龙头房企：5000亿规模后的利润较量

狼的爱情

      5000亿元的规模天花板被碧桂园带头冲破后，国内龙头房企跨入了5000亿元时代。后5000亿元时代，龙头房企之间的角逐会发生怎样的变化？在行业人士看来，从恒大提出“争取利润效益第一”和万科提出追求净资产收益率水平持续稳定，可以窥见，下一步，龙头房企将进入拼利润的新战场，而这更是一场综合运营能力的比拼。      
      从规模到利润
　　中原地产此前发布的一组数据显示，2016年112家上市房企历史成交量刷新纪录，但是平均利润率仅为8.2%，增收不增利的尴尬在房企身上一直在上演且影响力越来越大。
　　回顾2017年一季度，万科的净利润率由2016年全年8.7%的水平直线下滑至3.7%，万科尽管在这一季度实现了185.9亿元的营收，且同比增加了27%，但是由于净利润下跌，遭到投资者的质疑。
　　“虽然一个季度的表现不足以影响全年，但是赚钱能力是否够强才是最终评价房企是否优质的因素。”一位不愿具名的房地产企业人士向北京商报记者坦言，资本市场未来会更加关注利润指标，这关系到上市公司的评级、估值。
　　再以恒大为例，2017年恒大提出了“三低一高”的转型思路，即低负债、低杠杆、低成本、高利润，恒大董事局副主席、总裁夏海钧在2017年半年业绩说明会上指出，恒大未来将不追求销售量第一，规模保证前三，争取利润效益第一。
　　横向比较三家5000亿级的企业，2017年上半年，恒大实现营业收入1879.8亿元，净利润231.3亿元，同比大增224%；万科则在2017年上半年实现销售额2771.8亿元，净利润73亿元，同比增长36.5%；碧桂园的净利润与万科相当，为71.9亿元。
不过，和“利润王”中海相比，它们的赚钱能力依然逊色。2017年上半年中海地产的销售合约额为1273.2亿港元，但是净利润则达到了216.5亿港元，利润率达到了24.8%。
　　降“三费”缩成本
　　上述房企人士向北京商报记者介绍，房地产企业提高利润水平的方式中，最重要的就是降“三费”，即营销、管理、财务费用。2017年上半年，对于净利润的大涨，恒大方面的解释便是由于采用了标准化运营模式，大幅降低了营销、管理、财务三大费用。数据显示，该公司2017年上半年的销售及管理费用率同比下降了一半。
　　另外，万科的2017年半年报显示，该公司去年上半年销售费用和管理费用占到销售金额的比例分别为0.76%和0.94%。
　　“在降低支出方面，很多企业都会采取保证销售的前提下，合理地降低营销推广费，这部分的潜力也是很大的。”上述房企人士坦言。
　　值得一提的是，在融资渠道收紧的2017年，低成本融资对于房企净利润水平的提升功不可没。阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌此前向北京商报记者介绍，在房地产企业中，中海的融资成本仅有2%-3%，碧桂园也只有4%-5%。在吴建斌看来，大型房地产企业由于在评级等方面具有较强的优势，因此融资手段较多，从而能够降低融资成本。
      新利润引擎
　　在中原地产首席分析师张大伟看来，土地成本的不断提升加大了房地产企业的成本压力。融创方面就曾表示，通过并购的方式来应对此压力。万科董秘朱旭也曾对外表示：“万科通过收购获取的平均地价明显低于招拍挂，毛利率也将更高，这在未来也是一个趋势。”而恒大在去年也有多起对于中小型房地产企业及项目公司的并购行为。
　　另值得一提的是，除了房地产的主业以外，通过其他业务线条来提升净利润也成为龙头房企未来的重点。在万科、碧桂园和恒大三家企业中，万科财报对此已有体现。
　　万科2017年半年报显示，来自地产开发的营收为655亿元，同比减少9.6%；但来自物业服务的收入同比增长69.9%至约30亿元，而来自以长租公寓、教育、滑雪等为代表新业务的收入同比增长135.99%至12.88亿元，这些新业务的利润率高达66.1%。