房企土储按下快进键 前十强去年拿地4.85亿平方米

狼的爱情

2017年，房企在规模竞逐中加速奔跑，各大龙头的土地储备工作也纷纷按下“快进键”，与销售突进相映成趣。克而瑞研究中心最新统计数据显示，2017年房地产企业新增土地TOP100排行榜中，刚刚荣登年度销售冠军宝座的碧桂园又以新增土地价值4100亿元，新增土地建面12553.7万平方米获得2017年土地市场的“双料”冠军。业内人士认为，与2016年土地市场地王频出相比，2017年的土地市场竞争依然激烈，房企拿地速度加快且呈现出强者恒强特征。预计房企在2018年的整体拿地体量仍将保持较高水平。

大房企拿地强者恒强

具体来看，碧桂园、万科、保利地产、融创、恒大包揽了2017年新增土地价值榜单前五，中海地产、龙湖地产、旭辉集团、中国金茂紧随其后，华润置地则以908.2亿元新增土地价值位列十强末席，这10家房企合计新增土地价值18211.4亿元。2017年新增土地建面排行前五的企业则为碧桂园、融创、恒大、万科、保利地产，新城控股、中海地产、富力地产、绿地控股、福晟集团也闯入前十，这10家房企合计新增土地建面48477.2万平方米。

2017年，百强房企在土地市场上相互逐力，从招拍挂市场到收购并购再到城市旧改，竞争蔓延到各个拿地渠道。融创从年初就开始买买买，其中尤以巨资并购万达文旅项目最为引人瞩目；万科也以500余亿元独揽广信资产包，碧桂园则继续其“闷头拿地”的步伐。2017年房企销售强者恒强的规律在土地市场同样适用。

以碧桂园为例，针对不同城市，碧桂园采取不同的拿地策略。同策研究院统计数据显示，2017年1月至10月，碧桂园新增土储中一线城市平均溢价率为13%，二线城市为42.74%，三四线城市为64.5%。对于一二线城市，碧桂园在加强占有率的同时，坚持“不拿面粉比面包贵的地”，注重确保利润。在竞争优势明显的三四线，碧桂园拿地注重规模，且只拿较成熟区域或潜力区域里的核心地段。

克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示，对比2017年销售金额各梯队房企的销售、新增货值在百强榜中的占比来看，未来百强房企的规模还将继续分化。销售十强房企的销售额在百强中占比达44%，而对应企业的新增货值占比却达48%。因此，未来十强房企的规模还有更大的上升空间。

两类中小房企积极抢地

2017年，也有部分排名相对靠后的房企在土地市场通过收购并购、合作等多种方式囤积了大量的货值，新增货值是其同期销售的数倍。“这些企业大致可分为两类：一类是销售金额在前30强的房企，未来想冲上第二梯队实现千亿目标的房企，另一类是在百强集中度不断攀升压力下，积极求生存的房企。”杨科伟表示。

据克而瑞研究中心统计，前30强房企中，融信集团的新增货值与其同期销售金额之比居于前列，达3.1以上。其通过合作及收购并购方式获取了大量土储，共取得37宗地块，其中22宗为合作土地。另外，福晟、俊发和弘阳表现突出，3家企业的新增货值与其同期销售金额比值达到3.8以上，福晟集团更是达到8.8，成为房企中的“土地收割机”。

杨科伟表示，预计2018年房企在拿地上将主要呈现三大趋势：第一，整体上房企的拿地总量仍将保持较高的水平。一方面由于龙头房企销售规模继续扩张，市场占有率不断上升，预计对新增土地储备需求量还有较大的增长空间。另一方面，部分中等规模房企提出了近一两年内实现千亿元销售的计划，这也将对今年的土地成交量形成助推。第二，收购并购仍将是部分房企的主要拿地方式。第三，一线城市拿地需提升租赁运营能力。2018年租赁用地将持续成为一线城市出让的主要宅地类型，房企希望扩充一线城市土储则不可避免地需要面对租赁地块的运营问题，长租公寓的运营能力及盈利模式将成为房企继续深耕的新方向。

上海市规划和国土资源管理局副局长岑福康在近期召开的上海市政府新闻发布会上透露，约半年时间上海市政府已推出近4万套租赁住房。2018年会继续加大新增租赁住房的用地供应，以及租赁住房的供应。