租公寓企业，另一方面可为REITs发展铺平道路。 国土部、住建部近日原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门等11个城市利用集体建设用地开展租赁住房试点实施方案，鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。 中国指数研究院报告指出，继北京、上海先期试点后，此次批复标志着第一批13个试点城市全部进入实施阶段。各地在租赁住房试点实施方案指导下，将加速集体建设用地的推出，与之相对应的配套政策也将继续完善，城市租赁市场的发展将进入一个新阶段。 当前国企和民企纷纷进入住房租赁市场。兴业研究分析师臧运慧表示，目前已有万科、龙湖、碧桂园等多家民营房企进入住房租赁市场，保利地产、上海地产集团也推出了首批国企住房租赁品牌。随着进入住房租赁市场的企业不断增多，住房租赁市场将从零散的转租模式逐渐向规范化、规模化的购置经营模式演进。 “传统租房方式存在许多问题，无法保障租户和业主双方的权益。”东北证券分析师陈殷表示，租房人口年轻化使得租房人群对租房体验的个性化要求更高。当前，存量物业的盘活和利用率的提高使得租赁市场具备了良好的供给基础，在人口净流入而房价持续高企的一二线城市，长租公寓快速崛起。 “目前，无论是创业型、房地产中介型，还是房地产开发商，一般都停留在轻资产运营模式上。”陈殷认为，未来我国长租公寓市场将呈现集中自持、分散自持和托管三种模式并存的状态，专业公寓运营商将与房企协同发展，从而促进新房项目的销售去化，盘活二手房源提升利用效率，完善社区增值服务。 值得注意的是，长租公寓最大的痛点就是资金投入大、盈利难。从资金端来讲，诸多银行开始进入长租公寓市场。易居研究院研究员赖勤表示：“银行进入长租公寓市场，一方面，因为布局未来，该市场会给银行带来很多商机，对银行业务有很大的想象力；另一方面，为租赁市场提供金融支持。金融支持可以帮助供需两端，包括为供应端机构提供资金，用以开拓市场、缓解自持物业所带来的资金压力；也为租房者提供资金支持，从而更好地满足他们的租赁需求。” 从长租公寓的盈利来看，赖勤认为，若实现盈利，先要进行差异化竞争，在中高端产品上发力，从而能有较高的利润率。财税政策需改变，应提供税收优惠，一方面可以扶植长租公寓企业，另一方面可以为REITs发展铺平道路。并且金融政策也需跟进，给机构提供融资方面的帮助。 在REITs方面，华泰证券分析师陈莉敏表示，近年来REITs产品规模加速增长。尤其是2017年，仅前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品数量及规模已超过前3年总和，良好的政策环境和市场需求正在推动REITs加速发展，一方面，有利于缓解未来几年房企融资问题；另一方面，专业化、机构化住房租赁企业发展有利于促进房地产市场平稳健康发展。
中国证券报
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发表于 2018-2-23 10:20