盛廷律师：影响你拆迁补偿的可能是征收程序

盛廷律师

面对房屋征收，大家往往最关心的就是拆迁补偿问题——补偿的多少？如何提高补偿？有没有具体拆迁补偿标准等，但往往最容易忽视的就是——房屋的征收程序。

征收程序的合理合法对补偿金额也是非常重要的，因为法定的征收程序就是为了保证公平、合理的进行补偿，如果补偿出现不合理，那么可能是某个征收环节或者几个征收环节出现了问题。因此审查征收程序的合法性就成了我们工作中的一个重要环节。

接下来就给大家简单的讲讲国有土地上房屋征收的程序。

房屋征收的前提条件就是要满足社会公共利益的需要

依据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房屋征收必须满足公共利益的需要。

对“公共利益的需要”国家虽没有明确的详细解释，但在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中我们是可以了解到的，其中第八条就明确规定了：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城改造的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

这就使得我们对公共利益的需要有了更充分的理解。

房屋征收要符合四规划一计划

每个项目对于房屋的征收都要符合

（一）国民经济和社会发展规划；

（二）土地利用总体规划；

（三）城乡规划；

（四）专项规划；

（五）保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

这就说明房屋征收后是要有利于我们生活质量与生活水平的提高，有利于地方整体经济的提升，这样的征收也是我们想要看到的。

制定征收补偿安置方案

我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条中规定：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日，因此在规定的期限内我们要积极主动的行使权力，让房屋征收顺利进行。

召开听证会

市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。征收房屋不是所有的项目都要开听证会，开听证会要满足两点：

（一）因旧城改造征收房屋；

（二）多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加听证会。

进行社会稳定风险评估

中共中央办公厅、国务院办公厅于2015年4月发布《关于加强社会治安防控体系建设的意见》时强调：落实重大决策社会稳定风险评估制度，切实做到应评尽评，着力完善决策前风险评估、实施中风险管控和实施后效果评价、反馈纠偏、决策过错责任追究等操作性程序规范。落实矛盾纠纷排查调处工作协调会议纪要月报制度，完善人民调解、行政调解、司法调解联动工作体系，建立调出化解不及时等引发重大群体性事件。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

张贴征收公告

发布征收公告的前提是征收公告发布的主体必须是市、县级人民政府，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门同时要做好征收与补偿的宣传、解释工作。

对征收房屋决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

对房屋进行登记调查

房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋范围确定后，就不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定的，不予补偿。

征收房屋的补偿款是足额到位，专户存储、专款专用，因此对于补偿是要严格要求与执行的。

进行评估

在面对评估时，我们要注意的是：

1.找评估机构一定要找具备评估资质的；

2、评估机构的选定要被拆迁人与拆迁方共同选定，除非被拆迁人放弃；

3、对评估报告中的内容一定不要轻信，因为拆迁评估中的价格有时会低于房屋的实际价值。对于评估我们同样不能懈怠，其中涉及到的法律问题依旧很多。

签订补偿协议

当我们签订补偿协议时要注意，对内容要审查具体，空白协议千万不能签。签订协议后手里一定要存留一份。实施房屋征收应当先补偿后搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中段供水、供热、供电、供气和道路通行等非法方式迫使被拆迁人搬迁。

司法强拆

这是征收程序中的最后一步，也是我们最不想看到的一幕。有些当事人在合理的征收期限内，对征收程序存在质疑，对征收补偿也存在不满，但确不去进行行政复议，也不通过合法的形式进行行政诉讼，那么这样的话，征收部门就可以申请法院进行强制执行，通过合法的手段将房屋进行征收，我们享有的权利也就不复存在。

如果不通过法律维护自己的权利，只是用自己的想法去改变现状的话，那是不可取的。  

在遇到征收时，要考虑的不仅仅是补偿的价格，补偿的标准，还有很多其他的方面值得我们了解学习，法律的制定是完善的，但执行过程中出现错误也会导致结果发生改变，当大家遇到问题时一定要找专业的律师来咨询，单单自己的想法有时是不全面的，希望通过今天的讲解让大家对于征收流程有个新的理解与认识。